Sentencia Civil 358/2008 Audiencia Provincial de Salamanca Civil-penal Única, Rec. 345/2008 de 01 de diciembre del 2008

Encabezamiento

Sentencia Número: 358/08

Ilmo. Sr. Presidente Acctal.

D. ILDEFONSO GARCIA DEL POZO

Ilmos Sres. Magistrados

D. JESUS PEREZ SERNA

D. JOSE ANTONIO VEGA BRAVO

En Salamanca, a uno de Diciembre de dos mil ocho.

La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio Verbal Nº 1060/07 del Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Salamanca, Rollo de Sala Nº 345/08, han sido partes en este recurso: como demandante-apelado- impugnante D. Eugenio representado por el Procurador D. Antonio Luis Martín García, bajo la dirección del Letrado D. Santiago García Rodríguez. Y como demandado-apelante D. Julián , representado por la Procuradora Dª Mª del Henar Sastre Mínguez bajo la dirección del Letrado D. Fernando Sánchez Blanco Rajoy. Habiendo versado sobre: reclamación de cantidad y resolución de contrato por impago de rentas.

Antecedentes

1º.- El día veintinueve de noviembre de dos mil siete por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 3 de Salamanca se dictó sentencia que contiene el siguiente FALLO: " Con estimación de la acción de resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio promovida por el procurador D. Antonio Luis Martín García en nombre y representación de D. Eugenio contra D. Julián por falta de pago de rentas, declaro resuelto el celebrado por los litigantes con fecha 28-12-1.984 condenado al demandado a dejar libre y a disposición el local sito en esta ciudad C/ La Alberca nº 53 , bajo, estando apercibido de lanzamiento el 10-01-2008.

Todo ello con expresa imposición de las costas causadas en estas actuaciones al demandado".

En fecha 11 de febrero de 2008, se dictó Auto cuyo tenor literal del dispongo dice: "Se rectifica el error material contenido en el fallo de la sentencia de 29 de noviembre de 2007, dictada por este Juzgado en el Juicio Verbal 1060/2007 , cuyo fallo queda redactado en los siguientes términos "Con estimación de la acción de resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio promovida por el procurador D. Antonio Luis Martín García en nombre y representación de Eugenio contra Julián por falta de pago de las rentas, declaro resuelto el celebrado por los litigantes con fecha 28-12-1984, condenado al demandado a dejar libre y a disposición el local sito en esta ciudad C/ La Alberca nº 53 bajo. Estando apercibido de lanzamiento el 10-01-2008. Todo ello sin especial imposición de costas causadas en estas actuaciones".

2º.- Contra referida sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación jurídica del demandante haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando que se dicte nueva sentencia revocando en su integridad la impugnada, todo ello con expresa imposición de costas a la contraparte en ambas instancias; dado traslado de la interposición del recurso a la parte contraria, por su legal representación, se presentó escrito de oposición al mismo e impugnación de la sentencia, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando que se dicte sentencia confirmatoria de la recurrida con expresa imposición de las costas ocasionadas en primera instancia al arrendatario-demandado. Dado traslado de la impugnación de sentencia a la parte demandada-apelante, presentó escrito de oposición al mismo haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando que se le tenga por opuestos a la impugnación que la contraparte hace de la sentencia que debe ser desestimada de plano, con imposición de costas.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno rollo, señalándose para la votación y fallo del recurso el día seis de Noviembre de dos mil ocho y pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JESUS PEREZ SERNA.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en la instancia estimó la acción de desahucio por falta de pago de la renta, ejercitada por D. Eugenio contra D. Julián , respecto del local de negocio, sito en la C/ La Alberca nº 53 bajo, de esta ciudad, y, en consecuencia, declaró resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 28 de Diciembre de 1984, condenado al demandado a su desalojo y puesta a disposición del actor.

Justifica su decisión en el hecho de que el demandado, a la fecha de presentación de la demanda, debía las actualizaciones de renta correspondientes a los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2007, las cuales le habían sido requeridas fehacientemente vía burofax de fecha 25 de Junio de 2007, que no obtuvo respuesta alguna del arrendatario. Tal requerimiento, por observar los plazos previstos en el art. 22.4 de la LEC , privaba además, al demandado, de la facultad de enervar la acción referida.

El antedicho pronunciamiento ha sido objeto de recurso de apelación, por la representación procesal de D. Julián , y a su vez fue impugnado, en un aspecto concreto, por la representación procesal del actor. D. Eugenio .

El apelante, pide el dictado de nueva sentencia, revocando en su integridad la dictada por el Juzgado. Alega en tal sentido los siguientes motivos: a) Infracción a las excepciones procesales de falta de legitimación pasiva, cuestión compleja, art. 416 LEC , y las normas esenciales que han de orientar las sentencias, arts. 209 y 218 LEC ; y b) Vulneración del art. 22.4 LEC y de la jurisprudencia que lo interpreta.

Por su parte, el actor impugnante, solicita que las costas procesales de la instancia le sean impuestas al arrendatario demandado, fundamentalmente, al estimarse la única acción ejercitada en juicio, pues la acción de reclamación de cantidad, inicialmente comprendida en la demanda, había sido desistida.

SEGUNDO.- Comenzando el análisis del recurso de apelación, se alude en éste, tal cual se ha dicho, a la infracción de una serie de excepciones procesales, las cuales no fueron acogidas en la instancia, -falta de legitimación pasiva y cuestión compleja-, a pesar de ser evidentes, al decir del recurrente, las consecuencias que emanaban de las mismas.

A) Excepción procesal de falta de legitimación pasiva.- Señala el recurrente que el titular del arrendamiento no es Julián , persona física, sino que lo es la mercantil Ángel Lucas Jiménez S.L., "que se subrogó en todos sus derechos y obligaciones, con conocimiento, asentimiento y conformidad material del arrendador". Justifica tal aserto en la existencia de recibos de pago de la renta satisfechos por la mercantil citada y admitidos y aceptados por el arrendador sin tacha alguna.

Sin embargo, a la vista de tales argumentos, no cabe sino ratificar lo ya dicho por la juzgadora de instancia, en orden a desestimar tal alegación. En efecto, el contrato de arrendamiento del local lo concertó Julián , persona física, y al mismo se dirigieron las cartas obrantes en autos, de fechas 12 de Mayo de 1999 y 20 de Junio de 2007, respectivamente. Pero ello no es todo, el apelante utiliza el término jurídico "subrogó" sin que conste cumpliera los requisitos exigidos para entender realizada la verdadera subrogación, entre ellos la notificación pertinente al arrendador; en la misma línea cabría pronunciarse respecto de la posible cesión del contrato, no pudiéndose dotar de los efectos pretendidos por el arrendatario a la mera consignación de una entidad en el recibo, - que bien pudiera considerarse como pago por tercero, según señala el apelado-, máxime, existiendo práctica identidad entre el nombre del demandado y el de la sociedad en cuestión.

B) Cuestión compleja que lleva aparejada la inadecuación de pronunciamiento.- Indica el recurrente que este tema lo introduce la juzgadora "a quo" en su sentencia, - "... se dificulta notablemente el alcance del procedimiento si ya de entrada no se indica qué cantidad adeuda el inquilino"-, y no obstante ello, estima la acción de desahucio por falta de pago, con la consiguiente incongruencia legal.

Tampoco esta cuestión es estimable. Como bien señala la contraparte, ninguna cuestión se plantea en torno a las cantidades inicialmente incluidas en la demanda, las cuales estaban esclarecidas o determinadas de antemano; la única que se planteaba, a priori, era si concurría o no el impago de los conceptos reclamados.

Al margen de lo que se dirá más adelante acerca del silencio del demandado, tras la remisión del burofax de 25 de Junio de 2007, es de notar, en este momento, siguiendo palabras de José Bonet Navarro, que la jurisprudencia pronto estableció límites a la exclusión del juicio de desahucio por la concurrencia de tales cuestiones complejas, considerando que el rigor en esta exclusión no ha de servir para que el demandado logre privar de los instrumentos procesales que pone en sus manos el ordenamiento jurídico procesal con la mera alegación de supuestos estados o situaciones carentes de adecuado título. Esto, sigue diciendo, debido a que se considera que la complejidad no deriva de los argumentos defensivos sino de la propia naturaleza del contrato. En fin, como indica el Tribunal Supremo, "es permisible la proposición y discusión dentro del especial juicio de desahucio planteado de cuestiones que afectantes a los indicados derechos de las partes estén íntimamente relacionados con el vínculo arrendaticio de que se trate y que afecten de manera directa a los derechos y obligaciones de él derivados" (STS. 26 de Marzo de 1979 ).

En este caso, por lo tanto, no cabe aludir a la existencia de cuestión compleja, pues no se discute, ni se pretenden determinar en el mismo los importes tanto de las actualizaciones de renta, como del resto de conceptos desistidos en su reclamación.

C) Vulneración de las normas esenciales de las sentencias. La razón a que se refiere la parte apelante en este apartado, ha quedado resuelta en el Auto de aclaración dictado por el Juzgado con posterioridad a formularse el recurso; ello significa que el presente motivo ha quedado sin objeto, al ajustarse, tras dicho auto, fundamentos de derecho y fallo de la sentencia e instancia, en la línea propugnada por el recurrente.

TERCERO.- El segundo motivo del recuro interpuesto por el demandado, -a nuestro modo de ver, clave en la decisión del asunto-, se sustenta en la vulneración del art. 22.4 de la LEC , y de la jurisprudencia que lo interpreta.

En este sentido, admitida por la parte demandada la correcta actualización de la renta producida en carta remitida vía burofax por el actor, en 26 de Junio de 2007, -había, pues, con relación a la renta, unas cantidades correctamente determinadas a priori, o antes de la presentación de la demanda-, y consignadas con anterioridad a la celebración del juicio las diferencias de rentas entre lo satisfecho y lo actualizado y los IBIs debidamente justificados, la cuestión que se plantea gira en torno a las consecuencias que cabe extraer de la remisión por el actor al demandado de la mentada carta de fecha 25 de Junio de 2007, cuya recepción, asimismo, tiene reconocida su destinatario. Es decir, se trata de dilucidar si dicho requerimiento de pago tiene efectos inhibidores de la enervación, tal cual considera la sentencia de instancia, o si, por el contrario, no impide tal enervación, por cuanto no "prevenía clara y comprensiblemente de las consecuencias negativas de no atenderlo". (Tesis, ésta, del recurrente), ni se correspondía, en su contenido, con lo realmente debido ni con las cantidades reclamadas.

CUARTO.- Conforme al art. 22.4 de la LEC , el derecho de enervación no será de aplicación cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con, al menos, dos meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

El requerimiento previsto por el art. 22.4 de la LEC como presupuesto limitador de la posibilidad de enervación de la acción de desahucio, ha de ser entendido como una comunicación concreta, determinada y que permita al arrendatario poder conocer su alcance; y doctrinalmente se ha entendido que la genérica remisión del apartado primero de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, a lo dispuesto en el Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , nos lleva, así lo entiende también la sentencia de instancia a la directa aplicación del art. 101 de la misma, que en su punto 2, 1ª establece que "el arrendador notificará por escrito al inquilino o arrendatario la cantidad que, a su juicio, deba pagar éste como aumento de renta y la causa de ello"; y, asimismo, regla 2ª, que "dentro de los treinta días siguientes, el inquilino o arrendatario comunicará al arrendador, también por escrito, si acepta o no la obligación de pago propuesta interpretándose su silencio como aceptación tácita".

Las dudas se plantean, según significa el autor antes citado, en lo relativo a las consecuencias que acarrea el incumplimiento de la conminación de pago en el requerimiento. La jurisprudencia suele ser altamente exigente cuando impone que la advertencia deba ser clara y terminante de todas las consecuencias jurídicas inherentes a su impago. En concreto, el problema se plantea cuando se utilicen fórmulas más o menos genéricas, como sería aludir a los efectos "correspondientes", o "legalmente previstos", o "establecidos en el art. 22.4 de la LEC ", u otros similares.

A este respecto, significa José Bonet, plasmando su opinión - y a la que esta Sala se adhiere -, que dada la especial situación que supone una relación arrendaticia, sobre todo si es de inmueble urbano, condicionada por la necesidad de estabilidad y por las graves consecuencia que el impago traerá aparejadas en orden a la extinción de la relación, el punto de partida suele ser que la enervación consiste en un derecho que se otorga al demandado. Partiendo de este derecho, su exclusión legal se considera una norma restrictiva de derechos que como tal, ha de ser interpretada restrictivamente. Por el contrario, cabría plantearse si no se trata más bien de cierto privilegio que, además de no concederse a ningún otro deudor más que al arrendatario que ha dejado de pagar sus rentas, ampara en demasiada ocasiones actitudes que no se corresponden exactamente con la buena fe del deudor. Desde esta perspectiva, cabe inferir que el hecho de no pagar implica un incumplimiento que, sin mayores disquisiciones, ni necesidades de aclaración, cualquiera puede entender que lleva aparejadas consecuencias gravísimas; hasta el punto de que la mera oportunidad de pago ofrecida con el requerimiento habría de permitir per se y sin mayores consideraciones excluir una nueva oportunidad para realizar el pago ya requerido previamente.

QUINTO.- En el supuesto contemplado, visto el requerimiento realizado al demandado a través de burofax, y visto su contenido, no cabe por menos que reconocer que el mismo es sumamente claro y concreto respecto de lo que pide y por qué lo pide: En especial, el punto 3º relativo a la actualización de rentas, que a pesar de haber sido reconocido como correcto por el demandado, no fue ni objeto de contestación ni tampoco de cumplimiento por éste "a partir del siguiente mes de julio", hasta ser planteada la demanda, en Octubre del mismo año. Como dice el apelado, el requerimiento es indubitado en los conceptos, en la concreción y desglose; la prescripción no es apreciable de oficio, y siempre cabía que el buen orden que es de esperar de cualquiera se practicara en el caso del arrendatario requerido: es decir, que pagará porque no los tenía pagados.

Con respecto a las tasas de basuras, nada que achacar al requerimiento, tras lo acontecido y demostrado en el curso del procedimiento.

Consecuentemente, desde el punto de vista de las cantidades, el requerimiento, era claro, concreto y lo suficientemente explicito como para poner en conocimiento del arrendatario la intención del arrendador y sus pretensiones en relación al contrato.

Al tiempo, se advierte en el mismo, que si no procede el arrendatario al pago de ... la renta actualizada a partir del mes siguiente, Julio, "interpondré las acciones judiciales que asisten a mi cliente, con los inherentes costes y molestias para ambos...".

En estas condiciones, constatada la recepción del burofax por el demandado, el transcurso de más de cuatro meses (fue citado a juicio en 29 de Octubre de 2007), sin que alegara nada a lo solicitado en el requerimiento, y sin, ni siquiera, hacer frente a las actualizaciones de la renta (cuya corrección ha reconocido posteriormente) se está en el caso de confirmar la sentencia de instancia que considera al demandado incurso en causa legal de resolución del contrato de arrendamiento, y privado de la facultad de enervar, ex art. 22.4 de la LEC . Ello supone, a su vez, la desestimación del recurso de apelación por él interpuesto.

SEXTO.- Respecto a la impugnación de la sentencia de instancia, formulada por la representación del actor, la misma versa sobre la no imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada, - Auto de aclaración de 11-2-2008 -.

Afirma la actora, para justificar su petición de que se impongan las mismas al demandado, que no cabe olvidar que había desistido el actor de la acción de reclamación de cantidad, por lo que la única acción ejercitada en juicio era la de desahucio, la cual fue estimada.

El tema parece claro, pero no lo es, por cuanto en la demanda se ejercitaron dos acciones, la de desahucio por falta de pago y la de reclamación de rentas y cantidades asimiladas, cuyo conocimiento conjunto ha planteado y plantea problemas técnicos de no fácil solución.

De ahí que partiendo de que la demanda produce la litispendencia, y de que uno de sus efectos es, respecto de las partes, la asunción de las expectativas, cargas y obligaciones que están legalmente vinculadas a la existencia del proceso, proceda mantener la decisión que sobre costas procesales se adoptó por la Juez "a quo" en su auto aclaratorio de la sentencia. A ello contribuye, también, lo acaecido en el curso del procedimiento, sobre la acción de reclamación de rentas, pues su desistimiento se produjo tras la notificación de la demanda y citación a juicio del demandado, con lo que la interpretación y aplicación conjunta de lo dispuesto en los arts. 20 y 396 de la LEC , abunda en la dirección antedicha.

SEPTIMO.- Conforme a lo dispuesto en el art. 398.1 de la LEC las costas procesales derivadas del recurso de apelación y de la impugnación de la sentencia, se imponen, al desestimarse uno y otra, al apelante e impugnante respectivos.

En atención a lo expuesto en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Julián , y, asimismo la impugnación de sentencia planteada por la representación procesal de D. Eugenio , contra la sentencia dictada en fecha 29 de Noviembre de 2007 , (y aclarada por Auto de 11 de Febrero de 2008 ) por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de esta ciudad, confirmamos referida resolución, con imposición de las costas devengadas del recurso de apelación y de la impugnación, a los respectivos apelante e impugnante.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.