Sentencia Civil Nº 350/2014, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 425/2014 de 11 de Diciembre de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 425 de 2014

Juzgado de 1ª Instancia número 9 de Castellón

Juicio Verbal número 1459 de 2013

SENTENCIA NÚM. 350 de 2014

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistrados:

Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ

Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN

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En la Ciudad de Castellón, a once de diciembre de dos mil catorce.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día veintinueve de mayo de dos mil catorce por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 9 de Castellón en los autos de Juicio Verbal seguidos en dicho Juzgado con el número 1459 de 2013.

Han sido partes en el recurso, como apelante, Don Baldomero , representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Mª Pilar Ballester Ozcariz y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Luis Álvaro Tudela Ortells, y como apelado, Agustín Navarrete, S.L., representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Amparo Felis Comes y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. José Benito López del Ramo.

Es Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. ADELA BARDÓN MARTÍNEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: 'Que estimando parcialmente la demanda planteada por el Procurador de los Tribunales Doña PILAR BALLERTER OZCARIZ en nombre y representación de Don Baldomero debo condenar y condeno a la mercantil AGUSTÍN NAVARRETE S.L. a que abone a la parte actora la cantidad de 376,85 euros correspondientes a los IBIS del local arrendado objeto de litis, de los años 2011 y 2012 y la parte proporcional hasta el día 1 de septiembre de 2013 del IBI del año 2013, cuyo importe anual es de 199,27 euros, cantidad total que se compensará con el importe de la fianza de 982 euros entregada por la mercantil demandada al actor.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.-'.

SEGUNDO.-Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Don Baldomero , se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia estimando íntegramente la demanda.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia confirmando la dictada en primera instancia, con imposición de costas a la parte apelante.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 29 de septiembre de 2014 se formó el presente Rollo y se designó Magistrada Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 28 de noviembre de 2014 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 11 de diciembre de 2014, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

NO SE ACEPTANlos de la resolución recurrida en cuanto resulten contrarios a los siguientes:

PRIMERO.-D. Baldomero formuló demanda de reclamación de cantidad, de rentas y cantidades asimiladas, frente a la mercantil Agustín Navarrete S.L., a quien solicita se condene a abonarle la cantidad de 7.228,59 €, a lo que añade que esto era sin perjuicio de deducir en su caso las cantidades que de las mismas haya ingresado en hacienda por retenciones fiscales y el importe de la fianza si estuviera subsanado el cerramiento de la puerta interior colindante, mejoras retiradas y devolución del local e indemnización y pago del periodo transcurrido, con el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda hasta la Sentencia a partir de la cual devengará el interés procesal.

La Sentencia de primera instancia ha entendido acreditado el pago de las rentas que se reclaman, ha considerado resuelto el contrato de arrendamiento el día 1 de septiembre de 2013, por lo que ninguna cantidad ha estimado adeudada por rentas, y del pago del IBI solamente ha considerado procedente que se deba pagar por la demandada el de los años 2011, 2012 y la parte proporcional del año 2013, a razón de 199,27 € anuales, añadiendo que la suma total de estos importes, 376,85 €, se debería compensar con el importe de la fianza de 982 € entregada por la mercantil demandada al actor, no realizando expresa imposición de costas ni imponiendo como se pedía el interés legal desde la fecha de la interposición de la demanda.

Contra esta resolución interpone recurso de apelación la representación de la parte demandante. Alega en primer lugar que ha habido error en la apreciación de la prueba, al considerar acreditado el pago de los alquileres reclamados. En segundo lugar también considera que ha sido errónea la valoración de la prueba al apreciar acreditado que el contrato finalizó de común acuerdo en el mes de septiembre de 2013. También considera erróneo que se haya entendido que el documento de entrega de las llaves del día 4 de octubre se rompió porque el actor escribió que había daños, cuando entiende que el motivo de haberlo roto fue porque se quiso poner que se debían rentas. En el cuarto de los motivos del recurso entiende el recurrente que se equivoca la Sentencia de instancia cuando no incluye en la cantidad objeto de condena el importe del IBI del año 2009, cuyo pago acredita al estar en posesión el recibo del actor, y por haber acompañado en cuanto al del año 2010 un duplicado del banco que de nuevo acredita su pago. Finalmente entiende que la Sentencia de instancia ha infringido el contenido del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , por la compensación que acuerda de la cantidad adeudada con la fianza, lo que además dice que es contradictorio con el hecho de reconocer que el actor tiene derecho a que le reparen el tabique con cargo a esa fianza. Pide por todo ello la integra estimación de la demanda y que se revoque en consecuencia la Sentencia de primera instancia en los extremos que impugna.

SEGUNDO.-Debemos por tanto decidir en primer lugar si ha sido correcta la decisión adoptada en primera instancia cuando ha apreciado acreditado el pago de los alquileres reclamados, no entendiendo la Sala tras el examen de la prueba practicada que esto sea erróneo, siendo por tanto nuestro criterio coincidente en esta cuestión con el de la Sentencia de instancia.

Es cierto que en el contrato de arrendamiento se indicaba que la renta debía abonarse en una cuenta corriente que debía designar la propiedad, pero también lo es que la legal representante de la mercantil demandada y el testigo que compareció al acto del juicio coincidieron en afirmar que la renta se pagaba por el indicado testigo, que es hermano de la legal representante y del actor, en el despacho del letrado de éste último al mismo tiempo que se abonaban los pagarés, y que en ese momento no les entregaban recibos, siendo después cuando el demandante les enviaba las facturas o recibos que han aportado con su escrito de contestación a la demanda como documento número cuatro. En este sentido declaró el testigo, D. Hilario , que dejaron de pagar por el banco porque les dijeron que la cuenta ya no existía, y que era él quien además de pagar en el despacho del letrado el importe de los pagarés que se habían emitido por la deuda atrasada, también abonaba la renta y que no le entregaban en ese momento ningún recibo porque le dijeron que después les enviarían las facturas, lo que hacía el actor quien todos los meses les entregaba un recibo firmado, que siempre lo dejaba en la empresa, añadiendo que ellos declaraban el IVA y realizaban también las retenciones de los impuestos de cada mensualidad de renta.

Si examinamos el contenido del documento número cuatro de los acompañados por la parte demandada, podemos apreciar que de los meses de noviembre de 2012 al de agosto de 2013, en todos los casos consta lo que se denomina expresamente como 'recibo', del alquiler del mes correspondiente, firmados por el demandante, sin que esto se haya negado y con el sello de pagado. Ciertamente en el acto del juicio el letrado de la parte demandante impugno estos documentos, no en cuanto a la firma del demandante que reconoció expresamente, sino en cuanto a la mención que consta en los mismos como pagados, pero a pesar de dicha impugnación el hecho de haber entregado un recibo de cada alquiler mensual firmado por el arrendador, acredita plenamente el pago, sin que podamos compartir en este sentido los argumentos que se exponen en el recurso.

En primer lugar aunque el pago de la renta debía de hacerse según el contrato en una cuenta corriente, la actora no acredita que haya comunicado a la otra parte cual era esa cuenta y que la misma se mantuviera activa a tales fines.

Debemos de tener en cuenta además que hubo un anterior procedimiento de desahucio entre las partes que se saldó con un acuerdo, de fecha 19 de octubre de 2012, que se ha acompañado a la demanda como documento número dos, y en el que se pactó el pago aplazado de la deuda existente hasta ese momento, para lo que se firmaron una serie de pagarés, cuyo pago se realizaba en el despacho del letrado, por lo que no es extraño que también se pudiera abonar la renta en la misma forma, en ese despacho y en metálico.

La representación de la ahora recurrente, solicitó al finalizar el juicio que se practicara, como diligencia final, la declaración de la secretaria del despacho del letrado para desvirtuar que estos pagos en metálico hubieran tenido lugar, y al no haberlo acordado lo volvió a interesar en el recurso lo que se rechazó por Auto dictado en fecha 7 de octubre de 2014, posteriormente confirmado por el dictado el día 12 de noviembre de 2014, al desestimar el recurso de reposición interpuesto contra el primero.

Hemos entendido para ello que dicha prueba pudo proponerse y practicarse en primera instancia, por lo que es ahora extemporánea, y como argumentamos, si esta persona medió en esos pagos se pudo proponer su declaración en el juicio, y si no medió su intervención no era necesaria, pero no resulta admisible que se diga que la necesidad de su testimonio se ha puesto de manifiesto a partir de lo que alegó la otra parte, porque resulta evidente que el pago de los alquileres era uno de los hechos controvertidos que debían probarse, en este caso por la parte demandada, y lo que se ha entendido es que estos pagos tuvieron lugar en esta forma al acreditarlo los recibos que de todas las mensualidades reclamadas le entregó el demandante, con su firma, recibos que como afirma la otra parte no pueden tener otra justificación que acreditar haber percibido lo que en los mismo se expresa.

No consideramos que pueda ser prueba en contra de la acreditación del pago con los recibos, la declaración del demandante que lo niega, o que las fechas que figuran en los recibos como aquellas en que se contabilizaron los mismos sea diferente, fechas que no tiene porque coincidir con la del propio recibo, realizando a partir de estos datos el recurrente una serie de suposiciones que no se acreditan en alguna otra forma, tratándose de simples hipótesis de lo que considera que ha sucedido.

Tampoco entendemos que haya habido contradicciones entre lo que declaró la representante legal de la demandada y el testigo, habiendo coincidido ambos en que los pagos de la renta se hicieron al mismo tiempo que el de los pagarés y que después les enviaban las facturas o recibos. Y aunque por la parte demandada se pudo contestar a los burofax previos a este procedimiento en los que se reclamaba el importe que aquí se ha interesado, esa falta de respuesta no puede equipararse a una conducta maliciosa, pudo la parte entender que nada debía y que por ello no había motivo para efectuar contestación alguna.

Rechazamos en consecuencia el primero de los motivos del recurso, y en cuanto al segundo lo que se defiende en el mismo es que la fecha en la que se rescindió el contrato de arrendamiento fue el día 1 de octubre y no el día 1 de septiembre de 2013, como se ha entendido en la Sentencia de primera instancia.

La Sentencia de primera instancia ha entendido en esta cuestión que, de acuerdo a la declaración de ambas partes unida a los documentos números 5 y 6 de la contestación a la demanda, se ha acreditado que las partes resolvieron el contrato en fecha 1 de septiembre de 2013, si bien al formalizar el documento hubo una discrepancia al querer el actor añadir que había daños en el local.

Lo que conocemos sobre esta cuestión es que la demandada envió un burofax al actor en fecha 1 de agosto de 2013, comunicándole la finalización del contrato de arrendamiento a partir del día 1 de septiembre de 2013, según acredita con el documento número 5 de la contestación a la demanda, pero lo que podemos apreciar en el mismo es que esta comunicación no se remitió al domicilio del demandado que consta en el contrato de arrendamiento sino al que figura en los recibos emitidos por el demandante, sin que llegara a recogerse al figurar como no entregado dejado aviso, ya que según manifestó el actor en el juicio él en esa fecha se encontraba de vacaciones en otra localidad, lo que no es descartable al tratarse del mes de agosto, por lo que ninguna constancia existe de que conociera la intención de la otra parte de dar por resuelto el contrato.

Y lo siguiente que se ha acreditado, con el documento número seis de la contestación a la demanda, es que según reconocieron ambas partes en fecha 4 de octubre de 2013, se intentó la entrega de las llaves, rompiendo el documento que después se recuperó porque según reconoció la representante de la entidad demandada su hermano quería que se pusiera lo de las rentas, no llegando a un acuerdo.

Ante estas circunstancias, teniendo en cuenta que la comunicación se remitió a un domicilio que no era el que figura en el contrato, que fue negativa, que pudo la parte intentar notificar dicha resolución por otros medios, y que la posesión no se discute que no se entregó hasta el mes de octubre de 2013, cuando el actor recibió las llaves, consideramos más acertado fijar como fecha de la finalización de la relación arrendaticia la del mes de octubre de 2013, por lo que se adeuda la renta de ese mes de septiembre por un importe de 491 €, estimando en este sentido este motivo del recurso y también el siguiente al ser cierto lo que se afirma que declaró en el juicio la legal representante de la demandada.

La consecuencia de haber fijado en esa fecha le de extinción del contrato no es sólo que se deba añadir a la cantidad objeto de condena el importe de la renta del mes de septiembre de 2013, sino que además debe añadirse la parte proporcional de ese mes en la del IBI del año 2013, de forma que el importe que procede por este concepto es el que se pedía en la demanda, 149,45 €.

Procede entrar a continuación a examinar la cuestión del IBI de los años 2009 y 2010, que no se ha estimado en la primera instancia, donde únicamente se ha apreciado el de los años siguientes porque ya figura el recibo a nombre del demandante, mientras que en los primeros aparece como sujeto pasivo su madre, y además no se ha acreditado quien hizo el pago.

En el contrato de arrendamiento, cláusula cuarta, se pactó que la mercantil arrendataria debía pagar el Impuesto Municipal sobre Bienes Inmuebles, y en el anterior procedimiento de desahucio que terminó con el acuerdo alcanzado entre las partes en fecha 19 de octubre de 2012, nada se reclamó por este concepto. Además es cierto que se ha aportado un recibo del año 2009, que consta pagado en el banco de Santander, en el que figura como sujeto pasivo la madre del demandante, pero no quien realizó ese pago, y aunque la simple tenencia del recibo pudiera suponer que el pago lo realizó el actor, lo cierto es que en el presente caso esto es algo que consideramos al menos dudoso, dada la relación existente entre las partes y que no es descartable que fuera Dª Aurelia , la madre del actor, quien hubiera asumido ese pago al figurar el recibo a su nombre y que después se lo hubiera entregado a su hijo. Y mayores dudas concurren en cuanto al recibo del IBI del año 2010, que al igual que el anterior tiene como sujeto pasivo a la misma persona, Dª Aurelia , del que la parte actora acompaña un duplicado que indica únicamente que este recibo fue cobrado el día 20 de julio de 2010, pero no la persona que realizó ese pago, habiendo aportado el original del mismo la parte demandada como documento número trece.

Rechazamos también por ello este motivo del recurso y entramos en el examen del último, en el que recordamos de nuevo se alega la infracción del artículo 36 de la LAU , y se pone de manifiesto la contradicción que supone que se admita que el actor tiene derecho a percibir a cuenta de la fianza el coste de la reposición de una pared a su estado original, por un tabique mal colocado al retirar una puerta que comunicaba dos locales, y que al mismo tiempo se acuerde compensar la cantidad adeudada con el importe de la fianza, critica lo que comparte la Sala.

La relación arrendaticia finalizó el día 1 de octubre de 2013, tal y como antes hemos expuesto, de forma que si no se hubiera realizado ninguna reclamación diferente a la de este procedimiento, era posible acordar la compensación de lo adeudado con el importe de la fianza, pero al haber puesto de manifiesto en este procedimiento la posibilidad de la reparación de un tabique por el cierre de una puerta existente entre dos locales, lo cierto es que dicha compensación no puede acordarse por el momento porque ignoramos el importe de los posibles daños existentes.

Resulta conveniente recordar en este sentido lo que esta Sala ya ha expuesto con anterioridad sobre la devolución de la fianza, pudiendo nuestra Sentencia núm. 293 de fecha 8 de junio de 2012 , en cuanto nos referíamos a que 'En anteriores resoluciones ( Sentencias núm. 342 de 29 octubre 2009 y núm. 35 de 26 septiembre 2011 ) hemos dicho que, siendo finalidad de la fianza regulada en el artículo 36 LAU el aseguramiento de sus obligaciones por parte del arrendatario, tanto las relativas al pago de la renta, como a la debida conservación del objeto arrendado, al finalizar el arrendamiento puede suceder que la parte arrendadora aplique el importe de la fianza a saldar las deudas arrendaticias pendientes de pago, o a la reparación de los desperfectos causados por el arrendatario. O también que debe ser la fianza devuelta, así como la compensación de su importe con las cantidades debidas, lo que no es sino la aplicación del mismo a la parcial satisfacción de la deuda pendiente de pago ( art. 1202 CC ). Pero la aplicación de la fianza o su devolución depende de la comprobación por parte del arrendador que el objeto se entregó en correcto estado y sin la pendencia de deudas generadas, por ejemplo, por el suministro de agua, gas o energía eléctrica'.

Procede en consecuencia estimar en parte el recurso de apelación en el sentido de incluir en la cantidad objeto de condena de la renta del mes de septiembre de 2013, por un importe de 491 €,lo que debemos sumar a la cantidad objeto de condena, que lo ha sido en concepto de IBI de los años 2011 y 2012, que asciende a 153,27 €y a 177,58 €respectivamente, y además añadir el importe del IBI adeudado del año 2013, que como ya hemos dicho se establece en 149,45 €,por lo que la cantidad objeto de condena es la de 971,30 €,cantidad que se verá incrementada con los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, más los de la mora procesal a que se refiere el artículo 576 de la LEC , y sin que proceda acordar compensación alguna con el importe de la fianza.

TERCERO.-Respecto a las costas de la primera instancia mantenemos la no imposición, al ser parcial la estimación de la demanda y de acuerdo con lo establecido en el artículo 394 de la LEC .

Con relación a las costas de la alzada no realizamos expresa imposición de costas al estimar en parte el recurso de apelación, de conformidad con lo establecido en el artículo 398-2 de la LEC .

Por otro lado, deberá procederse a la devolución del depósito constituido para recurrir conforme lo previsto en el ap. 8 de la Disp. Ad. Decimoquinta de la LOPJ

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando en parteel recurso de apelación formulado por la representación procesal de Don Baldomero , contra la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 9 de Castellón en fecha veintinueve de mayo de dos mil catorce, en autos de Juicio Verbal seguidos con el número 1459 de 2013, REVOCAMOSla resolución recurrida en el sentido de que la estimación de la demanda continúa siendo parcial aunque la cantidad objeto de condena a la demandada es la suma de 971,30 €, cantidad que devengará el interés legal desde el día 28 de octubre de 2013, fecha de la interposición de la demanda, interés legal que respecto de la cantidad de 376,85 €, se incrementado en dos puntos desde el día 29 de mayo de 2014, fecha de la Sentencia de primera instancia, y en cuanto a la diferencia, es decir de la cantidad de 594,45 €, se deberá abonar el interés legal incrementado en dos puntos desde la fecha de la presente resolución.

No realizamos expresa imposición de costas de ninguna de las dos instancias.

Devuélvase a la parte recurrente la cantidad consignada como depósito para recurrir al estimar el recurso de apelación.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.