Sentencia Civil Nº 351/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 557/2013 de 11 de Octubre de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de MadridSección DecimonovenaC/ Ferraz, 41 - 28008Tfno.: 914933816/86/8737007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0009687

Recurso de Apelación 557/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de Madrid

Autos de Desahucio 1160/2012

APELANTE:METRO DE MADRID SA

PROCURADOR D./Dña. JOSE MANUEL VILLASANTE GARCIA

APELADO:BARRECAMPOS HOSTELERIA, S.L.

PROCURADOR D./Dña. MARIA SUSANA SANCHEZ GARCIA

SENTENCIA Nº 351

PONENTE ILMO. SR. MAGISTRADO D. EPIFANIO LEGIDO LÓPEZ

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D/Dña. EPIFANIO LEGIDO LÓPEZ

D./Dña. RAMÓN RUIZ JIMÉNEZ

D./Dña. JOSÉ ZARZUELO DESCALZO

En Madrid, a once de octubre de dos mil trece.

La Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio verbal 1160/2012, provenientes del Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Madrid, que han dado lugar en esta alzada al rollo de Sala 557/2013 , en el que han sido partes, como apelante-demandante, Metro de Madrid S.A., a la que representó el Procurador don José Manuel Villasante García y que estuvo defendida por letrado; y de otra, como apelada-demandada, doña Barrecampos Hostelería sociedad limitada, a la que representó la Procuradora doña Susana Sánchez García y que también estuvo defendida por letrado.

VISTO, siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. don EPIFANIO LEGIDO LÓPEZ, que expresa el común parecer de este Tribunal.

Antecedentes

Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto se relacionen con esta resolución y

PRIMERO.-Con fecha 24 abril 2013 el Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de Madrid en los autos de que dimana este rollo de Sala, dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Desestimando íntegramente la demanda presentada por el Procurador Sr. Villasante García, en nombre y representación de METRO DE MADRID, SA. debo absolver y absuelvo a BARRECAMPOS HOSTELERÍA SL. de la acción contra ellos ejercitada, imponiendo las costas de esta primera instancia a la parte demandante.'

SEGUNDO.-Notificada la sentencia a las partes se interpuso recurso de apelación por la representación procesal del demandante, que formalizó adecuadamente (146 y siguientes) y del que, tras ser admitido en ambos efectos, se dio traslado a la contraparte, que se opuso al mismo (172 y siguientes), remitiéndose luego los autos principales a este Tribunal en el que, de inmediato, se abrió el correspondiente rollo de Sala.

TERCERO.-En esta alzada, para cuya deliberación, votación y fallo se señaló el 7 de octubre del corriente año, se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto no se opongan a los que a continuación se inserta y

PRIMERO.- Objeto del proceso, contenido de la sentencia dictada la instancia, motivos del recurso de apelación y oposición al mismo:

Metro de Madrid sociedad anónima, a través de su representación procesal, formuló demanda frente a Barrecampos Hostelería sociedad limitada, interesando del juzgador de instancia se resolviese, por impago de rentas, el contrato suscrito el 10 diciembre 2008 entre las partes para la cesión del espacio comercial L-3 y L.-4 de la estación del metro de Aluche, condenando al demandado a dejar libre y expedito el repetido espacio con apercibimiento de lanzamiento y condenándole a pagar la cantidad de 16.518,68 € de principal y 1861,19 euros de intereses más al pago de las mensualidades posteriores a junio de 2012 hasta que el demandado desaloje la finca con pago de las costas.

Se opuso a la demanda de juicio de desahucio con reclamación de cantidad la entidad que ocupó el lado pasivo de la relación jurídica procesal expresando que ocupaban los locales desde 1995, que no adeudaba las cantidades que se reclaman, que hubo un momento en que todos los arrendatarios dejaron de pagar las rentas al carecer los locales de licencia y que, debido a otras esenciales incidencias, se llegó con Metro de Madrid SA al acuerdo de abonar la rentas adeudadas con la cantidad de 500 € mensuales sin devengar intereses, pues al suprimirse la parada de la línea 10 en Aluche las ventas se redujeron drásticamente. Se cumplió el acuerdo por parte de la demandada, no así por Metro de Madrid, especificando en el acto del juicio, que no adeudaba rentas y que estaba dando cumplimiento al acuerdo pactado.

El juzgador de instancia desestimó la demanda por qué el demandado no incumplió las obligaciones derivantes del contrato, habida cuenta que la renta de marzo del año 2012 estaba pagada al 5 julio del mismo año y que el resto de las cantidades reclamadas se deben valorar teniendo en cuenta el acuerdo del año 2010, que tiene su origen en la suspensión, por parte de varios arrendatarios de locales de la estación de Aluche, del pago de la rentas, ante la problemática producida en esa fecha; Metro aplazaba las deudas además de la rentas pendientes de pago, lo que entiende acreditado a través de las testificales de D Humberto y doña Marina expresidente y presidenta de la Asociación de Comerciantes de Metro; decía el juzgado que también se habían acreditado los pagos de 500 €/mes con los documentos 1 a 7 y 9 del escrito de oposición.

SEGUNDO.- Hechos acreditados desde la prueba practicada:

La prueba practicada permite tener por acreditados los siguientes hechos:

1.- Existencia del contrato de arrendamiento a que antes hicimos mención.

2.- Existencia del pacto entre los comerciantes del Metro de Aluche y la sociedad anónima demandante para hacer frente al descenso de ventas y a las modificaciones del propio trazado de las vías y de la disminución del tráfico de personas, entre otros extremos, en el año 2010, en que surgió conflicto entre las partes, con el abono de 500 € mensuales en los meses en que las ventas ofrecen un mayor impulso.

3.- Pago de las rentas con normalidad después del año 2010, aportándose, como se dijo, documentación acreditativa del abono de 500 € mensuales en función de los ingresos de los distintos locales.

4.- No se pudo determinar en el acto del juicio, por la parte demandante, cuál era la cantidad realmente adeudada y

5.- Las rentas que se devengan actualmente se abonan por la arrendataria, quien a su vez está haciendo frente, siguiendo el pacto aludido, a las rentas devengadas cuando surgió el conflicto.

TERCERO: . Régimen jurídico del contrato de arrendamiento del local de negocio desde la prueba practicada:

La ley de arrendamientos urbanos sitúa el régimen jurídico del contrato de arrendamiento de local de negocio o de uso distinto de vivienda (local situado en planta baja del centro comercial Torrijos de Madrid), en terminología de la propia ley de 1994, artículos 3 y 4.3, en el campo del principio de la autonomía de la voluntad, esto es desde la plena aplicación del artículo 1255 del código civil de manera que los pactos originariamente concertados pueden modificarse; es factible por tanto, acudir a una novación de pactos contractuales en la forma que recoge los artículos 1203 y concordantes del código civil . Y en ese sentido es evidente que existieron dificultades extremas para llevar a cabo el uso y disfrute de local arrendado, cuyas dificultades dieron lugar a un pacto que reconduce determinadas rentas adeudadas al pago posterior de 500 € mensuales en los meses en que el negocio de los locales tenían mayor expansión; pacto plenamente acreditado en el procedimiento y que ha de producir la totalidad de sus efectos.

No se olvide que en el juicio de desahucio y reclamación de cantidad, habrá de ser el arrendador el que acredite el incumplimiento del arrendatario, detallando la cantidad que adeude, para poder, en su caso, enervar la acción; y si, como ocurre en nuestro caso, en el acto del juicio no pudo concretarse la cantidad ciertamente adeudada, el juzgador, tras examinar la prueba, entiende que fuera del pacto de los 500 € mensuales para el periodo que las partes comprendieron en su acuerdo, se está cumpliendo el contrato, tendremos que llegar a la conclusión de que efectivamente la sentencia dictada la instancia se ajusta plenamente a derecho y lo que hace la parte, con su recurso, es sustituir el criterio imparcial del jugador gestado ex Art.- 117 de la Constitución por el suyo propio, sin soporte fáctico-jurídico que pueda coger esta sala.

CUARTO.- Desestimación del recurso e imposición de las costas causadas en la alzada a su promotor:

Desde expuesto, y si se contrastan los hechos acreditados con la normativa aplicable habrá de llegarse a la conclusión de que la sentencia dictada en la instancia se ajusta plenamente a derecho - como acabamos de expresar-, y es que no se ha acreditado que se deba cantidad alguna al margen del pacto del abono de los 500 € para un determinado periodo en que el contrato sufrió una profunda crisis, lo que llevó, según consta en autos, al aplazamiento de determinados pagos, al tiempo que los pactos modificadores del el primitivo contrato pueden acreditarse mediante cualquier medio de prueba admitida en derecho, sin olvidar que, en nuestro ordenamiento jurídico, los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y desde entonces obligan no sólo a lo expresamente pactado sino a todas las consecuencias que deriven de su naturaleza, de la buena fe, del uso y de la ley, como expresa el artículo 1258 del código civil , que tiene que relacionarse con el artículo 1278 del propio código.

No es abusivo modificar el contrato por pactos verbales, pues, como hemos dicho, la forma en que las partes decidan obligarse no menoscaba los pactos que se hubiesen convenido. El pacto verbal para modificar la renta puede perfectamente dilucidarse también en este procedimiento, no bastando con afirmar que se está en presencia de una cuestión compleja, pues es indudable que aquí se está reclamando una específica cantidad por impago de rentas, y puede, perfectamente el demandado, en su posibilidad probatoria que le ofrece el artículo 217 de la ley de enjuiciamiento civil , acreditar que está al corriente del pago, o que se llevaron a cabo pactos de reducción de renta o que la renta pactada se va pagar de forma distinta o diferencia a la recogida en la propia literalidad del contrato.

Es evidente, por tanto, que probada la novación del contrato en cuanto al acuerdo de pago de rentas de 500 € mensuales para la etapa de crisis, se impone, como ya hemos anticipado, una plena confirmación de la sentencia dictada en la instancia.

La desestimación del recurso lleva consigo que se impongan las costas causadas en el mismo a su promotora desde cuanto establece el artículo 398 de la ley de enjuiciamiento civil .

Vistos los preceptos citados, concordantes y demás de general aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Metro de Madrid S.A., a la que representó el Procurador don José Manuel Villasante García, y al que se opuso Barrecampos Hostelería sociedad limitada, a la que representó la Procuradora doña Susana Sánchez García, contra la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia número 20 de Madrid (juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad en 1160/2012) en 24 abril 2013 , debemos confirmar, como desde la argumentación expuesta confirmamos, la repetida resolución, con expresa imposición de las costas producidas en el recurso a sus promotores.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en la Oficina num. 1036 de la entidad Banesto S.A., con el número de cuenta 2837-0000-00-0161-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

A los efectos previstos en los artículos 471 y 481-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se hace saber a la parte que, de necesitarla, podrá solicitar de este Tribunal la certificación de la sentencia que previenen tales preceptos. De no verificarlo así se entregará al recurrente, en su caso con el emplazamiento para ante el Tribunal Supremo.

Asimismo se deberá aportar debidamente diligenciado el modelo 696 relativo a la tasa judicial correspondiente a los recursos de que se trate, en los casos en que proceda.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe