Sentencia Civil Nº 356/2012, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 305/2011 de 05 de Julio de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos. Sres.-

PRESIDENTE: Don Víctor Caba Villarejo

MAGISTRADOS: Don Carlos Augusto García Van Isschot

Don Víctor Manuel Martín Calvo

En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria, a 5 de julio de 2.012.

VISTAS por la Sección 5a de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia no 4 de Arrecife en los autos referenciados seguidos a instancia de don Jesús , parte apelante, representado en esta alzada por la Procuradora dona Emma Crespo Ferrandiz y dirigido por el Letrado don Felipe Callero González contra don Severiano , hoy sus herederos (dona María Consuelo , don Baldomero , dona Estela , dona Ramona , dona Begoña , don Felicisimo y don Mario ) y contra dona Lourdes , parte apelada, representados en esta alzada por el Procurador don Esteban Pérez Alemán y asistidos por el Letrado don Sergio Lorenzo Tejera y contra don Carlos Francisco y dona Africa , parte apelada, no personados en esta alzada, siendo ponente el Sr. Magistrado don Víctor Caba Villarejo, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia No. Cuatro de Arrecife se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva establece: Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por don Jesús contra don Severiano y dona Lourdes , don Carlos Francisco y dona Africa y en consecuencia, debo absolver y absuelvo a los referidos demandados de los pedimentos efectuados en su contra. Todo ello con expresa imposición de las costas procesales a la parte actora.

SEGUNDO.- La referida sentencia de fecha 4 de mayo de 2010 , se recurrió en apelación por la parte demandante interponiéndose tras su anuncio el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la parte contraria presentó escrito de oposición al recurso alegando cuanto tuvieron por conveniente, y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación quedando senalados los autos para deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.- Afirma el actor y aquí recurrente don Jesús que el iudex a quo reconoce su condición de propietario de las dos fincas descritas en su demanda y por tanto que don Carlos Francisco ya no era propietario de las mismas por haberlas transmitido al actor con anterioridad a 1998 por tanto cuando éste transmite, de nuevo, las dos fincas ya no le pertenecían de modo que la compraventa de 1.998 entre los codemandados es nula al no ser dueno el vendedor del bien a transmitir, además quedó probado que se trataba de la misma finca.

Por otra parte quedó acreditado según afirma que por su parte no hubo dejación de sus derechos dominicales sobre el referido inmueble pues, cuando tuvo conocimiento de que Sr. Carlos Francisco había realizado una permuta posterior a la adquisición de la finca, presentó la correspondiente denuncia y se siguió procedimiento abreviado no 78/92 que culminó con la condena del Sr. Carlos Francisco por estafa y obtuvo la nulidad de la escritura pública, y en el ano 1998 se siguió juicio de menor cuantía 275/98 con objeto se otorgara escritura pública de compraventa y cuando se sustanciaba esa litis el demandado Sr. Carlos Francisco volvió a transmitir nuevamente las fincas al codemandado Sr. Severiano y su esposa.

En cuanto a si el comprador sabía que estaba adquiriendo una propiedad ajena el juzgador a quo no da credibilidad a las manifestaciones del vendedor por su contumacia estafadora pero si al comprador cuando declaró ante el juzgado de instrucción que 'no se enteró de la situación anterior hasta tres anos después...y que no es cierto que don Carlos Francisco le informara de la situación...'. Afirma que es lógico que el comprador dijera que no sabía nada y sin embargo es mas creíble el vendedor, puesto que le perjudicaba decir la verdad, y el Sr. Carlos Francisco expresó en las diligencias penales que el Sr. Severiano conocía la situación de los terrenos o que la propiedad de los terrenos no estaba clara, lo que reiteró en la vista oral del presente procedimiento afirmando que el Sr. Severiano sabía que ya había vendido al recurrente insistiéndole que la situación de las fincas no estaba clara. Por otra parte el Sr. Carlos Francisco se allanó a la demanda confirmando así su contenido y posteriormente manifestado lo dicho sobre tal extremo. Todo lo cual acredita a su juicio la mala fe del comprador a efectos del art. 34 LH .

Por último solicita para el caso de que se mantenga la desestimación de la demanda que se aplique el art. 394.1 LEC en materia de costas procesales exonerándole de las mismas por las dudas de hecho y de derecho que el tema plantea.

Se oponen los herederos del comprador Sr. Severiano , fallecido durante la sustanciación de la litis, diciendo que la acción ejercitada por el recurrente de nulidad de la escritura pública de compraventa de 31 de julio de 1998 sobre la finca NUM000 del Registro de la Propiedad de Arrecife no puede prosperar al no haberse acreditado que el comprador hubiera actuado dolosamente conociendo que el vendedor hubiera vendido previamente el solar a un tercero. El comprador negó tal conocimiento y antes de comprar pidió nota simple del Registro de la Propiedad, abonó el precio y los gastos de la compraventa. Que los compradores hicieron un primer contrato de opción de compra por el que abonaron la cantidad de un millón de pesetas y posteriormente realizaron la escritura pública de compraventa siendo titular registral de la finca los codemandados vendedores sin que constara derecho inscrito de tercero, pagaron el precio y tomaron posesión de la finca de manera pública y pacífica desde 1998. Solicitaron el cambio de titular catastral y pagaron los impuestos correspondientes habiendo actuado siempre de buena fe confiando en el contenido del Registro de la Propiedad.

Por su parte la codemandada y co-vendedora Sra. Africa se opone igualmente al recurso de apelación del actor afirmando que no tenía conocimiento de que su marido don Carlos Francisco había vendido la finca anteriormente tratándose en realidad de un bien privativo de su marido, como así se dice en el procedimiento 78/98 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia 5 en la sentencia de 9 de noviembre de 1999. Que el adquirente del bien que no inscribe su título de adquisición en el Registro de la Propiedad corre el riesgo de que la finca sea embargada, subastada o vendida con pérdida de la finca adquirida por contrato privado. Que en todo caso al haber actuado ella de buena fe por creerse propietaria del bien entraría en juego la prescripción adquisitiva conforme al art. 1957 CC de 10 anos por lo que cuando en 1998 inscriben los codemandados la adquisición de su propiedad la prescripción a su favor estaba prácticamente consumada. No habiendo conocido la apelada que contra ella se seguía procedimiento judicial alguno.

SEGUNDO.- Producida una venta, que no se inscribe en el Registro de la Propiedad y más tarde, por el titular registral que ya no es propietario, una segunda transmisión que sí se inscribe, ello se configura como una venta de cosa ajena que da lugar a una adquisición a non domino por el segundo comprador y una pérdida de la propiedad por el primero, salvo concurra mala fe.

En este sentido, la STS de fecha 5 de mayo de 2008 declara que "la venta de cosa ajena es válida, en ningún caso se puede tildar de inexistente por falta de objeto; el objeto existe, es el piso; distinto es la falta de poder disposición (cuestión no atinente al derecho subjetivo, derecho de propiedad en este caso, sino al sujeto disponente) sobre el objeto, que da lugar a la ineficacia y puede dar lugar a la adquisición (entre otros medios, como la usucapión) a non domino en virtud del artículo 464 del Código civil en los bienes muebles y del artículo 34 de la Ley Hipotecaria en los inmuebles.

La certidumbre del dominio y la seguridad de la propiedad avalan la postura de protección del tercero adquirente de buena fe que inscribe confiando en el sistema legal frente a quien pudiendo hacerlo no lo hizo y sacrifica el derecho real de este en garantía del sistema hipotecario.

La cuestión nuclear de esta litis gira pues en torno a la configuración del requisito de la buena fe exigible para que despliegue sus efectos protectores el art. 34 LH . La STS de 11 febrero 2011 en cuanto al concepto de buena fe afirma que consiste en ignorar que la cosa había sido vendida a otro. No es un estado de conducta como ocurre en las obligaciones y contratos sino de conocimiento: el creer o ignorar si la situación registral es o no exacta, respecto a la titularidad registral: así lo expresa la sentencia de 27 de septiembre de 1996 con remisión a otras anteriores. Y anade la de 22 de diciembre de 2000 que el concepto de buena fe en materia de propiedad y derechos reales consiste, en su aspecto positivo, en la creencia por parte de quien pretende ampararse en la protección registral, de que la persona de quien adquirió la finca de que se trate era dueno de ella y podía transmitirle su dominio y, en su sentido negativo, en la ignorancia y desconocimiento de inexactitudes o de vicios invalidatarios que puedan afectar a la titularidad del enajenante, por lo que carecen de tal cualidad quienes tienen noticia perfecta de la situación extratabular o de las posibles causas capaces de enervar el título de su transferente.

En caso de autos sujeto a revisión de esta Sala el recurrente pese a los similares problemas dispositivos en que se vio envuelta su propiedad por actos y disposiciones previas del codemandado Sr. Carlos Francisco , permutando la parcela que había vendido al actor y negándose a formalizar en escritura pública la compraventa privada de la misma, dando lugar a procedimientos penales y civiles instados en defensa de su dominio, sin embargo, no solicitó medida cautelar alguna que alertara a terceros adquirentes frente a nuevos actos dispositivos del Sr. Carlos Francisco puesto que los solares continuaban inscritos en el Registro de la Propiedad a nombre de su vendedor sin limitación alguna o indicación de vicios o inexactitudes que pudieran afectar a la titularidad de los mismos, de modo que el Sr. Severiano tras inscribir su dominio en el Registro de la Propiedad goza de la protección registral del art. 34 LH , y en cuanto al posible conocimiento extrarregistral o extratabular por este comprador de la verdadera situación dominical de la finca objeto de litis no hay más prueba en los autos que lo declarado por el referido vendedor Sr. Carlos Francisco en la vista oral, pues el testimonio de su declaración en las diligencias penales no consta en autos, acerca de que el segundo comprador conocía la verdadera situación de la finca con expresiones tales como que el Sr. Severiano 'sabía que el solar estaba vendido pero que no estaba muy clara la situación de la finca, o 'que no estaba muy clara la situación de los terrenos', etc. lo que fue negado por el comprador.

Debemos recordar que la buena fe en la adquisición se presume ( arts. 434 y 464 CC ) y por ello precisa de una demostración clara y rotunda de su inexistencia, bien por conocimiento anterior a su adquisición de que los inmuebles transmitidos no son propiedad del vendedor ( art. 1950 CC ) o bien por conocimiento de la existencia de un vicio o título o modo de adquirir de que se trate ( art. 433.2o párrafo CC ).

De modo que partiendo de la presunción de buena fe del art. 34 LH y 434 CC , de que la buena fe se presume siempre, correspondiendo la carga de la prueba de la mala fe a quien la afirma, consideramos que ciertamente en el caso de autos no se ha probado con la certidumbre necesaria la existencia de mala fe en el segundo comprador Sr. Severiano y su esposa pues con la sola y ambigua declaración de su vendedor no puede entenderse acreditado su conocimiento acerca de la inexactitud de la titularidad dominical de la finca reflejada en el Registro de la Propiedad o al menos quedan dudas sobre ello incompatibles con el rigor probatorio que sobre la concurrencia de la mala fe se hace exigible. No obstante, la existencia de esas mismas dudas fácticas sobre la mala fe del segundo comprador, insuficientes para desvirtuar la presunción de buena fe del tercer adquirente, deben proyectarse en la no imposición de costas procesales al recurrente y en esta medida el recurso de apelación ha de ser parcialmente estimado dejando sin efecto su condena al pago de las costas de la primera instancia ( art. 394.1 LEC ).

TERCERO.- No procede condena alguna respecto al pago de las costas de esta alzada ( art. 398 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que debemos estimar y estimamos en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación de don Jesús contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1a Instancia no 4 de Arrecife de fecha 4 de mayo de 2010 en los autos de Juicio Ordinario no198/2008, que revocamos parcialmente en el sentido de dejar sin efecto la condena a don Jesús la pago de las costas procesales de la primera instancia sin que proceda hacer expresa condena respecto al pago de las costas de esta alzada.

Llévese certificación de la presente Sentencia al rollo de esta Sala y a los autos de su razón y notifíquese a las partes haciéndolas saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación exclusivamente por interés casacional ( art. 4772.3o LEC ), al haberse seguido el procedimiento por razón de cuantía inferior a 600.000,00 € y, en su caso, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal (por los motivos dispuestos en el art. 469 LEC ). Deberá interponerse ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de esta sentencia, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiéndose cumplir los requisitos previstos en el Capítulo IV -en relación con la Disposición Final decimosexta- y en el Capítulo V del Título IV del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Al tiempo de interponerse será precisa, bajo perjuicio de no darse trámite, la constitución de un depósito de cincuenta euros, por cada uno de los recursos interpuestos, debiéndose consignar en la oportuna entidad de crédito y en la «Cuenta de Depósitos y Consignaciones» abierta a nombre de este Tribunal, lo que deberá ser acreditado.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.