Sentencia CIVIL Nº 355/2019, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 381/2019 de 22 de Julio de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL VALENCIA SECCION SEXTA
Rollo de Apelacion 381/19
SENTENCIA N.º 355
Ilustrisimos Señores Presidente
DON JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO
Magistrados
DOÑA MARIA MESTRE RAMOS DOÑA AMPARO SALOM LUCAS
En la ciudad de Valencia a veintidós de julio del año dos mil diecinueve.
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados
anotados al margen, han visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 1 de
febrero de 2019 dictada en AUTOS DE JUICIO ORDINARIO 360-2016 tramitados por el Juzgado de Primera
Instancia Cuatro de los de DIRECCION000 .
Han sido parte en el recurso, como apelante-demandada DON Gonzalo representada por la
Procuradora de los Tribunales Dª M.ª ISABEL GORRIS AGUILAR y asistida de Letrado D. JOSÉ LUIS
FERRERES GRAO; y
como apelada-demandante DOÑA Remedios Y DON Inocencio representada por la Procuradora de
los Tribunales Dª M.ª DOLORES BELTRÁN ALCÁZAR y asistida de Letrado D. LUCAS BOLOIX TORRALBA.
Es Ponente la Ilma.Sra. Magistrada DOÑA MARIA MESTRE RAMOS

Antecedentes

Fallo:
PRIMERO.- La Sentencia de fecha 1 de febrero de 2019 contiene el siguiente 'Que ESTIMANDO parcialmente la demanda y la reconvención formulada respectivamente por Dª Remedios y D. Inocencio y la reconvención formulada por D. Gonzalo , debo condenar a este último a que abonen a los actores la cantidad de 5.684,91 euros, más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de la presentación de la demanda y sin expresa imposición de las costas a ninguna de las partes.' El Auto de Aclaracion de fecha 4 de febrero de 2019 contiene la siguiente Parte Dispositiva: 'SE ACLARA Sentencia de fecha en el sentido siguiente: que en relación con el fundamento jurídico cuarto, y visto la estimación integra de la demada y la parcial de la reconvención, debe determinar la expresa imposición de las costas al demandado en el primer caso y sin expresa imposición de costas en la reconvención . En relación con el fallo cuando dice '.......Que ESTIMANDO parcialmente la demanda y la reconvención formulada respectivamente por Dª Remedios y D. Inocencio y la reconvención formulada por D. Gonzalo , debo condenar a este último a que abonen a los actores la cantidad de 5.684,91 euros, más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de la presentación de la demanda y sin expresa imposición de las costas a ninguna de las partes. ' debía decir '..Que ESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda y PARCIALMENTE, la reconvención formulada respectivamente por Dª Remedios y D. Inocencio y la reconvención formulada por D. Gonzalo , debo condenar a este último a que abonen a los actores la cantidad de 5.684,91 euros, más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de la presentación de la demanda, con expresa imposición de las costas al Sr. Gonzalo , en relación con la demanda, y sin expresa imposición de las costas a ninguna de las partes, en relación con la reconvención....'.



SEGUNDO.- Notificada la Sentencia, DON Gonzalo interpuso recurso de apelación alegando, en síntesis, error en la valoración de la prueba al considerar que la vivienda se puso a disposicion del demandado- arrendador en al fecha de finalizacion del contrato. Cuando fueron entregadas las llaves si el 10 de abril de 2016 o el 28 de abril de 2016.

En segundo lugar error en la valoracion de la prueba al no considerar acreditadas las partidas correspondientes a deterioros producidos por falta de limpieza y animales sueltos y sin control.

En tercer lugar error en la valoracion de la prueba al no considerar acreditados los daños en la depuradora de la piscina por manipulacion indebida de la misma.

Y en cuarto lugar revocacion del pronunciamiento expreso de costas acordado en virtud del Auto de 14-2-2019.Estimacion parcial de la demanda.

oposición.



TERCERO.- El Juzgado dio traslado a la parte contraria que presento escrito de

CUARTO .- Las pruebas que se han practicado en primera instancia y que son objeto de nueva valoración por el Tribunal han sido: 1.-Documental 2.-Interrogatorio 3.-Testifical

QUINTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló el día 17 de julio de 2019 para deliberación y votación, que se verificó quedando seguidamente para dictar resolución.



SEXTO.- Se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan parcialmente los fundamentos de derecho de la resolución apelada en lo que no se oponga a los contenidos en esta
PRIMERO.- La cuestión planteada por la parte apelante, DON Gonzalo en virtud del recurso de apelación interpuesto es resolver si se ha incurrido en un error en la valoración de la prueba al considerar que la vivienda se puso a disposicion del demandado-arrendador..en cuanto a no considerar acreditadas las partidas correspondientes a deterioros producidos por falta de limpieza y animales sueltos y sin control;al no considerar acreditados los daños en la depuradora de la piscina por manipulacion indebida de la misma y respecto .pronunciamiento expreso de costas acordado en virtud del Auto de 14-2-2019..



SEGUNDO.- El juzgador de instancia considero: '
PRIMERO.-Por el demandante se ejercita acción personal de responsabilidad contractual frente a D. Gonzalo , en reclamación de la cantidad de 6,034,91 EUROS € euros, mas intereses, con expresa condena a costas, en concepto de incumplimiento por el demandado interpelado de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento suscrito por las partes. Por la parte demandada, se formula reconvención reclamando la compensación con los daños causados en la vivienda de su propiedad. Acción personal de reclamación de cantidad, sustanciándose por los tramites previstos para el Juicio Ordinario en los art.399 y ss de la LEC, de acuerdo a lo dispuesto en el art. 249 de la referida Ley procesal.



SEGUNDO.- La posición de las partes es la siguiente : 1- En la demanda, se indica que el pasado 27 de marzo de 2015, se suscribe un contrato de arrendamiento entre las partes que finaliza el 13 de abril de 2016. Una vez concluido y tras reclamar extrajudicialmente la devolución de la fianza por importe de 5.400 euros, se ven obligados a la formulación de la presente reclamación con los intereses legales de dicha suma , conforme al art36.4 de la LAU. Además, se reclaman 211.22 euros en concepto de recibos de luz abonados ( correspondientes a meses posteriores a la finalización del contrato) y 423,69 euros, en concepto del cambio de titular con la compañía eléctrica.

2- En el escrito de contestación, se reconoce la relación contractual existente. Sin embargo, se discrepa en la fecha de finalización, al considerar que se prolonga un mes más hasta el 13 de mayo, pero se entregaron las llaves el 28 de abril de 2016. Se reconocen las cantidades que se reclaman de contrario de recibos de luz, y se justifica su no pago, porque debían liquidarse 1- determinados desperfectos causados en la vivienda, así como alquileres pendientes de pago. En concreto, se reclaman: el alquiler del mes de abril , los daños de suciedad y deterioros producidos por falta de limpieza( 2106 euros) daños producidos en la depuradora de la piscina por manipulación indebida de la misma( 1198 euros), retirada y/o perdida de objetos preexistentes( por importe de 790 euros) haciendo un total de 5,894 euros.

3- En la contestación a la reconvención se oponen a la pretensión de contrario con los siguientes argumentos: No es cierto la prolongación del contrato . Se reitera que abandonaron la vivienda el 10 de abril de 2016 y se entregaron las llaves a la inmobiliaria. La vivienda se entrego en perfectas condiciones. No es cierto que los daños que se reclaman fueran consecuencia de los arrendatarios. Se alega que se suscribió un contrato de seguro en el que se cubría, entre otros, los daños en el mobiliario, reparación de electrodomésticos, responsabilidad civil del perro, bricolaje, etc, y en caso de que se hubiesen producido los desperfectos se hubiesen comunicado a la compañía. Se rechaza que se hayan causado daños en la depuradora, ni se ha manipulado la misma , al contratar un servicio de mantenimiento de la piscina. Finalmente, se niega que se hayan sustraído ni la caja de caudales no la cristalería.



TERCERO.- Es evidente que conforme al principio de la carga de la prueba, establecido en el derogado art. 1214 del CC, actual art. 217 de la LEC, incumbe la prueba de la obligación a quien reclama su cumplimiento y la de su extinción al que se opone, por lo que la jurisprudencia reiteradamente, no sólo ha interpretado el citado precepto de la Ley Civil señalando que cada parte debe probar los hechos integrantes del supuesto de hecho de la norma favorable, es decir, el demandante debe probar los hechos constitutivos de la acción que se ejercita y el demandado los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes de la consecuencia jurídica concretamente solicitada en la demanda, sino que también lo ha contemplado con la doctrina del ' onus probandi', en el recto sentido de que las consecuencias perjudiciales de la falta de prueba han de parar en quien tenia la carga de la misma( STS TS de 29-5-1987,15-6-1988, 24-7-1989, 14-6- 1993, 30-5-1994, entre otras) Llegados a este caso, procede el análisis de todas y cada una de las cuestiones objeto de divergencia entre las partes.

1- Momento de finalización del contrato y devolución de fianza. Tal y como refiere el contrato de arrendamiento aportado como documento n.º 1 de la demanda, la fecha de su formalización es el 27 de marzo de 2015. Sin embargo, la duración del contrato es de un año, (a contar desde el 13 de abril de 2015)y se estipula una fianza de tres mensualidades, por importe de 5.400 euros.

En la contestación, se invoca que por petición expresa de los actores se prolongó el contrato de alquiler otro mes, hasta el 13 de mayo de 2016. Sin embargo , se reconoce que se fueron días antes, entregándose, finalmente, las llaves el 28 de abril de ese año.

En ese contexto, el demandado en su interrogatorio, relata que a través de la inmobiliaria se acuerda prolongar unos días más el contrato de alquiler, hasta que los actores se trasladen a su nueva residencia.

Sin embargo, admitió que dicho acuerdo no se plasmo por escrito, ignorando la fecha exacta del desalojo de la vivienda, aunque las llaves se las entrega la responsable de la inmobiliaria( Bibiana ), el 29 de abril de 2016.

Por su parte, Remedios , la arrendataria , afirma que la estancia no se prolonga mas tiempo de lo convenido en el contrato. Es decir, se fueron el día 10 de abril, entregando las llaves a Bibiana .

En este contexto, Bibiana , manifiesta que mantenía buenas relaciones con ambas partes en el momento de la finalización del contrato. Aclara, que si bien es cierto que el contrato se redacta y firma en marzo, lo cierto es que la vivienda no estaba preparada( faltaban camas, mobiliario de cocina, etc) y se acuerda que el contrato entre el vigor el 13 de abril.

El día 2 de marzo de 2017, al demandado se le informa que el contrato no se prolonga por otro año.

Asimismo, detalla que le entrega las llaves el día 11 de abril, aunque no le firma nada.

Las manifestaciones de la representante de la Inmobiliaria, se ven corroboradas por las conversaciones de whatsapp que se incorporan a autos, el 3 de octubre de 2016 (no son cuestionados por ninguna de las partes) y del que se desprenden varias conclusiones: El 2 de marzo, se informa al Sr. Gonzalo que los actores no van a renovar el contrato y que se trasladan a residir a la localidad de DIRECCION001 . El 30 de marzo, Gonzalo es conocedor que los arrendatarios abandonan el inmueble el 10 de abril. El11 de abril, Bibiana informa a Gonzalo que tiene a su disposición las llaves de la vivienda .

Por todo lo expuesto, no hay prueba que acredite la prolongación de contrato por mas tiempo del que ambas partes firmaron, estando los actores al corriente de los pagos de alquiler que le corresponden. En efecto, no hay prueba alguna que permita constatar el uso por los actores de la vivienda durante todo el mes de abril , argumento en que se basa la contestación de la demanda para , (entre otros motivos que posteriormente se examinarán), no proceder a restitución de la cantidad que se reclama. En efecto, lo cierto es que del resultado del procedimiento se permite concluir que el Sr. Gonzalo , es conocedor con suficiente antelación de que no hay renovación del contrato y que la familia Inocencio Remedios no prolongan su estancia mas allá del 10 de abril. Por tanto, todas las vicisitudes que se cuestionan ante una hipotética demora de la entrega de las llaves es cuestión entre la inmobiliaria y el demandado, pero ajena a los hoy actores.

Todo ello determina que en el momento de la resolución del contrato, se proceda a la restitución de las prestaciones por ambas partes. Es decir, la recuperación de la vivienda y la devolución de la fianza, por importe de 5400 euros, equivalente al importe de tres mensualidades, tal y como ambas partes acordaron, una vez se analice si procede la compensación que se reivindica por el demandado por los daños que los actores produjeron en la vivienda durante su disfrute.

2- Reclamación por la actora de los recibos de luz girados en la cuenta bancaria de los arrendatarios, que se corresponden a los meses posteriores a la finalización del alquiler y que ascienden a 211,22 euros, así como el cambio de titularidad con la compañía eléctrica por importe de 423,69 euros, resultando un montante total de 634,91 euros, y que no son cuestionados por el demandado, tal y como se indica en el escrito de contestación en su hecho tercero.

3- Deterioros en el inmueble. Del interrogatorio del demandado se desprende que la negativa a devolver la fianza era porque la casa ' daba pena por dentro y por fuera'. El Sr. Gonzalo , relata que el perro hacia las necesidades por cualquier sitio. La puerta de acceso estaba rallada, el suelo estaba negro y la piscina estaba podrida. Por otra parte, reconoce que habla con Bibiana para preparar la vivienda con el fin de ponerla ,nuevamente, en alquiler.

Remedios , por su parte, contesta que el inmueble se entrega en buen estado, admite que pudo cambiarse algo del mobiliario, que la piscina no funcionaba correctamente y contrata a una persona encargada de su mantenimiento hasta septiembre de 2016.

Finalmente, Bibiana , manifiesta que la casa se encontraba en buen estado y que realizó fotos para alquilarla nuevamente a finales de mayo, (unidas a las actuaciones) sin observar, aparentemente, daños.

Precisa que la encimera, el olivo, las paredes del salón, etc, estaban en buen estado. Las manchas del suelo eran del olivo, y no había caja fuerte. Asimismo, que cuando se le reclama al demandado la devolución de la fianza, no menciona en ningún momento que el inmueble estuviese en mal estado y enseña la casa el 1 de junio, para alquilarla, sin observar nada extraño.

Resulta esclarecedor, para este juzgador, la conversación mantenida entre Gonzalo y Bibiana por whatsapp. En efecto, el 30 de mayo de 2016, el demandado le manda un mensaje indicando la necesidad de quedar con la encargada de la inmobiliaria para preparar la casa y alquilarla nuevamente y ésta última le pregunta si ya ha finalizado las obras. El día 1 de junio, Bibiana le indica que el viernes va a visitar la casa con una cliente para alquilarla todo el año y le pregunta si ha vaciado la piscina, y Gonzalo contesta que lo hará esa tarde. En ningún mensaje desde abril a junio el demandado indica que la vivienda presentaba daños imputables al mal uso por parte de los actores. El Sr. Gonzalo , admite la realización de obras en la vivienda, en los meses de mayo y junio 3.1- Suciedad y deterioros producidos por la falta de limpieza y por animal doméstico, suelto y sin control. Tal y como se indica en el escrito de contestación, la vivienda se encontraba en un estado de suciedad impropio' fuera de todos los cánonesde urbanidad', presentando gran cantidad de restos de comida.

Asimismo, el perro deambuló, sin control alguno por el interior y exterior de la vivienda, causando los pertinentes deterioros, como excrementos, arañazos en las puertas, pavimentos, pelo y suciedad en general.

A este respecto, se reclaman 340 euros, por limpieza y desinfección; 300 euros, por retirada de excrementos de perro y limpieza y desinfección; 436 euros, por limpieza de manchas de pavimento en la parcela y en el exterior de la vivienda ; por los trabajos de restos de pegamento y reparación de restauración de arañazos en parámetros verticales y puertas y pintura en interior de la vivienda 930 euros, y por limpieza del interior de la vivienda tanto de polvo como de restos de obras de reparación y restauración, 100 euros. Se aporta para ello losdocumentos 4 al 8 de la contestación, impugnados de contrario.

El testigo Florian , ratifica en el acto de la vista las obras de limpieza de excrementos y basura( manchas etc). Precisa que los restos del suelo del exterior eran todo excrementos. En su trabajo, limpia el suelo de la casa y la piscina por dentro que contenía 10 centímetros de fango. Asimismo, pinta los arañazos en las paredes, y la mayor parte de la casa. Las obras se llevan a cabo en junio y julio. No sabe si se efectuaron obras por parte del Sr. Gonzalo .

Por su parte,la testigo Africa , es la encargada de la limpieza de la vivienda. Suele acudir en verano y cuando se van los alquilados. En este caso, acudió el 30 de julio, relata la suciedad del interior de la vivienda y admite que acudió antes y después de que en el inmueble se pintara, se colocaran armarios y concluyeran las obras del vestidor.

Expuesto lo anterior, conviene precisar que del resultado de la prueba obrante en autos, hay varios elementos a destacar: En primer lugar que las conversaciones mantenidas entre el Sr. Gonzalo y Bibiana , no refieren que existan daños en la vivienda, al punto que el día 1 de junio, la representante de la inmobiliaria acude a la vivienda con personas interesadas en alquilar la misma y no se refiere en ningún momento que el inmueble presente desperfectos. En segundo lugar, el Sr. Gonzalo , en los meses posteriores a abril, efectuá obras de cierta envergadura como pintar, colocar armarios y efectuar obras en el vestidor.En tercer lugar, el Sr. Florian ejecuta su trabajo varios meses después a que abandonen los actores el inmueble y durante ese periodo se efectúan las obras antes indicadas. En cuarto lugar, al Sr. Gonzalo , se le requiere en repetidas ocasiones para que aportase las facturas a los actores sin cumplimentarlo(documento cuatro en bloque de la contestación a la reconvención) y los actores disponían de un seguro de hogar para cubrir todas esas incidencias ( documento n.º 5) que permite deducir que en caso de haber informado de los desperfectos se hubiesen reparado sin problema aparente. Finalmente y en relación y a la limpieza de la piscina y su estado se analizara posteriormente.

Con estos antecedentes, este juzgador, considera que ante la oposición de los actores, el demandado debía acreditar que en el momento de la entrega de la vivienda existían los daños que se describen en la reconvención , y no hay prueba objetiva que lo corrobore. En efecto, esos desperfectos o deterioros, se habrían acreditado con un acta notarial que describiera el estado de la vivienda y por contra los actores aportan fotografiás que no reflejan los daños que se indican de contrario.

En consecuencia, no se considera acreditado que las manchas en el pavimento de la parcela y exterior de la misma , fuesen consecuencia de una situación de abandono o dejadez de los actores. A la misma conclusión, debe llegarse en relación con los trabajos de retirada de restos de pegamento y reparación y restauración de arañazos en parámetros verticales y puertas, especialmente cuando se llevan a cabo obras después del mes de abril por parte del Sr. Gonzalo , y sin que se pueda constatar si los daños son imputables a la actitud de los actores o a las obras posteriores. Los únicos elementos que a juicio de este juzgador están acreditados son los gastos de retirada de excrementos de perro, dado que nadie niega que los actores tuvieron un perro en la vivienda, hasta el punto que la representante de la inmobiliaria admitió que tuvo en su poder una jaula grande propiedad de los actores y que no tenían espacio donde dejarla lo que constata la existencia del animal y el propio testigo describió la existencia de dichos excrementos. Asimismo,la señora encargada de la limpieza manifestó que había una cantidad considerable de pelo de animal en la vivienda. Todo ello determina la estimación parcial de la reclamación, en referencia a los 300 euros, de localización y retirada de excrementos de perro y de la mitad de los gastos de limpieza que realiza la testigo( dado que llevo a cabo su trabajo antes y después de las obras) lo que suponen 50 euros al considerar que es un reparto equitativo entre la actividad llevada a cabo antes y después de las obras.

3.2.- Retirada o perdida de objetos preexistentes en el propio inmueble. A este respecto, se reclaman 790 euros de una caja de caudales. Se menciona que la prueba de la existencia de su compra y que estaba instalada en la vivienda se puede corroborar a través de la inmobiliaria. Sin embargo, la Sra. Bibiana , niega ser conocedora de la misma y no existe prueba objetiva que acredite que la caja fuerte estaba en la vivienda y mucho menos que fuese retirada por los actores, y correspondiendo conforme a las normas de la carga de la prueba acreditar la existencia de la misma y no existiendo prueba alguna , procede, igualmente, su desestimación.

3.3. Daños producidos en la depuradora de la piscina por manipulación indebida de la misma. En el escrito de contestación, se describe que se causaron daños en la depuradora de la piscina, producidas por la manipulación inexperta de la misma. Se remarca que la depuradora estaba desmontada y con un grave estado de deterioro. La reparación asciende a 1.198 euros. Aportando la pertinente factura y albarán.

La factura de 14 de diciembre de 2016, describe como actividades desarrolladas la instalación de un clorador salino y la reparación de la estación depuradora.

El Sr. Gonzalo , en su interrogatorio, manifestó que la piscina estaba podrida, llena de arena, hojas y objetos de todo tipo. Insistió que la piscina se entrego en buen estado y que había una persona encargada para su mantenimiento ( Remigio ). Finalmente, negó que el equipo de filtración tuviese problemas de origen.

Por su parte Remedios , explica que la piscina no estaba en funcionamiento cunado accedieron a la vivienda y que realizaron labores de mantenimiento durante el periodo estival. Asimismo, y por consejos del técnico, se dejo parada en el mes de septiembre. La representante de la inmobiliaria, afirmo que el problema de la piscina siempre ha existido, incluso hay mensajes que le aconsejan vaciarla cuando acuden clientes para alquilarlas, tal y como se verifica el un mensaje de 1 de junio de 2016.

El encargado de la conservación era LEVANTE CENTER, y su representante legal tras ratificarse en la factura obrante en autos, relato que la piscina ha tenido problemas de origen. En efecto, precisa que los skimers tienen la tubería rota y si funcionan tienen que ponerse tapones que impiden recoger los residuos que haya en la piscina( hojas, insectos etc). Asimismo, que se llenaba todas las semanas el suelo de hojas. Por otro lado, las tuberías son insuficientes porque son de 50 de diámetro y el equipo de filtración es demasiado grande para ese diámetro, y la bomba trabaja' pero sufriendo' tal y como relato. Afirmo que se desconecto la bomba en septiembre. Las deficiencias las observo desde su primera visita. Reconoció que esas deficiencias afectaban a la calidad de la agua y al uso de la piscina y se le explicaron al demandado, que , sin embargo, no cambio nada. El testigo afirmó que en el verano del 2017, acudió nuevamente, porque los problemas se volvieron a producir con los nuevos inquilinos. Cuando al testigo se le pregunto, que podía significar un uso erróneo del equipo de cloración, explico que implicaría que se cerrase las llaves y pusiera el equipo en marcha.

Sin embargo, durante el periodo en que estuvo realizando el mantenimiento, no se llevo a cabo ninguna manipulación por los hoy actores.

Finalmente, Vicente , se ratifico en la factura y albarán ( documento nº 9 y 10 de la reconvención). En su declaración indico que había un problema de cloración de la piscina, que el sistema se encontraba bloqueado, producido por la manipulación o mal uso, dado que si se conserva bien, puede dar un uso superior a los 8 años y que examino la piscina el 30 de julio de 2016. El sistema de cloración no funcionaba, pero no vio nada intencional, no había nada roto, ni desperdigado por el suelo.

Del resultado de la prueba obrante en autos, y de las manifestaciones de dos testigos totalmente imparciales, se constatan varias conclusiones. La existencia de problemas en la piscina desde que se construyo, generando dificultades para recoger los residuos de la misma, lo que afectaba al estado del agua y a todo el sistema operativo de la misma.Que esos problemas no fueron solucionados por el propietario del inmueble. Que se volvieron a reproducir con los nuevos inquilinos hasta el punto de acudir a la empresa de mantenimiento para que procediesen al arreglo del sistema. Que mientras Levante Center estuvo realizando labores de conservación, los hoy actores no llevaron a cabo ningún tipo de manipulación del equipo de cloración. Que pese a lo que refiere el escrito de reconvención dicho equipo estaba instalado, ni consta que todos sus elementos estuviesen desperdigados, por el suelo o en grave estado de deterioro.

Por todo lo expuesto, se constata que la piscina tiene problemas de origen, que no existen elementos que permitan constatar que los problemas en el equipo de cloración fuesen imputables a los actores, mas aun cunado desde que abandonan el inmueble al momento en que se lleva a cabo el examen de la piscina por el Sr. Vicente han transcurrido más de tres meses. A ello se añade que a pesar de los argumentos del escrito de contestación, y tal y como se explico por el encargado de Levante Center, el sistema estaba todo montado y no había nada en el suelo como se indicó. Con estos antecedentes y ante una falta de prueba por parte del Sr. Gonzalo que permitiese verificar que en el momento de la entrega de la vivienda se encontrase la piscina dañada por la manipulación de los hoy actores, procede desestimar la reclamación de la reconvención en este aspecto. Y en consecuencia no se puede considerar que la situación en que se encontraba la piscina y los gastos de limpieza sean imputables a los actores, lo que determina la desestimación de dicha pretensión.

En consecuencia, finalizado el contrato de arrendamiento, procede la estimación de la reclamación de la devolución de la fianza, y de los recibís de luz abonados por los actores, así como compensar parte de los mismos, con los desperfectos aparecidos en la casa y que ascienden a 350 euros. En consecuencia, procede estimar la demanda en este aspecto y condenar al pago de 5.684,91euros.



CUARTO.Respecto a las costas, estimando parcialmente la demanda y la reconvención y bajo los parámetros del artículo 394 de la Lec, procede la no imposición de las costas a ninguna de las partes.



TERCERO.- Sustenta la parte demandada-reconviniente apelante su pretensión revocatoria en un error en la apreciación de la prueba respecto al momento de devolución de la vivienda al propietario- arrendador;respecto a la acreditación de las partidas correspondientes a deterioros producidos por falta de limpieza y animales sueltos y sin control. Y respecto a los daños en la depuradora de la piscina por manipulacion indebida de la misma.

Como establece,entre otras,la sentencia de la AP Madrid, sec. 24ª,de fecha 5-10- 2011, nº 995/2011, rec. 459/2011. Pte: Hernández Hernández, Rosario en cuanto a la apreciación de la prueba: '

SEXTO.- Procede la anunciada desestimación del recurso, con íntegra confirmación de la sentencia apelada, al no haberse desvirtuado en la alzada los argumentos de la Juez de instancia, basados en la valoración en su conjunto, y conforme a las reglas de la sana crítica, del material probatorio obrante en autos, sin más que recordar, que en esta materia de valoración de la prueba , reiteradamente se ha venido señalando por esta Sala, en concordancia con la doctrina del Tribunal Supremo, que la amplitud del recurso de apelación permite al órgano 'ad quem' examinar el objeto de 'litis' con igual extensión y potestad con la que lo hizo el Juzgador 'a quo' y que por tanto no está obligado a respetar los hechos probados por éste, en cuanto no alcanzan la inviolabilidad de otros recursos como es el de casación. Ahora bien, tampoco puede olvidarse que la práctica de la prueba se realiza ante el Juzgado de Instancia, y éste tiene ocasión de percibir con inmediación las pruebas practicadas, es decir, de estar en contacto directo con las mismas y con las personas intervinientes. En suma, el principio de inmediación, que aparece en la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 y con mayor énfasis en la nueva L.E.C. , que conforme el proceso civil debe concluir 'ad initio' por el respeto a la valoración de la prueba practicada realizada por el Juzgador de instancia, salvo, excepción, que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio.

Prescindir de lo anterior es sencillamente modificar el criterio del Juzgador por el interesado y subjetivo de la parte recurrente. Pero aún más, en modo alguno puede examinarse la valoración de la prueba por el Juzgador ' a quo' mediante el análisis de la prueba (cualquier medio de prueba ) de forma individualizada sin hacer mención de una apreciación conjunta que es la que ofrece el Juzgador. En definitiva, aunque el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas con las partes (quaestio iuris) para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas de aplicación al caso ( SSTS. 21/abr/93 , 5/may/97 , 31/mar/98 y TC.S. 3/96 de 15 de enero ), no es menos cierto que no puede ignorarse que, respecto de aquellas pruebas que han sido practicadas a la inmediación judicial, el Juez 'a quo' tiene elementos más fundados para su más precisa apreciación y por tanto su mejor valoración en relación a los supuestos de hecho que constituyen el 'factum' debatido.

Por estas razones, en materia de apreciación de la prueba , conforme a una reiterada Jurisprudencia, se afirma que es facultad de los Tribunales, sustraída a los litigantes, que sí pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza -principio dispositivo y de rogación-, pero en forma alguna tratar de imponerlas a los Juzgadores ( STS de 23 de septiembre de 1996 ), pues no puede sustituirse la valoración que el Juzgado de instancia hizo de toda la prueba practicada por la que realiza la parte recurrente, función que corresponde, única y exclusivamente, al juzgador 'a quo' y no a las partes ( STS de 7 de octubre de 1997 ). De esta suerte, el error en la valoración de la prueba sólo podrá acogerse cuando las deducciones o inferencias de la sentencia impugnada resulten ilógicas, irracionales o absurdas atendida la resultancia probatoria , lo cual no ha acontecido en el caso enjuiciado, dado que la apreciación de la prueba realizada en su conjunto por la juzgadora de instancia, basada en las reglas de la sana crítica, no ha resultado arbitraria ni irracional, por lo que resulta improcedente realizar una nueva valoración sobre este extremo, concluyéndose que la misma ha de ser ratificada por este Tribunal (Cfr. STS de 16 de octubre de 2000 ).'

CUARTO.- Sobre la valoración de las pruebas testificales practicadas según los criterios fijados por este Tribunal según Sentencia dictada en el rollo de apelación 05-0599 en fecha de 15 de noviembre de 2005 hemos dicho sobre la credibilidad de los testigos: '

CUARTO.- Conforme dispone la LEC en su Artículo 376 "Los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado". Por ello, al apreciar la credibilidad de los testigos, debe tenerse en cuenta: Su independencia, que se acredita no sólo por no hallarse afectados por las generales de la ley, sino también por no tener escrúpulo alguno en ignorar o negar preguntas que, aún siendo favorables a la parte que le hubiera propuesto, no respondieran a la verdad o fueran desconocidas por el testigo.

Su razón de ciencia. Aunque no ha de confundirse la razón de ciencia -que es el porqué se conoce lo que se afirma (haber presenciado el hecho, haber oído contarlo, haber visto documentos relativos a él, etcétera)- con la ubicación desde la que el testigo presencial adquiere el conocimiento de ese hecho.

La coherencia, claridad y rotundidad de sus respuestas.

Que el mero hecho de que se trate de familiares, amigos, compañeros o conocidos de las partes no elimina, sin más, su capacidad probatoria; cierto que deben extremarse las cautelas al valorar este tipo de testigos, pero cuando son los únicos de que dispone la parte, cuando no son tachados por la contraria, cuando ésta trata de matizar su declaración mediante su interrogatorio, y cuando la prueba se practica con el más escrupuloso respeto al principio de contradicción, no resulta razonable negar por principio credibilidad a esas declaraciones testificales, porque ello sería tanto como condenar de antemano a la parte, en cuanto que se le privaría de la única prueba posible para adverar su versión de los hechos.

El resultado del resto de las pruebas.

Las reglas de la sana crítica, que deben ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana.

No está sujeta a reglas legales de valoración.

El testimonio de un solo testigo o el testimonio de un testigo susceptible de ser tachado pueden inducir válidamente a formar el convencimiento del Juez sobre la veracidad de sus datos, objeto de prueba.'

QUINTO.- Alega así el apelante-demandado-reconviniente,Don Gonzalo que debe ser indemnizado por la parte actora-demandante-reconvenida ,Doña Remedios y Don Inocencio en concepto de estancia en la vivienda arrendada sita en DIRECCION002 ( DIRECCION003 ),Carrer DIRECCION004 NUM000 hasta finales de abril de 2016 y no hasta el 10 de abril .

Debemos coincidir con la valoración de la prueba y decisión desestimatoria del juzgador de instancia dado que por una parte a tenor de la prueba testifical ,Sra Bibiana ,agente inmobiliario que medio entre las partes la cual fue muy clara en cuanto a que le entrego las llaves al arrendador el 10 de abril y que coincide con las concervaciones plasmadas en su wasap-Folios161 y siguientes.

.Que la Sra. Bibiana sea 'apoderada' para asuntos diversos con los actores a tenor de su declaración que no lo desmintio pero que también manifestó tener relación con el demandado-arrendador e incluso con posterioridad a esta relación arrendaticia aun continuaron a los efectos de alquilar la vivienda para el verano y que incluso llevo de visita con fines de alquiler a unas personas de nacionalidad ucraniana..

Ademas el 18 de abril manifesta 'tener avisos de Remedios ' lo que indica que ya tenia las llaves.

En cuanto a la fotografia con la niña de Remedios resulta contradictorio con las propias manifestaciones del arrendador.Pero en todo caso es una foto puntual que por si no se considere que hace prueba para sustentar la estancia en la vivienda.

Tampoco ha quedado acreditado la existencia de 'luz en la vivienda' durante el periodo hasta 28 de abril.



SEXTO.- Alega así el apelante-demandado-reconviniente, Don Gonzalo que debe ser indemnizado por la parte actora-demandante-reconvenida, Doña Remedios y Don Inocencio que debe ser indemnizado en las cuantias totales reclamadas en concepto de deterioros producidos por falta de limpieza,existencia de animal suelto y sin control.

Sobre el cumplimiento de las obligaciones nacidas de los contratos el artículo 1089 del Código Civil nos dice ' las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes,y deben cumplirse a tenor de los mismos' ,y de él nace la trascendencia del contrato como fuente de las vinculaciones obligatorias que deriva directamente de su acogimiento como tal en las previsiones del ordenamiento y,en concreto, en las contenidas en el precepto aludido y reiteradas en los artículos 1254,1258 y 1278.Así,la vinculación obligatoria que el contrato supone para los contratantes sólo puede tener entre ellos una 'fuerza de ley' si se atemperan al concluirlo a los límites que la verdadera ley impone a la autonomía de su voluntad,resultando sobre todo de la regla del artículo 1255 pero también,sin sobrepasar el ámbito disciplinar del mismo CC,de los artículos 6- 3,1.102,1.116,1256,1271,1272,1275 y 1276.

Ahora bien,hay que tener en cuenta que si los contratos deben cumplirse a tenor de los mismos,ello debe ir unido a las normas sobre interpretación de los contratos que implican que si los términos del contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes pero no si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de aquellos,en cuyo caso el contrato no habrá de cumplirse según su tenor sino que prevalecera la intención de los contratantes sobre sus palabras( Sentencia Tribunal Supremo 26-enero-1981);y hay que tener en cuenta la admisión,muy cautelosa de la jurisprudencia de la modificación de la regulación contractual,ya sea por atender al hecho de la variación imprevisible de las circustancias objetivas que alteran sustancialmente la base del negocio existente en el momento de contratar( STS23-noviembre-1962 y 2- febrero-1966),ya por considerar que debe entenderse implicitamente puesta,al margen del tenor del contrato o de la expresión de la voluntad contractual,una cláusula rebus sic stantibus que autorizaría la modificación ( STS 23-marzo- 1963, 28-enero-1970, 31- marzo-1960,entre otras), o bien teniendo en cuenta ambos criterios.

A tenor del principio de la carga de la prueba el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil nos dice ' 2.Corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos delos que ordinariamente se desprenda ,según las normas jurídicas a ellos aplicables,el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención;3.Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que,conforme a las normas que les sean aplicables,impidan,extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior', lo que implica que en los procesos como el que nos ocupa que estan estructurados en base al principio de alegación de parte, son éstas quienes realizan la actividad probatoria necesaria para conseguir la certeza de los hechos por ella alegados;implica pues que los hechos constitutivos son de cargo del actor y los demás lo son del demandado y ello nace del propio derecho material que se compone de una serie de normas y contranormas que recíprocamente constituyen la base de las alegaciones de las partes,nace de la misma existencia de las normas y contranormas que conlleva que el actor tiene la carga de probar todos los elementos que componen el supuesto de hecho de la norma en que basa su pretensión por lo que debe acreditar no solo el nacimiento del derecho sino la persistencia del mismo o de la relación jurídica en el tiempo . Debemos estimar la pretensión de condena a abonarle la cantidad de 300 + 436 y 930 euros haciendo un total de 1666 euros en concepto de retirada parcela de excrementos de perro,limpieza y desinfección;limpieza manchas en pavimentos en la parcela y exterior de la vivienda y trabajos de retirada de restos de pegamentos y reparación-restauracion de arañazos y paramentos verticales y puertas asi como pintura interior de la vivienda a tenor de la documental obrante a los folios 55 y siguientes y de la propia prueba testifical de D. Florian que fue totalmente creíble en sus manifestciones.

En cuanto a la reclamación de los recibos de limpieza de Africa realizadas en julio de 2016 -Folio 59- procede confirmar el 50% de dicho recibo-50' euros en cuanto que cuando la Sra. Africa acudio a limpiar a la vivienda se habian realizado obras y colocación de armarios todo ello con posterioridad a la salida de los actores de la vivienda.

Y por último respecto a la reclamación por importe de 1198 según documentos consistentes en factura y albaran-.-folios 60 y 61- en concepto de daños en la depuradora de la piscina por manipulación indebida de la misma debemos desestimar dicha pretension dado que a tenor de la testifical del legal representante de Levante Center y según sus documentos obrantes a los folios 109 y 110 su actuación de técnico que llevaba el mantenimiento de la piscina por encargo de los arrendatarios finalizo en septiembre de 2015 y que dejo parada la piscina.

Incluso manifestó que los nuevos inquilinos cuando ocuparon la vivienda tenían el mismo problema y que se solucionó según le comentaron.

Y a tenor de la testifical del Sr. Vicente emisor de la factura-albaran.-folios 60 y 61- que manifestó que su trabajo consistencia en reponer el sistema de clorado debido a que se había bloqueado pero no desvelo ni manifestó la causa del bloqueo por lo que no cabe imputar por no quedar acreditado un mal uso de los arrendatarios.

SÉPTIMO .- El último motivo postula la revocación del pronunciamiento expreso de costas acordado en virtud del Auto de 14-2-2019 dado una estimación parcial de la demanda.

El artículo 394 LEC regulador de la Condena en las costas de la primera instancia en su apartado segundo nos dice: 2. Si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad.' Ciertamente dicho motivo debe ser estimado en cuanto que nos encontramos ante una estimación parcial de la demanda dado que frente a la reclamación de la devolución de la fianza se estima la reclamación del reconviniente-arrendador de que se detraigan los importes por la existencia de daños en la vivienda como consecuencia de la estancia de los arrendatarios -actores en la misma.

OCTAVO.- En materia de costas procesales, y en virtud del art. 394 en relación con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no procede hacer expresa imposición a la parte apelante en esta alzada debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

NOVENO.-L a Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ establece que la interposición de los recursos ordinarios y extraordinarios, la revision y la rescision de sentencia firme a instancia del rebelde, en los órdenes jurisidiccionales civil, social y contencioso-administrativo, precisarán de la constitución de un depósito.

Si se estimare total o parcialmente, o la revisión o rescisión de la sentencia, en la misma resolucion se dispondra la devolución de la totalidad del depósito.

Cuando el órgano jurisdiccional inadmita el recurso o la demanda, o confirme la resolución recurrida, el recurrente o demandante perderá el depósito, al que se dará el destino previsto en esta disposición.

Vistos los preceptos legales aludidos y demás de general y concordante aplicación al caso de autos

Fallo

PRIMERO.- La Sentencia de fecha 1 de febrero de 2019 contiene el siguiente 'Que ESTIMANDO parcialmente la demanda y la reconvención formulada respectivamente por Dª Remedios y D. Inocencio y la reconvención formulada por D. Gonzalo , debo condenar a este último a que abonen a los actores la cantidad de 5.684,91 euros, más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de la presentación de la demanda y sin expresa imposición de las costas a ninguna de las partes.' El Auto de Aclaracion de fecha 4 de febrero de 2019 contiene la siguiente Parte Dispositiva: 'SE ACLARA Sentencia de fecha en el sentido siguiente: que en relación con el fundamento jurídico cuarto, y visto la estimación integra de la demada y la parcial de la reconvención, debe determinar la expresa imposición de las costas al demandado en el primer caso y sin expresa imposición de costas en la reconvención . En relación con el fallo cuando dice '.......Que ESTIMANDO parcialmente la demanda y la reconvención formulada respectivamente por Dª Remedios y D. Inocencio y la reconvención formulada por D. Gonzalo , debo condenar a este último a que abonen a los actores la cantidad de 5.684,91 euros, más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de la presentación de la demanda y sin expresa imposición de las costas a ninguna de las partes. ' debía decir '..Que ESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda y PARCIALMENTE, la reconvención formulada respectivamente por Dª Remedios y D. Inocencio y la reconvención formulada por D. Gonzalo , debo condenar a este último a que abonen a los actores la cantidad de 5.684,91 euros, más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de la presentación de la demanda, con expresa imposición de las costas al Sr. Gonzalo , en relación con la demanda, y sin expresa imposición de las costas a ninguna de las partes, en relación con la reconvención....'.



SEGUNDO.- Notificada la Sentencia, DON Gonzalo interpuso recurso de apelación alegando, en síntesis, error en la valoración de la prueba al considerar que la vivienda se puso a disposicion del demandado- arrendador en al fecha de finalizacion del contrato. Cuando fueron entregadas las llaves si el 10 de abril de 2016 o el 28 de abril de 2016.

En segundo lugar error en la valoracion de la prueba al no considerar acreditadas las partidas correspondientes a deterioros producidos por falta de limpieza y animales sueltos y sin control.

En tercer lugar error en la valoracion de la prueba al no considerar acreditados los daños en la depuradora de la piscina por manipulacion indebida de la misma.

Y en cuarto lugar revocacion del pronunciamiento expreso de costas acordado en virtud del Auto de 14-2-2019.Estimacion parcial de la demanda.

oposición.



TERCERO.- El Juzgado dio traslado a la parte contraria que presento escrito de

CUARTO .- Las pruebas que se han practicado en primera instancia y que son objeto de nueva valoración por el Tribunal han sido: 1.-Documental 2.-Interrogatorio 3.-Testifical

QUINTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló el día 17 de julio de 2019 para deliberación y votación, que se verificó quedando seguidamente para dictar resolución.



SEXTO.- Se han observado las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO Se aceptan parcialmente los fundamentos de derecho de la resolución apelada en lo que no se oponga a los contenidos en esta
PRIMERO.- La cuestión planteada por la parte apelante, DON Gonzalo en virtud del recurso de apelación interpuesto es resolver si se ha incurrido en un error en la valoración de la prueba al considerar que la vivienda se puso a disposicion del demandado-arrendador..en cuanto a no considerar acreditadas las partidas correspondientes a deterioros producidos por falta de limpieza y animales sueltos y sin control;al no considerar acreditados los daños en la depuradora de la piscina por manipulacion indebida de la misma y respecto .pronunciamiento expreso de costas acordado en virtud del Auto de 14-2-2019..



SEGUNDO.- El juzgador de instancia considero: '
PRIMERO.-Por el demandante se ejercita acción personal de responsabilidad contractual frente a D. Gonzalo , en reclamación de la cantidad de 6,034,91 EUROS € euros, mas intereses, con expresa condena a costas, en concepto de incumplimiento por el demandado interpelado de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento suscrito por las partes. Por la parte demandada, se formula reconvención reclamando la compensación con los daños causados en la vivienda de su propiedad. Acción personal de reclamación de cantidad, sustanciándose por los tramites previstos para el Juicio Ordinario en los art.399 y ss de la LEC, de acuerdo a lo dispuesto en el art. 249 de la referida Ley procesal.



SEGUNDO.- La posición de las partes es la siguiente : 1- En la demanda, se indica que el pasado 27 de marzo de 2015, se suscribe un contrato de arrendamiento entre las partes que finaliza el 13 de abril de 2016. Una vez concluido y tras reclamar extrajudicialmente la devolución de la fianza por importe de 5.400 euros, se ven obligados a la formulación de la presente reclamación con los intereses legales de dicha suma , conforme al art36.4 de la LAU. Además, se reclaman 211.22 euros en concepto de recibos de luz abonados ( correspondientes a meses posteriores a la finalización del contrato) y 423,69 euros, en concepto del cambio de titular con la compañía eléctrica.

2- En el escrito de contestación, se reconoce la relación contractual existente. Sin embargo, se discrepa en la fecha de finalización, al considerar que se prolonga un mes más hasta el 13 de mayo, pero se entregaron las llaves el 28 de abril de 2016. Se reconocen las cantidades que se reclaman de contrario de recibos de luz, y se justifica su no pago, porque debían liquidarse 1- determinados desperfectos causados en la vivienda, así como alquileres pendientes de pago. En concreto, se reclaman: el alquiler del mes de abril , los daños de suciedad y deterioros producidos por falta de limpieza( 2106 euros) daños producidos en la depuradora de la piscina por manipulación indebida de la misma( 1198 euros), retirada y/o perdida de objetos preexistentes( por importe de 790 euros) haciendo un total de 5,894 euros.

3- En la contestación a la reconvención se oponen a la pretensión de contrario con los siguientes argumentos: No es cierto la prolongación del contrato . Se reitera que abandonaron la vivienda el 10 de abril de 2016 y se entregaron las llaves a la inmobiliaria. La vivienda se entrego en perfectas condiciones. No es cierto que los daños que se reclaman fueran consecuencia de los arrendatarios. Se alega que se suscribió un contrato de seguro en el que se cubría, entre otros, los daños en el mobiliario, reparación de electrodomésticos, responsabilidad civil del perro, bricolaje, etc, y en caso de que se hubiesen producido los desperfectos se hubiesen comunicado a la compañía. Se rechaza que se hayan causado daños en la depuradora, ni se ha manipulado la misma , al contratar un servicio de mantenimiento de la piscina. Finalmente, se niega que se hayan sustraído ni la caja de caudales no la cristalería.



TERCERO.- Es evidente que conforme al principio de la carga de la prueba, establecido en el derogado art. 1214 del CC, actual art. 217 de la LEC, incumbe la prueba de la obligación a quien reclama su cumplimiento y la de su extinción al que se opone, por lo que la jurisprudencia reiteradamente, no sólo ha interpretado el citado precepto de la Ley Civil señalando que cada parte debe probar los hechos integrantes del supuesto de hecho de la norma favorable, es decir, el demandante debe probar los hechos constitutivos de la acción que se ejercita y el demandado los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes de la consecuencia jurídica concretamente solicitada en la demanda, sino que también lo ha contemplado con la doctrina del ' onus probandi', en el recto sentido de que las consecuencias perjudiciales de la falta de prueba han de parar en quien tenia la carga de la misma( STS TS de 29-5-1987,15-6-1988, 24-7-1989, 14-6- 1993, 30-5-1994, entre otras) Llegados a este caso, procede el análisis de todas y cada una de las cuestiones objeto de divergencia entre las partes.

1- Momento de finalización del contrato y devolución de fianza. Tal y como refiere el contrato de arrendamiento aportado como documento n.º 1 de la demanda, la fecha de su formalización es el 27 de marzo de 2015. Sin embargo, la duración del contrato es de un año, (a contar desde el 13 de abril de 2015)y se estipula una fianza de tres mensualidades, por importe de 5.400 euros.

En la contestación, se invoca que por petición expresa de los actores se prolongó el contrato de alquiler otro mes, hasta el 13 de mayo de 2016. Sin embargo , se reconoce que se fueron días antes, entregándose, finalmente, las llaves el 28 de abril de ese año.

En ese contexto, el demandado en su interrogatorio, relata que a través de la inmobiliaria se acuerda prolongar unos días más el contrato de alquiler, hasta que los actores se trasladen a su nueva residencia.

Sin embargo, admitió que dicho acuerdo no se plasmo por escrito, ignorando la fecha exacta del desalojo de la vivienda, aunque las llaves se las entrega la responsable de la inmobiliaria( Bibiana ), el 29 de abril de 2016.

Por su parte, Remedios , la arrendataria , afirma que la estancia no se prolonga mas tiempo de lo convenido en el contrato. Es decir, se fueron el día 10 de abril, entregando las llaves a Bibiana .

En este contexto, Bibiana , manifiesta que mantenía buenas relaciones con ambas partes en el momento de la finalización del contrato. Aclara, que si bien es cierto que el contrato se redacta y firma en marzo, lo cierto es que la vivienda no estaba preparada( faltaban camas, mobiliario de cocina, etc) y se acuerda que el contrato entre el vigor el 13 de abril.

El día 2 de marzo de 2017, al demandado se le informa que el contrato no se prolonga por otro año.

Asimismo, detalla que le entrega las llaves el día 11 de abril, aunque no le firma nada.

Las manifestaciones de la representante de la Inmobiliaria, se ven corroboradas por las conversaciones de whatsapp que se incorporan a autos, el 3 de octubre de 2016 (no son cuestionados por ninguna de las partes) y del que se desprenden varias conclusiones: El 2 de marzo, se informa al Sr. Gonzalo que los actores no van a renovar el contrato y que se trasladan a residir a la localidad de DIRECCION001 . El 30 de marzo, Gonzalo es conocedor que los arrendatarios abandonan el inmueble el 10 de abril. El11 de abril, Bibiana informa a Gonzalo que tiene a su disposición las llaves de la vivienda .

Por todo lo expuesto, no hay prueba que acredite la prolongación de contrato por mas tiempo del que ambas partes firmaron, estando los actores al corriente de los pagos de alquiler que le corresponden. En efecto, no hay prueba alguna que permita constatar el uso por los actores de la vivienda durante todo el mes de abril , argumento en que se basa la contestación de la demanda para , (entre otros motivos que posteriormente se examinarán), no proceder a restitución de la cantidad que se reclama. En efecto, lo cierto es que del resultado del procedimiento se permite concluir que el Sr. Gonzalo , es conocedor con suficiente antelación de que no hay renovación del contrato y que la familia Inocencio Remedios no prolongan su estancia mas allá del 10 de abril. Por tanto, todas las vicisitudes que se cuestionan ante una hipotética demora de la entrega de las llaves es cuestión entre la inmobiliaria y el demandado, pero ajena a los hoy actores.

Todo ello determina que en el momento de la resolución del contrato, se proceda a la restitución de las prestaciones por ambas partes. Es decir, la recuperación de la vivienda y la devolución de la fianza, por importe de 5400 euros, equivalente al importe de tres mensualidades, tal y como ambas partes acordaron, una vez se analice si procede la compensación que se reivindica por el demandado por los daños que los actores produjeron en la vivienda durante su disfrute.

2- Reclamación por la actora de los recibos de luz girados en la cuenta bancaria de los arrendatarios, que se corresponden a los meses posteriores a la finalización del alquiler y que ascienden a 211,22 euros, así como el cambio de titularidad con la compañía eléctrica por importe de 423,69 euros, resultando un montante total de 634,91 euros, y que no son cuestionados por el demandado, tal y como se indica en el escrito de contestación en su hecho tercero.

3- Deterioros en el inmueble. Del interrogatorio del demandado se desprende que la negativa a devolver la fianza era porque la casa ' daba pena por dentro y por fuera'. El Sr. Gonzalo , relata que el perro hacia las necesidades por cualquier sitio. La puerta de acceso estaba rallada, el suelo estaba negro y la piscina estaba podrida. Por otra parte, reconoce que habla con Bibiana para preparar la vivienda con el fin de ponerla ,nuevamente, en alquiler.

Remedios , por su parte, contesta que el inmueble se entrega en buen estado, admite que pudo cambiarse algo del mobiliario, que la piscina no funcionaba correctamente y contrata a una persona encargada de su mantenimiento hasta septiembre de 2016.

Finalmente, Bibiana , manifiesta que la casa se encontraba en buen estado y que realizó fotos para alquilarla nuevamente a finales de mayo, (unidas a las actuaciones) sin observar, aparentemente, daños.

Precisa que la encimera, el olivo, las paredes del salón, etc, estaban en buen estado. Las manchas del suelo eran del olivo, y no había caja fuerte. Asimismo, que cuando se le reclama al demandado la devolución de la fianza, no menciona en ningún momento que el inmueble estuviese en mal estado y enseña la casa el 1 de junio, para alquilarla, sin observar nada extraño.

Resulta esclarecedor, para este juzgador, la conversación mantenida entre Gonzalo y Bibiana por whatsapp. En efecto, el 30 de mayo de 2016, el demandado le manda un mensaje indicando la necesidad de quedar con la encargada de la inmobiliaria para preparar la casa y alquilarla nuevamente y ésta última le pregunta si ya ha finalizado las obras. El día 1 de junio, Bibiana le indica que el viernes va a visitar la casa con una cliente para alquilarla todo el año y le pregunta si ha vaciado la piscina, y Gonzalo contesta que lo hará esa tarde. En ningún mensaje desde abril a junio el demandado indica que la vivienda presentaba daños imputables al mal uso por parte de los actores. El Sr. Gonzalo , admite la realización de obras en la vivienda, en los meses de mayo y junio 3.1- Suciedad y deterioros producidos por la falta de limpieza y por animal doméstico, suelto y sin control. Tal y como se indica en el escrito de contestación, la vivienda se encontraba en un estado de suciedad impropio' fuera de todos los cánonesde urbanidad', presentando gran cantidad de restos de comida.

Asimismo, el perro deambuló, sin control alguno por el interior y exterior de la vivienda, causando los pertinentes deterioros, como excrementos, arañazos en las puertas, pavimentos, pelo y suciedad en general.

A este respecto, se reclaman 340 euros, por limpieza y desinfección; 300 euros, por retirada de excrementos de perro y limpieza y desinfección; 436 euros, por limpieza de manchas de pavimento en la parcela y en el exterior de la vivienda ; por los trabajos de restos de pegamento y reparación de restauración de arañazos en parámetros verticales y puertas y pintura en interior de la vivienda 930 euros, y por limpieza del interior de la vivienda tanto de polvo como de restos de obras de reparación y restauración, 100 euros. Se aporta para ello losdocumentos 4 al 8 de la contestación, impugnados de contrario.

El testigo Florian , ratifica en el acto de la vista las obras de limpieza de excrementos y basura( manchas etc). Precisa que los restos del suelo del exterior eran todo excrementos. En su trabajo, limpia el suelo de la casa y la piscina por dentro que contenía 10 centímetros de fango. Asimismo, pinta los arañazos en las paredes, y la mayor parte de la casa. Las obras se llevan a cabo en junio y julio. No sabe si se efectuaron obras por parte del Sr. Gonzalo .

Por su parte,la testigo Africa , es la encargada de la limpieza de la vivienda. Suele acudir en verano y cuando se van los alquilados. En este caso, acudió el 30 de julio, relata la suciedad del interior de la vivienda y admite que acudió antes y después de que en el inmueble se pintara, se colocaran armarios y concluyeran las obras del vestidor.

Expuesto lo anterior, conviene precisar que del resultado de la prueba obrante en autos, hay varios elementos a destacar: En primer lugar que las conversaciones mantenidas entre el Sr. Gonzalo y Bibiana , no refieren que existan daños en la vivienda, al punto que el día 1 de junio, la representante de la inmobiliaria acude a la vivienda con personas interesadas en alquilar la misma y no se refiere en ningún momento que el inmueble presente desperfectos. En segundo lugar, el Sr. Gonzalo , en los meses posteriores a abril, efectuá obras de cierta envergadura como pintar, colocar armarios y efectuar obras en el vestidor.En tercer lugar, el Sr. Florian ejecuta su trabajo varios meses después a que abandonen los actores el inmueble y durante ese periodo se efectúan las obras antes indicadas. En cuarto lugar, al Sr. Gonzalo , se le requiere en repetidas ocasiones para que aportase las facturas a los actores sin cumplimentarlo(documento cuatro en bloque de la contestación a la reconvención) y los actores disponían de un seguro de hogar para cubrir todas esas incidencias ( documento n.º 5) que permite deducir que en caso de haber informado de los desperfectos se hubiesen reparado sin problema aparente. Finalmente y en relación y a la limpieza de la piscina y su estado se analizara posteriormente.

Con estos antecedentes, este juzgador, considera que ante la oposición de los actores, el demandado debía acreditar que en el momento de la entrega de la vivienda existían los daños que se describen en la reconvención , y no hay prueba objetiva que lo corrobore. En efecto, esos desperfectos o deterioros, se habrían acreditado con un acta notarial que describiera el estado de la vivienda y por contra los actores aportan fotografiás que no reflejan los daños que se indican de contrario.

En consecuencia, no se considera acreditado que las manchas en el pavimento de la parcela y exterior de la misma , fuesen consecuencia de una situación de abandono o dejadez de los actores. A la misma conclusión, debe llegarse en relación con los trabajos de retirada de restos de pegamento y reparación y restauración de arañazos en parámetros verticales y puertas, especialmente cuando se llevan a cabo obras después del mes de abril por parte del Sr. Gonzalo , y sin que se pueda constatar si los daños son imputables a la actitud de los actores o a las obras posteriores. Los únicos elementos que a juicio de este juzgador están acreditados son los gastos de retirada de excrementos de perro, dado que nadie niega que los actores tuvieron un perro en la vivienda, hasta el punto que la representante de la inmobiliaria admitió que tuvo en su poder una jaula grande propiedad de los actores y que no tenían espacio donde dejarla lo que constata la existencia del animal y el propio testigo describió la existencia de dichos excrementos. Asimismo,la señora encargada de la limpieza manifestó que había una cantidad considerable de pelo de animal en la vivienda. Todo ello determina la estimación parcial de la reclamación, en referencia a los 300 euros, de localización y retirada de excrementos de perro y de la mitad de los gastos de limpieza que realiza la testigo( dado que llevo a cabo su trabajo antes y después de las obras) lo que suponen 50 euros al considerar que es un reparto equitativo entre la actividad llevada a cabo antes y después de las obras.

3.2.- Retirada o perdida de objetos preexistentes en el propio inmueble. A este respecto, se reclaman 790 euros de una caja de caudales. Se menciona que la prueba de la existencia de su compra y que estaba instalada en la vivienda se puede corroborar a través de la inmobiliaria. Sin embargo, la Sra. Bibiana , niega ser conocedora de la misma y no existe prueba objetiva que acredite que la caja fuerte estaba en la vivienda y mucho menos que fuese retirada por los actores, y correspondiendo conforme a las normas de la carga de la prueba acreditar la existencia de la misma y no existiendo prueba alguna , procede, igualmente, su desestimación.

3.3. Daños producidos en la depuradora de la piscina por manipulación indebida de la misma. En el escrito de contestación, se describe que se causaron daños en la depuradora de la piscina, producidas por la manipulación inexperta de la misma. Se remarca que la depuradora estaba desmontada y con un grave estado de deterioro. La reparación asciende a 1.198 euros. Aportando la pertinente factura y albarán.

La factura de 14 de diciembre de 2016, describe como actividades desarrolladas la instalación de un clorador salino y la reparación de la estación depuradora.

El Sr. Gonzalo , en su interrogatorio, manifestó que la piscina estaba podrida, llena de arena, hojas y objetos de todo tipo. Insistió que la piscina se entrego en buen estado y que había una persona encargada para su mantenimiento ( Remigio ). Finalmente, negó que el equipo de filtración tuviese problemas de origen.

Por su parte Remedios , explica que la piscina no estaba en funcionamiento cunado accedieron a la vivienda y que realizaron labores de mantenimiento durante el periodo estival. Asimismo, y por consejos del técnico, se dejo parada en el mes de septiembre. La representante de la inmobiliaria, afirmo que el problema de la piscina siempre ha existido, incluso hay mensajes que le aconsejan vaciarla cuando acuden clientes para alquilarlas, tal y como se verifica el un mensaje de 1 de junio de 2016.

El encargado de la conservación era LEVANTE CENTER, y su representante legal tras ratificarse en la factura obrante en autos, relato que la piscina ha tenido problemas de origen. En efecto, precisa que los skimers tienen la tubería rota y si funcionan tienen que ponerse tapones que impiden recoger los residuos que haya en la piscina( hojas, insectos etc). Asimismo, que se llenaba todas las semanas el suelo de hojas. Por otro lado, las tuberías son insuficientes porque son de 50 de diámetro y el equipo de filtración es demasiado grande para ese diámetro, y la bomba trabaja' pero sufriendo' tal y como relato. Afirmo que se desconecto la bomba en septiembre. Las deficiencias las observo desde su primera visita. Reconoció que esas deficiencias afectaban a la calidad de la agua y al uso de la piscina y se le explicaron al demandado, que , sin embargo, no cambio nada. El testigo afirmó que en el verano del 2017, acudió nuevamente, porque los problemas se volvieron a producir con los nuevos inquilinos. Cuando al testigo se le pregunto, que podía significar un uso erróneo del equipo de cloración, explico que implicaría que se cerrase las llaves y pusiera el equipo en marcha.

Sin embargo, durante el periodo en que estuvo realizando el mantenimiento, no se llevo a cabo ninguna manipulación por los hoy actores.

Finalmente, Vicente , se ratifico en la factura y albarán ( documento nº 9 y 10 de la reconvención). En su declaración indico que había un problema de cloración de la piscina, que el sistema se encontraba bloqueado, producido por la manipulación o mal uso, dado que si se conserva bien, puede dar un uso superior a los 8 años y que examino la piscina el 30 de julio de 2016. El sistema de cloración no funcionaba, pero no vio nada intencional, no había nada roto, ni desperdigado por el suelo.

Del resultado de la prueba obrante en autos, y de las manifestaciones de dos testigos totalmente imparciales, se constatan varias conclusiones. La existencia de problemas en la piscina desde que se construyo, generando dificultades para recoger los residuos de la misma, lo que afectaba al estado del agua y a todo el sistema operativo de la misma.Que esos problemas no fueron solucionados por el propietario del inmueble. Que se volvieron a reproducir con los nuevos inquilinos hasta el punto de acudir a la empresa de mantenimiento para que procediesen al arreglo del sistema. Que mientras Levante Center estuvo realizando labores de conservación, los hoy actores no llevaron a cabo ningún tipo de manipulación del equipo de cloración. Que pese a lo que refiere el escrito de reconvención dicho equipo estaba instalado, ni consta que todos sus elementos estuviesen desperdigados, por el suelo o en grave estado de deterioro.

Por todo lo expuesto, se constata que la piscina tiene problemas de origen, que no existen elementos que permitan constatar que los problemas en el equipo de cloración fuesen imputables a los actores, mas aun cunado desde que abandonan el inmueble al momento en que se lleva a cabo el examen de la piscina por el Sr. Vicente han transcurrido más de tres meses. A ello se añade que a pesar de los argumentos del escrito de contestación, y tal y como se explico por el encargado de Levante Center, el sistema estaba todo montado y no había nada en el suelo como se indicó. Con estos antecedentes y ante una falta de prueba por parte del Sr. Gonzalo que permitiese verificar que en el momento de la entrega de la vivienda se encontrase la piscina dañada por la manipulación de los hoy actores, procede desestimar la reclamación de la reconvención en este aspecto. Y en consecuencia no se puede considerar que la situación en que se encontraba la piscina y los gastos de limpieza sean imputables a los actores, lo que determina la desestimación de dicha pretensión.

En consecuencia, finalizado el contrato de arrendamiento, procede la estimación de la reclamación de la devolución de la fianza, y de los recibís de luz abonados por los actores, así como compensar parte de los mismos, con los desperfectos aparecidos en la casa y que ascienden a 350 euros. En consecuencia, procede estimar la demanda en este aspecto y condenar al pago de 5.684,91euros.



CUARTO.Respecto a las costas, estimando parcialmente la demanda y la reconvención y bajo los parámetros del artículo 394 de la Lec, procede la no imposición de las costas a ninguna de las partes.



TERCERO.- Sustenta la parte demandada-reconviniente apelante su pretensión revocatoria en un error en la apreciación de la prueba respecto al momento de devolución de la vivienda al propietario- arrendador;respecto a la acreditación de las partidas correspondientes a deterioros producidos por falta de limpieza y animales sueltos y sin control. Y respecto a los daños en la depuradora de la piscina por manipulacion indebida de la misma.

Como establece,entre otras,la sentencia de la AP Madrid, sec. 24ª,de fecha 5-10- 2011, nº 995/2011, rec. 459/2011. Pte: Hernández Hernández, Rosario en cuanto a la apreciación de la prueba: '

SEXTO.- Procede la anunciada desestimación del recurso, con íntegra confirmación de la sentencia apelada, al no haberse desvirtuado en la alzada los argumentos de la Juez de instancia, basados en la valoración en su conjunto, y conforme a las reglas de la sana crítica, del material probatorio obrante en autos, sin más que recordar, que en esta materia de valoración de la prueba , reiteradamente se ha venido señalando por esta Sala, en concordancia con la doctrina del Tribunal Supremo, que la amplitud del recurso de apelación permite al órgano 'ad quem' examinar el objeto de 'litis' con igual extensión y potestad con la que lo hizo el Juzgador 'a quo' y que por tanto no está obligado a respetar los hechos probados por éste, en cuanto no alcanzan la inviolabilidad de otros recursos como es el de casación. Ahora bien, tampoco puede olvidarse que la práctica de la prueba se realiza ante el Juzgado de Instancia, y éste tiene ocasión de percibir con inmediación las pruebas practicadas, es decir, de estar en contacto directo con las mismas y con las personas intervinientes. En suma, el principio de inmediación, que aparece en la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 y con mayor énfasis en la nueva L.E.C. , que conforme el proceso civil debe concluir 'ad initio' por el respeto a la valoración de la prueba practicada realizada por el Juzgador de instancia, salvo, excepción, que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio.

Prescindir de lo anterior es sencillamente modificar el criterio del Juzgador por el interesado y subjetivo de la parte recurrente. Pero aún más, en modo alguno puede examinarse la valoración de la prueba por el Juzgador ' a quo' mediante el análisis de la prueba (cualquier medio de prueba ) de forma individualizada sin hacer mención de una apreciación conjunta que es la que ofrece el Juzgador. En definitiva, aunque el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas con las partes (quaestio iuris) para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas de aplicación al caso ( SSTS. 21/abr/93 , 5/may/97 , 31/mar/98 y TC.S. 3/96 de 15 de enero ), no es menos cierto que no puede ignorarse que, respecto de aquellas pruebas que han sido practicadas a la inmediación judicial, el Juez 'a quo' tiene elementos más fundados para su más precisa apreciación y por tanto su mejor valoración en relación a los supuestos de hecho que constituyen el 'factum' debatido.

Por estas razones, en materia de apreciación de la prueba , conforme a una reiterada Jurisprudencia, se afirma que es facultad de los Tribunales, sustraída a los litigantes, que sí pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza -principio dispositivo y de rogación-, pero en forma alguna tratar de imponerlas a los Juzgadores ( STS de 23 de septiembre de 1996 ), pues no puede sustituirse la valoración que el Juzgado de instancia hizo de toda la prueba practicada por la que realiza la parte recurrente, función que corresponde, única y exclusivamente, al juzgador 'a quo' y no a las partes ( STS de 7 de octubre de 1997 ). De esta suerte, el error en la valoración de la prueba sólo podrá acogerse cuando las deducciones o inferencias de la sentencia impugnada resulten ilógicas, irracionales o absurdas atendida la resultancia probatoria , lo cual no ha acontecido en el caso enjuiciado, dado que la apreciación de la prueba realizada en su conjunto por la juzgadora de instancia, basada en las reglas de la sana crítica, no ha resultado arbitraria ni irracional, por lo que resulta improcedente realizar una nueva valoración sobre este extremo, concluyéndose que la misma ha de ser ratificada por este Tribunal (Cfr. STS de 16 de octubre de 2000 ).'

CUARTO.- Sobre la valoración de las pruebas testificales practicadas según los criterios fijados por este Tribunal según Sentencia dictada en el rollo de apelación 05-0599 en fecha de 15 de noviembre de 2005 hemos dicho sobre la credibilidad de los testigos: '

CUARTO.- Conforme dispone la LEC en su Artículo 376 "Los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado". Por ello, al apreciar la credibilidad de los testigos, debe tenerse en cuenta: Su independencia, que se acredita no sólo por no hallarse afectados por las generales de la ley, sino también por no tener escrúpulo alguno en ignorar o negar preguntas que, aún siendo favorables a la parte que le hubiera propuesto, no respondieran a la verdad o fueran desconocidas por el testigo.

Su razón de ciencia. Aunque no ha de confundirse la razón de ciencia -que es el porqué se conoce lo que se afirma (haber presenciado el hecho, haber oído contarlo, haber visto documentos relativos a él, etcétera)- con la ubicación desde la que el testigo presencial adquiere el conocimiento de ese hecho.

La coherencia, claridad y rotundidad de sus respuestas.

Que el mero hecho de que se trate de familiares, amigos, compañeros o conocidos de las partes no elimina, sin más, su capacidad probatoria; cierto que deben extremarse las cautelas al valorar este tipo de testigos, pero cuando son los únicos de que dispone la parte, cuando no son tachados por la contraria, cuando ésta trata de matizar su declaración mediante su interrogatorio, y cuando la prueba se practica con el más escrupuloso respeto al principio de contradicción, no resulta razonable negar por principio credibilidad a esas declaraciones testificales, porque ello sería tanto como condenar de antemano a la parte, en cuanto que se le privaría de la única prueba posible para adverar su versión de los hechos.

El resultado del resto de las pruebas.

Las reglas de la sana crítica, que deben ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana.

No está sujeta a reglas legales de valoración.

El testimonio de un solo testigo o el testimonio de un testigo susceptible de ser tachado pueden inducir válidamente a formar el convencimiento del Juez sobre la veracidad de sus datos, objeto de prueba.'

QUINTO.- Alega así el apelante-demandado-reconviniente,Don Gonzalo que debe ser indemnizado por la parte actora-demandante-reconvenida ,Doña Remedios y Don Inocencio en concepto de estancia en la vivienda arrendada sita en DIRECCION002 ( DIRECCION003 ),Carrer DIRECCION004 NUM000 hasta finales de abril de 2016 y no hasta el 10 de abril .

Debemos coincidir con la valoración de la prueba y decisión desestimatoria del juzgador de instancia dado que por una parte a tenor de la prueba testifical ,Sra Bibiana ,agente inmobiliario que medio entre las partes la cual fue muy clara en cuanto a que le entrego las llaves al arrendador el 10 de abril y que coincide con las concervaciones plasmadas en su wasap-Folios161 y siguientes.

.Que la Sra. Bibiana sea 'apoderada' para asuntos diversos con los actores a tenor de su declaración que no lo desmintio pero que también manifestó tener relación con el demandado-arrendador e incluso con posterioridad a esta relación arrendaticia aun continuaron a los efectos de alquilar la vivienda para el verano y que incluso llevo de visita con fines de alquiler a unas personas de nacionalidad ucraniana..

Ademas el 18 de abril manifesta 'tener avisos de Remedios ' lo que indica que ya tenia las llaves.

En cuanto a la fotografia con la niña de Remedios resulta contradictorio con las propias manifestaciones del arrendador.Pero en todo caso es una foto puntual que por si no se considere que hace prueba para sustentar la estancia en la vivienda.

Tampoco ha quedado acreditado la existencia de 'luz en la vivienda' durante el periodo hasta 28 de abril.



SEXTO.- Alega así el apelante-demandado-reconviniente, Don Gonzalo que debe ser indemnizado por la parte actora-demandante-reconvenida, Doña Remedios y Don Inocencio que debe ser indemnizado en las cuantias totales reclamadas en concepto de deterioros producidos por falta de limpieza,existencia de animal suelto y sin control.

Sobre el cumplimiento de las obligaciones nacidas de los contratos el artículo 1089 del Código Civil nos dice ' las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes,y deben cumplirse a tenor de los mismos' ,y de él nace la trascendencia del contrato como fuente de las vinculaciones obligatorias que deriva directamente de su acogimiento como tal en las previsiones del ordenamiento y,en concreto, en las contenidas en el precepto aludido y reiteradas en los artículos 1254,1258 y 1278.Así,la vinculación obligatoria que el contrato supone para los contratantes sólo puede tener entre ellos una 'fuerza de ley' si se atemperan al concluirlo a los límites que la verdadera ley impone a la autonomía de su voluntad,resultando sobre todo de la regla del artículo 1255 pero también,sin sobrepasar el ámbito disciplinar del mismo CC,de los artículos 6- 3,1.102,1.116,1256,1271,1272,1275 y 1276.

Ahora bien,hay que tener en cuenta que si los contratos deben cumplirse a tenor de los mismos,ello debe ir unido a las normas sobre interpretación de los contratos que implican que si los términos del contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes pero no si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de aquellos,en cuyo caso el contrato no habrá de cumplirse según su tenor sino que prevalecera la intención de los contratantes sobre sus palabras( Sentencia Tribunal Supremo 26-enero-1981);y hay que tener en cuenta la admisión,muy cautelosa de la jurisprudencia de la modificación de la regulación contractual,ya sea por atender al hecho de la variación imprevisible de las circustancias objetivas que alteran sustancialmente la base del negocio existente en el momento de contratar( STS23-noviembre-1962 y 2- febrero-1966),ya por considerar que debe entenderse implicitamente puesta,al margen del tenor del contrato o de la expresión de la voluntad contractual,una cláusula rebus sic stantibus que autorizaría la modificación ( STS 23-marzo- 1963, 28-enero-1970, 31- marzo-1960,entre otras), o bien teniendo en cuenta ambos criterios.

A tenor del principio de la carga de la prueba el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil nos dice ' 2.Corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos delos que ordinariamente se desprenda ,según las normas jurídicas a ellos aplicables,el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención;3.Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que,conforme a las normas que les sean aplicables,impidan,extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior', lo que implica que en los procesos como el que nos ocupa que estan estructurados en base al principio de alegación de parte, son éstas quienes realizan la actividad probatoria necesaria para conseguir la certeza de los hechos por ella alegados;implica pues que los hechos constitutivos son de cargo del actor y los demás lo son del demandado y ello nace del propio derecho material que se compone de una serie de normas y contranormas que recíprocamente constituyen la base de las alegaciones de las partes,nace de la misma existencia de las normas y contranormas que conlleva que el actor tiene la carga de probar todos los elementos que componen el supuesto de hecho de la norma en que basa su pretensión por lo que debe acreditar no solo el nacimiento del derecho sino la persistencia del mismo o de la relación jurídica en el tiempo . Debemos estimar la pretensión de condena a abonarle la cantidad de 300 + 436 y 930 euros haciendo un total de 1666 euros en concepto de retirada parcela de excrementos de perro,limpieza y desinfección;limpieza manchas en pavimentos en la parcela y exterior de la vivienda y trabajos de retirada de restos de pegamentos y reparación-restauracion de arañazos y paramentos verticales y puertas asi como pintura interior de la vivienda a tenor de la documental obrante a los folios 55 y siguientes y de la propia prueba testifical de D. Florian que fue totalmente creíble en sus manifestciones.

En cuanto a la reclamación de los recibos de limpieza de Africa realizadas en julio de 2016 -Folio 59- procede confirmar el 50% de dicho recibo-50' euros en cuanto que cuando la Sra. Africa acudio a limpiar a la vivienda se habian realizado obras y colocación de armarios todo ello con posterioridad a la salida de los actores de la vivienda.

Y por último respecto a la reclamación por importe de 1198 según documentos consistentes en factura y albaran-.-folios 60 y 61- en concepto de daños en la depuradora de la piscina por manipulación indebida de la misma debemos desestimar dicha pretension dado que a tenor de la testifical del legal representante de Levante Center y según sus documentos obrantes a los folios 109 y 110 su actuación de técnico que llevaba el mantenimiento de la piscina por encargo de los arrendatarios finalizo en septiembre de 2015 y que dejo parada la piscina.

Incluso manifestó que los nuevos inquilinos cuando ocuparon la vivienda tenían el mismo problema y que se solucionó según le comentaron.

Y a tenor de la testifical del Sr. Vicente emisor de la factura-albaran.-folios 60 y 61- que manifestó que su trabajo consistencia en reponer el sistema de clorado debido a que se había bloqueado pero no desvelo ni manifestó la causa del bloqueo por lo que no cabe imputar por no quedar acreditado un mal uso de los arrendatarios.

SÉPTIMO .- El último motivo postula la revocación del pronunciamiento expreso de costas acordado en virtud del Auto de 14-2-2019 dado una estimación parcial de la demanda.

El artículo 394 LEC regulador de la Condena en las costas de la primera instancia en su apartado segundo nos dice: 2. Si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad.' Ciertamente dicho motivo debe ser estimado en cuanto que nos encontramos ante una estimación parcial de la demanda dado que frente a la reclamación de la devolución de la fianza se estima la reclamación del reconviniente-arrendador de que se detraigan los importes por la existencia de daños en la vivienda como consecuencia de la estancia de los arrendatarios -actores en la misma.

OCTAVO.- En materia de costas procesales, y en virtud del art. 394 en relación con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no procede hacer expresa imposición a la parte apelante en esta alzada debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

NOVENO.-L a Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ establece que la interposición de los recursos ordinarios y extraordinarios, la revision y la rescision de sentencia firme a instancia del rebelde, en los órdenes jurisidiccionales civil, social y contencioso-administrativo, precisarán de la constitución de un depósito.

Si se estimare total o parcialmente, o la revisión o rescisión de la sentencia, en la misma resolucion se dispondra la devolución de la totalidad del depósito.

Cuando el órgano jurisdiccional inadmita el recurso o la demanda, o confirme la resolución recurrida, el recurrente o demandante perderá el depósito, al que se dará el destino previsto en esta disposición.

Vistos los preceptos legales aludidos y demás de general y concordante aplicación al caso de autos FALLO En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia en nombre de S.M.EL Rey y por la autoridad conferida por la Constitución aprobada por el pueblo español DECIDE 1º) Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por DON Gonzalo .

2º) Revocar parcialmente la Sentencia de fecha 1 de febrero de 2019 y en consecuencia ESTIMANDOSE PARCIALMENTE LA DEMANDA INTERPUESTA POR DOÑA Remedios Y DON Inocencio Y ESTIMANDOSE PARCIALMENTE LA DEMANDA RECONVENCIONAL INSTADA POR DON Gonzalo SE CONDEA A ESTE ULTIMO A ABONAR A LA PARTE ACTORA LA CANTIDAD DE CUATRO MIL DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE EUROS (4.269 EUROS).

3º) En esta alzada y en primera instancia no se hace expresa condena en costas procesales debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

4º) Con devolución del depósito.

Esta sentencia no es firme y contra ella podran interponer recurso de CASACIÓN ante la Sala de lo Civil del TRIBUNAL SUPREMO, si se acredita interés casacional . El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Tribunal en el plazo de VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículos 477 y 479 de la LECn).

También podrán interponer recurso extraordinario por INFRACCIÓN PROCESAL ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo por alguno de los motivos previstos en la LECn. El recurso habrá de interponerse mediante escrito presentado ante este Tribunal dentro de los VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículo 470.1 y Disposición Final decimosexta de la LECn) recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación por interés casacional.

Así por ésta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.