Sentencia CIVIL Nº 353/2019, Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1, Rec 239/2018 de 11 de Septiembre de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
LOGROÑO
SENTENCIA: 00353/2019
Modelo: N10250
C/ MARQUÉS DE MURRIETA, 45-47, MÓDULO C (NORTE), 3ª PLANTA
Teléfono: 941 296484/486/487 Fax: 941 296 488
Correo electrónico: audiencia.provincial@larioja.org
Equipo/usuario: MVE
N.I.G. 26089 42 1 2017 0006278
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000239 /2018
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 4 de LOGROÑO
Procedimiento de origen: JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000766 /2017
Recurrente: Vidal
Procurador: PALOMA SEDANO GARCIA
Abogado: EDUARDO ESQUIDE DE TORRE
Recurrido: Santos
Procurador: MARIA DEL PILAR ZUECO CIDRAQUE
Abogado: SUSANA MARIN CRISTOBAL
SENTENCIA Nº 353 de 2019
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ILMOS. SRES.
Presidente
D. ALFONSO SANTISTEBAN RUIZ
Magistrados
D. JOSE LUIS DÍAZ ROLDÁN
D. JOSE CARLOS ORGA LARRÉS
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En Logroño, a once de septiembre de dos mil diecinueve.

VISTO en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial, integrada por los Sres. Magistrados
indicados al margen, los Autos de JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO núm. 766/2017, procedentes del JDO.
DE 1ª INSTANCIA Nº 4 de LOGROÑO, a los que ha correspondido el Rollo núm. 239/2018, en los que
aparece como parte apelante D. Vidal , representado por la Procuradora Dª. PALOMA SEDANO GARCÍA y
como apelado D. Santos , representados por la Procuradora Dª. MARÍA DEL PILAR ZUECO CIDRAQUE.
Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr . DON JOSE LUIS DÍAZ ROLDÁN, que expresa el parecer de La Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Que con fecha 8 de febrero de 2018, se dictó sentencia en primera instancia, en cuyo fallo es del siguiente tenor: 'Que estimando la demanda formulada por Santos frente a Vidal : 1º) Tengo por allanado parcialmente al demandado respecto de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento y entrega de la posesión del inmueble arrendado al que se refieren los autos, teniéndose por realizada la entrega posesoria y dejando sin efecto el lanzamiento del inmueble.

2º) Condeno al demandado a abonar al demandante la cantidad de 2.000 € en concepto de rentas devengadas y no satisfechas, más el interés legal del dinero.

3º) Condeno al demandado al pago de las costas procesales, para el caso en que éste viniere a mejor fortuna'.



SEGUNDO.- Notificado el anterior Auto a las partes, por la representación procesal del demandado Vidal , se presentó escrito solicitando se tuviese por interpuesto en tiempo y forma el recurso de apelación, que fue admitido, con traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.



TERCERO.- Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 26 de julio de 2019.



CUARTO- En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho y el fallo de la sentencia apelada, con las modificaciones que se realizan en esta resolución.


PRIMERO.- Por la representación procesal de Vidal se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Logroño, núm. 41/2018, de 8 de febrero, que tiene por allanado parcialmente al demandado respecto de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento y condena le condena al pago de 2.000 €, por las rentas de devengadas y no satisfechas.

Muestra el recurrente su disconformidad con la sentencia de instancia, alega la existencia de un error en la valoración de la prueba, por cuanto considera que quedó acreditado en el juicio que el contrato estaba resuelto en abril de 2017, estando probada su resolución porque el arrendatario había entrado en la vivienda, la última vez para poner una lavadora. Las partes estaban conformes con resolver el contrato, sin que llegase a firmarse el documento porque el actor se negó a restituir la fianza, entiende que el hecho de que no se firmase la resolución no significa que ambas partes no estuvieran de acuerdo en resolverlo, y aunque admite que el recurrente debió devolver las llaves, el actor sabía que desde mayo de 2017 el inmueble estaba libre a su disposición. Subsidiariamente, opone la existencia de una compensación de las rentas a cuyo pago ha sido condenado con el importe de la fianza, por cuanto ninguna otra obligación ha sido alegada de contrario, ni ha solicitado daños.

Por ello solicita la estimación del recurso de apelación formulado, la revocación de la resolución apelada y la desestimación de la demanda formulada; subsidiariamente que se declare la compensación de la fianza con la suma de rentas a cuyo pago se condena al demandado.



SEGUNDO.-ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA PRACTIACADA. HECHOS PROBADOS.

Debe principiarse recordando que en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, como una 'revisio prioris instantiae' y en el mismo tenor el TC. en S. 3/96 de 15 de enero, en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y substantivas de aplicación al caso (S. 31/mar/98); si bien no es menos cierto que ello no supone ignorar que, respecto de aquellas pruebas que han sido practicadas a la inmediación judicial, el Juez 'a quo', tiene elementos más fundados para calibrar su entidad, eficacia y credibilidad y que por ello le han conducido a la objetivación de las circunstancias concurrentes, pero sin que ello impida su nueva valoración de la Sala y la modificación de lo por él objetivado cuando se le exponga a aquella y aprecie que ha incurrido en error el Juez 'a quo' en su valoración, máxime cuando dispone a estos efectos de la facilidad de análisis de la prueba practicada que otorga a este Tribunal de apelación el visionado del juicio oral mediante la reproducción mecánica del mismo a través de la grabación efectuada y que consta unida a autos.

En un examen de la prueba practicada resultan acreditados los siguientes hechos relevantes: 1. En fecha 3 de enero de 2017 el actor suscribió un contrato de arrendamiento con Vidal de la vivienda sita en Nájera (La Rioja), sita en CARRETERA000 , Nº NUM000 . Casa NUM001 , siendo la renta pactada de 250 € mensuales.

2. Las partes contratantes decidieron resolver en abril de 2017 el contrato de arrendamiento, realizando el actor un escrito de resolución del contrato, pero al no devolver el arrendador la fianza el demandado no entregó las llaves de la vivienda a su propietario, entrega de llaves que efectuó el arrendatario el día 12 de diciembre de 2017, una vez interpuesta la demanda de desahucio.

Tampoco se efectuó por el demandado comunicación fehaciente al arrendador expresando su voluntad de resolver el contrato de arrendamiento.

3. No queda acreditada la existencia de daños en la vivienda arrendada.



TERCERO.-INEXISTENCIA DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ANTERIOR A LA PRESENTACIÓN DE LA DEMANDA. OBLIGACIÓN DE PAGO DE LAS RENTAS DEVENGADAS.

El arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos' ( art.

1555.1 CC), y además, 'debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable' ( art. 1561 CC). Partiendo de los presupuestos fácticos que se estiman acreditados no se puede sostener que hubo una resolución contractual aceptada, ni siquiera tácitamente, del contrato, ni que el arrendatario se 'liberase' de su obligación de pagar las rentas que se vinieran devengando durante su vigencia. Debe significarse que las partes libremente convinieron una duración de un año del contrato, desde el 3 de enero de 2017 hasta el 3 de enero de 2018, sin perjuicio del derecho del arrendatario a la prórroga del mismo conforme al art. 9 de la LAU. El efecto jurídico resolutorio sólo se producirá, bien porque en tal sentido exista un acuerdo y voluntad de ambas partes, bien porque así se declare judicialmente por concurrir y acreditarse algunas de las causas establecidas legalmente, de manera que mientras una u otra circunstancia no se produzca, es claro que permanece en vigor el vínculo arrendaticio y por consiguiente el deber de cumplir las obligaciones asumidas, (entre ellas, el pago de la renta mensual). En el caso de autos, aunque las partes hablaron de resolver el contrato, al final por discrepancias sobre la devolución de la fianza, el demandado, aunque no vivía en la casa arrendada, no entregó las llaves de la vivienda, entrega que se llevó a cabo el día 12 de diciembre de 2017, una vez ya iniciado el presente procedimiento judicial. Y el hecho de no residir el arrendatario en la vivienda arrendada, tal y como se afirma por el arrendatario y como ha quedado probado, sin más, no le legitima para dejar de pagar la renta, ni extingue el contrato, al no constar la entrega efectiva de la posesión ( sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, de 19 de marzo de 2019 y de la Sección 4ª de 15 de junio de 2018).

Por consiguiente, el demandado adeuda el importe de las rentas no abonadas desde mayo a diciembre de 2017, no siendo discutido que el importe de dichas rentas devengadas asciende a la suma de 2.000 €.

Por consiguiente, se rechaza el primero de los motivos opuestos por la parte apelante.



CUARTO. COMPENSACIÓN DE LA FIANZACON LAS RENTAS ADEUDADAS.

Solicita el recurrente con carácter subsidiario la compensación del importe de la fianza con la suma adeudada.

En relación con la naturaleza de la fianza, la SAP de Madrid, Sección 12ª, de fecha 18 de julio de 2018, de este mismo ponente, declara: 'como ya dijo esta misma Sala en su sentencia de 23 de septiembre de 2015, con cita de la sentencia de este mismo tribunal de fecha 28 de junio de 2013 , 'la fianza prevista en el artículo 36 de la L.A.U . tiene como finalidad garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, debiendo ser devuelta por el arrendador a su finalización, es decir, al momento en que el actor deje el local a disposición de la sociedad demandada, momento en que podrá determinarse si se entrega en buen estado y si dicha suma está sujeta a otras responsabilidades', por lo que evidentemente no puede aplicarse la suma entregada en concepto de fianza para compensar en parte la renta y cantidades asimiladas adeudadas, hasta que no finalice el contrato y puede determinarse si dicha fianza está sujeta a diferentes responsabilidades'.

El contrato de arrendamiento suscrito por los de litigantes establece en su cláusula 7ª: 'se pacta una fianza de 250 € que arrendador abonó al arrendatario en el acto pasado (3 de enero de 2017), quedando ésta afecta a las responsabilidades legales actuales y anteriores. El arrendatario devolverá al arrendador el importe dicha fianza a la terminación de este contrato siempre que éste haya sido cumplido con todas las obligaciones asumidas en el mismo y anteriores contratos a éste'.

Una vez extinguido el contrato de arrendamiento, y no acreditada la existencia de daños en la vivienda arrendada, no puede compartirse el criterio de la sentencia apelada de que es inviable la restitución de la fianza al no haber respetado el demandado el plazo mínimo de duración del arrendamiento y la obligación de preavisar al arrendador sobre la voluntad de rescindir la relación contractual, y ello porque no puede quedar sujeta la fianza al incumplimiento genérico de cualquier obligación contractual derivada del contrato de arrendamiento, como sucede en el supuesto que nos ocupa, por cuanto el incumpliendo de la obligación de pago de la rentas, en que incurre el demandado, no puede conllevar, además de la condena a la pérdida de la fianza, porque se trata de una responsabilidad no prevista legalmente, y no puede darse a la cláusula séptima anteriormente transcrita la naturaleza de cláusula penal dada la amplia redacción de la misma, y el carácter restrictivo con que deben ser interpretadas ( STS de 17 de septiembre de 2013 ), ni por consiguiente, tampoco podrá utilizarse para sancionar la falta de preaviso en la resolución del contrato, que, por otra parte, quedó extinguido con la entrega de las llaves en diciembre de 2017, cuando el vencimiento pactado era el 3 de enero de 2018, por lo que difícilmente puede hablarse de incumplimiento del preaviso en los términos convenidos.

En resumen, la responsabilidad de la fianza quedaría limitada a responder de los daños que se hubieran producido la vivienda, daños que en este caso se estiman no acreditados dado el silencio al respecto de la parte actora, y al pago de la rentas adeudadas, 2.000 €, más los intereses correspondientes, estimándose procedente la compensación de la cantidad adeudada con el importe de fianza de 250 €.

En consecuencia, se acoge el motivo opuesto, revocándose la sentencia de instancia en el particular de estimar la compensación de la fianza con las rentas adeudadas, que por efecto de dicha compensación quedan reducidas a la suma de 1.750 €, suma que devengará el interés previsto el artículo 576 de LEC desde la fecha de la sentencia instancia.



QUINTO.- De conformidad con dispuesto en el artículo 398.2 de la LEC no se hace imposición de las costas devengadas en esta alzada, manteniéndose la condena en costas en la instancia al estimarse sustancialmente la demanda formulada, habida cuenta del allanamiento parcial a la acción resolutoria del contrato, que realizó la entrega de la posesión de la vivienda, y que además peticionaba la condena al pago de las rentas devengadas y cantidades asimiladas desde el mes de mayo a septiembre de 2017 hasta la entrega de la vivienda.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Debemos ESTIMAR Y ESTIMAMOS EN PARTE el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª. Paloma Sedano García, en nombre y representación de D. Vidal , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Logroño, nº 41/2018, de 8 de febrero, la que REVOCAMOS en el particular de reducir la suma que deberá abonar el demandado al actor a la cantidad de 1.750 €, suma que devengará el interés previsto en el artículo 576 de la LEC desde la fecha de la sentencia de instancia, manteniéndose los restantes pronunciamientos de la expresada resolución, no se hace imposición de las costas devengadas en esta alzada.

De conformidad con la D.A. 15ª APARTADO 9°, de la LOPJ, la estimación en parte del recurso conlleva la devolución del depósito constituido Recursos.- Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquélla.

Órgano competente.- Es el órgano competente para conocer de ambos recursos (si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.- Ambos recursos deberán prepararse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Aclaración y subsanación de defectos.- Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

Cúmplase al notificar esta resolución lo dispuesto en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.