Sentencia CIVIL Nº 352/2017, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 363/2017 de 23 de Octubre de 2017

Encabezamiento

ROLLO DE APELACION 2017-0363
SENTENCIA N.º 352
ILUSTRISIMOS SEÑORES
PRESIDENTE
Doña MARIA MESTRE RAMOS
MAGISTRADOS
Doña María Eugenia Ferragut Pérez
Don José Francisco Lara Romero
En la ciudad de Valencia a veintitrés de octubre del año dos mil diecisiete.
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados
anotados al margen, siendo ponente MARIA MESTRE RAMOS, ha visto el presente recurso de apelación
interpuesto contra la Sentencia de fecha 25 de noviembre de 2016 dictada en AUTOS DE JUICIO ORDINARIO
1576-2014 tramitados por el Juzgado de Primera Instancia Veinte de los de Valencia .
Han sido parte en el recurso, como APELANTE-DEMANDA NTE DOÑA Africa representada por la
Procuradora de los Tribunales Dª Ana Isabel Serna Nieva y asistido de Letrado D. Eladio Martínez Soria; y
como APELADA-DEMANDADA DOÑA Estrella representada la Procuradora de los Tribunales Dª Cristina
Coscollá Toledo y asistida de la Letrada Dª Mercedes Ballester Benedito.

Antecedentes

PRIMERO.- La Sentencia de fecha 25 de noviembre de 2016 contiene el siguiente Fallo: 'Que desestimando la demanda formulada por la Procuradora Dª Ana Isabel Serna Nieva en nombre y representación de Dª Africa contra Dª Estrella sobre declaración del derecho a la restitución de la fianza (2000 euros) y el depósito (6000 euros) entregados al momento de la suscripción del contrato de arrendamiento de fecha 19 de septiembre de 2013 relativo al local de negocio sito en la calle Bilbao nº 2 bajo de Valencia,y condena al abono de dichas cantidades más los intereses legales desde la fecha 24 de marzo de 2014,debo absolver y absuelvo a Dª Estrella de todas las pretensiones de la demanda.

Se imponen las costas a la parte actora.' El Auto de Aclaración de fecha 27 de enero de 2017 contiene la siguiente Parte Dispositiva: 'Que no ha lugar a lo interesado por la Procuradora Dª Ana Isabel Serna Nieva en nombre y representación de Dª Africa , al carecer el fallo de la sentencia de error material o concepto oscuro que deba ser rectificado o aclarado.'

SEGUNDO.- Notificada la Sentencia, DOÑA Africa interpuso recurso de apelación alegando, en síntesis, error en la valoración de la prueba.

Si bien es cierto que la duración del contrato fue inferior a un año pues se firmo el 19-9-2013 se resolvió anticipadamente por la arrendataria el 24-marzo-2014 no es menos cierto que la penalización debe ser proporcional al incumplimiento .

Asi ha quedado acreditado que la arrendadora ha cobrado la cantidad de 15.600 euros, cantidad muy superior a la renta anual pactada de 12.000 euros.

-8.000 euros en concepto de fianza y deposito.

-7.600 euros pagados por las rentas devengadas desde septiembre de 2013 hasta marzo de 2014.

En todo caso debio al menos estimarse parcialmente la demanda condenando a la devolución de 3.600 euros.



TERCERO.- El Juzgado dio traslado a la parte contraria que presento escrito de oposición.



CUARTO.- Las pruebas que se han practicado en primera instancia y que son objeto de nueva valoración por el Tribunal han sido: 1.-Documental 2.-Interrogatorio

QUINTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló el día 19 de octubre de 2017 para deliberación y votación, que se verificó quedando seguidamente para dictar resolución.



SEXTO.- Se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución apelada en lo que no se oponga a los contenidos en ésta
PRIMERO.- La cuestión planteada por la parte apelante, DOÑA Africa en virtud del recurso de apelación interpuesto es resolver si procede estimar parcialmente la demanda interpuesta condenando a la devolución de 3.600 euros ,cantidad qque equivale a lo percibido de mas en relación con la renta anual pactada.



SEGUNDO.- El juzgador de instancia consideró: '
PRIMERO.- Que por la Procuradora Dª Ana Isabel Serna Nieva en nombre y representación de Dª Africa se ejercitó acción a través del juicio ordinario contra Dª Estrella pretendiendo: -Que se declare el derecho a la restitución de las cantidades de depósito y fianza solicitadas que se estiman en seis mil euros en concepto de depósito y de 500 euros restantes de la fianza de 2000 euros,una vez deducidas de la misma los 1500 euros adedudados por rentas correspondientes a la mitad del mes de febrero de 2014 y al mes de 2014 completo.

-Se condene a Dª Estrella a restituir a la demandante la cantidad de seis mil quinientos euros (6500 euros) en conce en concepto de depósito y fianza,o la cantidad resultante en caso de acreditar la arrendadora Sra Estrella alguna otra cantidad que legalmente proceda descontar del depósito y/o fianza,más los intereses legales de dicha cantidad devengados desde la fecha de la resolución del contrato el 24 de marzo de 2014.

-Todo ello con expresa imposición de las costas del presente procedimiento.

Y como fundamentación fáctica de tales pretensiones se aduce que Dª Africa ocupaba en concepto de arrendataria el local destinado a bar- cafetería,sito en Valencia en la calle Bilbao nº 2 bajo,desde el 19 de septiembre de 2013 hasta el 24 de marzo de 2014, según consta en la copia del contrato de arrendamiento que se adjunta como documento nº 3. Destacando que en dicho contrato se pactó una renta mensual de mil euros (1000 euros).

Y mencionando que la demandada, Dª Estrella ,es propietaria y hasta la fecha indicada arrendadora del referido inmueble, en virtud del arrendamiento concertado con la actora;y en la fecha 19 de septiembre de 2013 en la que se celebró el contrato,se prestó fianza en metálico por importe de dos mil euros (2000 euros),cantidad equivalente a dos mensualidades de la renta pactada y se pagó depósito en metálico de seis mil euros (6000 euros).

Y señala que el contrato de arrendamiento se resolvió con fecha 24 de efecto de 2014, por parte de la arrendataria, Dª Africa , mediante burofax haciendo entrega de las llaves del local objeto de arrendamiento a la demandada.Adjuntando como documento nº 4 burofax acreditativo de resolución del contrato y entrega de llaves de fecha 21 de marzo de 2014.

Y afirma que tras haber transcurrido más de un mes desde la finalización del arriendo y entrega de llaves de la vivienda,la arrendadora se niega a devolver a la actora (arrendataria) el importe restante de 500 euros de la fianza,que quedaban una vez restados los 1500 euros que la demandante y arrendataria reconoce que adeudada (500 euros de la renta del mes de febrero de 2014 y 1000 euros correspondientes al mes completo de marzo de 2014).Y dice que igualmente la arrendadora sin alegar motivo alguno se niega a devolver el depósito que asciende a seis mil euros (6000 euros) a pesar de haber devuelto el citado local en buenas condiciones así como los derechos de licencia de explotación de la actividad,que la propietaria cedió en el arrendamiento,contraviniendo lo recogido en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento,toda vez que la arrendataria ha devuleto el local en perfectas condiciones así como los derechos de la actividad de la licencia de explotación del negocio a la arrendadora.

Cantidad de depósito de seis mil euros,de la que no se ha devuelto euro alguno a la arrendataria por la arrendadora,la cual ni tan siquiera ha alegado motivo alguno para retener la totalidad del depósito o de alguna parte de él,ni justificándolo en motivo alguno a la actora,y a pesar de haber sido requerida para ello,por lo que la actora se ve obligada a solicitar el auxilio judicial,lo que efectivamente se hace por medio de la presente demanda.



SEGUNDO. - Que por la Procuradora Dª Cristina Coscollá Toledo en nombre y representación de Dª Estrella se contestó a la demanda indicando que se admite que Dª Estrella mantenía contrato de alquiler del local sito en la calle Bilbao nº 2 bajo de Valencia,si bien,según consta en la sentencia de la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia sobre apelación de los autos de procedimiento de desahucio seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Valencia,autos 797/2014,presentada por la Sra Estrella contra la Sra Africa ,la posesión del local se entregó en el mes de abril de 2014.

Y en dicho contrato se pactó una renta mensual de mil euros,y no anual como manifiesta la actora,constando tal extremo en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento aportado con la demanda como documento nº 3.

Y resalta que tal y como expresa la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Valencia,confirmado por la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia,la arrendataria adeudada a Dª Estrella las mensualidades de febrero y marzo de 2014 por importe de 2000 euros.

Y reitera que según consta en la sentencia de la Audiencia el contrato se mantuvo hasta el 2 de abril de 2014 y no hasta el 24 de marzo como indica la demanda, y negando que la arrendataria entregara la posesión del inmueble a la arrendadora el 24 de marzo de 2014, tal y como se acreditó en el procedimiento de desahucio, lo que se refleja en al sentencia en el apartado de valoración probatoria, es más, según consta en dicha sentencia, tal y como manifestó la propia Sra Africa , el 2 de abril de 2014 le remitió una carta donde según ella adjuntaba las llaves del local, si bien la Sra Estrella no encontró las llaves en dicha carta cuando le fue entregada por el Servicio de Correos, por lo que no ha podido disponer del local hasta que no ha sido firme la sentencia recurrida ante la Audiencia Provincial de Valencia,la cual le fue notificada el 2 de enero de 2015.

Y en cuanto a lo manifestado en el hecho cuarto de la demanda,afirma que tanto la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Valencia,como la de la Audiencia Provincial de Valencia, vienen a concluir que los 2000 euros entregados en concepto de fianza, así como los 6000 euros entregados en concepto de depósito,en aplicación del pacto segundo del contrato de alquiler, al haber existido una resolución unilateral y anticipada del contrato de arrendamiento por parte de la arrendataria, nada ha de restituir la Sra.

Estrella a la Sra Africa , ni nada hay que detraer de las rentas que impagó,por lo que no cabe devolución alguna de las cantidades entregadas en concepto de fianza y depósito.

Y arguye que en los contratos de arrendamiento de local de negocio,rige el principio de autonomía de la voluntad de las partes, por lo que son de obligado cumplimiento los pactos entre las partes que éstos recogen, y por ese motivo, la Sra Africa , al rescindir el contrato de arrendamiento antes del vencimiento del primer año de duración, debe asumir lo pactado, es decir, pierde el derecho a recuperar la fianza entregada, así como el depósito de 6000 euros, sin que pueda pretender aplicar estas cantidades al pago de las rentas pendientes, correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2014, a cuyo pago le condenan las sentencias referenciadas anteriormente; y que el art. 1254 y siguientes del Código Civil vienen a refrendar lo manifestado.



TERCERO.- Que según el art. 1091 del Código Civil las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse a tenor de los mismos.

Y tal y como determina el art. 1281-1º del Código Civil , primera norma de interpretación de los contratos,si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas.

Y es constante y reiterada la jurisprudencia que destaca que la naturaleza de un negocio jurídico depende de la intención de las contratantes y de las declaraciones de voluntad que lo integran,debiéndose estar al contenido real del contrato y no a la denominación que hubieran podido darle ( SSTS de 3-5-1993 , 2- 111990, 20-2-1990 y 21-4-1993 ).



CUARTO .-Dispone el art.3-1º de la LAU de 1994 que se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que,recayendo sobre una edificación,tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior,determinando el párrafo 2º que en especial,tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada,sea ésta de verano o cualquier otra,y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial,comercial,artesanal,profesional,recreativa,asistencial,cultural o docente,cualquiera que sean las personas que lo celebren.



QUINTO. -Según el art. 9-1º de la LAU de 1994 la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.

Y ello se complementa con el art. 11 del mismo texto legal que señala que en arrendamientos de duración pactada superior a cinco años,podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.



SEXTO .-Y como señala el art. 1561 del Código Civil ,el arrendatario debe devolver la finca,al concluir el arriendo,tal como la recibió,salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

Y como ha declarado la jurisprudencia,la obligación que impone este artículo no se cumple con la simple manifestación del arrendatario de que se pone la cosa a disposición de la otra parte, sino que, al igual que acontece en la compraventa,hay que poner en posesión de la cosa al arrendador ( STS de 2 de marzo de 1963 ).

Y por su relación también hay que mencionar que como deriva del art. 23 de la LAU de 1994 el arrendador podrá exigir al concluir el contrato,que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada,sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

SEPTIMO .- El art. 36 de la LAU de 1994 determina que a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Y el apartado 4 del precepto establece que el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo,devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiese hecho efectiva dicha restitución.

El deudor debe soportar, acorde a la regulación arrendaticia especial, artículo 36 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre , de arrendamientos urbanos, su retención por parte del acreedor si consta fehacientemente acreditada la falta de cumplimiento de alguna de las obligaciones que garantiza, el pago de la renta o el estado de devolución de la cosa arrendada esencialmente, amén de otras que se puedan contener en el contrato.

Respecto a esta caracterización de la fianza como garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario como prenda irregular, y a la retención de la misma de la parte proporcional que se corresponda al abono de daños en un local,se pronunció el TS en su Sentencia núm. 1229/2003 de 22 de diciembre de 2003 .

Y como destaca la S AP de las Palmas de 24 de mayo de 2005 la afirmación de falta de cumplimiento de la obligación de la devolución del inmueble arrendado en el estado de conservación que tenía al tiempo de recibirlo el arrendatario,no puede ser una alegación realizada sin otro fundamento por la demandada con la finalidad de negar la devolución de la fianza. Se ha de acreditar tal falta de cumplimiento de dicha obligación y que el arrendatario ha provocado daños en el inmueble, no decir, sin más, que por este hecho no se devuelve la fianza, y sin que a dicha alegación se le acompañe de ninguna otra, lo que la convierte en una afirmación vacía de todo contenido si la finalidad de la misma es dejar de devolver el dinero entregado en concepto de prenda irregular.Porque a la alegación se le ha de acompañar de la carga de probanza del daño sufrido, tal y como establece, entre otras, la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2001 .

OCTAVO. - El art. 1101 del Código Civil determina que quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo,negligencia o morosidad,y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas.

Y respecto a dicho precepto la jurisprudencia ha destacado que es aplicable cuando los daños y perjuicios derivan de incumplimiento contractual,naciendo la obligación indemnizatoria de cualquier contravención de lo pactado ( SSTS de 24-7-87 , 17-7-87 , 26-1-81 , 29-11-85 , 13-7-89 .....).

NOVENO. -Que partiendo de cuanto antecede,del examen de las actuaciones y del estudio de la prueba obrante en ellas cabe decir que,procede desestimar la demanda al resultar dudosos hechos relevantes para la decisión favorable a la parte actora,como es la concurrencia de los presupuestos para que proceda la restitución a la arrendataria y actora de la fianza o parte de la misma y el depósito entregados a la arrendadora al momento de la suscripción del contrato de arrendamiento, y ello por lo que a continuación se dirá en valoración conjunta y ponderada y con arreglo a las reglas de la sana crítica del resultado de la prueba practicada, y teniendo en consideración la distribución de la carga de la prueba que efectúa el art. 217 de la LEC .

Así como deriva del documento nº 3 de la demanda,contrato de arrendamiento,que la propia demandada hizo suyo,en fecha fecha 19 de septiembre de 2013,Dª Africa como arrendataria,y la propietaria Dª Estrella como arrendadora suscribieron contrato de arrendamiento respecto al local comercial sito en la calle Bilbao nº 2 bajo de Valencia y pese a que en la estipulación segunda del contrato se pactó que la duración del arrendamiento sería de un año,prorrogable por períodos anuales hasta un máximo de cinco anualidades,siendo la primera anualidad de cumplimiento obligatorio para ambas partes,y las prórrogas hasta el máximo de cinco anualidades obligatorias para la parte arrendadora y potestativas para la arrendataria, siempre y cuando lo comunicara a la propiedad de forma fehaciente y con una antelación de dos meses al inicio de cada prórroga, su deseo de no continuar otra anualidad el contrato,e igualmente,se preveía que si la arrendataria decidiera rescindir el contrato de alquiler antes del primer año de su vencimiento,la arrendadora se quedará las cantidades entregadas en concepto de fianza y depósito,por los daños y perjuicios sufridos,sin que nada tenga que devolver a la arrendataria.

Y como se prueba mediante el documento nº 4 de la demanda,burofax de 21 de marzo de 2014 enviado por la arrendataria,Dª Africa ,a la arrendadora,Dª Estrella , aquélla procedió a la rescisión unilateral y anticipada del contrato arrendaticio el 24 de marzo de 2014, esto es, antes del vencimiento de la primera anualidad, de modo que opera, la consecuencia que las partes estipularon libremente en dicha cláusula segunda,la arrendadora se quedará con las cantidades entregadas en concepto de fianza y depósito, por los daños y perjuicios sufridos, sin que nada tenga que restituir a la arrendataria.

Por consiguiente, la rescisión unilateral por la arrendataria y anticipada al año de duración del contrato de arrendamiento,excluía directamente la aplicación de la cláusula sexta del mismo,en la que se contempla y regula el régimen de la fianza de 2000 euros y del depósito de 6000 euros entregados por la arrendataria a la arrendadora al momento de la suscripción del arrendamiento,disponiendo literalmente que 'en el presente caso,la arrendataria hace efectivo a la arrendadora el pago de una fianza correspondiente a dos mil euros (2000 euros), la cual se le restituirá al finalizar el contrato, si se devuelve el local en buenas condiciones, con sus instalaciones en perfecto funcionamiento y los enseres con los que se le alquila y al corriente de todo pago,igualmente para recuperar la fianza deberá ceder los derechos de explotación de la actividad otorgada por el Ayuntamiento de Valencia a la propietaria,la cual los cede en este acto a la arrendataria'; y continúa diciendo ' Así mismo la arrendataria entregará un depósito de seis mil euros (6000 euros) a la arrendadora,el cual será recuperable al finalizar el contrato de alquiler si devuelve el local en buenas condiciones y al corriente de todo pago, así como los derechos de la licencia de explotación de la actividad que la propietaria cede en arrendamiento en este acto a la inquilina.La cesión en arrendamiento de la licencia de la explotación del negocio por parte de la arrendadora a la arrendataria, solamente tendrá la duración de la vigencia del presente contrato de alquiler, ya que cuando la inquilina finalice el contrato de alquiler, bien por rescisión voluntaria del mismo o por finalización de éste cualquiera que sea su causa, automáticamente se rescindiará el arrendamiento sobre la licencia de explotación de la actividad,comprometiéndose la arrendataria a firmar cualquier documento que exija el Ayuntamiento para este fin.Si la inquilina se negara a la firma de los documentos precisos para el cambio de titularidad a la arrendadora, perderá el depósito de seis mil euros entregado a favor de la misma, sin perjuicio de que ésta pudiera emprender las correspondientes acciones legales contra la arrendataria a fin de recuperar los derechos cedidos en arrendamiento de la citada licencia de explotación de la actividad'.

Pero es que aún partiendo de la aplicación de esta claúsula, no concurren los presupuestos para la restitución de la fianza y del depósito a la arrendataria, pues las partes establecieron como condiciones o requisitos para que al finalizar el arrendamiento procediera tal restitución,la devolución del local en buenas condiciones,con sus instalaciones en perfecto funcionamiento y los enseres con lo que se alquiló, y al corriente de todo pago, así como la cesión de los derechos de la licencia de explotación de la actividad, pues como se desprende de los documentos nº 1 y 2 de la contestación a la demanda, copias de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Valencia en los autos 797/2014 de juicio verbal de desahucio y reclamación de cantidad, y de la sentencia dictada en apelación por la Sección Séptima de la Exma. Audiencia Provincial, y del propio resguardo de ingreso por importe de 2600 euros efectuado en la ejecución derivada de dicho procedimiento adjuntado al inicio del juicio por la dirección letrada de la actora,la arrendataria al rescindir de forma voluntaria el contrato dejó adeudadas las mensualidades de febrero y marzo de 2014.De modo que al finalizar el arriendo la arrendataria no estaba al corriente de todo pago como exigía dicha cláusula.

Y en cuando las condiciones o estado en que se devolvió el local, la arrendataria sostiene en su demanda que lo hizo en perfectas condiciones y que también reintegró los derechos de la licencia de explotación de la actividad, sin embargo, ello contrasta con la declaración en prueba de interrogatorio de la demandada,la arrendadora Dª Estrella , quien manifestó que no pudo disponer del local hasta que fue firme la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 recurrida en apelación, siéndole notificada la sentencia de apelación el 2 de enero de 2015 , y que cuando abrió la puerta del local estaba todo muy deteriorado, la maquinaria mal, había mucha suciedad, y tuvo que ponerlo en condiciones para poder ofertarlo de nuevo en alquiler, que ella le alquiló a la actora un local con un negocio en funcionamiento, con mucha clientela, y por ello le dijo que el arrendamiento era por un año mínimo, y que perdió prácticamente todo un año de alquileres, y no había clientela, y aunque le devolvió la licencia de explotación de la actividad, ha tenido muchos problemas,de modo que lo ha tenido que alquilar por 800 euros al mes, y que la fianza y el depósito se los quedó por aplicación de la cláusula segunda del contrato, no por los desperfectos existentes en el local; y preguntada qué cantidad ha cobrado en total como consecuencia del arrendamiento a la actora, si en realidad han sido 14000 euros, cuando si el contrato hubiera terminado al año hubiera cobrado 12000 euros, indicó que no lo sabe, y que si sabe que por vía judicial cobró las rentas de las mensualidades de febrero y marzo de 2014. Viniendo ello a corroborar que a la finalización del arrendamiento por rescisión unilateral y anticipada de la arrendataria, no estaba al corriente de todo pago, y por ende, la falta de los requisitos o condiciones que las partes establecieron para la restitución a la arrendataria de la fianza y depósito entregados a la suscripción del arrendamiento.

En atención a lo expuesto,procede como ya se adelantó, la desestimación de la demanda.

DECIMO .- En materia de costas,atendido el principio del vencimiento objetivo que rige a tenor del art.

394-1º de la LEC procede en el presente supuesto al desestimarse la demanda,imponer las costas a la parte actora, la cual ha visto rechazadas sus pretensiones,sin que se aprecie que el caso presente serias dudas de hecho de derecho.'

TERCERO.-Como establece,entre otras,la sentencia de la AP Madrid, sec. 24ª,de fecha 5-10-2011, nº 995/2011, rec. 459/2011 . Pte: Hernández Hernández, Rosario en cuanto a la apreciación de la prueba: '

SEXTO.- Procede la anunciada desestimación del recurso, con íntegra confirmación de la sentencia apelada, al no haberse desvirtuado en la alzada los argumentos de la Juez de instancia, basados en la valoración en su conjunto, y conforme a las reglas de la sana crítica, del material probatorioobrante en autos, sin más que recordar, que en esta materia de valoración de la prueba, reiteradamente se ha venido señalando por esta Sala, en concordancia con la doctrina del Tribunal Supremo, que la amplitud del recurso de apelación permite al órgano 'ad quem' examinar el objeto de 'litis' con igual extensión y potestad con la que lo hizo el Juzgador 'a quo' y que por tanto no está obligado a respetar los hechos probadospor éste, en cuanto no alcanzan la inviolabilidad de otros recursos como es el de casación. Ahora bien, tampoco puede olvidarse que la práctica de la pruebase realiza ante el Juzgado de Instancia, y éste tiene ocasión de percibir con inmediación las pruebaspracticadas, es decir, de estar en contacto directo con las mismas y con las personas intervinientes. En suma, el principio de inmediación, que aparece en la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881y con mayor énfasis en la nueva L.E.C., que conforme el proceso civil debe concluir 'ad initio' por el respeto a la valoración de la pruebapracticada realizada por el Juzgador de instancia, salvo, excepción, que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la pruebao, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio.

Prescindir de lo anterior es sencillamente modificar el criterio del Juzgador por el interesado y subjetivo de la parte recurrente. Pero aún más, en modo alguno puede examinarse la valoración de la pruebapor el Juzgador ' a quo' mediante el análisis de la prueba(cualquier medio de prueba) de forma individualizada sin hacer mención de una apreciación conjunta que es la que ofrece el Juzgador. En definitiva, aunque el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas con las partes (quaestio iuris) para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas de aplicación al caso ( SSTS. 21/abr/93 , 5/may/97 , 31/mar/98 y TC.S. 3 / 96 de 15 de enero), no es menos cierto que no puede ignorarse que, respecto de aquellas pruebasque han sido practicadas a la inmediación judicial, el Juez 'a quo' tiene elementos más fundados para su más precisa apreciación y por tanto su mejor valoración en relación a los supuestos de hecho que constituyen el 'factum' debatido.

Por estas razones, en materia de apreciación de la prueba, conforme a una reiterada Jurisprudencia, se afirma que es facultad de los Tribunales, sustraída a los litigantes, que sí pueden aportar las pruebasque la normativa legal autoriza -principio dispositivo y de rogación-, pero en forma alguna tratar de imponerlas a los Juzgadores ( STS de 23 de septiembre de 1996 ), pues no puede sustituirse la valoración que el Juzgado de instancia hizo de toda la pruebapracticada por la que realiza la parte recurrente, función que corresponde, única y exclusivamente, al juzgador 'a quo' y no a las partes ( STS de 7 de octubre de 1997 ). De esta suerte, el error en la valoración de la pruebasólo podrá acogerse cuando las deducciones o inferencias de la sentencia impugnada resulten ilógicas, irracionales o absurdas atendida la resultancia probatoria, lo cual no ha acontecido en el caso enjuiciado, dado que la apreciación de la pruebarealizada en su conjunto por la juzgadora de instancia, basada en las reglas de la sana crítica, no ha resultado arbitraria ni irracional, por lo que resulta improcedente realizar una nueva valoración sobre este extremo, concluyéndose que la misma ha de ser ratificada por este Tribunal (Cfr. STS de 16 de octubre de 2000 ).'

CUARTO.- Sustenta la pretensión revocatoria de la parte demandante-apelante,en calidad de arrendataria del local de negocio(BAR-Cafeteria)sito en Valencia, C/Bilbao 2-bajo suscrito el 19 de septiembre de 2013 en que la penalización por la rescisión unilateral del mismo por parte de la arrendataria debe ser proporcional. Y fijando la proporcionalidad en la cantidad de 3.600 euros que equivale a la cantidad de mas percibida de 15.600 euros en relación con la renta anual pactada (12.000 euros).

La cuestión a resolver es si lo pactado en la CONDICION SEGUNDA del contrato -Folios 6 a 12- cuyo contenido es: 'SEGUNDA.- ..Si la arrendataria decidiera rescindir el contrato de alquiler antes del primer año de su vencimiento,la arrendadora se quedara las cantidades entregadas en concepto de fianza y deposito,por los daños y perjuicios sufridos ,sin que nada tenga que devolver al arrendataria.' debe ser aplicada de manera literal o debe ser minorada por ser una penalización excesiva como sustenta la parte demandante-arrendataria-apelante.

En principio debemos decir que sobre la interpretación de los contratos la jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene declarado con reiteración, en orden a la aplicación de los artículos 1281 , 1282 , 1283 Y 1288 del Código Civil , que la literalidad resulta preferencial cuando el clausulado se presenta claro y preciso, por lo que no han de aplicarse las demás normas interpretativas que tienen carácter de subsidiarios, al existir una efectiva relación jerarquizada entre las mismas ( Sentencias de 23-3 [RJ 19932544 ] Y 6-9-1993 [RJ 19936637 ], 9-7-1994 [RJ 19945603 ], 29-1 [RJ 1996739 ] Y 19-2-1996 [RJ 19961412], entre otras muy numerosas). En ese mismo sentido, la Sentencia Tribunal Supremo de 19 noviembre 2002 recuerda que 'la interpretación literal claramente constatada excluye averiguar la supuestamente encubierta, por lo que el artículo 1282 sólo puede entrar en juego como norma supletoria en relación con el artículo 1281, párrafo segundo, para juzgar de la intención de los contratantes, no cuando ésta es evidente, como ocurre en este caso, por su literal expresión ( sentencia de 27 de marzo de 1984 [RJ 19841439], y otras), y si el texto o documento resulta claro, el intérprete o el Juez deben abstenerse de más indagaciones, pues lo que está claro no necesita interpretación ( sentencias del Tribunal Supremo de 22 de junio de 1984 [RJ 19843257 ], 3 de mayo de 1985 [RJ 19852256 ] Y 26 de noviembre de 1987 [RJ 19878693])', con ello mantenían la línea sostenida de antiguo por las Sentencias del Alto Tribunal de 19 enero 1925 , 18 abril 1931 (RJ 193031, RJ 19302017 ) Y 30 marzo 1953 (RJ 1953916), seguidas después por otras muchas, que tienen declarado como indiscutible la preferencia del sentido literal en caso de términos claros.

Y en el presente caso, el tenor del contrato y de lo pactado entre las partes esta claro sin que ante ello podamos apreciar ni una obligación de devolución ni una disminución de la cantidad a devolver en relación con lo pedido en la demanda y cuando además ya existe una resolución firme( artículo 222LEC ) en que se le denegó dicha pretensión cuando la Sentencia dictada por la APValencia Seccion 7ª en rollo 547-2014 dijo: '...en aplicación del anterior pacto segundo por esta resolución unilateral y anticipada nada hay que restituir a la demandada ni nada hay que detraer de las rentas que impago por lo que la apelación se desestima sin necesidad....



QUINTO.- En materia de costas procesales, y en virtud del art. 394 en relación con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede su imposición a la parte apelante.

Vistos los preceptos legales aludidos y demás de general y concordante aplicación al caso de autos

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia en nombre de S.M.EL Rey y por la autoridad conferida por la Constitución aprobada por el pueblo español DECIDE 1º) Desestimar el recurso de apelación interpuesto por DOÑA Africa .

2º)Confirmar la Sentencia de fecha 25 de noviembre de 2016 .

3º)Imponer a la parte apelante las costas procesales.

Esta sentencia no es firme y contra ella podran interponer recurso de CASACIÓN ante la Sala de lo Civil del TRIBUNAL SUPREMO, si se acredita interés casacional. El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Tribunal en el plazo de VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículos 477 y 479 de la LECn ).

También podrán interponer recurso extraordinario por INFRACCIÓN PROCESAL ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo por alguno de los motivos previstos en la LECn. El recurso habrá de interponerse mediante escrito presentado ante este Tribunal dentro de los VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículo 470.1 y Disposición Final decimosexta de la LECn ) recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación por interés casacional.

Así por ésta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.