Sentencia Civil Nº 355/2005, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5, Rec 364/2005 de 29 de Noviembre de 2005

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

CARTAGENA

SENTENCIA: 00355/2005

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA

SECCION QUINTA (CARTAGENA)

ROLLO DE APELACION Nº 364/05

JUICIO ORDINARIO Nº 1136/04

JUZGADO DE 1ª. INSTANCIA Nº 5 DE CARTAGENA

SENTENCIA NUM. 355

Iltmos. Sres.

D. Miguel Ángel Larrosa Amante

Presidente

D. Matías M. Soria Fernández Mayoralas

D. José Joaquín Hervás Ortiz

Magistrados

En la ciudad de Cartagena, a 29 de noviembre de 2005.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario nº 1136/04 -Rollo nº 364/05 -, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Cartagena, entre las partes: como actor D. Jose Ramón, representado por el Procurador D. Fernando Espinosa Gahete y dirigido por el Letrado D. Mariano Javier Alonso Ledesma , y como demandados D. Alonso , representado por el Procurador Dª Reyes Azofra Martín y dirigido por el Letrado D. Juan Francisco Pérez Avilés. En esta alzada actúan como apelante D. Jose Ramón, representado ante este Tribunal por el Procurador D. Fernando Espinosa Gahete y como apelado D. Alonso representado ante este Tribunal por el Procurador Dª Reyes Azofra Martín . Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Don Miguel Ángel Larrosa Amante, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

Primero: Por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Cartagena en los referidos autos, tramitados con el nº 1136/04, se dictó sentencia con fecha 27 de abril de 2005, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando parcialmente la demanda presentada por el Procurador D. Fernando Espinosa Gahete en nombre y representación de D. Jose Ramón contra D. Alonso representado por la Procuradora Dª Reyes Azofra Martín , debo condenar y condeno a la parte demandada a que abone al actor la cantidad de seiscientos setenta y cuatro euros con setenta y seis céntimos (674,76 €), más los recibos de electricidad y agua en la forma determinada en el fundamento de derecho cuarto de la presente resolución, así como los intereses legales de dicha cantidad (674,7 €) desde la fecha de la sentencia hasta el completo pago de la deuda, todo ello sin expresa condena en costas en esta instancia".

Segundo: Contra dicha sentencia, se preparó recurso de apelación por D. Jose Ramón que, una vez admitido a trámite, interpuso en tiempo y forma, exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto le fue conferido, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a D. Alonso emplazándolas por diez días para que presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que les resultara desfavorable, dentro de cuyo término, presentaron escrito de oposición al recurso. Seguidamente, previo emplazamiento de las partes por término de treinta días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el nº 364/05, que ha quedado para sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día 29 de noviembre de 2005 su votación y fallo.

Tercero: En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero: Por la parte actora se interpone recurso de apelación contra la sentencia que estima parcialmente la demanda formulada, solicitando su revocación y la condena a la demandada al pago del total de lo reclamado en la demanda presentada. Considera que existe error en la sentencia recurrida al no tener en cuenta que se había fijado una duración anual del contrato de arrendamiento y que este se concluyó antes del plazo contractual por la voluntad unilateral del arrendatario no aceptada por el arrendador. No existe pacto contractual que autorizase a la terminación por propia voluntad del arrendatario ni existe norma alguna que ampare tal actuación, de tal manera que las afirmaciones contenidas en la sentencia van contra la legalidad y el carácter vinculante de los contratos, estando la vivienda sin arrendar desde el abandono por parte del arrendatario. Igualmente considera que deben ser incluidos todos los desperfectos reclamados en la demanda que fueron causados por el demandado, incluyendo el toallero, la ducha y el flexo que fueron rechazados por la sentencia . Finalmente considera que no es posible apreciar la compensación de las cantidades con la fianza, pues esta garantiza los daños y debe ser liquidada y además tal compensación no fue alegada por parte del demandado.

Por la parte apelada se opone al recurso y se solicita la confirmación íntegra de la sentencia dictada. Con respecto a las rentas reclamadas no son debidas dado que el arrendador aceptó la resolución contractual con la aceptación de la entrega de las llaves en octubre de 2004 y conocía la voluntad de cambiar de domicilio con anterioridad a esta fecha, de forma que de prosperar la petición se estaría produciendo un enriquecimiento injusto del arrendador. Con relación a los daños, no pueden ser incluidos en la cantidad objeto de condena pues fueron impugnados y no adverados judicialmente, sin que exista prueba alguna que acredite la existencia de daños en el toallero, la ducha y el flexo que se reclaman. Finalmente con respecto a la fianza considera correcta la compensación, pues a través de esta demanda está reclamando los daños de la vivienda y por tanto ya está cumplida la finalidad de la misma y se dan todos los requisitos del artículo 1196 del Código Civil.

Segundo: Reclamación de rentas restantes.

La cuestión litigiosa, en relación a este punto es simple en principio. Existe conformidad de las partes en la existencia del contrato de arrendamiento y su duración anual con vencimiento ordinario en el mes de junio de 2005, así como igualmente no existe discusión sobre la entrega de las llaves por parte del arrendatario al arrendador el día 10 de octubre de 2004. Sobre la posibilidad de desistimiento unilateral del arrendatario es constante la jurisprudencia menor (SSAP de Barcelona (13ª) de 21 de diciembre de 2004, Madrid (12ª) de 25 de noviembre de 2004 ó Murcia (3ª) de 8 de octubre de 2003, entre otras) al señalar que el arrendatario carece de esta facultad de desistir por su propia voluntad antes del vencimiento pactado. Ni de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ni del Código Civil se puede obtener una conclusión distinta. En relación al texto especial, el desistimiento por parte del arrendatario solo está previsto en el artículo 11 en los contratos de duración superior a cinco años, y una vez transcurridos los cinco primeros años del contrato. El plazo de duración será pactado libremente por las partes, de acuerdo con el artículo 9 LAU, presumiéndose celebrados por un año aquellos que no se hubiese determinado duración alguna. La duración del contrato se configura como un elemento esencial del contrato de arrendamiento, tal como lo define el artículo 1543 del Código Civil, y por tanto la terminación adelantada del mismo supone un incumplimiento de la obligación del arrendatario, que permite al arrendador, al amparo del artículo 27.1 LAU, exigir el cumplimiento de la obligación o la resolución del contrato. Las obligaciones derivadas de ese contrato para el arrendatario son, de conformidad con el artículo 1555 del Código Civil, el pago del arrendamiento y el uso de la cosa arrendada destinándola al uso pactado. Obviamente si el arrendatario renuncia al uso de la cosa al abandonar la vivienda, ello no implica que cese su obligación de pago de la renta pactada. Desde el punto de vista de la teoría general de los contratos, resulta evidente que al amparo de los artículos 1091, 1254, 1255 y 1258 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y obligan a su cumplimiento a ambas partes en los términos pactados, señalando además el artículo 1256 del Código Civil que el cumplimiento de un contrato no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes. De toda esta normativa se desprende sin género de duda que el arrendatario no puede desistir del contrato de arrendamiento por su propia voluntad y menos en el caso en el que no consta incumplimiento por parte del arrendador de sus obligaciones que permitiría amparar la resolución en el artículo 1124 del Código Civil. Tal incumplimiento, si es unilateral, genera derecho a la indemnización de daños y perjuicios con apoyo en los artículos 1101 del Código Civil y 27.1 LAU. La jurisprudencia menor ha venido interpretando como daños causados por tal incumplimiento las rentas dejadas de devengar durante el periodo que restaba de cumplimiento del contrato o hasta el momento en el que el inmueble hubiese sido arrendado de nuevo por el arrendador.

Tercero: Este es el criterio general en el que se enmarca la demanda. La única excepción a este régimen que se ha señalado viene derivada del caso del consentimiento por parte del arrendador en el cese anticipado del contrato, pues en este caso no estaríamos en presencia de un desistimiento unilateral, sino de una resolución mutuamente aceptada y plenamente válida al amparo de la autonomía de la voluntad de los contratantes. Por ello se ha señalado que la cuestión es simple, pues se centra en examinar únicamente si existe o no consentimiento expreso o tácito del arrendador en la terminación del contrato, pues de no existir habría que aplicar la teoría general ya apuntada y existiría derecho de indemnización a favor del arrendador por el incumplimiento contractual, y de haber prestado tal consentimiento el contrato se habría resuelto válidamente sin derecho a ninguna indemnización. Para determinar este extremo es preciso acudir al examen de las pruebas practicadas. Y en este punto es preciso adelantar que esta Sala no comparte el criterio sostenido por la Magistrada de instancia, pues de las pruebas practicadas no se desprende en modo alguno que exista consentimiento por el arrendador en la resolución del contrato antes de su término.

En efecto, la revisión del material probatorio practicado en el juicio por el visionado de la cinta correspondiente, deja claro que no ha existido en modo alguno tal autorización. El demandante niega de forma categórica que prestase tal consentimiento, frente a la afirmación del arrendatario de que estaba de acuerdo el arrendador con la terminación del contrato. Ante esta contradicción se hace preciso analizar la actuación posterior del arrendador. Es cierto que aceptó las llaves de la vivienda el día 10 de octubre, pero no es menos cierto que la entrega de las llaves se produjo en una situación de tensión y ante los miembros de la Policía que fueron llamados para evitar altercados, lo que ya de por sí es indicativo de que no se trataba de una resolución mutuamente aceptada. Es más, incluso el esperpéntico telegrama de resolución que se aporta con la demanda, que fue redactado, remitido y recibido por el arrendador, y dejando a un lado la anécdota de la intrascendente firma del telegrama por el arrendatario, si bien tal telegrama no sirve a los efectos que manifestó el apelante en el juicio, si es un ejemplo claro de que no hubo acuerdo alguno de resolución consensuada del contrato y de la oposición por el arrendador a la terminación anticipada del arrendamiento. El hecho de que aceptase la entrega de las llaves tampoco es significativo, pues lógicamente cualquier propietario prefiere tener en su poder las llaves y la posesión de la vivienda para evitar un posterior proceso para recuperar la misma. Lo cierto es que el acuerdo se puede considerar que existe en relación con la recuperación de la posesión, que es algo distinto y diferente de la resolución mutuamente aceptada del contrato. Pero es mas, incluso la propia actuación del arrendatario es significativa de que no hubo acuerdo, pues permitió que siguiese ocupando la vivienda su cuñado, sin el consentimiento del arrendador y aún después de entregadas las llaves y la posesión, actuación que cuadra mal con un terminación consensual del contrato. Otro dato que también hay que tener en cuenta es que se puede aceptar que el arrendador conociese la voluntad de abandonar la vivienda, tal como declaró el arrendatario y su esposa en el juicio, pero ello no indica en modo alguno que prestase su conocimiento a tal actuación unilateral del apelado - demandado. Por último la demanda de reclamación se presentó con fecha 18 de noviembre de 2004, esto es, poco después de pasado un mes desde la entrega de las llaves, lo que indica una clara voluntad de reclamación. En consecuencia procede estimar en este punto el recurso planteado y declarar el incumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones y considerar como unilateral el desistimiento realizado.

Cuarto: Procede en consecuencia fijar el importe de la indemnización de daños y perjuicios a favor del arrendador apelante. Por este se reclama en su demanda el importe de las rentas de los meses de noviembre de 2004 a mayo de 2005 a razón de 360 € mensuales. Ya se ha señalado que este es el criterio habitual de las diversas resoluciones de Audiencias Provinciales que han tratado esta cuestión, si bien condicionado al hecho de que la vivienda no haya sido arrendada durante el periodo reclamado, pues en este caso se limita el alcance de la indemnización a los meses correspondientes desde el desistimiento unilateral al nuevo arrendamiento. Ello es un criterio lógico y ponderado, pues el artículo 27.1 LAU permite al arrendador exigir el cumplimiento del contrato y no su resolución, y por ello ampara la reclamación de la renta pendiente de abonar. Pero obviamente, al exigir el cumplimiento, el arrendador está igualmente obligado a cumplir con las obligaciones que le impone el artículo 1554 del Código Civil y por ello no puede permitir el uso de la vivienda por otra persona diferente al propio arrendatario. Ni un tercero por arrendamiento o cesión gratuita del propietario, ni un familiar y ni siquiera el propio arrendador pueden ocupar la vivienda, pues al hacerlo el arrendador está incumpliendo con su obligación y este hecho implica la aceptación de la terminación del contrato y por ello su resolución sin derecho a indemnización por el periodo restante. El criterio indemnizatorio señalado se justifica por la pérdida de unas rentas pactadas pero tal justificación cesa en el momento que el propietario arrendador vuelve a utilizar la vivienda para sí o para un tercero. Aceptar una interpretación contraria a la señalada implicaría aceptar una situación de enriquecimiento injusto para el arrendador no consentida en derecho, como acertadamente señaló la sentencia de instancia.

Desde estos parámetros hay que resolver el criterio de la indemnización a favor del arrendador. El interrogatorio del apelante en el acto del juicio deja en evidencia al mismo en cuanto a su comportamiento, pues no puede considerarse en modo alguno que esté actuando de buena fe, sino que al contrario su intervención tiende a provocar la condena al total de lo solicitado. La buena fe debe regir todo ejercicio de un derecho, como señala el artículo 7.1 del Código Civil y la declaración del apelante en el juicio debería de haber merecido, dado el carácter evasivo y no concluyente de sus respuestas en la parte final del interrogatorio, la advertencia por la magistrada a quo prevista en el artículo 307 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pues pocas veces es posible ver unas declaraciones, tanto a preguntas del demandado como a preguntas de la propia magistrada, tan contradictorias, tan evasivas y tan falsas como las realizadas por el Sr. Jose Ramón en el acto del juicio. De las mismas se desprende que la vivienda está siendo usada a pesar de reclamar las rentas del periodo que faltaba por terminar el contrato. Afirma que no se ha alquilado la vivienda desde octubre, para posteriormente señalar que él es el que vive allí simplemente porque se ha empadronado en esa vivienda; posteriormente afirma que no vive allí nadie autorizado y que no hay contrato de arrendamiento, lo que no es creíble en modo alguno pues una persona que es capaz de autoenviarse un telegrama o ir a las cuatro de la mañana con la policía para intentar echar al ocupante de la vivienda, cuñado del arrendatario, difícilmente va a consentir que la vivienda esté ocupada "por personas no autorizadas"; finalmente afirmó tajantemente que no ha alquilado la vivienda porque no ha querido, afirmación que tampoco merece crédito alguno, al proceder de una persona que afirma vivir él y su familia del arrendamiento de las diversas fincas de su propiedad. Por tanto existe la certeza de esta Sala de la que vivienda está siendo ocupada, bien por el propio Sr. Jose Ramón, bien por terceros y de ahí que sea preciso hacer uso de la facultad moderadora de las indemnizaciones que concede a los jueces el artículo 1103 del Código Civil. Ante la falta de datos objetivos concretos, procede reducir la indemnización a cargo del arrendatario no a los siete meses reclamados, sino que se considera adecuado reducir la misma a un periodo de dos meses, por ser éste un periodo ajustado y necesario para encontrar unos arrendatarios de confianza. Ello implica que se estima parcialmente en este punto el recurso y se incrementa el importe de las cantidades fijadas en la sentencia de instancia en la cifra de 720 € (360 € x 2 meses).

Quinto: Daños en la vivienda.

En este punto se solicita por el apelante el incremento de la indemnización fijada en la sentencia en el importe de los daños que se dicen sufridos en el toallero, la ducha y un flexo y que por importe de 58.10 € se justifican a través del documento nº 5 de la demanda. Tal pretensión debe ser desestimada y confirmado en este punto la sentencia de instancia. El artículo 217.2 Ley de Enjuiciamiento Civil impone al actor la obligación de probar los hechos base de su pretensión, en este caso la existencia de los daños citados. Las facturas aportadas solo indican que una persona no identificada compró en Dimaco Levante S.A. una serie de productos que se describen en dichos documentos. Ni sirven para acreditar que fueron comprados por el apelante ni que los mismos fuesen destinados a la vivienda arrendada. Si a ello se une, como bien resaltó la sentencia de instancia, que en las fotos aportadas con la demanda de los desperfectos no se incluyó ninguna referente al toallero, la ducha o el flexo al que se refieren tal documento y se añade que tanto en el interrogatorio del demandado como en la testifical practicada de la esposa y el cuñado del arrendatario, también ocupantes de la vivienda, por estos se niega la existencia de los daños excluidos por la sentencia apelada, no se puede obtener otra conclusión diferente a la sostenida en la instancia y por ello procede desestimar en este punto el recurso planteado.

Sexto: Apreciación de la compensación.

La sentencia de instancia aprecia en el fundamento de derecho quinto de la sentencia la compensación de parte de la deuda con la fianza prestada por el arrendatario. Extrañamente se opone el apelante al considerar que no fue alegada por el demandado al haber contestado la demanda fuera de plazo y además la finalidad de la misma es la garantía de los daños que se hubiesen podido causar en la vivienda tras el abandono por el arrendatario, lo que deberá ser objeto de liquidación y reclamación en su caso en proceso aparte. Extraña este motivo de impugnación, pues en la demanda ya se reclaman todos los daños que tenía la vivienda al ser abandonada por el arrendatario, sin que otros daños diferentes hubiesen podido ser alegados en una nueva demanda por impedirlo el artículo 400 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La fianza prestada al amparo del artículo 36.1 LAU es una cantidad propiedad del arrendatario, cuya obligación de restitución se establece en el artículo 36.4 LAU, incluso fijando un interés una vez transcurra un mes desde la terminación del contrato. En consecuencia, si se han reclamado todos los daños, se han fijado por sentencia el importe de tales daños que hace suyos de la fianza el arrendador, la cantidad resultante es una deuda del arrendador frente al arrendatario y por ello perfectamente compensable al amparo del artículo 1196 del Código Civil por el órgano judicial sin necesidad de alegación de parte al reunir todos y cada uno de las exigencias del citado artículo para que sea posible la compensación. No se entiende el alcance del recurso en este punto al haber ya reclamado los daños en esta demanda. Por ello se desestima este punto concreto aceptando los razonamientos de la sentencia apelada.

Séptimo: De conformidad con lo previsto en el artículo 398.2 LEC, en caso de estimación total o parcial del recurso de apelación, no se impondrán las costas de esta alzada a ninguna de las partes litigantes.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Fernando Espinosa Gahete , en nombre y representación de D. Jose Ramón, contra la sentencia dictada en fecha 27 de abril de 2005 por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Cartagena, en los autos de Juicio nº 1136/04, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE dicha resolución y debemos condenar y condenamos a D. Alonso a que abone a D. Jose Ramón la cantidad de mil trescientos noventa y cuatro euros con setenta y seis céntimos (1.394,76 €) más los intereses legales desde la fecha de la sentencia de instancia, confirmando expresamente el resto de los pronunciamientos de la sentencia apelada, y todo ello sin expresa condena al pago de las costas de esta alzada.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, haciéndose saber que contra la misma no cabe recurso alguno, y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.