Sentencia Civil Nº 355/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 411/2012 de 17 de Junio de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00355/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 411 /2012

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

D. CESAREO DURO VENTURA

Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

En MADRID, a diecisiete de junio de dos mil trece.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 150/2010 del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 4 de SAN LORENZO DE EL ESCORIAL seguido entre partes, de una como apelante DON Marcos , representado por la Procuradora Sra. De La Plata Corbacho, María Dolores y de otra, como apelado BAUM HOUSE S.L., representado por el Procurador Sr. Iglesias Gómez, Javier, sobre contrato de compraventa, contrato de arras.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 4 de SAN LORENZO DE EL ESCORIAL, por el mismo se dictó sentencia con fecha 24 de mayo de 2011 , cuya parte dispositiva dice:"Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por la Procuradora Doña Lucrecia Rubio Sevillano, en nombre y representación de DON Marcos , contra la mercantil BAUM HOUSE SL, representada por la Procuradora Doña Virginia María Saro González; y, en su consecuencia, debo absolver y absuelvo a la demandada de todos los pedimentos efectuados en su contra. Ello debe entenderse con expresa imposición a la parte actora de las costas procesales causadas".

Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de Don Marcos se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formulo oposición. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 12 de junio de 2013, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento de la apelación.

En la demandaque da inicio a este procedimiento el demandante D. Marcos ejercitaba frente a la entidad BAUM HOUSE S.L. la acción de cumplimiento contractualrespecto del contrato de fecha 3 de julio de 2009 firmado entre ambos en vistas a la compraventa de una vivienda familiar en construcción sita en la parcela NUM000 de CARRETERA000 en el término municipal de Cabanillas de la Sierra (Madrid).

A dicha demanda se opusola demandada alegando que el contrato había sido rescindido por incumplimiento contractual del demandado que no otorgó escritura pública en el plazo pactado.

La sentencia de primerainstancia desestimó la demanda, tras calificar el contrato referido como contrato de compraventa y considerar que las arras pactadas eran arras penitenciales así como por la aplicación de la regla rebus sic stantibus'.

Contra dicha sentencia el demandante interpuso recurso de apelaciónen el que adujo como motivos de impugnación los siguientes: 1) Infracción de los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil , por cuanto que no le asistía a la demandada el derecho de resolver el contrato al no haber procedido al requerimiento previo al comprador como exige la ley; 2) Error en la valoración de la prueba documental,en particular del documento nº 20 consistente en un email enviado por BAUM HOUSE al demandante el 31 de agosto de 2009 que denota que el retraso en la firma de la escritura no era imputable al comprador; 3) Indebida aplicación de la regla 'rebus sic stantibus',por no darse en el presente caso los requisitos establecidos por la jurisprudencia; y 4) De forma subsidiaria, la no aplicabilidad del mecanismo de las arras penitenciales, ya que lo que obstaculizó el oportuno otorgamiento de la escritura de compraventa fue el certificado del seguro decenal que debía aportar la demandada.

SEGUNDO.- Sobre la posible infracción de los artículos 1.134 y 1.504 CC .

Antes de entrar en el enjuiciamiento de los motivos de recurso, propiamente dichos, hemos de dejar claro que hay pronunciamientos de la sentencia que no han sido impugnados y que, por lo tanto, quedan incólumes y deben ser respetados, como la calificación del contrato como contrato de compraventay la calificación de las arras como arras penitenciales.

La primera cuestión que se somete al juicio de este tribunal de segunda instancia es si la resolución de ese contrato de compraventa - por parte de BAUM HOUSE- fue conforme a ley o no. Es como la otra cara de la pretensión principal de la demanda de que se declare no haber lugar a la resolución unilateral operada por aquella.

Es un hecho indiscutido y reflejado en el documento obrante al folio 21 de las actuaciones que el administrador de BAUM HOUSE envío al demandante en fecha 2 de septiembre de 2009la siguiente comunicación:

'Como ya conoce, con fecha 3 de julio de 2009, la empresa a la que represento ' BAUM HOSE, SL.',suscribió con Vd. Un contrato de arras para la compraventa de la vivienda descrita en el Manifestando 1, con el compromiso y condición de llevar a cabo la compraventa por medio de Escritura Pública antes del día 1 de Septiembre de 2009.

A la fecha de la presente ha transcurrido el límite del plazo comprometido sin que se haya otorgado ante Notario la Escritura de compraventa por causas imputables en exclusiva a la parte compradora.

En virtud de lo anteriormente expuesto, en aplicación del contrato y en particular del artículo 1454 del Código Civil , esta parte considera, desde la fecha de la presente comunicación, resuelto el contrato de arras y la compraventa de la vivienda a que se refiere, quedando liberado el compromiso de reserva de la vivienda.

Como consecuencia de la resolución y por efecto de la estipulación PRIMERA del meritado contrato, la cuantía de 24.000,00 € entregada a favor de BAUM HOUSE S.L., en concepto de señal y arras, queda definitivamente en poder de esta parte vendedora y consolidada por incumplimiento imputable a la parte compradora.

Finalmente, le informamos de su obligación de pago de la cantidad de 3.852,00 € resultado de multiplicar los 60,00 euros diarios más el 7% de IVA por los días de retraso en la firma de la escritura transcurridos desde l fecha de firma a la de límite establecido.'

El apelante alega que esa resolución unilateral no estuvo justificada dado que si la escritura no pudo firmase antes del día 1 de septiembre de 2009 fue por causas imputables a la demandada que no aportó a tiempo los documentos necesarios para el otorgamiento de aquella.

Partiendo del hecho de que estamos en presencia de un contrato de compraventa, ha quedado probado que el demandante inició el cumplimiento del contrato entregando a cuenta del precio a la vendedora la cantidad de 24.000,00 euros, de modo que restaban 332.320,00 euros para cubrir el precio total de la vivienda (estipulado en 356.010,00 euros). Quedaba, por tanto, cuando se firmó el contrato, el cumplimiento de la obligación de concluir la construcción y el cumplimiento de la entrega de la vivienda por parte de la vendedora. Dicho en resumen: quedaba que la vendedora concluyese la vivienda y que el comprador estuviese en condiciones de abonar el precio antes del 1 de septiembre de 2009.

Por la propia dinámica del contrato -compraventa de una vivienda en construcción- y de las obligaciones contraídas, ambas partes debían colaborar al cumplimiento del contrato. Así la obligación de entrega de la cosa suponía para la vendedora tener que terminar la construcción, lo que comportaba la exigencia de certificado de final de obra, la obtención de licencia de primera ocupación y la obtención de las autorizaciones o permisos necesarios para la ocupación de la vivienda (electricidad, agua); si bien respecto de estos últimos se hizo constar en el contrato que se entregaría cuando estuvieran 'listos', sin que su ausencia condicionase en modo alguno el otorgamiento de la escritura.

Al margen de que en el contrato se observa un claro desequilibrio en las prestaciones, por cuanto que la vendedora deja a su arbitrio al entrega de los certificados de luz y agua y no hace mención a la entrega de los demás documentos necesarios para el otorgamiento de la escritura, en todas las comunicaciones que se cruzaron las partes en el verano de 2009 se ve claramente que la firma de la escritura no tenía otros obstáculos que los de los documentos que progresivamente iba solicitando el comprador (certificado final de obra o manifestación del arquitecto, seguro decenal). Y así lo iba conociendo y respondiendo la vendedora, que denotaba, a su vez, un ánimo de colaboración. Pero el comprador no podía hacer nada para la aportación de esa documentación que estaba en manos de la vendedora.

Se llega así al día 1 de septiembre de 2009 sin que en esa fecha se pudiese firmar la escritura; no obstante lo cual el comprador seguía con sus gestiones para ello. Pero, sorprendentemente, al día siguiente (2 de septiembre de 2009) la vendedora decide rescindir el contrato por incumplimiento del plazo.

En la normativa referente a las obligaciones se presenta con una importancia especial el artículo 1.124 del Código Civil que dispone

'La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que la autoricen para señalar plazo.

Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de tercero adquirente, con arreglo a los arts. 1295 y 1298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria .

Su dicción es muy amplia y parece abarcar cualquier tipo de incumplimiento, cuando habla de ' que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe'. Pero la jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha encargo de aclarar, precisar y matizar esa dicción literal para adaptar el contenido obligacional de la norma a la verdadera finalidad de la misma. Así, respecto de los contratos sinalagmáticos (compraventa) como el presente, se mantiene la doctrina general que cita la STS Sala 1ª de 12 marzo 2013 , ( EDJ 2013/30528),

'3. Un contratocomo el presente, de compraventa de participaciones sociales, por ser bilateral y sinalagmático, es susceptible de resolución por incumplimiento contractual al amparo del art. 1124 CC . Su ejercicio ha quedado supeditado por la jurisprudencia a que el incumplimiento se refiera a una obligación principal, y que sea grave, en la medida en que frustre la finalidad del contrato.

Este criterio jurisprudencial, como recuerda la Sentencia 532/2012, de 30 de julio , con cita de otras anteriores (Sentencias 1000/2008, de 30 de octubre , y 305/2012, de 16 de mayo ), 'se ajusta a los criterios sobre incumplimiento contenidos en la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías, de 11 de abril de 1980 (a la que se adhirió España por Instrumento de 17 de julio de 1990), cuyo artículo 25 califica como esencial el incumplimiento de un contrato (en virtud del cual el comprador podrá declarar resuelto el contrato: art. 49) diciendo que «el incumplimiento del contrato por una de las partes será esencial cuando cause a la otra parte un perjuicio tal que la prive sustancialmente de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato, salvo que la parte que haya incumplido no hubiera previsto tal resultado y que una persona razonable de la misma condición no lo hubiera previsto en igual situación». En un sentido parecido se pronuncia el artículo 8:103 de los Principios de Derecho europeo de contratos, según el cual «el incumplimiento de una obligación es esencial para el contrato: (a) Cuando la observancia estricta de la obligación pertenece a la causa del contrato. (b) Cuando el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de lo que legítimamente podía esperar del contrato, salvo que la otra parte no hubiera previsto o no hubiera podido prever en buena lógica ese resultado. (c) O cuando el incumplimiento sea intencionado y dé motivos a la parte perjudicada para entender que ya no podrá contar en el futuro con el cumplimiento de la otra parte». También en este sentido apunta el artículo 1199 de la propuesta de anteproyecto de Ley de Modernización del Derecho de Obligaciones y Contratos elaborado por la Comisión General de Codificación, a cuyo tenor '(c)ualquiera de las partes de un contrato podrá resolverlo cuando la otra haya incurrido en un incumplimiento que, atendida su finalidad, haya de considerarse como esencial'.

La resolución de un contrato no puede asentarse, pues, en cualquier tipo de incumplimiento. Tiene que estarse en presencia de un incumplimiento esencial, y dice el Tribunal Supremo que ' será esencial cuando cause a la otra parte un perjuicio tal que la prive sustancialmente de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato'. Como la causa alegada por BAUM HOUSE para la resolución fue la del incumplimiento del plazo para el otorgamiento de la escritura pública(que según el contrato debía hacer antes del 1 de septiembre de 2009), es fácilmente apreciable que esa obligación (y por lo tanto su incumplimiento) no tenía carácter esencial. Un contrato como el de compraventa que se perfecciona por el hecho de que las partes coincidan en la cosa objeto de la compraventa y en el precio a pagar por la misma y dan su consentimiento a ello, no requiere de modo esencial el otorgamiento de la escritura pública (al que las partes se pueden compeler en cualquier momento, a tenor de lo que dispone el artículo 1.279 CC . Por otro lado, según se desprende de los documentos aportados, lo que en realidad se produjo no fue un incumplimiento sino un retrasoen el cumplimiento de esa obligación esencial, ya que el día 14 de septiembre de 2009 el comprador -a través del bufete de abogados Legal Control- envió a la vendedora un burofax emplazándola para el otorgamiento de la escritura el día 21 de septiembre de 2009 en la Notaría de D. Valerio Pérez, sita en Madrid, calle Serrano nº 41. El comprador y su esposa comparecieron ante el Notario, pero no así la vendedora.

En ese escenario contractual nada indica que el contrato no hubiera podido llegar a su meta haciendo efectivos los verdaderos intereses de cada una de las partes al momento de la celebración del contrato, es decir, por parte del comprador a disponer de la casa (previo pago de su precio, a cuya cuenta ya había abonado 24.000 euros) y por parte de la vendedora a recibir el resto del precio pactado (previa entrega, en este caso ficta, mediante la firma de la escritura).

De modo que este tribunal de segunda instancia no aprecia que exista dato fáctico alguno ni razón jurídica para la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes y por ello este motivo de recurso debe ser estimado y la sentencia debe ser revocada para dar lugar a la estimación, de momento, del primer pedimento de la demanda, es decir, que no procedía la resolución unilateral del contrato decidida por la demandada.

TERCERO.- Sobre los restantes motivos de impugnación.

Desde el momento en que se ha declarado improcedente la resolución del contrato por parte de la vendedora, la realidad es que el contrato sigue vigente y que sus consecuencias pueden exigidas por cualquiera de las partes.

En este caso, la parte actora solicita en el pedimento segundo del suplico de la demanda el cumplimiento del contrato, con la condena de la demandada a otorgar la correspondiente escritura pública.

Esto exime de tener que examinar el resto de los motivos de recurso (el relativo a la aplicación indebida de la regla 'rebus sic stantibus' y de la aplicabilidad o no de las arras penitenciales), porque solo tenían sentido en el caso de que se estimase la existencia de un incumplimiento con virtualidad suficiente como para permitir la resolución del contrato.

Por tanto, al seguir vigente el contrato, cualquiera de las parte puede pedir el cumplimiento de las obligaciones contenidas en el mismo, incluida la posible situación a que se refiere la petición subsidiaria del suplico de la demanda (que contempla la posible negativa de la empresa demandada). De manera que se debe acceder a la petición segunda del suplico de la demanda, lo que a su vez comportará que, en el momento del otorgamiento de la escritura pública (que es una de entre las varias obligaciones del contrato), cada parte cumpla con su respectiva obligación esencial: pago del resto precio (el comprador) y entrega de la vivienda.

Debe, pues, estimarse el recurso y revocarse la sentencia para dar lugar a la estimación de la demanda.

CUARTO.- Costas procesales.

Por la estimación del recurso no procede hacer pronunciamiento condenatorio en cuanto a las costas procesales de la segunda instancia, a tenor de lo que dispone el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En cuanto a las costas de la primera instancia procede imponerlas a la parte demandada al haber sido desestimadas todas sus pretensiones ( art. 394 LEC ).

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por DON Marcos , frente a BAUM HOUSE, S.L., contra la sentencia de fecha veinticuatro de mayo de dos mil once , dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de San Lorenzo De El Escorial, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la referida resolución para en su lugar dictar la siguiente:

'Que, estimando la demanda interpuesta por Don Marcos contra Caum House, S.L., debemos declarar y declaramos no haber lugar a la resolución operada unilateralmente por la entidad BAUM HOUSE S.L. del contrato suscrito con don Marcos en fecha tres de julio de 2009 y condenamos a la demandada a estar y pasar por esta declaración. Así mismo debemos condenar y condenamos a la demandada a que, en el plazo que por el Juzgado se señale, proceda con el demandante a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa a favor del demandante y en el precio pactado en dicho contrato. Con imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada'.

Y sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas de esta segunda instancia.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.