Sentencia Civil Nº 353/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 566/2011 de 29 de Junio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00353/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 566 /2011

Ilmos. Sres. Magistrados:

JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA

En MADRID, a veintinueve de junio de dos mil doce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de DESAHUCIO 1527/2009, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 11 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 566/2011, en los que aparece como parte apelante Mariola , representado por el procurador D. FRANCISCO ABAJO ABRIL, y como apelado Milagros , representado por la procuradora Dª MARIA SONIA JIMENEZ SANMILLAN, sobre resolución de contrato de arrendamiento, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Madrid, en fecha 2 de marzo de 2.011, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimo la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Sr. Abajo Abril en nombre y representación de Dña. Mariola contra Dª Milagros y en su mérito absuelvo a la demandada de los pedimentos de la demanda. Con expresa condena en costas a la parte actora.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de la sentencia apelada en los términos de la presente.

PRIMERO .- En la demanda que dio inicio a este procedimiento, la propietaria de una vivienda solicitaba la resolución del contrato de arrendamiento, por finalización del plazo. Los hechos en que sustenta dicha pretensión son, resumidamente los siguientes: en fecha 1 de marzo de 1998 suscribió el contrato que le vincula con la demandada, en el que se fijó una duración de cinco años; tras diferentes incidencias derivadas de la suspensión del contrato por obras de rehabilitación, en el año 2007 formuló demanda de resolución de dicho contrato en base a lo establecido en el artículo 9 de la LAU de 1994 , pretensión de la que conoció el Juzgado de Primera Instancia nº 37 de Madrid y que fue desestimada, en cuanto se apreciaba la posible existencia de una mera situación posesoria y al constar acreditado que, al menos desde 1993, se había abonado por la demandada el pago de merced arrendaticia. Con posterioridad a dicho procedimiento, la parte actora afirma haber localizado un contrato suscrito entre la demandante y la demandada de fecha 1 de febrero de 1993, que entiende es al que se refiere la sentencia dictada en el procedimiento anterior; en este contrato se convino una duración de cinco años, por lo que cualquiera que sea la fecha en que se considere otorgado el arrendamiento, solicitó se declare resuelto el mismo, bien por expiración del plazo convenido en el contrato de 1993, conforme a lo establecido en las disposiciones transitorias de la vigente LAU o subsidiariamente, se declare la expiración del término convenido en el contrato de 1998, conforme al artículo 9 de la LAU , si se considera que éste es el contrato vigente.

La parte demandada se opuso a dichas pretensiones; alegó en primer lugar la excepción de cosa juzgada, la cual fue admitida por el Juzgado, si bien fue rechazada finalmente por auto de la Audiencia Provincial. En cuanto al fondo de la controversia, sostuvo haber estado en posesión del inmueble desde el año 1971 y en la condición de arrendataria, alegando que dicha relación contractual se inició en esa fecha y el mismo, aunque denominado de opción de compra y suscrito solo por su hermano, era un verdadero contrato de arrendamiento, en el que ambos eran arrendatarios, condición en la que permaneció ello sola, a partir de 1977 cuando su hermano abandonó la vivienda al haber contraído matrimonio. Sostiene que esos hechos quedan acreditados, tanto por la suscripción del contrato de suministro de gas en la vivienda realizado personalmente el 19 de diciembre de 1970, como por su empadronamiento en dicha vivienda desde el año 1981 y por el pago de la comunidad de propietarios y de las rentas, desde el año 1971, que se realizaron personalmente por ella. En definitiva, sostiene que el contrato de arrendamiento ha existido desde el año 1971, si bien se ha producido una sucesión arrendaticia o novaciones modificativas en los años 1976, 1981 1983 y 1989, pero sin que tal relación jurídica se haya visto alterada en sus condiciones esenciales, por cuanto ha sido ella quien ha ostentado la condición de arrendataria, obedeciendo la mención que en los contratos anteriores a 1981 se hace de su hermano como arrendatario, a la relación de confianza existente entre las partes, así como a la legislación existente discriminatoria para la mujer.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda en los términos reflejados anteriormente. En su fundamentación jurídica, parte de la existencia del contrato de febrero de 1993, al que aludía la sentencia del anterior procedimiento, analiza las alegaciones y pruebas aportadas por las partes, con especial referencia al contrato suscrito en el año 1981 entre la demandada y una hermana de la demandante y, tras calificar el contrato de opción de compra como verdadero contrato de arrendamiento, considera acreditado que desde el 1 de enero de 1971, fecha del inicio de la relación contractual, existe el contrato de arrendamiento de vivienda y por tanto se encuentra sometido al régimen de prórroga forzosa de la LAU de 1964 y no es de aplicación al mismo las causas de resolución previstas en el Real Decreto 2/1985 de 30 de abril, ni el artículo 9 de la LAU .

Frente a dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandante. Después de efectuar una relación y análisis de los antecedentes que consideró de interés, con especial referencia a lo debatido y resuelto en el procedimiento anterior, seguido en el Juzgado de primera instancia nº 37 de esta ciudad y la postura defendida por ambas partes en el presente procedimiento, planteó como motivos de impugnación, dos cuestiones. En la primera de ellas, que denominó sobre la cosa juzgada, efectúa una valoración personal de lo resuelto, tanto en el procedimiento anterior ante el juzgado nº 37, que desestimó la acción de resolución contractual, en base a lo establecido en el artículo 9 de la LAU , como en el auto de la Audiencia Provincial, que no apreció la existencia de cosa juzgada respecto a lo pretendido en este procedimiento y, de todo lo ello, concluye que la sentencia objeto de este recurso, infringe el artículo 22.1 de la LEC que impide que una misma cuestión sea juzgada dos veces, por cuanto, si la sentencia dictada en el Juzgado nº 37, ya calificó la situación anterior como meramente posesoria, el nuevo enjuiciamiento de tales afirmaciones y revisión de los documentos en que se basaba conculca el principio non bis in idem y el efecto negativo que produce la cosa juzgada. En la segunda cuestión que somete a la consideración de la Sala, se alega error de la sentencia apelada al valorar la prueba practicada, que entiende es subjetiva, arbitraria, caprichosa y con error flagrante y manifiesto, en cuanto concluye con la existencia de un contrato de arrendamiento del año 1971, que no es de opción de compra y que la titular del mismo es la demandada, con la consecuencia de otorgar el beneficio de la prórroga forzosa, lo que implica el incumplimiento de los requisitos de la LAU de 1964 para la subrogación. Reitera que no se puede en este procedimiento examinar y valorar la prueba documental aportada, por ya haberlo sido en el procedimiento anterior. Por otro lado, realiza una valoración personal y discrepante a la que ofrece la sentencia apelada, en relación al contrato de 1971 y a los demás anteriores a 1993, a la renta abonada y forma de efectuarse la misma, así como el valor que otorga la sentencia al contrato de suministro de gas y a la existencia de un supuesto contrato de 1981, que entiende es un hecho nuevo no alegado en el procedimiento anterior. Niega haber existido ocultación por su parte del citado contrato de 1981 y discrepa también de la conclusión que obtiene la sentencia apelada de que los pagos realizados entre 1981 a 1983 se realizaran personalmente por la demandada, pues quien figura en los recibos es su hermano, insistiendo en que la valoración probatoria que hace la sentencia apelada, modifica la conclusión alcanzada por el Juzgado 37, obtenida en una sentencia firme respecto del fondo del asunto y se hace además de forma errónea, lo que entiende vulnera el derecho a la contradicción.

La parte demandada presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Interesó su desestimación y la confirmación de la sentencia apelada, al considerarla ajustada a derecho; entiende que no procede entrar a valorar la alegación sobre la cosa juzgada, al haberse resuelto el procedimiento, precisamente por haber declarado la Audiencia que no concurría dicha excepción. Sostiene también que la sentencia no incurre en error alguno al valorar la prueba, al apreciar la existencia de una sucesión de contratos, que traen causa del inicial de 1971, en la que tiene especial incidencia el contrato de 1981, suscrito ente la propiedad y la demandada que vincula a las partes y que constituye una novación modificativa, no extintiva y que, dada su fecha, no le es aplicable el Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril y mantiene su irrenunciabilidad a la prórroga legal. Por otro lado, considera que el comportamiento procesal de la parte actora, ha estado presido por el intento de agotar moral y económicamente a la parte contraria, aportando unos contratos que no reflejaban el marco contractual verdadero existente entre las partes; finalmente discrepa sobre la forma en que la parte apelante alega y valora la existencia de cosa juzgada y alcance que debe otorgarse a la misma.

SEGUNDO .- A lo largo de sus diferentes escritos e intervenciones ambas partes, en el ejercicio de su legítimo derecho de defensa, efectúan un relato interesado y parcial, en función de lo pretendido por cada una de ellas, de lo que la parte apelante denomina antecedentes de hecho y la demanda marco contractual existente entre las partes. Dicho planteamiento hace conveniente efectuar una relación cronológica de hechos y actuaciones referidos a la controversia planteada por las partes, que consideramos relevantes para su adecuada resolución y ello a la vista de lo aportado a las presentes actuaciones:

En fecha 19 de diciembre de 1970, la demandada Dª Milagros firmó contrato de suministro de gas butano para la vivienda sita en esta ciudad c/ DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 .

En fecha 1 de febrero de 1971 Dª María Teresa , de quien la demandante trae causa, y Dª Lorenzo , hermano de la demandada, suscribieron y firmaron personalmente, un contrato denominado de opción de compra sobre el piso antes referenciado, si bien reflejando que el piso es el 5º derecha; en dicho contrato la primera cedía al segundo, su posesión, uso y disfrute, incluidos muebles inventariados, constituyendo a favor de éste un derecho de opción de compra durante cinco años, a cambio de lo cual éste abonaba tres mil pesetas mensuales, haciendo entrega en dicho acto de 3.000 pesetas, en concepto de fianza, para responder, sin perjuicio de ulterior calificación, de las obligaciones de mantener las instalaciones en perfecto estado de conservación, comprometiéndose en su día a devolverlo en perfecto estado.

En fecha 2 de enero de 1976, la mismas partes otorgaron nuevo contrato de opción de compra en los mismos términos que el anterior; este contrato aparece firmado por la aquí demandante Dª Mariola y D. Lorenzo . En fecha 3 de septiembre de 1977, el Sr. Lorenzo contrajo matrimonio en Sevilla y trasladó su domicilio a dicha ciudad. La demandada, consta empadronada en la vivienda citada, desde el 1 de marzo de 1981.

El 8 de enero de 1981, se otorgó contrato de opción de compra entre Dª María Teresa y D. Lorenzo en los mismos términos y condiciones que los de 1971 y 1976, si bien la cantidad a abonar mensualmente se fijó en 5.000 pesetas. Este contrato aparece suscrito tan solo por Dª Carmela , hija de la propietaria y hermana de la actual propietaria y demandante.

El 1 de febrero de 1993, Dª Mariola y Dª Milagros , demandante y demandada en el presente procedimiento, suscribieron un contrato de arrendamiento sobre el piso indicado, estableciendo una duración de cinco años y una renta mensual de 13.000 pesetas. En fecha 1 de marzo de 1998 las mismas partes suscribieron contrato de arrendamiento, en los mismos términos que el anterior, en el que fijan una renta de 19.000 pesetas, contrato que fue suspendido en el año 1999, al haber tenido que abandonar la arrendataria la vivienda por obras ordenadas administrativamente, siendo reanudado el mismo mediante acuerdo de 3 de febrero de 2003, en el que se fijó como fecha de finalización la de 1 de marzo de 2007.

En el año 2007, la propietaria de la vivienda interpuso demanda de desahucio por expiración de plazo, la cual fue desestimada por sentencia de fecha 10 de julio de 2007 dictada por el Juzgado de Primera instancia nº 37 de los de esta ciudad , confirmada por la Audiencia Provincial mediante sentencia de 13 de junio de 2008.

Interpuesta la demanda origen de este procedimiento y alegada la existencia de cosa juzgada por la parte demandada, dicha excepción fue desestimada mediante auto de esta Audiencia Provincial, por ser distinta la causa petendi en que se basaban ambos procedimientos, causa de resolución prevista en el artículo 9 de la LAU en el primer procedimiento y resolución al amparo de lo establecido en las disposiciones transitorias de la LAU 1994, en relación a contratos concertados con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril.

TERCERO .- Partiendo de dicha situación, la primera cuestión que planteó la parte actora, ya en la demanda y que ahora reitera en el recurso de apelación, es la incidencia que debe otorgarse a la sentencia dictada por el Juzgado nº 37 a lo pretendido en éste.

Sostiene la apelante que la sentencia infringe el artículo 222 de la LEC , al entender que una misma cuestión no puede ser juzgada dos veces y habiéndose pronunciado la sentencia anterior, sobre los contratos de opción de compra y documentos en que apoyaba la demandada su derecho de arrendamiento anterior a 1993, calificándola como mera situación posesoria, el principio non bis in idem impide realizar una valoración, y obtener una conclusión distinta.

En el planteamiento de la apelante se confunden y mezclan los efectos positivo y negativo que produce la cosa juzgada material, por cuanto si bien se refiere en varias ocasiones al efecto negativo de la misma, con la prohibición de resolver dos meces la misma cuestión, lo realmente pretendido es que la sentencia anterior despliegue su eficacia positiva, en cuanto sostiene que, resueltas determinadas cuestiones en el procedimiento anterior, no puede valorase de distinta manera.

Por lo que se refiere al efecto negativo de la sentencia anterior en el presente procedimiento, la respuesta a la cuestión planteada ha de obtenerse en base a lo resuelto en el auto de 10 de noviembre de 2010, mediante el cual la Sec. 14ª de esta Audiencia, desestimó la excepción de cosa juzgada; si como señala dicha resolución lo resuelto en el Juzgado nº 37 se circunscribió a relación entablada entre las partes, mediante el contrato de 1 de febrero de 1998 y con invocación del artículo 9 de la LAU de 1994 , la pretensión que con carácter subsidiario formula en este procedimiento, referida al mismo contrato y por la misma causa, sí ha sido resuelta previamente y tal decisión ha de desplegar los efectos negativos o excluyentes que produce la cosa juzgada y que se refleja en el aforismo non bis in idem, expresamente invocado en el escrito de recurso; ahora bien, la misma argumentación, conduce a no apreciar ese efecto vinculante respecto de la pretensión formulada con carácter principal; es decir la resolución de la relación contractual de 2 de febrero de 1993, con fundamento en una normativa distinta, por cuanto, como señala el auto antes citado, el sustrato objetivo y la causa de pedir es distinto al del procedimiento anterior, de manera que nada impide, es más el principio de congruencia de toda resolución judicial lo exige, que se deban analizar y resolver todas las cuestiones planteadas por las partes en relación a esa relación contractual y causa de resolución invocadas en la demanda; lo contrario conllevaría a acoger la excepción de cosa juzgada alegada en primera instancia por la demandada, a la que se opuso la demandante y que finalmente se desestimó por la Audiencia.

En cuanto a la vinculación positiva, o carácter prejudicial que la parte apelante pretende otorgar a determinados extremos que fueron analizados en la sentencia anterior, debe tenerse en cuenta lo siguiente. Tal eficacia o vinculación se produce sobre lo que haya quedado jurídicamente resuelto y opera en el sentido de que no poder decidirse de manera distinta o contraria en procedimiento posterior; en consecuencia, para que tal efecto se produzca, es preciso que concurran los límites objetivos y subjetivos propios de la cosa juzgada; situación que como indicamos antes no se dan en el caso presente; por otro lado, dicho efecto es predicable de los pronunciamientos, o de lo jurídicamente resuelto, no de los argumentos o fundamentación y las cuestiones sobre las que pretende aplicar esa vinculación la parte apelante, no son pronunciamientos ni quedaron definitivamente resueltas en la sentencia anterior.

Así, partiendo nuevamente de que lo resuelto en el procedimiento anterior fue la relación contractual de 1998, lo que declara probado la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 37, en relación al tiempo de ocupación de la vivienda, por parte de la demandada en ambos procedimientos, es que tal situación se remonta a tiempo anterior a 1998 y que el contrato allí analizado de 1998, no es sino la continuación de otro anterior, pero ni determina fecha exacta de la ocupación, ni del contrato inicial, pues de las varias fechas que relaciona, no determinar exactamente ninguna de ellas y las referencias que hace de todo ello, así como al pago de merced arrendaticia a partir de 1993 o a la posibilidad de existir una situación posesoria, lo es a efectos de decidir que la cuestión discutida no pueda resolverse por aplicación de la causa de resolución prevista en el art. 9 de la LAU , apreciaciones que no crean estado jurídico de la cuestión verdaderamente aquí discutida, que es el sometimiento o no, de la relación arrendaticia existente entre las partes al régimen de prórroga forzosa que otorga al arrendatario la LAU de 1964.

CUARTO .- Dentro de lo que pudieran considerarse infracciones procesales, la parte apelante denuncia, aunque lo hace en la alegación segunda referida a la valoración de la prueba, que la sentencia acoge afirmaciones reconvencionales de la contraparte y la introducción como hecho nuevo, de la existencia del contrato de 1981, sobre el que nada se alegó en el juzgado nº 37, se presentó con la reconvención y es analizado y valorado erróneamente en la sentencia, lo que vulnera el derecho a la contradicción. Tales alegaciones deben rechazarse. Es cierto que la parte demandada pretendió formular demanda reconvencional; ahora bien, rechazada de plano por el Juzgado de primera instancia dicha forma de articular la defensa de la parte demandada, ello no puede impedir el ejercicio efectivo de ese derecho de defensa y a utilizar en éste los argumentos y pruebas que estime pertinentes, las cuales, de entender el Juzgado se han formulado de la manera legalmente establecida, no sólo pueden, sino que deben ser analizadas y valoradas en la forma procedente en derecho; precisamente para hacer efectivo el derecho de contradicción e igualdad de partes que invoca la apelante. No es posible hablar de hecho nuevo, o de preclusión del derecho a aportar en un procedimiento posterior, un contrato o documento no aportado en el primero, cuando el objeto de ambos es distinto. Por otro lado, no parece lógico y coherente, que la parte que en el procedimiento anterior aportó y sustentó sus pretensiones en un contrato de arrendamiento suscrito en el año 1998, aporte en este procedimiento y sustente su petición principal, en un contrato de arrendamiento sobre el mismo piso suscrito en el año 1993, que afirma haber encontrado por casualidad después de resuelto el primer pleito y, a la vez, niegue a la parte contraria el derecho a aportar al procedimiento un contrato sobre la misma vivienda de 1981, por no haberlo aportado en el anterior procedimiento.

QUINTO .- En cuanto a la valoración de la prueba, tampoco compartimos la apreciación de la apelante en el sentido de que la reflejada en la sentencia sea subjetiva, arbitraria, caprichosa y con error flagrante y manifiesto.

De lo actuado en primera instancia, ha quedado acreditado que el contrato suscrito en el año 1993, en el que sustenta su pretensión resolutoria la parte arrendadora no regula una relación arrendaticia ex novo, sino que tal relación contractual debe ser analizada teniendo en cuenta los contratos que sobre la misma vivienda se habían celebrado desde 1971 y la ocupación que de la misma había hecho la demandada y de lo actuado ha quedado acreditado que tal ocupación se ha producido de manera ininterrumpida desde el 1 de enero de 1971 y que sobre dicha vivienda ha existido una relación contractual arrendaticia desde esa fecha, por cuanto el contrato suscrito entre el hermano de la demandada y la madre de la demandante, constituye realmente un contrato de arrendamiento con opción de compra, a la vista del contenido y efectos del mismo. La mención errónea que se hace al describir la vivienda, de pertenecer a la escalera izquierda, en vez de la escalera derecha en el contrato de suministro de gas de 1970 suscrito por la demandada, ha de considerarse como un simple error que carece de relevancia y no puede considerarse suficiente para desvirtuar dicha ocupación, por cuanto en el certificado que refleja el empadronamiento de la demandada desde el año 1981 y en las inspecciones posteriores, se refleja el dato correcto y frente las manifestaciones claras y concluyentes de la demandada, no se ha aportada prueba suficiente que desvirtúe dicha ocupación de la vivienda por dicha señora desde el momento en que se suscribió el contrato de 1971. Es cierto que la sola ocupación del inmueble no le atribuye la condición de arrendataria, por cuanto de la literalidad de los contratos de 1971 y 1976, la misma solo es atribuible a su hermano.

Ahora bien, ha quedado acreditado también que el primitivo arrendatario abandonó la vivienda al contraer matrimonio en el año 1977, permaneciendo en el mismo la demandada, lo que originó una cesión de la vivienda en los términos regulados en los artículos 23 y ss de la LAU de 1964 , situación que ha de considerarse asumida y aceptada por la parte arrendadora y que ha de producir los efectos que señala el artículo 26 de la citada ley de 1964 , de quedar subrogado el cesionario, en este caso la demandada, en los derechos y deberes del inquilino cedente. Que la parte arrendadora consintió dicha cesión, a falta de documentación de la notificación y aceptación de la misma, se constata del comportamiento adoptado por ambas partes aquí litigantes a lo largo del período de tiempo en que la demandada ha ocupado la vivienda. Así, no existe discrepancia respecto a que el pago de la renta se ha venido efectuando de manera regular y que en ningún momento se ha producido la situación de impago de rentas; el abono y percepción de la misma se hacía de manera personal, previa entrega del recibo correspondiente y es la demandada quien conserva dichos recibos, situación de hecho que se mantuvo al suscribir el contrato nuevamente denominado de opción de compra en el año 1981. Las discordancias en los nombres que efectuaban el pago, no es sino fiel reflejo de la forma en que ambas partes se comportaron desde el año 1971, por cuanto era práctica habitual que no coincidieran quien figuraba como otorgante del contrato y quien lo firmara, sin que ello haya impedido la efectiva ejecución y desarrollo de la relación arrendaticia que el contrato refleja.

Partiendo de dicha situación, la condición de arrendataria de la demandada no pasó a ostentarla en virtud del contrato suscrito en el año 1993, sino que la ostentaba desde el momento en que el inicial arrendatario abandonó la vivienda y siguió ocupándola la aquí demandada pagando la renta convenida y con aceptación de la parte arrendadora. Siendo ello así, el contrato de 1993, no supuso la extinción de la relación contractual primitiva y la introducción de una nueva, sino que, como señala la sentencia de primera instancia, el arrendamiento de la vivienda existía desde 1971 y se encuentra sometido al régimen de prórroga forzosa y dicho sobre dicho contrato, suscrito como arrendatario sólo por el hermano de la demandada, existió una cesión consentida por la parte arrendadora y como consecuencia de ello se produjo una subrogación en los derechos arrendaticios, entre ellos el derecho a la prórroga forzosa.

En consecuencia, el contrato de 1 de enero de 1993 supuso una novación meramente modificativa del arrendamiento que pesaba sobre la vivienda en cuestión y no extintiva, siendo de aplicación al caso la doctrina que refleja la sentencia del tribunal Supremo de 11 de julio de 2011, en cuanto señala, con referencia de otras sentencias del mismo tribunal , que para que opere la sustitución de una obligación por otra, ésta ha de producirse de forma clara e inequívoca, no presumiéndose en ningún caso la novación y en dicho contrato, siendo ambas partes conocedoras y habiendo aplicado una situación anterior, las partes no acordaron de manera expresa, clara e inequívoca su voluntad de suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, por lo que no se produjo una novación extintiva de los contratos anteriores celebrados a partir de 1971, sino modificativa que no afectó al régimen jurídico aplicable sobre la prórroga forzosa, de manera que al haberlo entendido así la sentencia de primera instancia, la valoración que hace la Magistrada de primera instancia ha de considerarse lógica y coherente, contrariamente a lo que entiende la parte apelante y por tanto debe mantenerse y rechazarse el recurso de apelación interpuesto.

SEXTO .- Lo indicado conlleva la desestimación del recurso y la imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante, en aplicación de lo establecido en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre , la desestimación del recurso conlleva la pérdida del depósito constituido al que el juzgado de Primera instancia deberá dar el destino legalmente establecido.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Mariola , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª. Instancia nº 11 de los de Madrid en fecha 2 de marzo de 2011, dictada en autos de procedimiento ordinario nº 1527/2009, la cual SE CONFIRMA ÍNTEGRAMENTE.

Todo ello con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante y con pérdida del depósito constituido.

Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal , en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 1036 de Banesto sita en la calle Ferraz nº 41 de Madrid.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.