Sentencia CIVIL Nº 352/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 414/2017 de 31 de Julio de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Décima
C/ Ferraz, 41 , Planta 2 - 28008
Tfno.: 914933917
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2015/0142706
Recurso de Apelación 414/2017
O. Judicial Origen: Juzgado de 1a Instancia nº 20 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 859/2015
APELANTE: D./Dña. Aurora
PROCURADOR D./Dña. FERNANDO MIGUEL MARTINEZ ROURA
APELADO: D./Dña. Adriano
PROCURADOR D./Dña. ADELA GILSANZ MADROÑO
SENTENCIA Nº 352/2017
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
Dña. MARIA BEGOÑA PEREZ SANZ
D. JOSÉ MARÍA PRIETO Y FERNÁNDEZ LAYOS
Dña. AMALIA DE LA SANTISIMA TRINIDAD SANZ FRANCO
En Madrid, a treinta y uno de julio de dos mil diecisiete.
La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
859/2015 seguidos en el Juzgado de 1a Instancia nº 20 de Madrid a instancia de Dña. Aurora apelante-
demandante, representado por el Procurador D. FERNANDO MIGUEL MARTINEZ ROURA y defendido por
Letrado contra D. Adriano apelado-demandado, representado por la Procuradora Dña. ADELA GILSANZ
MADROÑO y defendido por Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia
dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 26 de enero de 2017 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JOSÉ MARÍA PRIETO Y FERNÁNDEZ LAYOS .

Antecedentes

PRIMERO. Por Juzgado de 1a Instancia nº 20 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 26/01/2017 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que desestimando la demanda presentada por el Procurador Sr. Martínez Roura, en nombre y representación de doña Aurora , debo absolver y ABSUELVO a don Adriano de la acción contra él ejercitada, imponiendo a la parte actora las costas de esta primera instancia. '

SEGUNDO. Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO. Por providencia de esta Sección, de fecha 19 de junio de 2017, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 18 de julio de 2017.



CUARTO . En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. Contra la sentencia de instancia que desestima, en el sentido que se recoge en el primero de los antecedentes de hecho consignados ut supra , la demanda de juicio ordinario sobre arrendamiento urbano origen del presente procedimiento, en base a determinadas consideraciones de las que se hará mención, por su relación con este trámite impugnativo, en el siguiente razonamiento jurídico, se interpone recurso de apelación por la parte demandante, cuyo motivo es el que se va a pasar a analizar seguidamente, no aceptándose por esta Sala los fundamentos de derecho asentados en aquella resolución judicial en todo lo que se opongan a los aquí desarrollados.



SEGUNDO. Alega la parte apelante como motivo de su recurso la indebida aplicación del artículo 21 de la LAU en los términos que obran en la sentencia y la omisión en la aplicación de los artículos 1091 y 1254 del CC , y consecuencia de ello, la no aplicación en sus estrictos términos de la cláusula novena del contrato de arrendamiento que las partes suscribieron el día 1 de diciembre de 2012.

El motivo debe estimarse, y con él, íntegramente el recurso.

Afirma la sentencia impugnada en su fundamento de derecho cuarto, como conclusión de sus pronunciamientos, que 'en consecuencia, habiéndose acreditado la existencia de humedades, pero no habiéndose probado que las mismas sean imputables a una inactividad del demandado o de un defecto de conservación en los elementos privativos del inmueble (el forjado sanitario no es un elemento privativo sino un elemento común), procede desestimar la demanda presentada [...]'.

De un examen conjunto de los dos informes periciales obrantes en autos (el judicial y el de la parte demandada) se desprende inconcusamente, tal y como recoge la resolución de primera instancia, que existen importantes humedades en la vivienda arrendada producidas por capilaridad, y si bien la perito judicial admite no tener a su disposición los medios específicos para conocer la causa que las provoca, la técnico de parte concluye que la etiología de las mismas 'deriva de la acción concatenada y progresiva a lo largo del tiempo de las servidumbres físicas inherentes a la propia configuración constructiva originaria de dicha finca -debido a la ausencia de forjado sanitario inferior y de impermeabilización y aislamiento en sus muros de carga y cerramientos perimetrales-, la anómala situación urbanística de la finca colindante -denunciada de forma reiterada por la administración y ocupada irregularmente en el piso anexo al de autos que genera deterioros continuados por filtración de agua desde la misma-, y el precario estado de la red horizontal de saneamiento de la propia finca en que se ubica -con la consiguiente pérdida y fuga del líquido elemento hacia el subsuelo-'; otorgando una incidencia 'de mayor a menor' a tales factores según han sido transcritos.

Con independencia de la relación arrendaticia anterior existente entre las partes (que no es objeto de este litigio), el contrato de arrendamiento actual vigente entre ellas ( artículos 1091 y 1254 del CC ) de 1 de diciembre de 2012 (documentos números 2 de la demanda y 10 de la contestación) recoge en su condición cuarta que 'el arrendatario recibe la vivienda en perfecto estado de uso [...]', y en su condición novena, que 'el arrendador estará obligado a realizar, sin derecho a elevación de renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario [...]', mención consecuente, ésta última, con el dictado de los artículos 21.1 de la LAU y 1554.2.º del CC.

De esta forma, nos encontramos aquí ante la existencia probada de unos considerables daños, aparecidos según el contrato locativo con posterioridad a la suscripción de éste, que la propia contestación a la demanda y por ende la sentencia recurrida no imputan en modo alguno a la arrendataria, y que tampoco son debidos en grado esencial a la perturbación de mero hecho de un tercero ( artículo 1560 del CC ), sino a las carencias constructivas de que adolece la finca originariamente dada su antigüedad y que según la propia pericial de la parte demandada son la principal causa de los mismos. Pues bien, entiende la Sala que del deterioro sufrido por el inmueble en razón a dicho factor no debe responder nadie sino el propio arrendador- propietario como tal -que compró y ha arrendado un inmueble con esas carencias-, en virtud de lo pactado por las partes y prevenido legalmente según hemos visto ( artículos 1091 , 1254 , 1554.2 .º y 1560, a contrario sensu , del CC y 21.1 de la LAU ), pudiendo conjugarse esta responsabilidad incluso con su obligación de saneamiento por vicios ocultos ( artículo 1553 del CC en relación con los artículos 1484 y siguientes del mismo texto legal ). Efectivamente, no habiendo quedado acreditada la incidencia concreta (sólo abstracta y menor) que haya podido tener la actividad o inactividad de los ocupantes del inmueble colindante (sin desatender que las humedades se aprecian en toda la casa y no solo en la parte medianera a ese inmueble, como afirmó la perito de designación judicial en su declaración) o de la comunidad de propietarios -respecto a la conservación de la red de saneamiento- (sin desatender que el arrendador forma parte integrante de la misma) en los defectos aparecidos en la vivienda arrendada, no se interpone óbice alguno a la acción ejercitada por la parte actora en el presente procedimiento, sin perjuicio del posible derecho de repetición o de las acciones que conforme al artículo 10 de la LPH puedan corresponder al arrendador en su caso. No se trata, como afirma la sentencia recurrida, de que el demandado 'en todo momento ha intentado mantener la vivienda en adecuadas condiciones', ya que se refiere a actuaciones anteriores a la celebración del contrato de autos, y en éste ya se recogía el 'perfecto estado de uso' de la misma; ni se trata, como sigue recogiendo la resolución judicial, de que no se haya acreditado 'que las humedades se deriven de falta de mantenimiento de las instalaciones privativas', pues nos encontramos ante carencias constructivas de origen acordes a la legalidad vigente en su momento, y cuyas dañinas consecuencias pueden arreglarse sin afectar a elementos comunes actuales ni implicar a la comunidad de propietarios, como se desprende de ambos dictámenes periciales, errando la sentencia impugnada cuando afirma que 'el forjado sanitario no es un elemento privativo sino un elemento común', sin detenerse en que dicho forjado simplemente no existe porque no había disposición legal que lo exigiera en el momento de construcción del inmueble; se trata, por el contrario, de una obligación ineludible del arrendador, cual es la de realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias a fin de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, y que no viene limitada por ninguno de los parámetros previstos legalmente: así, la imputabilidad de la arrendataria, la destrucción de la vivienda, la insignificancia de la reparación, la calificación como obra de mejora -no de conservación- de la actuación (no se pide en la demanda precisamente que se dote al edificio de los elementos constructivos de que carece, sino una simple reparación de humedades), o la perturbación de mero hecho de un tercero en su integridad ( artículos 21.1 de la LPH y 1560 del CC ).

Por lo que respecta a las obras necesarias de conservación a realizar, teniendo presente la súplica contenida en la demanda sobre el particular y considerando que las relacionadas en el informe de la perito designada judicialmente garantizan en mayor medida la perdurabilidad de la reparación (que sin embargo y de forma expresa no se garantiza en el de la perito de parte), entiende este Tribunal que ha de estarse a aquél.

Igualmente, en atención a lo normado en el párrafo segundo del artículo 21.2 de la LAU , si las obras durasen más de veinte días habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que la arrendataria se vea privada.



TERCERO. Al haber visto rechazadas sus pretensiones, procede imponer las costas de la primera instancia a la parte demandada, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 394.1 de la LEC .

Asimismo, al estimarse el presente recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de costas en esta alzada, en virtud de lo establecido en el artículo 398.2 del mismo texto legal .

Vistos los preceptos legales citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación, deviene necesario jurídicamente dictar el siguiente

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales señor don Fernando Miguel Martínez Roura, en nombre y representación de doña Aurora , contra la sentencia de fecha veintiséis de enero de dos mil diecisiete, dictada en los autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número veinte de Madrid bajo el cardinal 859/2015, debemos revocar y revocamos la citada resolución, y en su lugar acordamos estimar la demanda presentada por el citado Procurador de los Tribunales en la representación que ostenta, contra don Adriano , con los pronunciamientos que se recogen a continuación, y sin hacer expresa imposición de costas en esta alzada:
PRIMERO. Se condena a la parte demandada a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, las obras necesarias de conservación de la vivienda arrendada que constan en el informe de la perito de designación judicial, consistentes en un tratamiento de inyecciones de emulsión cremosa, a base de silicatos y xilosanos, a fin de crear una barrera hidrófuga protectora horizontal, para posteriormente eliminar las zonas degradadas y revocar las paredes con morteros de cal hidráulica natural de alta transpirabilidad, anti-humedad y anti- sal, aplicando como acabado una pintura a base de resinas o pintura mineral al silicato, de alta transpirabilidad, gran resistencia y anti-moho, y en las estancias en las que su acabado sea alicatado, reparando éste.



SEGUNDO. Se condena a la parte demandada a disminuir la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que la arrendataria se vea privada si las obras durasen más de veinte días.



TERCERO. Se imponen a la parte demandada las costas de la primera instancia.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15a de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACIÓN: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2577-0000-00-0414-17, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala Nº 414/2017, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN .- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe .