Sentencia Civil Nº 355/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 612/2014 de 16 de Noviembre de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Undécima

C/ Ferraz, 41 , Planta 2 - 28008

Tfno.: 914933922

37007740

N.I.G.:28.006.00.2-2012/0007031

Recurso de Apelación 612/2014

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 02 de Alcobendas

Autos de Procedimiento Ordinario 1986/2012

APELANTE:VISIONLAB SA

PROCURADOR D./Dña. RAFAEL GAMARRA MEGIAS

APELADO:NEIF SA

PROCURADOR D./Dña. M. LORETO OUTEIRIÑO LAGO

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. CESÁREO DURO VENTURA

Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA

D. ALVARO RUEDA TORTUERO

En Madrid, a dieciséis de noviembre de dos mil quince.

La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1986/2012 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 02 de Alcobendas a instancia de VISIONLAB SAcomo parte apelante, representada por el Procurador D. RAFAEL GAMARRA MEGIAS contra NEIF SAcomo parte apelada, representada por la Procuradora Dña. LORETO OUTEIRIÑO LAGO; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 09/05/2014 .

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. ALVARO RUEDA TORTUERO.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 02 de Alcobendas se dictó Sentencia de fecha 09/05/2014 , cuyo fallo es del tenor siguiente:

'Que desestimando la demanda reconvencional presentada por el procurador SR GAMARRA MEGÍAS en nombre y representación de VISONLAB procede absolver y absuelvo a NEIF SA de las peticiones contenidas en la demanda reconvencional.

Y estimando el suplico de la demanda inicial de estas actuaciones interpuestas por el procurador SR OUTEIRIÑO LAGO en nombre y representación de a NEIF SA contra VISIONLAB debo DECLARAR extinguido el condominio del inmueble del que son titulares de la finca registral nº 60148, garaje, sito en el edificio, La Parcela PC-13 del Área Comercial Zona Moscatelares de la localidad de San Sebastián de los Reyes y ACORDAR se lleve a cabo la división mediante la adjudicación de las plazas de garaje y elementos comunes que a cada propietario correspondan en función de su porcentaje.

Todo ello con expresa condena en costas a VISIONLAB S.A.'.

Con fecha 24 de junio de 2014, se dictó auto aclaratorio cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'Que procede realizar la rectificación de la sentencia dictada en los presentes autos nº 1986/12 DEBIENDO MODIFICAR en el segundo párrafo de la página 6ª y donde dice:

'El R.L. de la demandante manifestó que en el año 2007 se constituyó como finca independiente como local nº 6 en la que se adjudican un porcentaje a los copropietarios no se les adjudica la propiedad de plazas de garaje'.

Debe decir

-' Dº Jose Antonio manifestó que en el año 2007 se constituyó como finca independiente como local nº 6 en la que se adjudican un porcentaje a los copropietarios no se les adjudica la propiedad de plazas de garaje.', permaneciendo el resto de la resolución en su integridad.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de VISIONLAB, S.A., que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formuló oposición al recurso, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- El presente recurso trae causa de la demanda formulada por la entidad 'NEIF, S.A.' contra la sociedad 'VISIONLAB S.A.' en acción de división de la finca que cotitulan en un porcentaje del 90,9575% y 9,0425% respectivamente sobre la finca registral nº 60148 señalada como número seis local garaje sito en la planta sótano del edificio ubicado en la parcela PC-13ª del Área comercial Zona Moscatelares de la localidad de San Sebastián de los Reyes. Se trata de un parking construido que alberga 131 plazas de aparcamiento de distintas dimensiones así como los correspondientes espacios para facilitar la circulación interior. Al local se la asigna un coeficiente de participación en la edificación de la que forma parte del 6,55%.

Aduce en la demanda la entidad actora, que ,debido a desavenencias con la otra parte, el garaje se halla sin actividad y precisando dar solución viable al local, interesa se declare extinguido el condominio y se lleve a cabo la división mediante la adjudicación de las plazas de garaje y elementos comunes que a cada propietario le correspondan según su porcentaje de propiedad, y subsidiariamente para el caso de resultar indivisible en los términos del art 400 del C.Civil , se adjudique a uno de los condueños con indemnización al otro en proporción de cuotas, o mediante la venta en subasta pública con intervención de licitadores extraños y consiguiente reparto del producto obtenido de la misma entre los condueños en proporción a las cuotas.

La entidad VISIONLAB S.A. se oponía a la demanda entendiendo , en esencia, que al tratarse el local garaje de un elemento común según la escritura de obra nueva y constitución de propiedad horizontal , no es dable recurrir a la acción de división de cosa común al no encontrarnos con una comunidad romana o por cuotas, sino en una copropiedad sujeta al régimen de Propiedad Horizontal, que excluye expresamente por mor de lo dispuesto en el art 396 y 4 de la Ley de Propiedad Horizontal la enajenación, gravamen, embargo, división sino juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable. Al mismo tiempo reconviene interesando la elevación a público del acta de 1 de febrero de 2005 y se proceda a la inscripción en el Registro de la Propiedad de las plazas numeradas del 1 al 11 propiedad de VISIONLAB S.A. adjudicadas, sobre la base de entender que por acuerdo de la Junta General de dicha fecha, todos los copropietarios por unanimidad habían procedido a determinar el uso exclusivo y excluyente de las distintas plazas de garaje distribuyéndose entre los propietarios según su coeficiente de participación y por tanto la división fue llevada a cabo manteniendo la copropiedad de los elementos comunes tales como plazas de minusválidos, accesos, ascensores, sistema eléctrico ...

A esta pretensión a la que se opone NEIF S.A, alegando que lo mantenido por la actora es correcto, si bien hasta la fecha de 10 de mayo de 2007, en que tuvo lugar otra junta general de propietarios en que acordaron por unanimidad, la desafectación del local 6 garaje como elemento común y constituirlo en finca independiente, otorgándose escritura de desafectación de finca, modificación de régimen de Propiedad Horizontal, y otros, suscrita por todos los copropietarios en fecha 2 de julio de 2007, en la que se dividen o adjudican las diferentes cuotas de propiedad resultante de la desafectación entre los distintos copropietarios, si bien con posterioridad NEIF S.A. adquiere de los propietarios, a excepción de VISIONLAB S.A., sus respectivas cuotas indivisas.

La sentencia de primera Instancia estima la demanda formulada y desestima la demanda reconvencional acordando dar lugar a la división mediante la adjudicación de las plazas de garaje y elementos comunes que cada propietario correspondan en función de su porcentaje, al entender ,en síntesis, que por acuerdo unánime de los propietarios de los distintos locales que integran el edificio sito en la Parcela PC-13, se consensuó, la desafectación del local 6 garaje como elemento común, para constituir elemento privativo perteneciente en proindiviso a los propietarios, en proporción a los coeficientes de participación en la edificación, otorgándose escritura pública de modificación del régimen de propiedad horizontal en fecha 2 de julio de 2007 en la que se procede a desafectar como elemento común el garaje local 6 y desde entonces se constituyó una comunidad proindiviso entre las partes litigantes que corresponde dividir a instancia de cualquier comunero.

Contra la referida resolución se alza en apelación alegando en primer lugar infracción de las normas o garantías procesales con arreglo a lo dispuesto en el art. 459 de la Lec por considerar que solicitada al Juzgado el CD conteniendo el acto del juicio le fue entregado por error CD correspondiente a otro juicio, y siendo así que no se hizo entrega del correspondiente a este proceso sino un día antes de expirar el plazo para interponer el recurso de apelación, cosa que tuvo lugar el 18 de junio de 2014, y como quiera que previamente se había presentado escrito interesando aclaración a la sentencia pero no constaba resolución expresa acordando al respecto, la apelante no tuvo más opción que formular de forma apremiada el recurso en evitación de mayores e irreversibles perjuicios.

En segundo lugar alega error en la valoración de la prueba, en particular con infracción de lo dispuesto en el art. 326 de la LEC referente a la fuerza probatoria de los documentos privados, alegando que los propietarios por acuerdo unánime de fecha 1 de febrero de 2005, unido a los autos como doc. 5 de la contestación, de la Junta de Propietarios, acordó ya la división del garaje mediante la adjudicación del uso de plazas de garaje según coeficiente de participación. Este documento privado no fue impugnado por la contraparte y por tanto hace prueba plena, como si de un documento público se tratase, que modificaba el título constitutivo.

Y aduce asimismo calificación errónea por la Juzgadora del contenido del acta de 1 de febrero de 2005, al no tratarse de un acuerdo distributivo de usos del local de garaje entre los propietarios, sino que implicaba un acto de división, concreción, materialización de la cuota indivisa en plazas específicas de cada propietario lo que obliga a aplicar las normas del Reglamento Hipotecario que permite abrir una hoja par cada participación, con uso exclusivo de plaza de aparcamiento, como si de fincas independientes se trataran. Por ello al considerar dividida la finca, el juzgador estaría vulnerando también el principio de especialidad registral.

Y en cuanto al sentido de la escritura de desafectación de 2 de julio de 2007, la misma no recogía un régimen distinto al acordado para las plazas de garaje en el acta de 1 de febrero de 2005, limitándose a desafectar el garaje del resto del edificio asignando una cuota de participación a la finca independiente así creada en el conjunto del edificio.

La parte apelada se opone al recurso ratificando en esencia los razonamientos vertidos por la Juzgadora en la recurrida, pero interesa la inadmisibilidad del recurso por cuanto con infracción de lo dispuesto en el art. 458.2 de la LEC , el escrito de interposición no cita debidamente la resolución apelada al no mencionar que la sentencia de fecha 9/05/2014 fue objeto de aclaración por auto de fecha 24/6/2014 y en segundo lugar por cuanto no señala los pronunciamientos que se impugnan limitándose a manifestar la existencia de error en la apreciación de la prueba.

SEGUNDO.- En cuanto al primero de los motivos del recurso concretado en infracción de normas procesales generadoras de una situación de indefensión, procede desestimarlo. Debemos recordar que el concepto de indefensión se concibe constitucionalmente como la negación de la tutela judicial y para cuya prevención se configuran los demás derechos instrumentales contenidos en el pfo. 2º del art. 24 CE , ha de ser algo real, efectivo y potencial, nunca potencial o abstracto, por colocar a su víctima en una situación concreta que le produzca un perjuicio, sin que sea equiparable cualquier expectativa de un peligro o riesgo. Por eso se habla siempre de un concepto material de indefensión, no meramente formal, para lo cual resulta necesario pero no suficiente la mera transgresión de los requisitos procesales con función de garantía, siendo inexcusable la falta de esta cuando se produce de hecho y como consecuencia de aquélla ( SSTC 181/94 y 316/94 ). Tal doctrina arranca de la consideración de que 'este Tribunal viene reiterando de manera constante que el derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión ( art. 24.1 C.E .) implica, entre otras cosas, que para dar cumplida satisfacción al mismo los órganos judiciales deben efectuar lo necesario para que no se creen, por propio error o funcionamiento deficiente, situaciones de indefensión material. Pero, por contra, corresponde a las partes intervinientes actuar con la debida diligencia, sin que pueda alegar indefensión quien se coloca a sí mismo en tal situación o quien, no hubiera quedado indefenso de haber actuado con la diligencia razonablemente exigible (por todas, STC 211/1989 )' ( STC 235/1993 , fundamento jurídico 2º).

En el presente caso, analizado el decurso procesal de los autos, observamos que, tras la celebración de la audiencia previa, y antes de la emisión de la sentencia, se interesó por el Procurador de la recurrente copia de la grabación de la vista celebrada, acompañando para ello el CD correspondiente. Sin embargo, no es hasta el 13 de junio de 2014 que la parte no pone de manifiesto al Juzgado el error en la entrega de la copia, interesando se remita a dicha representación copia correcta de la grabación, al tiempo que se solicitaba la suspensión del plazo para formular recurso de apelación.

Por diligencia de ordenación de 16 de junio de 204 no se accede a la suspensión del plazo solicitado, lo que efectivamente obliga a la entidad VISIONLAB S.A a presentar con celeridad el recurso de apelación ante la inminencia del vencimiento del plazo otorgado legalmente.

Consta también que la parte actora interesó aclaración de sentencia en fecha 26 de mayo de 2014 y no es hasta el 24 de junio que el Juzgado no emite auto aclaratorio, es decir, con posterioridad a la interposición del recurso de apelación.

En esta coyuntura, se puede advertir que en aplicación de la doctrina constitucional más atrás transcrita, advertimos que correspondía a la dirección letrada o a la representación técnica de la recurrente, cerciorarse del contenido del CD desde el mismo momento de su retirada o recogida del juzgado. Y esa omisión en el esfuerzo de comprobación o cautela esencial no fue sino imputable a la propia parte, que por no haber procedido con la diligencia exigible se colocó inexcusablemente en una situación de posible indefensión. Pero es que además, en el recurso no se concreta en qué se haya podido concretar la eventual indefensión sufrida. Se hace alusión al error del Juzgado al no haber entregado el CD correcto, pero no se explica en qué hubo de haber comprometido el derecho al recurso que finalmente pudo articular cumplidamente.

TERCERO.- En relación a la infracción de lo dispuesto en el art. 458.2 de la LEC como motivo de inadmisibilidad del recurso debemos señalar como señalan resoluciones como la Sentencia núm. 48/2011 de 3 febrero de la AP Murcia (Secc . 4 ª) que la jurisprudencia dominante en las Audiencias Provinciales es partidaria de considerar que estamos ante un requisito esencial, insubsanable, y que su infracción es causa de inadmisión del recuso o, si no fue así apreciado por el Tribunal a quo, de desestimación cuando se resuelve el recurso por la Audiencia Provincial. En este sentido se pronuncian, entre otras muchas, las sentencias de AP Badajoz de 27 abril 2006 , de Valencia de 28 de enero de 2002 ; de Madrid, Sección 22ª, de 29 de enero de 2002 ; de Alicante Sección 7ª, 17 de enero de 2003 ; de Barcelona, Sección 18ª, 11 de octubre 2002 ; de Jaén, Sección 3ª, 9-4-2003 ; y de Madrid, Sec. 11ª, de 23 de mayo de 2.008 y 3 de marzo de 2010 .

Ahora bien, la Audiencia Provincial de Madrid, en Junta de Magistrados para unificación de criterios de 23 de septiembre de 2.004, acordó dentro de su ámbito de actuación, considerar la inadmisión del recurso de apelación, por defecto en la preparación del recurso, en los supuestos de falta de reseña y concreción de los pronunciamientos impugnados, salvo que se tratase de sentencia absolutoria, o de un único pronunciamiento principal, aparte del accesorio de costas.

Y aunque dicho criterio venía referido al momento en que bajo la regulación procesal anterior se exigía un estadio previo de preparación del recurso de apelación, lo dicho vale, por lo que hace al caso que nos ocupa, al encontrarnos con una impugnación general a la sentencia al no gravitar toda la dialéctica del supuesto analizado más que sobre una única cuestión litigiosa a modo de pronunciamiento único, constituyendo la desestimación de la acción reconvencional una consecuencia lógica de estimación íntegra de la demanda principal. Procede por tanto desestimar la alegación efectuada por la apelada sobre este punto.

CUARTO.- Entrando en el fondo del asunto, aceptamos los razonamientos jurídicos empleados en la recurrida en punto al análisis de la naturaleza y alcance de la acción de división de la cosa común, pero no que sean aplicables para la resolución de la acción principal formulada por la entidad apelada.

De los términos en que se plantea el debate, vemos que el nudo gordiano de la litis radica en determinar si el número seis local garaje sito en la planta sótano del edificio ubicado en la parcela PC-13ª del Área comercial Zona Moscatelares de la localidad de San Sebastián de los Reyes, tiene, como sostiene la defensa de la apelante, naturaleza de propiedad horizontal, dentro a su vez del régimen de propiedad horizontal que afecta al edificio comercial en el que radica, y por tanto inmune a la acción de división de cosa común como remedio extintivo de la llamada comunidad romana o por cuotas indivisas, o por el contrario, como sostiene la entidad apelada, tiene naturaleza privativa en régimen de proindivisión al ser propiedad de los litigantes en distinta proporción.

Para ello debemos relacionar los distintos actos jurídicos con trascendencia real que han venido a conformar con el tiempo la naturaleza de la finca discutida. Así, consta en primer lugar, por ser un hecho no controvertido que, por escritura de 24 de marzo de 2003 de obra nueva y división horizontal, y subsanado por escritura de 4 de diciembre de 2003, la promotora 'Arcona Ibérica, S.A.', declara la obra nueva y constituye propiedad horizontal de un edificio comercial de dos plantas sobre rasante, baja y primera o alta y una planta sótano, destinado a garaje, en que se constituyeron como fincas y locales independientes y de propiedad privativa cuatro locales: Local nº 1, propiedad de la entidad ' Arcona Ibérica S.A.', con un coeficiente de participación del 29,73% sobre los elementos comunes; el local nº 2, propiedad de VISIONLAB S.A., con un coeficiente de 9,04%; un local nº 3, propiedad de la entidad NEIF S.A., con un coeficiente del 20,26%; y un local nº 4 propiedad de la entidad 'EI SYSTEM S.A.' con un coeficiente del 40,97%. Asimismo un local nº 5 constituido por todos los propietarios en la escritura de subsanación y que consiste en un cuarto ubicado en el sótano para destinarlo a centro de transformación para uso de la Compañía Distribuidora con un coeficiente de 0,01%.

En la escritura de compraventa de fecha 25 de abril de 2003 (doc. 3 demanda) por la que VISIONLAB S.A. compra a Arcona Ibérica S.A. el local nº 2, se hace mención a que el sótano tiene asignado espacio para 131 plazas de aparcamiento de diversas dimensiones, ( hecho éste también no controvertido)

Asimismo, como consecuencia de la constitución de la propiedad horizontal, cada propietario ostenta en lógica correlación el mismo porcentaje sobre el local 6 sótano destinado a garaje o aparcamiento. En este sentido y sobre la naturaleza de elemento común del sótano, figura, en la escritura de constitución de propiedad horizontal, que 'constituyen elementos, pertenencias, y servicios comunes además de los enumerados en el art. 396 del C.Civil ...consiguientemente, la planta sótano en general y la porción de la misma destinada a aparcamiento estará también sometida al régimen de copropiedad y su uso, acceso, dotaciones, y funcionamiento se regulará por un reglamento aprobado por la Junta de Propietarios con las mayorías establecidas por la norma 3ª del vigente artículo 17 de la ley de Propiedad Horizontal '.

Pues bien, en fecha 1 de febrero de 2005 se celebró Junta de Propietarios en cuyo punto tercero del orden del día se propone y aprueba la distribución de las 131 plazas de aparcamiento de que se dispone en proporción a las cuotas de participación de cada uno de los cuatro propietarios señalando que Arcona Ibérica presentaría la asignación concreta de dichas plazas. Y en fecha 15 d enero de 2007, en nueva Junta de Propietarios, se procede a efectuar ratificación y aclaración del acuerdo sobre utilización privativa del aparcamiento que constituye zona común adoptado en la Junta celebrada el 1 de febrero de 2005 y se acuerda, Acuerdo único: 'se ratifica y aclara el acuerdo sobre utilización privativa del aparcamiento que constituye zona común, adoptado en la Junta celebrada el 1 de febrero confirmando que cada propietario podrá hacer un uso privativo, indefinidamente, de las plazas de aparcamiento ubicadas en el parking del edificio que se indican a continuación, ARCONA IBERÍCA S.A. 38 plazas, VISIONLLAB, S.A. 11 plazas, NEIF 26 plazas BLEFM 52 plazas... 'y adjunta al acta y como parte inseparable de la misma, se acompaña un croquis del aparcamiento en el que aparecen señaladas las plazas concretas asignadas a cada uno de los propietarios para su uso privativo por cada uno de ellos. Y sigue diciendo: 'el uso privativo implicará que cada uno de los propietarios podrá respecto de las plazas que le han sido asignadas, utilizarlas por sí o ponerlas a disposición de terceros gratuita u onerosamente, mediante arrendamiento o por cualquier otro título válido en derecho, pudiendo hacer suya el propietario la contraprestación obtenida'.

Posteriormente en Junta de propietarios de 10 de mayo de 2007, elevada a escritura pública en fecha 2 de julio de 2007, (doc 1 de la contestación a la demanda reconvencional) los propietarios acuerdan por unanimidad la desafección como elemento común del Local 6 Garaje, del edificio y de la Comunidad de división horizontal, asignándole una cuota de copropiedad en el edificio y parcela de 6.55% distribuyendo la propiedad del nuevo local en las siguientes cuotas indivisas de los actuales titulares... 'En su apdo C se hace constar que 'todos los gastos e impuestos que de lugar la desafección como elemento común y la constitución como finca independiente del garaje y la inscripción registral del mismo, serán sufragados por la Comunidad de Propietario'. Y se establece que los elementos de servicio común sitos en la planta sótano (aquí hace una relación de distintos elementos o servicios comunes), estarán sometidos al régimen de copropiedad. ...' a todos los dichos elementos les será de aplicación lo establecido en la escritura constitutiva (...) y así como los acuerdos precedentes de esta Junta ...'

Figura por último en autos, a medio de la nota simple del Registro de la Propiedad de San Sebastián de los Reyes, doc. 2 de la demanda, y no impugnada por la contraparte, como en fecha NEIF S.A. adquiere por escritura de compraventa de 2 de marzo de 2011 y por escritura de compraventa de 25 de marzo de 2011 las cuotas que correspondían a todos los propietarios en el local garaje, a excepción de VISIONLAB S.A. constituyéndose las proporciones a que se hacía referencia en el fundamento primero de esta resolución.

Llegados a este punto debemos señalar que la configuración de la propiedad sobre garajes puede presentar distintas variantes:

Como incorporado a un edificio destinado a viviendas que, a su vez, funciona en régimen de propiedad horizontal, y cuya planta destinada a uso de aparcamiento o plazas de garaje, se ha configurado corno un elemento común del edificio, en cuyo supuesto todos los propietarios del mismo tienen derecho indistintamente al uso y disfrute a los fines del aparcamiento de sus vehículos.

En segundo lugar, entender que, aunque el local corresponda físicamente a ese edificio generalmente situado en el sótano, se haya desprendido, a efectos dominicales en relación con ese uso o disfrute con fines de aparcamiento, de la Comunidad de Propiedad Horizontal que afecta al edificio, y con tal autonomía se rija, de forma independiente, de tal manera que los usuarios del mismo puedan ser, incluso, terceras personas, en cuyo supuesto funcionará como una comunidad autónoma, cuyos cotitulares sea los mismos cotitulares o copropietarios de los pisos que componen el edificio o incluso, terceros.

O bien es posible que con absoluta desconexión de edificio sobre que funcione el régimen de comunidad horizontal, pueda existir una nave construida en un solar al efecto y cuyo régimen de explotación sea con esta finalidad de aparcamiento, en donde los usuarios sean, a su vez, copropietarios en los distintos huecos o espacios asignados a cada plaza de garaje.

En el presente caso, y del historial jurídico real de la finca se desprende que nos hallamos en el segundo de los supuestos, configurando, como apunta la defensa de la parte apelante, una subcomunidad horizontal dentro de la general que conforma el edificio comercial, que tiene encaje en la hipótesis legal contemplada en el art. 2 de la Ley de Propiedad horizontal , según el cual, 'esta ley (LPH) será de aplicación a) a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el art. 5 y b) a la comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el art. 396 del C.Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.'

En este sentido, vemos como el precitado precepto sanciona legalmente aquéllas comunidades o subcomunidades que se constituyen en el propio título constitutivo, estatutos, como aquéllas que se constituyen 'de facto', es decir las no previstas en el título constitutivo ni en los estatutos, no obstante, en la realidad, reúnen los elementos identificadores de la propiedad horizontal, entendiendo como elementos caracterizadores, que :

Se trate el garaje de una superficie plana y que dicha superficie tenga un acceso directo a la vía pública cuyo acceso, justamente, es el que utilizarán los vehículos para la entrada o salida del aparcamiento;

Que en esa misma superficie plana por lo general, existen perfectamente delineadas o delimitadas una serie de señales rectilíneas o rayas que dividen dicha superficie en tantos números de espacios como las propias medidas de los vehículos exigen o precisan para su aparcamiento;

Que la extensión o amplitud de dichos espacios delimitados por tales rayas divisorias, ha de ser la adecuada para que los usuarios puedan, tras de la calle, acceder por los accesos o pasos comunes haciendo las maniobras correspondientes sin entorpecer a los contiguos.

Que esos planos individualizados y perfectamente delimitados sobre el terreno, cuyos espacios materializados físicamente con esas líneas, como se dice, son susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente y que, como tal, se asignan con la correspondiente titularidad dominical a los respectivos dueños que, por tanto, son propietarios de tales espacios. En este sentido la muy conocida STS de 24 de Diciembre de 1990 , nos enseña que La sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 24 diciembre 1990 , al abordar un caso de garaje del tipo del que nos ocupa, declara que «habrá de partirse (del hecho) de esa modalidad de uso o disfrute de una superficie cada vez con más visos de modernidad y arraigo social por el incremento de los vehículos de motor -fenómeno que hasta ha propiciado la reforma del artículo 68 del Reglamento Hipotecario según el Real Decreto 12 de noviembre de 1982 que hoy prescribe: «la inscripción de la transmisión de cuotas indivisas de fincas destinadas a garaje o estacionamiento de vehículos, que lleve adscrita el uso de una o más plazas determinadas, podrá practicarse en folio independiente que se abrirá con el número de la finca matriz y el correlativo de cada cuota' añadiendo, 'será, el evento del artículo 396 el que haya de proyectarse al régimen jurídico correspondiente, por cuanto se trata de la existencia de un local o de parte de un local susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública y que, por tanto, es susceptible, a su vez, de una propiedad separada sobre las partes o plazas en que se divide el mismo así como la copropiedad en elementos comunes que se han expuesto...»

Que la necesidad de que para que ese uso sea racional y sea adecuado, existan .una serie de los clásicos elementos comunes, que se componen, fundamentalmente, por las entradas a las vías públicas, por las viales en el interior que sirven de paso a los vehículos y demás elementos necesarios para el funcionamiento, amén de los instrumentos necesarios como instalación eléctrica, servicios sanitarios, conducciones de toda índole

Elementos todos estos que confluyen en el presente caso, al constar en el acta de 1 de febrero de 2005 , y de 15 de enero de 2007, en primer lugar, la existencia de elementos comunes del local garaje como son las cuatro plazas para minusválidos que se reservan para uso común (doc. 6 de la contestación), y el resto de accesos y espacios para maniobra de vehículos, servicios propios del garaje , y en segundo lugar la asignación del uso privativo, exclusivo e indefinido a cada propietario de las concretas y específicas plazas o espacios de aparcamiento (doc. 6 y 7 de la contestación) en que se concreta o materializa sus respectivas cuotas abstractas, y como también parece recogerse en la escritura de Junta de propietarios de 10 de mayo de 2007, elevada a escritura pública en fecha 2 de julio de 2007 al acordar respetar los acuerdos precedentes de esta Junta.

En este último punto debemos advertir, por si pudiera entenderse que en el acta de 10 de mayo de 2007 elevada a escritura pública, nada se dice sobre dicha distribución de plazas de aparcamiento, que en un acta posterior de 14 de mayo de 2010, antes de la compra por NEIF de la cuotas correspondientes a ARCONA IBÉRICA S.A y INMOBILIARIA PROMOTER, se confirma la validez de dicha asignación, al señalar el punto cuarto del orden del día, que D. Enrique (presidente de la comunidad), comienza diciendo que las plazas de aparcamiento que tienen asignadas para su uso privativo en el parking del edificio los propietarios...recientemente han dejado de estar arrendadas...,' lo que es viva muestra del consenso que ha existido siempre sobre la concreción del derecho de cada uno en el sótano como elemento común, primero y después como elemento privativo.

En definitiva, la desafectación del sótano como elemento común y la adquisición posterior por NEIF de las cuotas de los otros dos propietarios, una vez constituido como local privativo dentro del edificio comercial, no afectaba a la naturaleza de subcomunidad en régimen de propiedad horizontal del garaje con asignación de espacios privativos delimitados físicamente y susceptibles de inscripción registral con arreglo a lo dispuesto en el art. 68 del Reglamento Hipotecario abriendo folio independiente.

Y como señalan RR D.G.R.N 26, 29 y 30-4-96, para que pueda hablarse de propiedad separada en un régimen de propiedad horizontal no basta con definir una cuota abstracta respecto del todo, sino que se precisa, además, la delimitación suficiente de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente sobre el que se proyecta ese derecho singular y exclusivo de propiedad, y en cuyo goce se concreta esa participación abstracta.

En consecuencia debe estimarse el recurso de apelación formulado por VISIONLAB y entender que no procede la acción de división de la cosa común y en su lugar considerar que la finca discutida constituye una subcomunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal dentro de la comunidad general de la total edificación donde se enclava, y en consecuencia y por virtud de la división material o física de las plazas 1 a 11 de aparcamiento y su asignación a la apelante, deberá accederse a su acción reconvencional y condenar a la entidad NEIF S.A a concurrir con la entidad VISIONLAB a otorgar escritura pública de adjudicación de las plazas adjudicadas según el acuerdo de Junta de Propietarios de 1 de febrero de 2005 , y planos de distribución de plazas adjuntos a dicho acuerdo, y acuerdos posteriores de ratificación de fecha 15 d enero de 2007 y de 10 de mayo de 2007, elevada a escritura pública en fecha 2 de julio de 2007, en el entendido que NEIF S.A habrá de figurar en la escritura como sucesora titular del resto de entidades que figuraban en dichos acuerdos como copropietarias, por razón de la adquisición por compra o cualquier otro título, de las cuotas que aquéllas correspondían en la finca número seis local garaje sito en la planta sótano del edificio ubicado en la parcela PC-13ª del Área comercial Zona Moscatelares de la localidad de San Sebastián de los Reyes

QUINTO.- La desestimación de la demanda formulada por la entidad NEIF, S.A. y la estimación de la demanda reconvencional formulada por la entidad VISIONLAB aboca por virtud de lo dispuesto en el art. 394 de la LEC a imponer la totalidad de las costas causadas en primera instancia a la entidad NEIF, S.A.

Al estimarse el recurso de apelación, no se condena al pago de las costas de dicho recurso a ninguna de las partes litigantes en esta alzada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.2 de la LEC .

Fallo

ESTIMAR EL RECURSO FORMULADO POR VISIONLAB, S.A. Y REVOCAR LA SENTENCIA EN TODOS SUS TÉRMINOS acordando en su lugar la desestimación de la demanda principal formulada por NEIF, S.A contra VISIONLAB, S.A. y estimar la demanda reconvencional formulada VISIONLAB, S.A. contra NEIF, S.A y condenar a la entidad NEIF S.A a concurrir con la entidad VISIONLAB a otorgar escritura pública de adjudicación de las plazas adjudicadas a VISIONLAB S.A. según, el acuerdo de Junta de Propietarios de 1 de febrero de 2005 y sus planos de distribución de plazas adjuntos a dicho acuerdo , así como de conformidad con acuerdos de las Juntas de propietarios posteriores de ratificación , de de fecha 15 de enero de 2007 y de 10 de mayo de 2007, elevada a escritura pública en fecha 2 de julio de 2007, en el entendido que NEIF S.A habrá de figurar en la escritura como sucesora titular del resto de entidades que figuraban en dichos acuerdos como copropietarias, por razón de la adquisición por compra o cualquier otro título, de las cuotas que aquéllas correspondían en la finca número seis local garaje sito en la planta sótano del edificio ubicado en la parcela PC-13ª del Área comercial Zona Moscatelares de la localidad de San Sebastián de los Reyes, todo ello con imposición a la entidad NEIF S.A de las costas causadas en primera Instancia.

Y sin imposición de costas en esta alzada a ninguna de las partes.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2578-0000-00-0612-14, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe