Sentencia CIVIL Nº 357/2018, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 351/2018 de 25 de Septiembre de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00357/2018
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
Tfno.: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Equipo/usuario: CGV
N.I.G. 07040 42 1 2017 0008329
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000351 /2018
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 5 de PALMA DE MALLORCA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000277 /2017
Recurrente: Laura
Procurador: XIM AGUILO DE CACERES PLANAS
Abogado: MARGARITA OLIVER MUNAR
Recurrido: Marina
Procurador: JUAN MIGUEL PERELLO OLIVER
Abogado: JORGE GARCIA FUERTES
Rollo núm. 351/18
Autos núm. 277/17
SENTENCIA núm. 357/18
Ilmos. Sres.
PRESIDENTE:
D. Miguel Álvaro Artola Fernández.
MAGISTRADOS:
D. Jaime Gibert Ferragut.
Dª María del Carmen Ordóñez Delgado.
En Palma de Mallorca, a veinticinco de septiembre de dos mil dieciocho.
VISTOS en fase de apelación por los Ilmos. Sres. referidos los autos de juicio ordinario sobre resolución
de contratos de arrendamiento, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Palma, estando

el número de autos y actual rollo de Sala consignados arriba, actuando como parte demandante -apelada Dª
Marina , siendo su procurador D. Juan Miguel Perelló Oliver y su letrado D. Jorge García Fuertes, y como
parte demandada- apelante Dª Laura , siendo su procurador D. Xim Aguiló de Cáceres Planas y su letrada
Dª Margarita Oliver Munar; ha sido dictada en esta segunda instancia la presente resolución judicial.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. presidente Don Miguel Álvaro Artola Fernández.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia dictada por la Ilma. Sra. magistrada-juez del Juzgado de primera instancia número 5 de Palma en fecha 16 de marzo de 2018 en los presentes autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de resolución de contratos de arrendamiento, seguidos con el número 277/17, de los que trae causa el presente rollo de apelación, acordó en su fallo lo que se transcribirá: 'Que ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE COMO ESTIMO la demanda interpuesta por Dª Marina , con Procurador Sr. Perelló Oliver, frente a Dª Laura , con Procuradora Sr. Aguiló de Cáceres Planas: DEBO DECLARAR RESUELTOS los contratos de arrendamiento celebrados entre las partes en fechas 15 de febrero de 2010 y 17 de octubre de 2011, condenando a la demandada al inmediato desalojo de los inmuebles objeto de dichos contratos, dejándolos libres y expeditos a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario.

DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada al pago de las costas procesales.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación cuyo conocimiento correspondió a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Baleares. Dicho recurso fue instado por la representación procesal de Dª Laura , y en él se cuestiona la valoración judicial de la prueba, en especial la testifical, fundándose el alegato apelatorio en los motivos que se resumirán: No hay que olvidar que se fijó un solo hecho controvertido que fue 'SI EL SUBARRIENDO ERA CONOCIDO Y CONSENTIDO POR LA PROPIEDAD' por lo que ni tan siquiera se fijó por la actora que ese consentimiento debía ser escrito.

Evidencia de que los acuerdos que se tomaban entre ambas partes siempre había sido de forma verbal, es el hecho de que tal y como se recoge en el Fundamento de Derecho Segundo de la Sentencia objeto de Recurso, 'las dos viviendas se encuentran comunicadas entre sí al haber procedido la demandada a comunicarlas, con autorización de la actora...'. Pues bien, dónde está esa autorización? NO existe, porque se hizo de forma verbal, insistimos, como todos los acuerdos adoptados entre las partes, lo que ya de por sí, generó una confianza en la Sra. Laura , que no la hizo sospechar que pudiera ser truncada, como así ha ocurrido.

Por último indicar que por esos actos y pactos verbales, se generó una confianza en la Sra. Laura que ha sido truncada mediante la presentación de la demanda a sabiendas que jamás se podría acreditar esa autorización por escrito, motivo por el cual, se apela a que se revise la prueba practicada, la cual sin lugar a dudas nos conduce a acreditar, mediante otros medios de prueba no escritos, esa autorización expresa.

No hay que olvidar la importancia de la Confianza entre las partes de un contrato, confianza que insistimos ha sido truncada, viéndose privada la Sra. Laura de su vivienda en una fecha anterior a la finalización de la vigencia del contrato.

En su virtud, la parte apelante terminó suplicando que, tras elevar los autos a la Audiencia Provincial, ésta dicte sentencia: '...en la que se revoque la de Primera Instancia y se absuelva a mi mandante de los pedimentos de la demanda con expresa imposición de costas a la actora-apelada.'.



TERCERO.- La representación procesal de la parte apelada se opuso a los motivos del recurso haciendo propios los de la sentencia objeto de apelación y reiterando y desarrollando lo que ya expusiera en primera instancia, a todo lo cual procede remitirse en orden a la brevedad. Sin perjuicio de las referencias que, al respecto, puedan ser realizadas en la Fundamentación jurídica de esta resolución.

ÚLTIMO.- No siendo propuesta prueba en esta fase de apelación por ninguna de las partes del litigio, se siguió el recurso con arreglo a los trámites previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedando el rollo de apelación concluso para dictar sentencia en esta alzada.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que no se opongan a los que se dirán.


PRIMERO.- En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora, Dª Marina , accionaba contra Dª Laura en juicio ordinario en el que, tras exponer los hechos en que fundaba su pretensión y alegar los fundamentos de derecho que entendió aplicables al caso, terminaba por pedir al juzgado se dictara sentencia por la que se declarasen resueltos los contratos de arrendamiento celebrados entre las partes en fechas 15 de febrero de 2010 y 10 de octubre de 2011, obligando a la arrendataria a dejar los inmuebles libres, expeditos y a disposición de la parte arrendadora, con apercibiendo de lanzamiento en caso contrario, con expresa imposición de las costas procesales.

Se aportaron con la demanda, como documentos número dos y tres, los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes en fecha 15 de febrero de 2010 (de la CALLE000 n° NUM000 , planta NUM001 ) y en fecha 17 de octubre de 2011 (de la planta NUM002 del mismo edificio). Hallándose las dos viviendas comunicadas entre sí, al haber procedido la demandada a unirlas con autorización de la actora, razón por la que en fecha 3 de julio de 2013 las partes acordaron unificar los vencimientos de los dos contratos, quedando fijado dicho plazo para el 10 de octubre de 2018. Habiéndose pactado una renta de 12.000 € anuales en el contrato de 2010 y de 7.200 € anuales en el contrato de 2011 (1.000 € mensuales por el apartamento de la NUM001 planta y de 600 € mensuales por el apartamento de la NUM002 planta). Todo ello explicando que, a pesar de la prohibición expresa que consta en el contrato de arrendamiento, y a pesar también de no contar con el consentimiento expreso de la arrendadora -hoy parte actora-, la demandada ha procedido a subarrendar los inmuebles objeto de autos.

Por su parte, la demandada se opuso a la demanda solicitando su desestimación y alegando que el subarriendo, que reconoce, se produjo con el consentimiento verbal de la parte arrendadora durante toda la vida de los contratos.

La sentencia de instancia, tras exponer que se reconoce por la demandada, en la prueba de interrogatorio de parte, tanto la celebración del contrato como su firma en el documento correspondiente -que se le exhibió-, subrayó los puntos siguientes: Llama poderosamente la atención de esta Juzgadora que en este contrato de arrendamiento -en ningún caso se hace referencia a que se trata de un subarriendo-, la demandada aparece como 'landlord' de los dos apartamentos.

Con independencia del significado de la palabra 'landlord' en inglés que significa 'arrendador', pero también 'propietario', equivalente a 'owner', lo cierto es que en ningún caso se hace referencia en el contrato a que se trata de un subarriendo, y que la demandada no es arrendadora sino, en todo caso, subarrendadora.

Aunque no fue posible practicar la declaración testifical en la persona del subarrendatario, habiendo renunciado a este medio de prueba la defensa letrada de la parte actora, al resultar negativa la citación judicial del testigo, es posible imaginar, que, dados los términos literales del contrato, el Sr. Jose Enrique no fuera consciente de que se trataba de un subarriendo y que la que aparece como arrendadora no era la propietaria del inmueble sino una mera inquilina con derecho de uso y disfrute.

La propia demandada reconoce en el acto del juicio, sin ningún reparo, que en dicho contrato ella actuó como si fuera la propietaria.

En tal contexto, y habida cuenta de que la sentencia de instancia no consideró probado el pretendido consentimiento para subarrendar -el cual constituye la única causa de oposición a la demanda-, la sentencia de instancia terminó estimando la demanda interpuesta por Dª Marina contra Dª Laura , declarando resueltos los contratos de arrendamiento celebrados entre las partes en fechas 15 de febrero de 2010 y 17 de octubre de 2011, y condenando a la demandada al inmediato desalojo de los inmuebles objeto de dichos contratos, dejándolos libres y expeditos a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario.

Todo ello, condenando en a la demandada al pago de las costas procesales.

Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación en los términos apuntados en el antecedente de hecho segundo de la presente resolución y que seguidamente se desarrollarán.



SEGUNDO.- Entrando ya a resolver los motivos del recurso de apelación, la representación procesal de la parte apelante aboga por considerar acreditado en autos el consentimiento tácito y verbal para el arrendamiento; prueba que pretende fundar en el resultado del interrogatorio de la propia demandada, Sra.

Laura , cuando, obviamente, lo que ella declara en su propio beneficio no constituye, a su favor, prueba solvente en autos ( art. 316 de la Ley de enjuiciamiento civil -LEC); así como en la testifical de D. Pedro Jesús , quien declaró que se encargaba de los temas relacionados con el alquiler de las viviendas objeto del pleito, ya que tiene una inmobiliaria, considerando una contradicción de la actora que éste '... manifestara que tuvo numerosas quejas de los vecinos durante la vigencia del contrato y en cambio, no hiciera ninguna averiguación para conocer la veracidad de esas quejas, ...'; y apoyándose también en la testifical del Sr. Adrian , abogado de la Sra. Laura .

Todo ello, cuestionando la apelante la credibilidad de las declaraciones del hijo de la actora, quien, por tal condición, presenta un interés común con ésta. Sin reparar en que, a la recíproca, el interrogatorio de la parte demandada y la declaración del referido letrado son también declaraciones afines al interés de la hoy apelante. Sin que las declaraciones del encargado del alquiler sean relevantes en orden a justificar un consentimiento del subarriendo, en contra de lo pactado en el contrato; más aún cuando la exigencia contractual era que tal consentimiento fuera justificado por escrito.

Todo ello evidencia que, en el mejor de los casos para la posición de la parte demandada-apelante, concurrirían dudas que las testificales no han conseguido despejar. Bien entendido que, estando pactado de modo expreso que el subarriendo debía de ser consentido por escrito por la arrendadora, la ausencia de tal consentimiento escrito desplaza para la parte demandada, ex art. 217.3 de la LEC, la carga de probar la certeza de un consentimiento verbal que desplazara de modo inequívoco la prohibición.

De manera que, ante la ausencia de una prueba solvente de un consentimiento cierto que desvirtuara, en primer lugar, la prohibición del subarriendo, y, en segundo, que desplazara la exigencia contractual de la plasmación por escrito de tal voluntad consensuada, no cabe sino la desestimación del recurso por la vía del art. 217 LEC, puesto que la demandada no ha conseguido neutralizar tal carga probatoria.

Todo lo cual, de hecho, viene también plasmado por los principales puntos en que se sustentan los argumentos de la sentencia de instancia y que seguidamente se transcribirán. Entre los que destaca el hecho, no ajeno al propio reconocimiento del apelante -puesto en boca del testigo encargado de los temas inmobiliarios-, de que el subarriendo inconsentido estaba además siendo perseguido por la Consellería de Turismo por constituir un potencial arrendamiento turístico irregular, susceptible de producir sanciones económicas que llegaran a afectar a la propia parte arrendadora. Constituyendo éste el mayor exponente de las irregularidades a las que la arrendataria, sin un soporte contractual escrito de la arrendadora autorizándolo, estaba sometiendo el inmueble arrendado.

Tales principales motivos de la sentencia de instancia que, como se ha dicho, no han sido desvirtuados en la alzada, se pasan esencialmente a reproducir (respecto del motivo de oposición relativo al pretendido pacto verbal que la demandada, en la prueba de interrogatorio de parte, atribuye a con D. Pedro Jesús , hijo de la actora), a saber: Este extremo es negado por D. Pedro Jesús que comparece en el acto del juicio como testigo.

Manifiesta el testigo que jamás consintió el subarriendo y que sólo tuvo conocimiento de que la demandada estaba subarrendando los inmuebles cuando le llegó a su madre notificación del expediente sancionador n ° NUM003 incoado contra la actora en fecha 22 de enero de 2016, por la Consellería d'Innovació Recerca i Turisme (Gover de les Illes Balears), a raíz del acta de inspección de fecha 24 de febrero de 2015 donde se denunciaba a la demandada por dedicarse a arrendar los apartamentos a turistas a través de su publicación en portales de internet dedicaos a la comercialización y promoción turística.

Este extremo es reconocido por la parte demandada en el acto del juicio.

Señala el Sr. Pedro Jesús que, a pesar de este incidente, la demandada dio muestras de arrepentimiento y se comprometió a no volver a subarrendar los inmuebles, razón por la cual le permitieron seguir en el arriendo, hasta que, en fechas reciente, han tenido conocimiento del contrato de subarriendo celebrado en fecha 1 de diciembre de 2016, lo que les llevó a interponer la presente demanda solicitando la resolución del contrato.

Comparece también como testigo D. Adrian , que manifiesta haber sido abogado de la demandada.

Declara el testigo que el Sr. Pedro Jesús , hijo de la actora, conocía y consentía que la demandada subarrendara los inmuebles.

Reconoce el testigo haber asesorado a su cliente en relación a la prohibición del subarriendo contenida en el contrato de arrendamiento de 17 de octubre de 2011, en los términos antes expresados, señalando que intentó que dicha cláusula no constase en el contrato pero no lo consiguió. Reconoce igualmente el testigo su intervención en el contrato de subarriendo de fecha 1 de diciembre de 2016, en representación de la demandada.

Con todo este hecho sólo evidencia que la demandada no puede alegar no haber sido legalmente asesorada a la hora de celebrar el contrato de arrendamiento y el subarriendo de que el subarriendo celebrado en fecha 1 de diciembre de 2016 contravenía claramente la normativa española de arrendamientos urbanos y los términos literales del contrato de arrendamiento por ella suscrito.

La documental aportada por la parte demandada junto con el escrito de contestación a la demanda, consistente en el intercambio de correos electrónicos entre el Sr. Pedro Jesús y el Sr. Adrian , tan sólo evidencia que el Sr. Pedro Jesús tuvo conocimiento del expediente sancionador incoado contra su madre por el alquiler turístico de los inmuebles que estaba llevando a cabo la demandada y estaba preocupado por el mismo, y que el Sr. Pedro Jesús le pregunta al Sr. Adrian si la arrendataria tenía 'alguien que gestione el piso (por las llaves) porque tienen que entrar unos operarios a reparar la bajante de pluviales'.

Tener conocimiento de que alguien gestionara el inmueble en ausencia de la inquilina a los efectos de poder efectuar las reparaciones necesarias en el mismo no significa tener conocimiento de que el inmueble estaba subarrendado y el conocimiento tampoco puede equipararse a consentimiento según reiterada y pacífica jurisprudencia.

En cualquier caso, aunque consideráramos probado que el Sr. Pedro Jesús conocía y consentía tácitamente que la demandada subarrendaba el inmueble -lo que no puede tenerse por acreditado ya que existen versiones contradictorias sobre este extremo entre las partes y los testigos tienen una evidente vinculación con cada una de las partes e interés directo en el pleito, por su condición de letrado de una parte e hijo de la otra- cabe indicar que en ningún caso esta autorización se habría producido por escrito, tal y como exige la LAU, y además no provendría de la arrendadora sino de su hijo.

En este sentido, el art. 8 LAU 1994 dispone que: '1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador. 2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes. El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó. El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento'.

En el caso de autos, no sólo no existe consentimiento escrito del arrendador sino que el precio del subarriendo es muy superior al del arriendo.

En el contrato de subarriendo de fecha 1 de diciembre de 2016, se pacta, por 10 meses de duración del contrato, de los que, a mayor abundamiento, la 'arrendadora' se reserva el derecho a usar el inmueble durante un buen considerable periodo de tiempo, un precio de 20.000 € que además el 'arrendatario' debe pagar por adelantado.

Resulta admisible que el 'negocio' de la demandada sea el alquiler de inmuebles, tal y como reconoce abiertamente en la prueba de interrogatorio de parte y vuelve a reiterar su defensa letrada en trámite de conclusiones. No parece tan razonable, en opinión de esta Juzgadora que este 'negocio' lo realice la demandada sobre inmuebles ajenos, respecto de los que tan sólo goza de un derecho de uso y disfrute y contraviniendo abiertamente tanto la normativa reguladora de los arrendamientos urbanos, como los términos contractuales pactados.

En consecuencia, la Sala considerar correcta la conclusión judicial relativa a que la pretensión resolutoria ejercitada por la actora se enmarcable en el art. 1.124 del Código civil, pues concurre un incumplimiento contractual de entidad resolutoria, el cual, asimismo, está reconocido como causa expresa de resolución del arrendamiento en el art. 27.2 LAU 1994; todo ello con relación a los contratos de arrendamiento celebrados entre las partes en fechas 15 de febrero de 2010 y 17 de octubre de 2011, debiéndose condenar a la demandada al inmediato desalojo de los inmuebles objeto de dichos contratos, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario y con estimación de la demanda interpuesta.

ÚLTIMO.- Al desestimarse el recurso de apelación procede imponer las costas a la parte apelante, y ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOS los preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

QUE DESESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por Dª Laura , siendo su procurador D. Xim Aguiló de Cáceres Planas, contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. magistrada-juez del Juzgado de primera instancia número 5 de Palma en fecha 16 de marzo de 2018 en los presentes autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de resolución de contrato de arrendamiento por subarriendo inconsentido, seguidos con el número 277/17, de los que trae causa el presente rollo de apelación, DEBEMOS ACORDAR Y ACORDAMOS: 1) CONFIRMAR la sentencia de instancia.

2) Imponer a la parte apelante el pago de las costas procesales.

Tal y como establece la Disposición Adicional 15ª.9 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número 19 del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, la confirmación de la resolución recurrida conlleva pérdida del depósito en su caso constituido para recurrir.

Recursos.- Conforme el art. 466.1 de la L.E.C. 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de la sentencia, debiendo estar suscrito por Procurador y Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal (Ley 37/11, de 10 de octubre). No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno. Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta Sección tercera de la Audiencia Provincial, nº 0450, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de Sala, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

Sr. Miguel Álvaro Artola Fernández Sr. Jaime Gibert Ferragut Sra. María del Carmen Ordóñez Delgado PUBLICACIÓN Extendida y firmada que ha sido la anterior resolución por los Ilmos. Srs. Magistrados indicados en el encabezamiento, procédase a su notificación y archivo en la Secretaría del Tribunal, dándosele publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el artículo 212 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Doy fe.