Sentencia CIVIL Nº 350/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1183/2018 de 29 de Junio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935673532
FAX: 935673531
EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0811442120178018009
Recurso de apelación 1183/2018 -3
Materia: Juicio verbal precario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Martorell
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio precario art. 250.1.2) 329/2017
Parte recurrente/Solicitante: Victoria , Emiliano
Procurador/a: ANTONIO URBEA ANEIROS, ANTONIO URBEA ANEIROS
Abogado/a:
Parte recurrida: BUDMAC INVESTMENTS,SLU
Procurador/a: ROBERT FRANCESC MARTI CAMPO
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 350/2020
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar
Ledesma Ibañez
Barcelona, 29 de junio de 2020
Ponente: Juan Bautista Cremades Morant

Antecedentes

Primero. En fecha 26 de noviembre de 2018 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio precario art.

250.1.2) 329/2017 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Martorell a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a ANTONIO URBEA ANEIROS,, en nombre y representación de Victoria , Emiliano contra Sentencia - 11/07/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a ROBERT FRANCESC MARTI CAMPO, en nombre y representación de BUDMAC INVESTMENTS,SLU.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'QUE ESTIMANDO la demanda interpuesta por la representación procesal de BUDMAC INVESTMENTS, SLU, representada por el Procurador de los Tribunales D. Robert Francesc Marti Campo, contra D. Emiliano y DÑA.

Victoria : i) Debo declarar y declaro resuelto por expiración del plazo pactado el contrato de arrendamiento de 1 de marzo de 2014, relativo a la vivienda sita en la CALLE000 Nº NUM000 de Sant Andreu de la Barca, ii) Debo declarar y declaro haber lugar al desahucio del arrendatario por transcurso del plazo pactado, y ordenar, en consecuencia, que el mismo proceda a dejar el inmueble libre y a disposición de la parte arrendadora propietaria entregando la posesión, así como acordar que se señale día para el lanzamiento si no lo verificase voluntariamente, iii) Se impone al demandado el pago de las costas procesales.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 23/06/2020.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Juan Bautista Cremades Morant .

Fundamentos

PRIMERO.- Por la entidad BUDMAC INVESTMENTS SLU se insta la extinción del contrato de arrendamiento de 1.3.2014, sobre la vivienda sita en la CALLE000 , NUM000 de S. Andreu de la Barca, de la que es propietaria, por expiración del término contractual, frente a quienes en el mismo constan como arrendatarios, D. Emiliano y Dª Victoria . A dicha pretensión se opusieron los referidos demandados, alegando la falta de legitimación pasiva, por no ostentar la posesión material de la vivienda (residiendo en la C/ DIRECCION000 , NUM001 de Castellví de Rosannes), lo que conoce la actora quien, desde junio 2016 (desde que es propietaria) gira los recibos de renta a Dª Estefanía y a D. Onesimo ; sin embargo, la actora se negó a hacer un cambio o novación subjetiva del contrato de arrendamiento, 'conminando' a los demandados para que comparecieran a la escritura de compraventa como arrendatarios, so pena que los verdaderos ocupantes (familiares de los demandados) 'perdieran' cualquier derecho arrendaticio, alegando en sus fundamentos los requisitos del precario.

La sentencia de instancia estima la demanda, declarando resuelto el contrato de arrendamiento y condenando a los demandados a desalojar el inmueble a disposición de la actora, con imposición de las costas a los mismos; no fue objeto de debate la expiración del plazo pactado. Frente a dicha resolución se alzan los referidos demandados, reiterando su falta de legitimación pasiva, así que la acción solo puede dirigirse con éxito, frente a los poseedores materiales de la finca, existiendo infracción del art. 25.1.1ª LEC, en relación con el art. 1569 CC, y error en la apreciación de la prueba pues consta acreditado que los demandados no residen en la vivienda arrendada y no consta que la cuenta domiciliataria sea de los mismos. Se reproduce pues, en esta alzada, el debate planteado en la instancia, disponiéndose para su resolución, del mismo material instructorio que en la instancia.



SEGUNDO.- Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de la demanda (f. 112 y ss), concertado por los entonces propietarios D. Plácido y Dª Gabriela , como arrendadores y los referidos demandados; por escritura pública de compraventa de 25.5.2016 (f. 84 y ss), la entidad actora adquirió la referida vivienda, subrogándose en la posición de arrendador. Del referido contrato merecen destacar los siguientes extremos: a) se concierta por 'tres años (36 meses' y una renta mensual de 550 € acomodables conforme al IPC, entregándose 550 € en concepto de fianza y 550 más como garantía adicional, asumiendo los arrendatarios los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sericios, tributos, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización.

b) Entre otras, los arrendatarios se obligan a no ceder, traspasar o subarrendar la vivienda 2) en la referida escritura de compraventa (f. 84 y ss), comparecieron los demandados como arrendatarios, según el contrato de arrendamiento antedicho con los anteriores propietarios, quedando los demandados enterado de la subrogación por la entidad compradora (actora) 3) La referida entidad, notificó a los arrendatarios mediante burofax de 24.11.2016, con más de un mes de antelación, el vencimiento del contrato en 28.2.2017 y su voluntad de no prorrogar el contrato, burofax que fue rehusado (f. 116).

4) Conforme al 'certificado' del Padrón, los demandados no se hallan empadronados en dicha vivienda, sino otros, que lo están desde el 9.11.2015.

5) los recibos de alquiler de junio 2016 a febrero 2017 por 275 €, a nombre de Emiliano (arrendatario demandado) se giraron a la cuenta NUM002 de Caixabank (f. 233).

6) No consta comunicación alguna a los arrendadores la voluntad de los arrendatarios contractuales de no renovar el contrato y desalojar la vivienda, poniéndola a disposición de la actora, y menos que terceros ajenos al contrato, se pudieran subrogar en la posición de arrendatarios.



TERCERO.- El arrendatario está obligado 'A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos' ( art.

1555.1 CC), y además, 'debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable' ( art. 1561 CC). Respecto a lo primero, debe abonar la renta hasta la resolución del contrato, pero aún después, hasta la recuperación de la plena posesión por el arrendador (dies ad quem), siquiera, en concepto de indemnización de daños y perjuicios o como contraprestación por el uso.

Conforme a los arts 1091 (las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben cumplirse a tenor de los mismos), 1256 (la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes) y 1565 (cuando el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye el día prefijado), para llegar a la conclusión de que en él no se otorga al simple desistimiento unilateral fuerza para desligar a los contratantes del vínculo arrendaticio contraído. Este efecto jurídico resolutorio sólo se producirá, bien porque en tal sentido exista un acuerdo y voluntad de ambas partes, bien porque así se declare judicialmente por concurrir y acreditarse algunas de las causas establecidas legalmente (35, 27 y 32 LAU), de manera que mientras una u otra circunstancia se produzca, es claro que permanece en vigor el vínculo arrendaticio y por consiguiente el deber de cumplir las obligaciones asumidas.

En el presente caso, no hubo entrega efectiva de llaves, con reserva de inspección de la vivienda (no consta reserva de inspección conjunta, por parte del arrendatario). El hecho de no residir el arrendatario, sin más (no basta el abandono por parte del arrendatario para que cese la obligación del pago de la renta, mientras no haya reintegrado al arrendador en la posesión de la finca; o incluso la celebración de otro arrendamiento, o que residan otros, a través de una cesión de facto, prohibida en el mismo contrato), no le legitima para dejar de pagar la renta, no extingue por sí el contrato, máxime cuando no consta entrega efectiva de la posesión o de las llaves. La carga de la prueba de la fecha efectiva de la entrega de llaves y con ello la puesta a disposición del arrendador de la posesión de la vivienda, ex art. 217.3 LEC, corresponde al arrendatario (que es quien 'debe devolver la finca, al concluir el arriendo..'), en tanto que hecho extintivo de su obligación, al igual que cualquier comunicación a los arrendadores la voluntad de los arrendatarios contractuales de no renovar el contrato y desalojar la vivienda, poniéndola a disposición de la actora, y menos que terceros ajenos al contrato, se pudieran subrogar, de hecho, en la posición de arrendatarios.

Por lo demás, resultan de aplicación los arts. 9 y 10 LAU (según la reforma anterior, por Ley 4/2013), con el plazo mínimo de 3 años y la prórroga de uno, salvo el caso de requerimiento (fehaciente en el sentido de que el mensaje ha de llegar a su destinatario) del arrendador o su administrador o mandatario (aunque sea verbal), con 30 días de antelación de optarse por la no renovación (que excluye la tácita reconducción), compartiéndose la fundamentación de la resolución recurrida.



CUARTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a los apelantes, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuesión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por D. Emiliano y Dª Victoria contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a los apelantes.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2, párrafo 2, del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de justicia: Los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que hayan sido notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al día 4 de junio del 2020, fecha del levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos,quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados : Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).

INFORMACIÓN PARA LOS USUARIOS DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA: En aplicación del Real Decreto-ley 16/2020 y de la Orden JUS/394/2020, dictados con motivo de la situación sobrevenida con motivo del COVID-19, durante el estado de alarma y hasta tres meses después de su finalización: - La atención al público en cualquier sede judicial o de la fiscalía se realizará por vía telefónica o a través del correo electrónico habilitado a tal efecto, arriba detallados, en todo caso cumpliendo lo dispuesto en la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales.

- Para aquellos casos en los que resulte imprescindible acudir a la sede judicial o de la fiscalía, será necesario obtener previamente la correspondiente cita.

- Los usuarios que accedan al edificio judicial con cita previa, deberán disponer y usar mascarillas propias y utilizar el gel desinfectante en las manos.