Sentencia Civil Nº 359/2012, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 672/2011 de 24 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00359/2012

S E N T E N C I A Nº 359

ILMOS. SERES.

PRESIDENTE:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

MAGISTRADOS:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

Dª ARANTZAZU ORTIZ GONZÁLEZ

En Palma de Mallorca, a veinticuatro de julio de dos mi doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 655/2009, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N.3 de IBIZA/EIVISSA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 672/2011, en los que aparece como parte apelante, Dª Florencia , representada por el Procurador de los tribunales, Sr. JUAN MARIA CERDO FRIAS y asistida por el Letrado D. MARIA JOSE PRATS BARRETO; y como parte apelada, Dª Inocencia , representada por el Procurador de los tribunales, Sr. JUAN JOSE PASCUAL FIOL y asistida por el Letrado D. FRANCISCO SANCHO JARAIZ.

ES PONENTE la Ilma. Sra. Magistrado Dª ARANTZAZU ORTIZ GONZÁLEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo./a Sr./Sra. Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia Número 3 de Ibiza en fecha 15 de junio de 2011, se dicto sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda interpuesta por la representación procesal de Dª Florencia contra Dª Inocencia , y en consecuencia, debo absolver y absuelvo a ésta última de los pedimentos contenidos en su contra en el escrito de demanda, con expresa reserva de acciones de reclamación de la demandada contra la actora pro las cantidades que resulten a su favor en la liquidación económica final por los daños y perjuicios derivados de los daños sufridos en el inmueble, si ello fuera procedente, con expresa condena en costas a la parte actora".

SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte actora, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 4 de julio del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.- Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Se admiten los contenidos en la resolución impugnada en cuanto no se opongan a los que siguen.

SEGUNDO .- Por el Procurador Don Juan A. Landaburu, en nombre y representación de Dña Florencia , se interpuso recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 15 de JUNIO DE 2011- por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los de IBIZA , que desestimó la demanda presentada por aquella contra Dña. Inocencia , frente a la que interesaba que se declarase resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio sito en la calle Cardenal CAYETA NO SOLER Nº 9 Jaime Primero nº 6 bajos de IBIZA por falta de uso del mismo en plazo superior a seis meses, expone que en el año 1992 (fecha de corte de suministro de agua) comienzan los hechos por los que pide la resolución si bien en la demanda no se menciona con claridad un periodo temporal-el suplico tampoco lo hace- solicita la resolución ex art 62.3 LAU por falta de ocupación sin justa causa.

La demandada se opuso, entendió concretada la fecha de la desocupación entre 1992 y 1999 y afirma que desde 2007 el local quedó inutilizado por causa de una avería.

La sentencia desestimó la demanda y en el escrito de apelación se enumeran las alegaciones en que se basa la impugnación tanto en error en la apreciación de la prueba como en la aplicación de la ley y de la jurisprudencia.

Las fechas en las que se concreta la discusión son los años 2005 a 2007.

La apelante mantiene que el local estaba cerrado antes de la inundación.

Por causas ajenas a la demandada se produjeron daños en local cuya responsabilidad o reparación no fueron objeto del presente proceso.

TERCERO.- Ante la desestimación de la demanda, que la sentencia de primera instancia basa en la falta de imputabilidad del cierre del local a la arrendataria demandada, así como en la falta de la prueba de que se hallaba en causa de resolución por falta de ocupación desde el año 1992 porque no tenía suministro eléctrico ni tampoco agua (vid documentos aportados de aqualia y gesa) entre otros se alza la parte recurrente alegando, en primer término, que de la prueba practicada resulta que el local ha permanecido cerrado y sin uso por más de seis meses en el transcurso de un año. No concreta cual.

Insiste en la ausencia de suministros desde hace 17 años (la demanda data del año 2009) pero en el recurso incide (desde el folio 9 al 14) en los incidentes que motivaron la necesidad ( o no ) de reparación a costa de la propiedad.

Nada se decide en este pleito sobre dicha obligación que es cuestión imprejuzgada pero a su vez concreta el periodo de falta de ocupación como consecuencia de estos hechos por la mala fe y falta de cooperación de la arrendataria.

Como el objeto del presente no es la obtención de la rehabilitación íntegra del interior del local sino la causa de resolución invocada, en el periodo analizado se concluye que no concurre.

Ello sin perjuicio de las acciones que en derecho procedan para la resolución del conflicto si este subsiste.

Centrados los términos del debate,decir que éste Tribunal, revisado nuevamente el contenido de los autos y el resultado de las pruebas practicadas, no puede sino compartir, por acertada, la totalidad de los razonamientos jurídicos que se contienen en la resolución recurrida y que tras un exhaustivo y pormenorizado análisis de todas las cuestiones jurídicas y fácticas debatidas en el proceso, le han llevado a la estimación de la demanda, de modo que una mera remisión al contenido de aquella motivación se estima suficiente para desestimar la totalidad de los motivos de impugnación alegados por la parte recurrente y con ello a confirmar el fallo contenido en la sentencia apelada, pues es sabido que, como entre otras ha indicado la STS de 9 de junio de 2000 , es compatible la fundamentación por remisión con el mandato del artículo 120.3 según reiteradamente ha sido declarado por el Tribunal Constitucional ( SSTC 174/1987 , 24/1996 , 115/1996 , 184/1998 , 206/1999 , 13/2001 , entre otras), siendo que, además, la recurrente, no desvirtúa a través de las alegaciones que expone en su escrito de recurso, aquellos argumentos, sino que mas bien efectúa una interpretación sesgada y parcial del resultado de la prueba practicada, para adecuarla a sus intereses.

Ello no obstante incidir, por lo que se refiere a los hechos constitutivos que la falta de suministro eléctrico desde 1992 es inverosímil.

De los hechos de la demanda se infiere que afirma en primer lugar que el local arrendado estaría sin suministro eléctrico desde los años 90.Para después detallar los incidentes con la avería ocasionada fuera del inmueble alquilado y cuya afectación imposibilita el uso para el que le es propio.

En ese plano parece que se discute si el local está cerrado porque la arrendataria no colabora para la reparación pero el objeto de este proceso es la resolución del contrato de arrendamiento por no uso/falta de ocupación. No nos pronunciamos sobre la concurrencia de responsabilidad de los afectados (la propietaria y la arrendataria) en las reparaciones.

Como causa de la no ocupación desde la inundación se estiman probados los hechos impeditivos y antes de finales del año 2006 no se ha probado dicha situación de ausencia de ocupación por falta de suministro eléctrico. Si bien es cierto que la situación fáctica del local es compleja, el completo análisis de la documental que realiza la juzgadora a quo, no ha sido combatido eficazmente en apelación.

La apelante declaró en el acto de juicio que a su parecer desde poco después de la muerte de su esposo ese bar ya estaba cerrado. Y sin embargo obra en los autos al folio 173 informe del INSPECTOR JEFE de la POLICIA LOCAL del Excmo Ayuntamiento de Ibiza informando que el local SUY sito en calle JAIME PRIMERO Nº 6 BAJO estuvo abierto al público hasta finales de 2006 o principios del 2007.

Como también quedó de manifiesto en el acto de juicio que la principal discrepancia trae causa del coste de reparar los desperfectos del local conocido como SUY que en palabras de la demandante pretende que le redecoren el bar que estaba viejo y cerrado.

Tal contienda es ajena a la petición inicial de esta demanda presentada en el año 2009 para dar por resuelto un arrendamiento en vigor desde el año 1985 pero dado que no es hecho discutido que desde los desperfectos causados por agua el bar está cerrado y que antes de las averías si estaba abierto, no procede estimar la apelación toda vez que no se ha probado la inexistencia de efectivo consumo y el cierre actual no es responsabilidad única de la demandada al menos a la fecha de la demanda.

A modo de ejemplo, el informe de la policía local ya ha sido valorado como prueba objetiva de que el local estaba abierto al publico. Merece mayor credibilidad que las demás testificales por su falta de interés -profesionalmente hablando - en la cuestión concreta que se está analizando.

Por otro lado, el denominado informe pericial obrante el folio 615 no es un dictamen pericial acorde a la LEC, porque no cumple los requisitos exigidos en nuestra ley procesal por lo que, como documento, incorpora datos que avalan la tésis de la sentencia recurrida, a saber, concurrencia de causas ajenas al demandado que justifican la ausencia de ocupación del inmueble.

Para concluir la situación registral de las fincas dificulta la identificación de las mismas pero el hecho de que, en alguna ocasión al cortar la luz a la demandada se la han cortado también a varios vecinos de la misma manzana (cfr declaración de la demandada) es revelador de la situación de los contadores sin que sea procedente abundar más en esta cuestión.

Vistos los hechos declarados probados en la sentencia de Instancia ni del artículo 62.3ª que, en relación con el artículo 114.11ª, ambos de la de la Ley de Arrendamientos Urbanos (T.R. de 1964) consideran como causa de resolución del contrato locativo el cierre del local por más de seis meses en el curso de un año a menos que el cierre obedezca a justa causa; ni tampoco se ignora el contenido del artículo 11 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (de 1994 ) aun cuando su cita se realiza exclusivamente a efectos interpretativos.

Entre otras muchas la sentencia del Tribunal Supremo dictada 24 de febrero de 2010 concluye:

"Señala la jurisprudencia del Tribunal Supremo que el concepto de justa causa consiste en hechos que estén ausentes de voluntariedad y de conveniencia exclusivamente ( STS de 25 de enero de 1964 )- y que del solo hecho del cierre no se sigue la causa de resolución, porque la Ley, con un sentido social de indudable justicia, deja al arbitrio del Tribunal la estimación de las circunstancias justificativas que demuestren que el desempleo del local no es revelador de una falta voluntaria de dedicación o de necesidad del mismo, sino que, por el contrario, puede ser una causa ajena a la voluntad del arrendatario, a quien, por tanto, no le es imputable ( SSTS de 10 de noviembre de 1965 y 19 de octubre de 1968 ). Añade la referida sentencia de 24 de febrero de 2010 que no se aprecia la existencia de "justa causa" en el cierre de la industria de tejidos, que fue pactado por contrato como destino del local de negocio arrendado, así como en su derivación en almacén o depósito, pues las situaciones contempladas por la sentencia recurrida no son hechos ajenos al arrendatario, sino que eran asumibles por la parte demandada al encontrase en su espacio de actuación y no cabe considerarlas como causas apartadas o superiores a su voluntad, con seguimiento de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, manifestada en las SSTS de 17 de octubre de 1983 y 5 de mayo de 1993 , la cual ha analizado el concepto de "justa causa" del cierre del local arrendado como el acontecimiento proveniente de fuera de la empresa, extraño al arrendatario, sin que se asimile a ello el hecho nacido dentro de la misma, como ocurre en las declaraciones de quiebra o suspensiones de pagos, ni la mala racha del negocio." Doctrina jurisprudencial que ya había sido seguida, entre otras, por la STS de 17 de diciembre de 1994 que negó la consideración de justa causa a la mera expectativa de un traspaso o subarriendo. Valoración que se realiza en el acto del juicio al hilo de la actividad profesional de la demandada, y tampoco tiene relevancia en cuanto a los hechos controvertidos en este proceso.

Por cuanto antecede, sólo cabe desestimar el presente recurso y confirmar la sentencia contra la que se ha apelado.

CUARTO.- A tenor de lo dispuesto en el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se impone a la parte apelante el pago de las costas causadas en esta alzada considerando la desestimación del recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por el Procurador D. Juan Antonio Landaburu Riera, representando a DOÑA Florencia contra la sentencia dictada en fecha 15 de JUNIO DE 2011 por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de los de IBIZA , en los autos de Juicio Ordinario seguidos ante dicho Órgano Judicial con el número 655/2009, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 672.2011 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.