Sentencia Civil Nº 359/2015, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 442/2015 de 16 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

OVIEDO

SENTENCIA: 00359/2015

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 442/2015

NÚMERO 359

En OVIEDO, a diecisiete de Diciembre de dos mil quince, la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Oviedo, compuesta por Don Francisco Tuero Aller, Presidente, Doña Nuria Zamora Pérez y D. Eduardo García Valtueña, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:

SENTENCIA

En el recurso de apelación número 442/2015,en autos de JUICIO ORDINARIO Nº 910/2014, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número cuatro de los de Oviedo, promovido por CONSTRUCTORA ECOLÓGICA DE VIVIENDAS, S.A. (CEVISA), demandante en primera instancia, contra HULLERAS DEL NORTE, S.A., demandada en primera instancia, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Eduardo García Valtueña.-

Antecedentes

PRIMERO.-Que por el Juzgado de Primera Instancia número cuatro de los de Oviedo se dictó Sentencia con fecha treinta y uno de Julio de dos mil quince, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Desestimo la demanda formulada por el Procurador Sr. Alonso Ayllón, en representación de la entidad 'Constructora Ecológica de Viviendas, S.A.' frente a la mercantil 'Hulleras del Norte, S.A.' y absuelvo a la demandada de los pedimentos contra ella dirigidos en el escrito de demanda.

Con imposición de las costas a la parte demandante.'.-

SEGUNDO.-Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandante recurso de apelación, del cual se dio el preceptivo traslado, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanció el recurso, señalándose para deliberación y fallo el día quince de Diciembre de dos mil quince.-

TERCERO.-Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.- La demandante Constructora Ecológica de Viviendas, SA (CEVISA) celebró con fecha 5 de enero de 2002 un contrato de compraventa con Hulleras del Norte, SA sobre una finca ubicada en el Polígono de Sovilla de Mieres y que contaba con una superficie de 16.710 m2. En el escrito de demanda formulado por la primera de dichas sociedades contra la vendedora se exponía que la finalidad de la adquisición de la finca era el desarrollo de un negocio de fabricación y venta de casas construidas en madera, a cuyo efecto le era necesaria la totalidad de la superficie de la finca. No obstante ello, HUNOSA había ocultado a la compradora la existencia de un plan parcial de ordenación urbanística para el desarrollo de la zona que determinaba que el suelo industrial de la finca quedara reducido, desde los 16.710 m2 a 6.270 m2, lo que imposibilitaba la continuación de la actividad de la actora en la misma. Por ello en su demanda pedía que se declarase que la demandada había incumplido con la obligación de entrega a la actora de la totalidad del terreno vendido en la escritura pública de 5 de julio de 2002, por lo que procedía la resolución del contrato de compraventa por inhabilidad del objeto vendido para el negocio que se pretendía y consecuente insatisfacción de la compradora, con devolución de las prestaciones recibidas por las partes. Igualmente solicitaba se condenara a la demandada a indemnizar a la actora en la suma de 5.181.788 euros o, a su elección, a entregar a la actora un parcela con una superficie de 16.710 m2 con similares características a las de la finca en su día vendida, en suelo industrial y sobre la que existiese una nave, instalaciones y urbanización recogidas en el extremo cuarto del informe pericial del Sr. Gabino , con compensación o abono por la actora del importe actualizado, con el interés legal del dinero hasta el momento del pago o entrega, del precio inicial de la compra pagado por Cevisa desde el 5 de julio de 2002 y, por último, se condenara a HUNOSA al otorgamiento de cuantas escrituras y documentos sean necesarios para inscribir en el Registro y la Gerencia Territorial del Catastro los efectos de la resolución, con sus gastos notariales, registrales e impuestos que se devenguen. Como petición subsidiaria interesaba la declaración de incumplimiento parcial de la obligación de entrega de la finca en la extensión de 7.580 m2 con condena a la demandada a indemnizar a CEVISA o la entrega de una parcela de aquella extensión, así como otras peticiones complementarias.

Hunosa contestó a la demanda interesando su desestimación, al entender, en primer lugar, que la acción procedente era la rescisoria prevista en el art. 21 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen de suelo y valoraciones , que tenía un plazo de un año, ya transcurrido en exceso. Y en cuanto al fondo, adujo que no concurría la causa resolutoria alegada, ni el incumplimiento que se le atribuía, puesto que había entregado la finca objeto de contrato, sin que se hubiera indicado en ningún momento que toda superficie vendida tenía la calificación urbanística de suelo industrial. La demandada conocía la situación urbanística de finca, al haberse publicado en el Boletín Oficial del Principado de Asturias el plan parcial aprobado por el Ayuntamiento de Mieres con anterioridad al otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Sostiene que la situación urbanística actualmente es igual a la que la finca tenía al momento de celebrarse la compraventa, sin que se hubiera producido pérdida alguna de superficie de la finca adquirida por la demandante y que incluso cuando se ejecute el plan urbano se vería afectada una pequeña superficie que no comprometería la continuidad del negocio de la demandante.

La sentencia recurrida desestima la demanda al declarar que la finca entregada era la descrita en el contrato e inscrita en el Registro de la Propiedad, que no se había acreditado que el propósito de la demandante para adquirir la finca fuera compartido con la entidad vendedora y que se incorporara al contrato; y, en cuanto a las limitaciones que impone el planeamiento aprobado, la sentencia señala que la omisión en la escritura de compraventa de la información no determina la ineficacia del contrato y hace hincapié en que el planeamiento se encontraba publicado en los boletines oficiales y que la compradora tenía carácter profesional, por lo que no aprecia el incumplimiento denunciado por la compradora.

Interpone la demandante recurso de apelación reiterando sus argumentos e interesando la revocación de la recurrida y la íntegra estimación de la demanda.

SEGUNDO.- Debe abordarse con carácter previo la impugnación del recurso por el Abogado del Estado, quien aduce que procede inadmitir el recurso por no cumplir los requisitos del 458.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al no expresar los pronunciamientos impugnados, además de alterar en el recurso los términos de su demanda. Al respecto ha de recordarse que la doctrina del Tribunal Supremo en cuanto a las consecuencias de la omisión en el recurso de citar los pronunciamientos impugnados condensada en la sentencia de 9 diciembre de 2010, en la que se acoge el recurso contra la sentencia de la Audiencia Provincial que no había admitido a trámite el escrito de preparación por no especificarse los pronunciamientos contenidos en el fallo de la sentencia, declara que: 'Es doctrina reiterada de esta Sala la siguiente: A) La interpretación de los presupuestos procesales no puede obstaculizar injustificadamente el derecho del ciudadano a que un órgano judicial conozca y resuelva en Derecho sobre la pretensión a él sometida ( SSTC 12/2003, 28 de enero ; 59/2003, 24 de marzo ; 168/2003, 29 de septiembre ; 179/2003, 13 de octubre ; 72/2004, 8 de abril ; 134/2005, 23 de marzo ). Debe de eludirse cualquier aplicación que sea rigorista o excesivamente formalista o que, por cualquier otra razón, revele una clara desproporción entre los fines pretendidos por la norma y los intereses que se sacrifican, en detrimento del derecho de tutela judicial efectiva que garantiza el artículo 24 CE ( SSTC 58/2002, de 11 de marzo ; 12/2003, de 28 de enero ; 27/2003, de 10 de febrero ; 164/2003, de 29 de septiembre ; 177/2003, de 13 de octubre ; 182/2003, de 20 de octubre ; 182/2004, de 2 de noviembre ; 134/2005, de 23 de marzo ). De ahí que haya de procurarse la subsanación siempre que sea posible, haciendo factible el proceso como instrumento para alcanzar la efectividad de aquel derecho ( SSTS 45/2002, de 25 de febrero , y 182/2003, de 20 de octubre ). En la ponderación de la relevancia de la irregularidad procesal deben tomarse en cuenta: la entidad del defecto, la incidencia en la consecución de la finalidad perseguida por la norma infringida, la trascendencia para las garantías procesales de las demás partes del proceso, y la voluntad y el grado de diligencia procesal apreciada en la parte en orden al cumplimiento del requisito procesal omitido o irregularmente observado ( SSTC 45/2002, de 25 de febrero ; 12/2003, de 28 de enero ; 182/2003, de 20 de octubre ; SSTS 30 de marzo 2009 ; 25 de mayo de 2010 ). B) El artículo 457.2 LEC [en la redacción derogada] establece que « (en) el escrito de preparación el apelante se limitará a citar la resolución apelada y a manifestar su voluntad de recurrir con expresión de los pronunciamientos que impugna». La denegación del recurso solo procede, según el apartado 3 del precepto, en los casos en que la resolución impugnada no fuera apelable o el recurso se preparara fuera de plazo. Por ello esta Sala ha evitado una interpretación excesivamente formalista del artículo 457.2 LEC [actualmente art. 458.2] ( STS 23 de diciembre de 2009 ) y ha entendido que no procede el rechazo de plano, sino que debe procurarse previamente a la denegación del recurso la oportunidad de subsanar ( SSTS 30 de marzo y 15 de julio de 2009 ). Este criterio es acorde con el sostenido por la STC 182/2003, de 20 de octubre ( STS 25 de mayo 2010 )'. La aplicación de tal doctrina al caso conduce a la desestimación de la causa de inadmisión, pues se identifica la resolución que se pretende recurrir, expresa su voluntad de presentar el recurso de apelación, se pueden concretar del escrito los motivos que fundamentan el recurso y su petición, por lo que la irregularidad denunciada no ha provocado perjuicio, ni indefensión a las demás partes.

Por otra parte, en orden a la alegada modificación de los términos del debate, habrá de estarse a la limitación que entraña el art. 456 .1 LEC , en cuanto constriñe el ámbito del recurso de apelación a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el Tribunal de primera instancia, sin que proceda analizar pretensiones y alegaciones nuevas en este trámite de segunda instancia. Pero si ello es así, también lo es que cabe resolver la controversia en esta alzada con marginación de aquellos planteamientos que extravasen aquella limitación, pues, en suma, la demandante no hace sino modular los planteamientos a la resultancia fáctica de la prueba, sin alterar las bases fácticas y los fundamentos jurídicos de sus pretensiones.

TERCERO.- Insiste la parte recurrida en su oposición al recurso en que la acción ejercitada estaría extinguida en virtud de lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley 6/1998 , alegación que ha sido correctamente resuelta por la sentencia de primer grado. En la demanda se sostiene que concurre un pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente que se ha producido la insatisfacción de la compradora, por lo que ésta viene autorizada a acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código Civil . Por tanto, la cuestión se centra en determinar si concurre aquella inhabilidad por las limitaciones urbanísticas que regían respecto de la finca adquirida por la recurrente, pero nada impide, en términos hipotéticos, acudir a la acción resolutoria, cual hace aquí la compradora.

El Tribunal Supremo se ha ocupado extensamente en sus sentencias de 17 de noviembre de 2006 , 8 de noviembre de 2007 y 16 de marzo de 2011 , citadas oportunamente por la recurrida, de la influencia de los problemas urbanísticos en la compraventa de fincas y, en particular, sobre la relación entre el régimen de la compraventa en el Código Civil y la acción de 'rescisión' prevista en la normativa urbanística, invocada por la demandada. La primera de dichas sentencias permite extraer unas pautas útiles para resolver la controversia que aquí nos ocupa y así razonaba: ' Dejando de lado la cuestión, más teórica que práctica, que cabe plantear sobre si estamos ante una verdadera ' rescisión ', subsumible bajo el artículo 1291.5º del Código civil , el artículo 1483 del Código civil , cuyo carácter problemático es casi unánimemente destacado por la doctrina, contempla un supuesto en el que el adquirente se encuentra con que la finca vendida está gravada, sin mencionarlo en la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente de tal naturaleza que deba presumirse que el comprador no la hubiera adquirido, y en tal supuesto permite que pida la rescisión a no ser que prefiera la indemnización, a cuyo efecto le concede acción durante un año desde el otorgamiento de la escritura, o, transcurrido el año, durante un año desde que se descubriera la carga o servidumbre, en este último caso para solicitar sólo la indemnización (...) Los problemas urbanísticos, deberes y cargas derivadas de la legislación urbanística que se imponen a través de los correspondientes Planes de Ordenación, no son subsumibles en la regla del artículo 1483 del Código Civil . Tal es, en general y no sin divergencias, que han permitido a algún sector de la doctrina señalar la inexistencia de una jurisprudencia uniforme, el sentir de esta Sala, al menos en los últimos tiempos.

Históricamente, la cuestión sobre si las servidumbres y limitaciones legales podían dar lugar a la aplicación del artículo 1483 CC tuvo respuestas varias, que se orientaban desde distintos puntos de vista, hacia la acción de rescisión (en ocasiones, presentada, acaso más correctamente, como resolución), o hacia la acción de nulidad por vicios del consentimiento (error o dolo), cuando no hacia una acción ex stipulatu por razón del compromiso adquirido de entregar la finca libre de cargas y gravámenes, cuando tal cláusula, de tan frecuente uso en la contratación, trasciende la mera descripción, que determinaría un tema de causa, y adquiere la naturaleza de compromiso o de prestación de garantía, en sentido amplio, por parte del vendedor.

La Sentencia de 27 de enero de 1906 , en un supuesto de gravamen eventual, por razón de las facultades de alineación que el Ayuntamiento se había reservado al otorgar licencia de construcción, declaró que no constituían 'gravamen oculto'. La Sentencia de 6 de junio de 1953 declaró nulo por error el contrato de compraventa de una finca urbana afecta al Plan de Ensanche de Valencia que se había vendido 'libre de cargas'. Se afirma en esta sentencia la coexistencia del artículo 1483 CC con la doctrina general del error, y la posibilidad de opción entre uno y otro remedio. La Sentencia de 7 de diciembre de 1956 no estimó aplicable el artículo 1483 CC al caso de una venta en pública subasta relativo a unos terrenos en las proximidades del Aeropuerto de Barajas, que quedaron afectados por las servidumbres derivadas de las Leyes de 2 de noviembre de 1940 y 17 de julio de 1945, manifestando que los adquirentes, en vista de la descripción de los terrenos, debieron deducir esa posibilidad, y por cuanto trató el posible error como error de derecho, considerado inexcusable por naturaleza. La Sentencia de 8 de enero de 1962 no estimó la alegación de dolo invocada por los compradores en un supuesto en el que la finca vendida estaba incluida en la zona acotada por un Decreto de 1946 para un Plan de Colonización que todavía no se había ejecutado en 1954, fecha de la venta, pero se `publicó en 1955 y afectó a la finca. La Sentencia de 20 de enero de 1964 , que fue seguida por las de 27 de octubre de 1964 y 20 de abril de 1965 , consideró 'error relevante' el hecho de que la finca vendida estaba sujeta a un proyecto de ordenación que exigía la expropiación de casi un 20% de la superficie. En estas resoluciones puede observarse - y con justeza lo ha hecho algún autor - que la decisión gira sobre dos elementos básicos: la recognoscibilidad o accesibilidad de los Planes de la Administración y la valoración del alcance de la diligencia con la que deba actuar el comprador para conocerlos.

Por otra parte, la acción ex stipulatu permite salvar en ocasiones el rigor de la interpretación usual, que rechaza la aplicación del artículo 1483 CC a los supuestos en que la carga esté inscrita en el Registro de la Propiedad, opinión prevalente que ha tenido y tiene, no obstante, autorizados contradictores, que han apoyado en las exigencias de la buena fe en sentido objetivo, como honestidad o lealtad en los tratos, la posición a favor de que se aplique el precepto del artículo 1483 CC cuando la carga esté inscrita pero haya sido ocultada por el vendedor, como un supuesto de evicción especial que, precisamente por razón de que la carga ha sido inscrita, no requiere sentencia firme. Y así, aún cuando la jurisprudencia fue sentando la regla de que no cabía invocar el artículo 1483 CC cuando el Registro ha dado publicidad a la carga ( Sentencias de 8 de abril de 1903 , 9 de diciembre de 1909 , 14 de octubre de 1914 , en una línea que ha proseguido, como puede verse en las Sentencias de 25 de abril de 1983 , 12 de marzo de 1985 , etc), otras decisiones han buscado en la acción ex stipulatu la sanción de comportamientos dolosos o reticentes a la información que la buena fe impone ofrecer al comprador. Tales, entre otras, las Sentencias de 5 de enero de 1916 , 7 de diciembre de 1944 , 8 de octubre de 1949 , 19 de mayo de 1958 .

Después de la vigencia de la Ley de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 12 de mayo de 1956, sucedida por el Texto Refundido aprobado por Decreto 1346/1976, de 9 de abril, y después por la Ley de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, Texto articulado aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio , que estuvo en vigor hasta la declaración de inconstitucionalidad efectuada por la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo , hasta la regulación actual en la Ley de Régimen del Suelo y Valoraciones de 1998, y las diversas normas autonómicas, se han acentuado el carácter público de la planificación urbanística, y se ha difundido el sistema de información del ciudadano (artículos 42 , 57 , 62 del TR de 1976; después 8, 43 y 45 del TA de 1992). El artículo 50 de la LS de 1956 (después, vigente en el momento del conflicto al que se refiere esta Sentencia, artículo 62 TR 1976) obligaba al enajenante de 'terrenos no susceptibles de edificación' o 'edificios o industrias fuera de ordenación' a hacer constar las calificaciones urbanísticas, y a los enajenantes de terrenos en urbanizaciones particulares o en proceso de urbanización a manifestar determinados extremos de las condiciones urbanísticas y de los compromisos pendientes por razón de la urbanización, facultando al adquirente, en caso de incumplimiento de tales deberes, a resolver (los textos posteriores dicen 'rescindir') el contrato y a exigir la indemnización correspondiente. La vigencia de este precepto suscitó el problema de la conexión entre esta disposición y la del artículo 1483 CC . La Sentencia de 11 de mayo de 1966 aproximó el régimen de ambos preceptos, fundamentó la acción del comprador en el error sufrido por el comprador, pero estimó que se trata de una acción de rescisión incardinable en el artículo 1291.5º CC .

La entrada en vigor de la Constitución ha proyectado nueva luz sobre las llamadas 'limitaciones del dominio', después de que el artículo 33.2 ha establecido el cardinal principio de 'función social de la propiedad' como criterio mediante cuya aplicación la legislación ordinaria, estatal o autonómica ( artículo 53.1 CE ), delimita o conforma el contenido de la propiedad, con respeto del contenido esencial, lo que, en materia de propiedad urbana, refuerza la idea, expresada en la Ley del Suelo (artículo 63 del TR de 1976 , entonces vigente), de que las facultades dominicales se han de ejercer 'dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes' impuestos por la planificación, en base a la autorización o predeterminación de la ley. Aun cuando la distinción entre límites y limitaciones no es todo lo clara que fuere de desear, la conformación de una parcela, y la imposición de determinadas constricciones de comportamiento o de restricciones a las posibilidades de actuación no ha de ser entendida, en general, como una limitación de carácter excepcional o de tipo expropiatorio, ya consista en la ablación o en la cesación de ejercicio, lo que sólo ocurre cuando se trata de sacrificios singularizados, en los términos del artículo 33.3 CE y de la legislación que lo desarrolla.

En este contexto, se ha ido afirmando en la jurisprudencia la idea de que las limitaciones legales del dominio, que muchas veces son verdaderos límites conformadores en el sentido antes apuntado, al ser de carácter institucional y aplicarse de modo automático, a lo que cabría añadir que gozan de mecanismos de publicidad de fácil acceso, no pueden ser ignoradas por el comprador, de modo que no alcanza a ellos la responsabilidad del vendedor. La Sentencia de 28 de febrero de 1990 hacía hincapié en que el comprador conocía las 'limitaciones' urbanísticas. Se había discutido la aplicación del artículo 62 de la entonces vigente Ley del Suelo , en cuanto obligaba a expresar las cualidades urbanísticas, facultando para resolución en plazo de un año, con indemnización de los daños y perjuicios que se hubieren irrogado al comprador, así como la aplicabilidad del artículo 1483 CC . La Sentencia de 15 de diciembre de 1992 , que invocaba como precedente la de 27 de enero de 1906 , destacaba que las 'limitaciones legales del dominio' no se incluyen en las previsiones del precepto a que nos referimos. La Sentencia de 8 de junio de 1994 , que se apoya en la de 25 de abril de 1983 , aplicó el artículo 1483 a un caso en el que se encontró el comprador afectado por una estación transformadora eléctrica, 'en configuración jurídica de servidumbre no aparente', y destacaba la exigencia de buena fe, que impone que los vendedores sean veraces en la descripción de las realidades concurrentes en las cosas o bienes que transmiten. La Sentencia de 23 de octubre de 1997 , que tiene precedente en las 19 de enero de 1990 , 24 de febrero de 1993 y 28 de mayo de 1996 , entre otras, señalaba que los impedimentos urbanísticos y administrativos, cuando los compradores no alcanzan su conocimiento, actúan como causa de resolución, y subrayaba que la jurisprudencia de esta Sala ha excluido las limitaciones derivadas del régimen urbanístico del concepto de cargas y gravámenes, que deja referidos a los constitutivos de derechos reales, limitativos del derecho de goce o de los dispositivos que corresponden al propietario, en tanto que la carga supone generalmente para el titular dominical la obligación de satisfacer alguna prestación. La Sentencia de 3 de marzo de 2000 subordina la aplicación de la norma a que nos referimos a la posibilidad de conocimiento de sus respectivas circunstancias - dice - por parte del comprador en razón de su oficio ( artículo 1484 CC ) o de la posibilidad de alcanzarlo ( artículo 1483 CC ) por facilidad de consultar el medio establecido de registración de tales circunstancias, afectaciones o limitaciones (En el caso, la entidad recurrente no había consultado el régimen urbanístico afectante a los locales que adquiría en el Ayuntamiento, de acuerdo con el artículo 55 de la Ley del Suelo vigente entonces , que era el Texto Refundido aprobado por RD 1346/1976, de 9 de abril) y - añadía la sentencia - 'este cuidado de fácil cumplimiento no cabe desplazarlo legalmente a las obligaciones de constatación que dispone el artículo 62 LS , ya que éste último precepto parte, como también el artículo 1483 CC , del conocimiento que oculta el vendedor sobre el régimen de límites de la propiedad que vende''.

Esta doctrina jurisprudencial ha sido posteriormente reiterada, además de en las ya citadas anteriormente, en las STS de 24 de enero de 2013 y 3 de noviembre de 2014 .

CUARTO.- En el escrito de demanda se afirma que Hunosa segregó y vendió a Cevisa en la escritura pública de 5 de julio de 2002 una parcela de terreno industrial con una superficie de 16.710 m2 que se encontraba sujeta a una actuación urbanística promovida por la vendedora, cuyo resultado como consecuencia de la aprobación del Plan Parcial, la parcela adquirida por CEVISA quedó reducida a 9.130 m2 de los que solo 6.270 m2 mantuvieron la calificación de industrial, soportando CEVISA la disminución del resto de superficie de la parcela, a la que no va a poder darle uso y por el que tendrá que soportar la carga urbanística de que tiene que desarrollar los equipamientos sociales, comerciales y deportivos en las tres parcelas cuyo uso está destinado a ello. Igualmente sostiene que tuvo conocimiento de ello el 5 de febrero de 2004. Y sostiene la actora que la reducción en un 45 % de la superficie de la parcela y en un 62% la industrial constituye un absoluto y radical incumplimiento de la obligación de entrega del vendedor.

Sin embargo, la afirmación de la que parte según la cual Hunosa le habría vendido 'una parcela de terreno industrial', no se corresponde con la prueba practicada, mientras que el desconocimiento de la existencia del plan parcial no se ha probado. En la escritura de compraventa se describió el inmueble de la siguiente forma: 'parcela de terreno procedente de la Finca a coto industrial, en el paraje de Ujo y Santa Cruz, destinada a instalaciones industriales y almacenes de la Sociedad. Dentro de esta finca existen las siguientes instalaciones (...) Tiene una superficie de 16.710 metros cuadrados. Linda, al norte, confluencia entre río Lena y Caudal; sur, con la carretera de Senriella a Santa Cruz de Mieres y Autovía A-66; este, con autovía A-66 y oeste, con el río Lena. Tiene su acceso rodado por el lindero sureste, por debajo de la autovía A- 66'. Igualmente se acompañó un plano para identificar la finca, que no evitó la necesidad de otorgar una escritura rectificativa el 19 de noviembre de 2003, precisando que sólo existía en la misma una instalación o edificio destinado a talleres de reparación, manteniéndose tanto la superficie como la descripción de la finca en los mismos términos. Puede comprobarse que no se consignaba la calificación del suelo a que alude la demandante.

Por su parte en el PGOU la finca matriz se encontraba distribuida en varios ámbitos, clasificados como suelo urbanizable no programado, con un uso generalizado industrial y en lo restante como suelo no urbanizable. Dicha finca matriz figuraba en el Registro de la Propiedad como 'rústica. Finca a coto industrial'. El plan parcial de Sovilla Oeste, tras la correspondiente tramitación, fue aprobado en enero de 2002 y publicado en el BOPA en marzo de 2002, como se admite en la misma demanda. Opera sobre una superficie de 30.000 m2 y tras su zonificación comporta la cesión de 10.566 metros al Ayuntamiento (espacios libres, infraestructura y deportivo) y un destino industrial del 67,41% de la superficie. El citado plan se encuentra, después de 13 años desde su aprobación, sin ejecutar la urbanización.

Discrepamos, en este punto, sobre el argumento de cierre de la resolución recurrida, que sostiene la aplicación al caso la jurisprudencia relativa a la distribución natural de los riesgos del contrato de compraventa en aquellos supuestos conexos a futuros desarrollos urbanísticos ( STS de 22 de abril de 2004 ), pues el caso enjuiciado se trata de una controversia relativa a la interpretación del contrato, esto es, a determinar el aprovechamiento del suelo de la finca vendida que se configura como un elemento básico del objeto del contrato y, por tanto, como una obligación principal del vendedor. Y como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de noviembre de 2013 a propósito del incumplimiento esencial, no puede excluirse por el hecho de que la prestación fuera posible en parte del objeto contractual proyectado, sino que es preciso atender a si dicho incumplimiento provoca la frustración de la finalidad contractual que fue determinante en la celebración del contrato.

Son dos, pues, los extremos objeto de debate, a saber: si la compradora desconocía porque la vendedora se lo ocultó la existencia del Plan Parcial, con las consecuencias señaladas, sobre las que efectivamente discrepan los dos peritos que informaron en el juicio, sin que, a los fines que nos ocupan, tenga relevancia aquella distinción. Y, por otra parte, resulta preciso determinar si la aplicación de aquel planeamiento determina la inhabilidad de la finca para el fin al que la compradora iba a destinarla y, en tal caso, si ello determina un incumplimiento contractual esencial.

Respecto del primer punto debe ratificarse el criterio de la recurrida. Ha de partirse del criterio general, expuesto en el fundamento precedente, según el cual al ser de carácter institucional y aplicarse de modo automático, no pueden ser ignoradas por el comprador. Argumenta en su recurso la demandante que no incurrió en una falta de diligencia, pues la tramitación urbanística fue irregular, no constaba en el Registro de la Propiedad, ni en el Catastro, el Ayuntamiento no hizo prevención alguna cuando le fue solicitada la segregación de la finca y, finalmente, obtuvo una licencia de obras para acomodar la nave sin que el Ayuntamiento hiciera constar condicionamiento alguno. Todas ellas son circunstancias probadas, no así, como también se alega, que Sadim o Hunosa les hubieran manifestado una situación urbanística distinta de la real, pues no consta prueba alguna que así lo avale y la demandante en la prueba de interrogatorio afirmó enfáticamente lo contrario. Sin embargo, debe considerarse que en el objeto social de la actora se incluye la adquisición, promoción, explotación, urbanización, compraventa, enajenación de terrenos y obras, así como que entre los socios de la misma se encuentran dos importantes promotoras. En segundo lugar, debe considerarse que el plan parcial ya se encontraba publicado en el BOPA, por lo que no puede compartirse la dificultad de comprobar su existencia y contenido. En tercer lugar, debe atenderse al hecho de que la demandante no expone la razón por la que le llevó a considerar que la totalidad de la finca tenía un uso industrial y no puede admitirse que confiara en la manifestación en tal sentido de la vendedora, máxime cuando se trata de un contrato de elevada importancia económica que entrañaría una posterior inversión cuantiosa. Y por último, debe considerarse el hecho de que no consta reclamación alguna de la demandada hasta fecha reciente, comportamiento que no puede admitirse que en tal dilatado especio temporal se justifique en la confianza en la vendedora. Por los motivos expuestos debe llegarse a la conclusión de que la demandante conocía la existencia del plan parcial y, en todo caso, no podría imputar a la vendedora sus consecuencias con base en el silencio que habría guardado, remitiéndonos a lo dicho anteriormente sobre este particular.

QUINTO.- Excluye la recurrida la posibilidad de valorar a los efectos de determinar si existió incumplimiento que la finca pudiera destinarse al uso industrial previsto por la demandante, criterio que no puede compartirse precisamente por los fundamentos jurídicos que invoca. La jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sentencias de 8 de febrero de 1996 , 17 de abril de 1997 y 17 de diciembre de 2004 ) considera que la causa es la razón objetiva, precisa y tangencial a la formación del contrato y se define e identifica por la función económico-social que justifica que un determinado negocio jurídico reciba la tutela y protección del ordenamiento jurídico. En los contratos sinalagmáticos, la causa está constituida por el dato objetivo del intercambio de las prestaciones ( SSTS 8 de julio de 1974 , 8 de julio de 1983 , 17 de enero de 1985 , 11 de abril de 1994 , 21 de julio de 2003 , etc.). Debe distinguirse de los móviles subjetivos, cuya relevancia se produce cuando sean reconocidos y exteriorizados por ambas partes contratantes ( SSTS 4 de mayo de 1987 , 30 de septiembre y 21 de noviembre de 1988 , 31 de enero de 1991 , 8 de febrero de 1996 , 6 de junio de 2002 , etc.). Cabe, sin embargo, que el móvil o propósito que guía a las partes tenga peso en la determinación de la voluntad negocial, hasta el punto de que se configure en el caso un 'propósito empírico común de las partes' que encarne, en ese supuesto, el elemento causal del negocio. Y así es posible que el móvil subjetivo, que en principio es una realidad extranegocial, salvo que las partes lo incorporen al contrato como cláusula o como condición ( SSTS 19 de noviembre de 1990 , 4 de enero de 1991 , 28 de abril de 1993 , 11 de abril de 1994 , 1 de abril de 1998 , etc.), se incorpore a la causa ('móvil casualizado') y tenga trascendencia como tal elemento del contrato ( SSTS 11 de julio de 1984 , 21 de noviembre de 1988 , 8 de abril de 1992 , 1 de abril de 1998 , 21 de marzo y 21 de julio de 2003 , etc.). Pero para llegar a causalizar una finalidad concreta será menester que el propósito de que se trate venga perseguido por ambas partes y trascienda el acto jurídico como elemento determinante de la declaración de voluntad en concepto de móvil impulsivo ( SSTS 16 de febrero de 1935 , 20 de junio de 1955 , 17 de marzo de 1956 , 30 de enero de 1960 , 23 de noviembre de 1961 , 27 de febrero de 1964 , 2 de octubre de 1972 , 8 de julio de 1977 , 1 de abril de 1982 , etc.). Así ocurre en el presente caso, pues como se expuso por la representación de la demandada en la prueba de interrogatorio, la enajenación del inmueble se enmarca en una política de liberación de activos improductivos de la empresa pública dentro de una estrategia para desarrollar otras actividades productivas. Para ello se constituyó Sadim, cuyo socio único es la demandada, y que se integra de forma transitoria dentro de la figura societaria que desarrolla la actividad seleccionada, como forma de financiación y control. Así se describió en el juicio como se había descartado algún interesado ante el escaso éxito que le auguraban al negocio. Con ello se pone de manifiesto que la actividad a desarrollar en el inmueble era expresamente valorada, aceptada y asumida por la vendedora.

Al mismo resultado puede llegarse a partir de la denominada base subjetiva del negocio, en criterio jurisprudencial ya asentado, aplicable al caso ,que considera la finalidad económica del negocio para una de las partes, no expresamente reflejada, pero conocida y no rechazada .por la otra, se frustra o deviene inalcanzable tras la mutación o cambio operado ( STS 20 de febrero de 2012 , 20 de noviembre de 2012 , 25 de marzo de 2013 , etc.).

Ello no obstante, no conduce a la estimación de la demanda, en primer lugar, porque no se produjo aquella mutación, sino que el estado de cosas actual es el mismo que al momento de celebrarse el contrato, de suerte que la compradora no ve alterada su previsión sobre la forma de organizar la producción y su posterior comercialización. Y, en segundo lugar, porque no consta probado, a pesar de la apodíctica afirmación del perito aportado por la demandante, que no pueda desarrollarse la actividad sin aquella zona complementaria para la exposición de los productos, bien sin ésta o bien utilizando a tal efecto otras instalaciones, que no tiene que necesariamente estar anexas a la fábrica.

Por tanto, no cabe apreciar incumplimiento alguno en la demandada y, consiguientemente debe desestimarse tanto las pretensiones principales, como subsidiarias.

SEXTO.- Basa por último la demandante sus pretensiones en los documentos 10 y 11 (folios 132 a 137) aportados junto con la demanda. Se trata de sendas comunicaciones del Jefe de departamento de patrimonio de Hunosa de 5 de febrero de 2004 por la que indica que le ofrece rectificar la compraventa con reducción de la superficie vendida en razón a las reservas que afectaban a la finca en el plan parcial; y 4 de marzo de 2010 por el que se indica que está realizando gestiones ante el Ayuntamiento de Mieres para proceder a la reversión de los terrenos señalados como equipamientos.

Es definida la doctrina de los actos propios por la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de abril de 2015 en los siguientes términos: «La doctrina de los propios actos, como dice la sentencia de esta Sala núm. 936/2006 de 6 octubre , tiene su fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe ( Sentencias de 25 de octubre y 28 de noviembre de 2000 ) pues se falta a la buena fe en sentido objetivo, es decir, como exigencia de lealtad y honestidad en los tratos y en el ejercicio de los derechos ( artículo 7.1 Código Civil ) cuando se va contra la resultancia de los propios actos ( Sentencias de 16 de julio y 21 de septiembre de 1987 , 6 de junio de 1992 , etc.), pero ello exige que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, esclarecer, modificar o extinguir una determinada situación que afecta jurídicamente a su autor, para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca, de modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción, con el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a la conducta anterior ( Sentencias de 9 de mayo de 2000 , 27 de febrero , 16 de abril y 24 de mayo de 2001 , 25 de enero de 2002 entre otras muchas), por lo que no es de aplicación cuando los precedentes fácticos que se invocan tienen carácter ambiguo o inconcreto ( Sentencias de 23 de julio de 1997 y 9 de julio de 1999 ) o carecen de trascendencia para producir el cambio jurídico (Sentencias de 28 de enero de 2000 , 7 de mayo de 2001 , 25 de enero de 2002 ) y, aún menos, cuando el cambio de actitud obedece a una reacción ante nuevos hechos o actos ».

Consideramos, sin embargo, que los aducidos no pueden tener la virtualidad que pretende la recurrente. La segunda de las comunicaciones se refiere exclusivamente a la realización de gestiones ante el Ayuntamiento de Mieres, sin que entrañara compromiso alguno por HUNOSA. Y, en el mismo sentido, puede apreciarse en la primera una oferta realizada por la demandada con objeto de auxiliar a la demandante, de la que era partícipe por medio de Sadim. Pero debe señalarse que no se aportan los tratos previos que determinaron aquel ofrecimiento, pero tampoco la respuesta que la actora ofreció al mismo, que debe enmarcarse dentro de los actos de colaboración y lealtad observados por la vendedora una vez consumado el contrato.. Y no es posible obviar el largo lapso transcurrido, once años, en la más absoluta pasividad de la demandante, por lo que no cabe sino atender una reiterada jurisprudencia que establece que no puede atribuirse a una oferta de acuerdo amistoso, cuando no es aceptada, ninguno de los caracteres que la jurisprudencia predica del acto básico cuya contradicción con la conducta posterior daría pie a la aplicación de la doctrina de los propios actos ( STS de 13 de marzo 2008 , 19 de octubre de 2009 , etc.)

SÉPTIMO.- Las consideraciones anteriores conducen a desestimar el recurso en sus peticiones principales. No obstante ello, conforme autoriza el artículo 394 LEC , no debe hacerse imposición de las costas procesales de la primera instancia, al apreciar dudas de hecho, como lo evidencian los documentos referidos en el fundamento anterior, y que aconsejan apartarse del criterio del vencimiento. Y la estimación del recurso en este punto comporta que no deba hacerse imposición de las costas en esta alzada.

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Constructora Ecológica de Viviendas, SA (Cevisa) contra la sentencia dictada con fecha treinta y uno de julio de dos mil quince por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Oviedo en sus autos de juicio ordinario 910/2014, revocamos la citada sentencia en el único sentido de no hacer imposición de las costas procesales.

Confirmamos sus restantes pronunciamientos, sin hacer tampoco expresa declaración de las costas de ambos recursos.

Devuélvase a la apelante el depósito constituido para recurrir.

Las resoluciones definitivas dictadas por las Audiencias Provinciales, de conformidad con lo prevenido en el art. 466 de la L.E.C ., serán susceptibles de los Recursos de Infracción Procesal y de Casación, en los casos, por los motivos y con los requisitos prevenidos en los arts. 469 y ss., 477 y ss . y Disposición Final 16ª, todo ello de la L.E.C ., debiendo interponerse en el plazo de VEINTE DÍASante éste Tribunal, con constitución del depósito de 50 euros en la cuenta de consignaciones de este Tribunal en el Banco Santander 3370 e indicación de tipo de recurso (04: Extraordinario por infracción procesal y 06: por casación) y expediente.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.