Sentencia Civil Nº 352/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 554/2013 de 09 de Julio de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 554/2013-4ª

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 175/2013

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 3 GRANOLLERS (ANT.CI-3)

S E N T E N C I A N ú m. 352/2014

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a 9 de julio de 2014.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago), número 175/2013 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 3 Granollers (ant.CI-3), a instancia de D. Carlos José y Dª. Petra , contra Dª. Rosaura y D. Juan Manuel , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 2 de julio de 2013 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que desestimando como desestimo, íntegramente, la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Carlos Vargas Navarro en nombre y representación de D. Carlos José y Dña. Petra contra Dña. Rosaura y D. Juan Manuel debo absolver y absuelvo a los demandados de todas las pretensiones contra ellos ejercitadas, todo ello con expresa imposición al actor de la condena al pago de las costas causadas en el presente procedimiento a la parte demandada.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 18 de junio de 2014 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.-Se insta la resolución y consecuente desahucio por falta de pago de la renta correspondiente a los meses de agosto y siguientes del 2012 a enero 2013 respecto del contrato de arrendamiento de 1.6.2011 sobre la vivienda sita en la URBANIZACIÓN000 , C/ DIRECCION000 , parcela NUM000 de Gualba (Barcelona), al amparo del art. 27.2.a LAU 94, a cuya pretensión se acumula la reclamación de las rentas adeudadas que, al formularse la demanda, en 18.1.2006, ascendían a 3900 €, más las que se devenguen hasta la recuperación de la posesión, al amparo del art. 483.3.3º en relación con el 220 LEC , consignándose en la demanda la posibilidad de enervar al amparo del art. 22.4 LEC . A dicha pretensión se opusieron los demandados, alegando (1) que no residen en la vivienda desde noviembre de 2012, lo que habían previamente comunicado a los actore, (2) no adeudan las rentas de de noviembre y diciembre 2012 y enero 2013.

La sentencia de instancia desestima íntegramente la demanda (en base a que los actores eran conocedores de la voluntad de los demandados, siendo la entrega de llaves en 1.11.2012 y compensándose la renta de agosto a octubre con la fianza, sin que mostraram oposición, sino conformes, estando resuelto el contrato por mutuo disenso con anterioridad a la presentación de la demanda) con expresa imposición de las costas a los actores. Frente a dicha resolución se alzan éstos, por (1) incongruencia omisiva, al no existir pronunciamiento respecto a la resolución del contrato y, subsidiariamente, falta de motivación sobre este extremo, (2) vulneración del art. 1561 CC (deber de entregar la finca), (3) vulneración del art. 216 LEC , al incluirse hechos no alegados, pues no se alega la existencia de un acuerdo de voluntades, (4) vulneración de los arts. 1561 y 1555 CC (devolución de la finca y devengo de rentas), (5) volneración del art. 216 LEC al no existir petición (ni siquiera de los demandados) respecto de la compensación con la fianza y en todo caso, vulneración del art. 438.2 LEC , en tanto que no fue alegada en su momento, (6) vulneración de los arts. 1195 , 1196 y 1156 CC , al no existir crédito compensable, pues el derecho a la devolución de la fianza solo nace tras entregarse la posesión de la finca, ex art. 36.4 LEC , lo que aconteció tras la vista. Consecuentemente queda el debate establecido en tales términos, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.-Conviene partir de una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de la demanda, concertado entre D. Carlos José y Dª Petra como arrendadores y D. Juan Manuel y Dª Rosaura , como arrendatarios, por una renta inicial de 650 € mensuales, actualizables anualmente conforme al IPC, a ingresar en determinada cuenta que se identifica, y una duración de 5 años, entregando los arrendatarios la suma de 1950 € en concepto de fianza (tres mensualidades de renta), pactándose que 'los arrendatarios se obligan a comunicar a la arrendadora con una antelación de dos meses si se hubiera que dejar la vivienda, en el caso contrario la arrendadora se reserva el derecho de retener la fianza recibida' (f. 7 y ss). 2) Durante los meses de junio a agosto 2012 los arrendatarios comunican a los actores una serie de problemas con la caldera que precisó reparación, arreglos en el jardín por inundaciones que provocaban humedades en habitaciones, limpieza de chimenea, repintado de la casa, generando gastos asumidos por los mismos e 'inversión realizada en acondicionar la casa', necesidad de limpieza del depósito de gasoil,... (f. 52 a 54) .3) En 17 de agosto 2012 los actores remitieron un correo electrónico, reiterando los referidos problemas, comunicándoles que en noviembre desalojarían la vivienda, imputando a la fianza las mensualidades de agosto, septiembre y octubre (f. 49), a lo que contestaron los actores interesando hora para entrega de las llaves el 1 de noviembre (f. 50), y los demandados manifestando que ya estaban de mudanza (f. 50) y que ya habían desalojado, en 3.12.2012 aunque ' solo nos queda por desmontar la piscina del jardín cosa que haremos durante este puente después del cual haremos entrega de las llaves fehacientemente a través de un notario, si es posiblef. 51, 68). 4) Los arrendatarios demandados habían suscrito contrato de arrendamiento de otra vivienda, sita en la C/ DIRECCION001 , NUM001 -Nucli Can Pla de Gualba, en septiembre 2012, con efectos de 16 noviembre de 2012 (f. 55 y ss), donde residen desde entonces (f. 61 y 62). 5) Existió reclamación extrajudicial de 3250 € en concepto de rentas impagadas ('hasta el 30.10.2012') más otros 466'65 € por impago de suministro de energía eléctrica y otros 221'10 € por impago de suministro de agua via burofax de 9.11.2012 (f. 11 y ss), suministros que no se reclaman en este pleito. 6) Se entregaron efectivamente las llaves en 1.7.2013 , una vez celebrada la vista (f. 76)

TERCERO.-Como se ha dicho, durante los meses de junio a agosto 2012 los arrendatarios comunican a los actores una serie de problemas con la caldera que precisó reparación, arreglos en el jardín por inundaciones que provocaban humedades en habitaciones, limpieza de chimenea, repintado de la casa, necesidad de limpieza del depósito de gasoil, generando gastos asumidos por los mismos e 'inversión realizada en acondicionar la casa'... (f. 52 a 54) ,siguiendo los siguientes correos: a) de 17.8.2012 arrendatarios a los arrendadores: reiterando los referidos problemas de la vivienda así como que no están dispuestos a asumir más gastos que consideran no les corresponden, comunicándoles que en noviembre desalojarían la vivienda, imputando a la fianza las mensualidades de agosto, septiembre y octubre como 'única manera de reuperar nuestro dinero' (f. 49), a lo que contestaron los actores interesando hora para entrega de las llaves el 1 de noviembre, (f. 50). En principio, propuesta por el arrendatario la resolución, con el preaviso en plazo, cumplido los requisitos expuestos en el contrato se acepta por los arrendadores, quedando pendiente la entrega de la posesión.b) en 2 diciembre 2012 arrendadores comunican a los arrendatarios que, no habiendo recibido la posesión, '...a día de hoy es otro mes de impago de alquiler...espero noticias de tí de tu abogado o del notario...'. c) en 3 diciembre, los arrendatarios comunican que: 'la casa está desalojada, vacía y por lo tanto ya no vivimos allí. Solo nos queda desmontar la piscina del jardín cosa que haremos durante este puente después del cual haremos entrega de las llaves fehacientemente a través de un notario, si es posible. ...', ergo la vivienda no estaba a disposición de los arrendadores. d) éstos en 3 diciembre 2012 comunican a los arrendatarios que: '..gracias por responder y no te preocupes si es hoy mañana o el próximo lunes cuando me entregues las llaves, una vez pasado el día 1 ya es otro mes más...; de nuevo los arrendadores comunican a los arrendatarios en 11 enero, que '·estamos a 11 de enero y no se ha hecho el pago del mes correspondiente como se debería haber hecho del 1 al 5 o en su defecto haber entregado las llaves...tampoco se han satisfecho los pagos de la luz y del agua...'. e) en 14 enero 2013, arrendatarios comunican a los arrendadores que '...todavía no hemos podido desmontar la piscina cosa que trataremos de hacer esta semana. La casa ... se encuentra desalojada desde el paso mes de noviembre. La entrega de llaves se puede hacer pero de momento no media renuncia alguna. Si queréis os envío un modelo o bien me lo remitís vosotros y lo firmamos', ergo la vivienda aún estaba a su disposición. f) contestan los arrendadores el mismo día: 'sigues con tus royos (sic) y mentiras, en un principio entregabas las llaves en diciembre ante notario ahora no, nientras tengas enseres tuyos en la casa no estará desalojada...mientras que no agais (sic) y se revise la vivienda ...dónde he de enviar la renuncia si no me habéis comunicado ningún cambio de residencia '. g) en 30 enero comunican los arrendatarios que 'la renuncia la podéis enviar por mail y la firmamos ...haciendo entrega de las llaves donde vosotros designéis (vuestro abogado en S celoni x ej.) o bien ante notario. Como ya os dije ni vivimos allí desde noviembre ni tenemos intención de prolongar esta situación...lo único que queda es el armazón de la piscina que viene a retirarlo un transporte el viernes por la tarde'. h) Se entregaron efectivamente las llaves en 1.7.2013, una vez celebrada la vista (f. 76).

Es decir, los arrendatarios dejaron de abonar la renta desde agosto de 2011 y no devolvieron la vivienda hasta el 1 de julio 2013, sin que conste ninguna actuación obstruccionista de los arrendadores a la entrega de las llaves, tras la vista, y sin que conste el estado de la vivienda ni si existen otros impagos (por ej. por suministros que aquí no se reclaman); es decir 10 meses que, a razón de 650 €/mensuales, suponen 6.500 €

La renta es la fundamental obligación del arrendatario conforme a lo establecido en el art. 1555.1º CC , obligación que se mantiene durante toda la vigencia del contrato y aún después de la resolución, aunque en concepto de daños y perjuicios (el arrendador no dispone de la vivienda) o como contraprestación por el uso, hasta la plena recuperación de la posesión por el arrendador de la vivienda arrendada; piénsese que el desahucio va dirigido a la recuperación de la posesión de la finca arrendada, a través de la desposesión del demandado.

Ergo, existió una resolución aceptada, pero no es sino tras el juicio cuando los arrendatarios desalojan 'del todo' la vivienda, poniéndola a disposición del arrendador, con la entrega de las llaves.

CUARTO.-Establece la cláusula 9ª del contrato que la fianza se entrega 'para responder de cuantos daños e impagos se produzcan en la vivienda. Estos importes no podrán ser nunca utilizados para satisfacer el importe de algún mes de arriendo'.

En principio, el arrendatario constituye la fianzapara garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho ' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación deberíahacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem,salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble(art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza. La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende ba toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

El apartado 5 permite pactar, además, otro tipo de garantía con independencia de la fianza legal: 1) ha de ser expresa ( art. 1825 CC ); 2) Rige el 1827 en orden a su alcance 'temporal' (cesará en caso de tácita reconducción (supone un nuevo contrato, STS 14.4.2006 ), o de prórroga, salvo consentimiento del fiador.

Consecuentemente, la fianza no era exigible, sino tras la entrega de la posesión.

QUINTO.-Consecuentemente, con estimación del recurso, procede la revocación de la resolución recurrida, condenando a los demandados a pagar a los actores la suma de 6500 €, con imposición de las costas de 1ª instancia a los demandados, sin que proceda declaración alguna sobre las causadas en esta alzada.

Fallo

QUE estimando el recurso de apelación formulado por D. Carlos José y Dª Petra contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, revocamos dicha resolución y en su lugar, estimando la demanda formulada por aquello, condenamos a D. Juan Manuel y Dª Rosaura , a pagar a los actores la suma de 6500 €, con imposición de las costas de 1ª instancia a los demandados, y sin que proceda declaración alguna sobre las causadas en esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.