Sentencia CIVIL Nº 353/2018, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 16/2018 de 31 de Julio de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCIÓN UNDÉCIMA
VALENCIA
NIG: 46169-41-2-2015-0003422
Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 000016/2018- S -
Dimana del Juicio Verbal Nº 000819/2015
Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 4 DE MISLATA
Apelante: Francisca
Procurador.- Dña. TERESA SANCHO GOMEZ
Apelado: BODEGA 1961 S L y Juan
Procurador.- D. JOSE VICENTE FERRER FERRER y D. ISMAEL RUBIO PASCUAL
SENTENCIA Nº353/2018
===============================================
MAGISTRADO
ILMO. SR. D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA
===============================================
En Valencia, a treinta y uno de julio de dos mil dieciocho.
Vistos por mí, ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA, Magistrado de la Sección Undécima de esta Audiencia
Provincial, constituido en Tribunal Unipersonal en los autos de Juicio Verbal 819/2015, promovidos por
BODEGA 1961 S L contra Dña. Francisca y D. Juan sobre 'reclamación de cantidad', pendientes ante la
misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por Dña. Francisca , representado por el Procurador Dña.
TERESA SANCHO GOMEZ y asistido del Letrado Dña. CRISTINA VALVERDE SEVILLA contra BODEGA
1961 S L y D. Juan , representados respectivamente por el Procurador D. JOSE VICENTE FERRER FERRER
y D. ISMAEL RUBIO PASCUAL y asistidos de los Letrados D. ALEJANDRO VILA DURA y D.RAFAEL JESUS
GARCIA GUAITA.

Antecedentes

PRIMERO.- El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 4 DE MISLATA, en fecha 21 de septiembre de 2017 en el Juicio Verbal 819/2015 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: Estimo la demanda formulada por Bodega 1961, S.L., contra D. Juan y Dª Francisca , condenando a los demandados a que abonen al actor la suma de TRES MIL NOVECIENTOS CATORCE EUROS CON DIEZ CÉNTIMOS más sus intereses legales desde la interpelación judicial; sin expresa condena en costas..'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de Francisca , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de BODEGA 1961 S. L.. Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se sustanciaron los trámites preceptivos del recurso ante esta segunda instancia, quedaron conclusas las actuaciones, señalándose a tal fin el día 26 de julio de 2018.



TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se comparten los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida y.


PRIMERO.- Este procedimiento se inició por la demanda en reclamación de la cantidad de 3.914,10 € correspondiente a las rentas adeudadas de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2014 y de enero y febrero de 2015, que nacían del contrato de arrendamiento sobre local comercial celebrado el 21 de febrero 2014. El demandado al contestar la demanda alegó las excepciones de falta de legitimación pasiva y dado que se entregó 4.000 € en concepto de fianza deberá compensarse con la deuda reclamada desestimando la demanda.

Dictada Sentencia en la cual se estimó íntegramente la demanda, por la parte demandada se formuló recurso de apelación, al estar disconforme con la valoración de la prueba de interrogatorio de parte realizada por la sentencia recurrida, alegando en síntesis: el demandado firmó el contrato de arrendamiento y como el bar le producía pérdidas se produjo la recuperación de la posesión mediante la entrega de las llaves y resolución del contrato. Por ello, dado que la demandada había entregado 4000 € en concepto de depósito y de fianza, la que no se entregó en dos plazos de 2000 €, sino que cómo se explica en el contrato de una sola vez, surge la obligación de que se devuelva la fianza, en este sentido es suficiente la declaración testifical de don Raúl quien relató que en el contrato se entregaron 4000 € en concepto de fianza.



SEGUNDO.- La cuestión que se suscitó en primera instancia y ahora en el recurso radica en el concepto de la entrega de 4000 €; para resolverlo se atenderá a: 1- El contrato celebrado entre las partes el 21 de febrero 2012 (folios 5 a 9) y concretamente a la estipulación quinta, donde se distingue: 1.a.- En el párrafo primero, aunque se establece que se abona una cantidad en concepto de fianza ese hueco está en blanco.

1.b- En el párrafo segundo se pactó '... La parte arrendataria en concepto de derechos de explotación por el periodo temporal que este en el local, incluidas la posibles prórrogas, abonará a la arrendadora la entidad 4.000 € que son entregados en este acto sirviendo la firma del presente documento como la más eficaz de las cartas de pago.' 2- En el acto del juicio, además de la prueba documental se practicó la testifical de don Raúl (minuto 2:25 y ss del video segundo de la grabación), asesor de los demandados destacando de su declaración: 2.1- Que no estuvo presente en la firma del contrato, pero que lo conocía por habérsele remitido sus cláusulas.

2.2- Que los 4.000 € se entregaron como fianza o deposito al haber arrendado el negocio del bar.

2.3- Estuvo presente en la entrega de las llaves, donde el demandado entregó 50 € liquidándose las deudas con los 4.000 € que debían devolverse.

Con el examen de la documental aportada y de la testifical, el Tribunal coincide con lo explicado por la Juez 'a quo', en el fundamento de derecho segundo, que no ha quedado desvirtuado en el recurso, concretamente en '...En relación con las alegaciones presentadas indicar que el art. 36 LAU dispone que a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a dos mensualidades de renta en el arrendamiento de viviendas. En este caso no consta que se haya otorgado la misma, pero dicho incumplimiento no da lugar a la rescisión del contrato, ni impide su realización; por otro lado la SAP de Alicante, secc 9ª, de 1 de abril de 2016 : 'La jurisprudencia de las Audiencias es clara al respecto. Así la SAP Barcelona 7/10/2015 'Por su parte el arrendatario constituye la fianza (o garantía adicional como es en este caso el depósito) para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC (EDL 1889/1) : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU , de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC (EDL 1889/1) - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC (EDL 1889/1 ), 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), la presente doctrina se expone en virtud de los argumentos aducidos por la representación procesal de los demandados acerca de la obligatoriedad de la fijación de la fianza y que ese importe 4.000 euros fue entregado en dicho concepto; sin embargo examinando el contrato, ni coincide la cantidad que en teoría debía ser entregada en concepto de fianza, pues con una renta de 690 euros mensuales, el importe de la misma debería ser de 1.380 euros y no de 4.000, ni aparece cantidad alguna en el apartado previsto para señalar cuanto debía pagarse por este concepto, sino que se halla en blanco con un espacio que no ha sido rellenado, en cambio, un segundo apartado en la estipulación quinta establece que en concepto de 'derechos de explotación' se abonará por la parte arrendataria a la arrendadora el importe de 4.000 euros; la redacción de dicha estipulación debe ser puesta en relación con los preceptos 1.281 y siguientes del Código Civil en relación con la interpretación de los contratos, en especial, el primero de ellos cuando dispone que si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas, así como el 1.285 'las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas', y el 1.286 'las palabras que puedan tener distintas acepciones serán entendidas en aquella que sea más conforme a la naturaleza y objeto del contrato', y en el presente caso nos encontramos ante un documento que claramente menciona la palabra fianza en un apartado que queda en blanco en lo que respecta el dinero a abonar por dicho concepto, siendo la mención expresa de los 4.000 euros en un párrafo que denomina dicha cantidad como 'derechos de explotación', que la cantidad que debería haberse estipulado como fianza en la interpretación que le quieren dar los demandados era de 1.380 euros y no de 4.000 conforme a las normas de la LAU, que en la liquidación presentada y firmada por el Sr. Juan no se especifica que los 4.000 euros correspondan a fianza sino que se describen como '2000 € según contrato, quinta -2ª' y 'según contrato, quinta 2ª' por los dos pagos de 2.000 euros cada uno efectuados en fechas 21 y 14 de febrero de 2014, que a diferencia del párrafo referido a la fianza donde de forma específica se indica que las cantidades entregadas en dicho concepto serán devueltas a la finalización del contrato, no prevé plazo de devolución alguna por los 4.000 euros no entregados, y tampoco se hace mención alguna a estas obligaciones de devolución en la liquidación, salvo las genéricas 'conforme a las disposiciones legales' sin entender que cantidad en la liquidación debió entregarse a cuenta por el arrendatario, cuando de aplicarse lo que se indicó por el testigo en su declaración, en todo caso se hubiera debido de abonar por el arrendador la diferencia entre los 4.000 euros y los 3.914,10 euros correspondientes a las rentas adeudadas; en consecuencia del conjunto de la prueba examinada no puede entenderse acreditado que el importe de 4.000 euros fuera entregado en concepto de fianza con la consiguiente obligación de restitución una vez liquidado el contrato de arrendamiento...'.

Y ello por cuanto, la interpretación de la cláusula quinta del contrato, según el tenor sus palabras (artículo 281 del Código Civil ), no ofrece dudas en la idea de que lo que se pactó fue la entregada 4.000 € no en concepto de fianza arrendaticia sujeta a los fines de la LAU, sino que lo fueron en concepto de 'derechos de explotación', lo que somete esta entrega a un régimen distinto. Conforme el contrato no se entregó cantidad alguna en concepto de fianza, coincidiendo con la conclusión de la Juez 'a quo'.

Ésta no varía por la declaración del testigo, valorada conforme la regla de la sana critica del artículo 376 de la LEC , si tenemos en cuenta la vinculación profesional con los demandados, les asesoro, el hecho reconocido por él que no estuvo presente en la firma del contrato, que este contrato en realidad era de arrendamiento de negocio, cuando según el contrato firmado es de local de negocio sujeto a la LAU, con cesión de las instalaciones para la explotación del negocio; y que aunque estuvo presente en la entrega de las llaves, no hay constancia, mas allá de su testimonio, que no quedasen cantidades pendientes de pagar. Máximo cuando obra el documento de entrega de llaves (folio 10), donde las partes acuerdan y reflejan 'entregándose en este acto las llaves sin perjuicio de lasliquidaciones que correspondan' , es decir en contradicción a lo indicado por el testigo pues lo firmado no implicaba la conformidad con la liquidación realizada por el demandado entregando 50 €.

Partiendo de que la demandada no ha probado, conforme la carga probatoria del artículo 217 de la LEC , el hecho alegado de que esa cantidad se entregó en concepto de fianza, por lo que no puede aplicarse el régimen de la LAU, ya que esos 4.000 € lo fueron en concepto de derechos de explotación.

Cabria calificar esos derechos de explotación como deposito; sin embargo, esa realidad no ha quedado probada con la testifical, ni se deduce de los términos del contrato, máximo si se tiene en cuenta que en ese párrafo se recalca que esa cantidad 'cubre todo el espacio temporal de la explotación del negocio' lo que permite calificarlo como contraprestación por la cesión de esos derechos de explotación. Todo lo expuesto excluye de la aplicación del régimen tanto de la fianza de la LAU artículo 36 y concordantes, como de los artículos 1554 y ss del CC , como de la idea del depósito utilizado por el testigo.



TERCERO.- Habiéndose desestimado el recurso de apelación debe imponerse a la parte recurrente el pago de las costas procesales devengadas en esta segunda instancia, artículo 398 de la LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO.- Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña Teresa Sancho Gómez en nombre y representación de doña Francisca contra la Sentencia numero 127/2017 de 21 de septiembre, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción numero 4 de Mislata, en el juicio verbal seguido con el número 819/2015 .



SEGUNDO.- Confirmar la resolución recurrida.



TERCERO.- Imponer a la parte apelante el pago de las costas devengadas en esta segunda instancia.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno conforme a los criterios orientadores para la unificación de las prácticas procesales adoptados por la Junta General de Magistrados de la Sala Primera del Tribunal Supremo el 27 de enero de 2017.

Así por esta mi Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.