Sentencia Civil Nº 36/2008, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 436/2007 de 01 de Febrero de 2008

Encabezamiento

AUDIÈNCIA PROVINCIAL

DE LLEIDA

Secció segona

El Canyaret, s/n

Rotlle núm. 436/2007

Procediment ordinari núm. 383/2006

Jutjat Primera Instància 1 Tremp

SENTÈNCIA NÚM. 36/2008

President/a:

Sr. albert Guilanyà i Foix

Magistrats/ades jutges/esses:

Sr. Albert Montell García

Sra. Ana Cristina Sainz Pereda

Lleida, u de febrer de dos mil vuit

La Secció Segona de l'Audiència Provincial de Lleida, integrada per les persones que s'esmenten al marge, hem vist, en grau

d'apel·lació, les actuacions de procediment ordinari número 383/2006, del Jutjat Primera Instància 1 Tremp, en virtut del recurs

interposat per la part actora María Esther , representat/da pel procurador/a ANA MARIA SUILS ARCON i

assistit/da pel/per la lletrat/da JUAN COMAPOSADA CAMPO contra sentència de data nou de maig de dos mil set dictada en

el procediment esmentat, rotlle de sala núm. 436/2007. Les parts demandades CONSTRUCCIONES FELIPE GARCIA E

HIJOS, S.L.U. i Marco Antonio I Amanda , representat/da pel/per la procurador/a

SAGRARIO FERNANDEZ GRAELL i JOSÉ Mª GUARRO CALLIZO i assistit/da pel/per la lletrat/da JOAQUIM DELGADO

BERENGUER i MARC SAFONT COSTA respectivament impugna l'apel·lació. És ponent d'aquesta resolució el/la magistrat/ada

Albert Montell García.

Antecedentes

PRIMER. La transcripció literal de la part dispositiva de la sentència dictada en data nou de maig de dos mil set, és la següent:

" Que desestimando la demanda interpuesta por María Esther contra Marco Antonio , Amanda y Construcciones Felipe García e Hijos S.L. y estimando la demanda reconvencional interpuesta por Construcciones Felipe García e Hijos S.L. y la demanda reconvencional interpuesta por Amanda y Marco Antonio :

DECLARO que la finca del demandante principal (finca registral nº NUM000 , inscrita en tomo NUM001 , libro NUM002 , folio NUM003 , del Registro de la Propiedad de Tremp) no está libre de la servidumbre de luces y vistas, declarándose a favor de las fincas de la parte codemandada finca registral nº1883, inscrita en tomo 1188, libro 30, folio 72 del Registro de la Propiedad de Tremp, propiedad de Construcciones Felipe García S.L. y finca registral nº NUM004 inscrita al tomo NUM005 , NUM006 , folio NUM007 del Registro Propiedad de Tremp, propiedad señores Marco Antonio Doña Amanda , ambos predios dominantes por tener a su favor derecho real de servidumbre de luces y vistas sobre la finca registral nº NUM000 , finca sirviente, propiedad de doña María Esther .

CONDENO a María Esther a estar y pasar por dicha declaración.

CONDENO a María Esther a pagar las costas procesales causadas en este procedimiento."

SEGON. Contra l'anterior sentència, María Esther va/n interposar recurs d'apel·lació, que el Jutjat va admetre, i un cop seguits els tràmits de rigor va trametre les actuacions a aquesta Audiència, Secció Segona.

TERCER. La Sala va decidir formar rotlle i va designar magistrat/ada ponent, al qual es van lliurar les actuacions perquè, després de deliberar, proposés a la Sala la resolució oportuna. Es va assenyalar el dia 31 de gener de 2008 per a la votació i decisió.

QUART. En la tramitació d'aquesta segona instància s'han observat les prescripcions legals essencials del procediment.

Fundamentos

PRIMER.- La sentència apel·lada desestima l'acció negatòria de servitud de llums i vistes exercitada per l'actora i estima la demanda reconvencional interposada pels codemandats declarativa de l'existència d'una servitud de llums i vistes que grava la finca de la Sra. María Esther com a predi servent, i en benefici de les dues finques propietat dels demandats reconvinents, com a predi dominant. Contra aquesta resolució s'alça ara la Sra. María Esther . El primer que cal dir és que, tal i com indiquen les parts, la institució de la prescripció no ha estat al·legada en aquest procés com a causa de les seves respectives pretensions, tot i que a la sentència apel·lada s'hi faci una llarga referència. També convé precisar que els arguments exposats a la sentència de primer grau entorn a l' art. 541 del C.c . no poden ajudar a resoldre el problema litigiós suscitat atès que, com bé apunten totes les parts, el TSJC ja ha declarat que l'esmentat precepte és inaplicable a Catalunya, tan en l'al·legada sentència de 2-10-03, com també a les de 18-9-03, 22-9-03 i 4-3-04.

SEGON.- La qüestió litigiosa ha quedat circumscrita en aquesta segona instància, ateses les al·legacions efectuades per les parts en els seus respectius escrits d'apel·lació i d'oposició a l'apel·lació, en si concorre en l'actora Sra. María Esther la condició de tercera hipotecària i, més en concret, de tots els requisits que contempla l' art. 34 de la LH , si concorre o no concorre en ella el referent a la bona fe. Efectivament, resulta ser que les finques propietat dels codemandats, les registrals NUM008 i NUM004 , procedeixen de sengles segregacions de la finca de l'ara demandant, la registral NUM000 , totes elles efectuades per l'aleshores propietari Sr. Benito . Aquestes segregacions es van realitzar el 25-2-57, pel que fa a la finca NUM008 , i el 2-6-53 i el 29-4-54, pel que fa a la finca registral NUM004 . Hem de precisar, però, que des de que es van realitzar aquestes segregacions fins a l'actualitat, les dues finques han estat objecte de tot una seguit de transmissions, agrupacions i segregacions, fins arribar a la seva fesomia actual. En qualsevol cas, el cert és que des de que es produeix la serva segregació i des de que l'antic propietari Sr. Benito les va alienar a tercers, a totes elles i a les successives transmissions, es fa constar que termenejen amb "calle particular de seis metros de ancho sobre la que se podrán abrir huecos para luces y vistas". Aquest seria, doncs, el títol constitutiu de la servitud que és objecte de discussió en aquest procés, atès que el carrer particular que s'esmenta a les escriptures públiques és la finca matriu NUM000 , que el Sr. Benito va vendre per escriptura pública de 31-5-61 al matrimoni format pel Sr. Daniel i Sra. María Teresa , pel preu de 40.000 pessetes. Aquest matrimoni eren els pares de l'ara demandant, la qual n'ha esdevingut propietària a títol hereditari d'aquets. Succeeix, però, que mentre al foli registral corresponent a les finques dels demandats figura inscrita la servitud, en canvi, cap referència es fa a l'historial registral de la finca de l'actora, fins el punt que a l'escriptura de compravenda es fa constar que es transmet lliure de càrregues. Cal afegir també que el venedor Sr. Benito era oncle de la mare de la demandant i compradora de la finca NUM000 , Sra. María Teresa , i que junt amb el seu espòs, Sr. Daniel , també comprador, vivien tots tres junts a la casa situada al mateix carrer on es troben totes aquestes finques, antic carrer d'Eroles, també designat com a camí d'Aragó o antic camí del cementiri, i que actualment és el carrer Conca de Tremp, situat a la localitat de Tremp. No s'ha qüestionat en cap moment la realitat de la compravenda entre el Sr. Benito i la seva neboda i espòs, ni tampoc que, en el seu defecte, n'haurien esdevingut igualment propietaris per via hereditària (el Sr. Benito va morir solter sense descendents directes). No es planteja, doncs, l'eficàcia obligacional dels contractes de compravenda de les parts segregades de la finca NUM000 , on es constitueixen les servituds de llums i vistes, envers l'actual propietària Sra. María Esther , ex. art. 1257 del C.c . Tampoc discuteixen les parts que la demandant, per via dels seus pares, és tercera adquirent a títol onerós, però sí, en canvi, se li discuteix la seva bona fe a efectes de poder gaudir de la protecció registral ex. arts. 32 i 34 de la LH .

TERCER.- Plantejats així els termes del debat, s'ha de partir de la forma en que les servituds tenen accés al registre de la propietat. Segons l' art. 2.2 de la LH , són inscrivibles els títols constitutius de les servituds, i l' art. 13 de la LH estableix que els drets reals limitatius del domini, com és el cas de les servituds, han de constar a la inscripció de la finca gravada, és a dir, del predi servent, tot i que també contempla la possibilitat que es pugui fer constar a l'inscripció del predi dominant "com a qualitat del mateix". Si unim aquest precepte amb l' art. 32 de la LH i amb l'art. 606 del C.c ., resulta que la servitud que no aparegui inscrita al full registral del predi servent no pot perjudicar al tercer. Aquesta plantejament ha estat modulat des d'antic per la jurisprudència, en el sentit que una servitud no inscrita també podrà ser oposada a tercers adquirents si aquests coneixien la seva existència al temps de la seva adquisició, coneixement que existirà pel cas de les servituds que siguin continues i aparents, és a dir, envers aquelles servituds que per ser ostensibles i manifestes a través dels sentits pot ser fàcilment coneguda la seva existència. Esmentarem al respecte la STS de 26-10-06, que en un supòsit en el què un tercer adquirent d'una finca gravada amb una servitud de pas, de llums o "gotereo", oposava la seva qualitat de tercer de bona a fe a efectes dels arts. 38 i 34 de la LH . diu l'esmentada resolució que: "Sin embargo, el artículo 38 de la Ley Hipotecaria únicamente contiene una presunción "iuris tantum" de exactitud registral, que admite la eficacia de una prueba en contrario, y el 34 se refiere a la adquisición de algún derecho por tercero de buena fe amparado en el contenido del registro a efectos de ser mantenido en la adquisición, siempre que se cumplan los demás requisitos exigidos, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro; supuestos distintos al referido por la parte recurrente que, contrariamente, podría sustentarse en el contenido del artículo 13 de la Ley Hipotecaria -que no se cita como vulnerado- y sobre el que esta Sala tiene declarado, entre otras, en sentencia de 15 marzo 1993 , que dicho precepto "a cuyo tenor las servidumbres no inscritas en el Registro no pueden producir efectos contra terceros, ha sido interpretado por esta Sala en el recto sentido de desposeerlo de imperatividad absoluta y terminante, ya que aunque tal gravamen real carezca de constancia registral, cuando el tercero conoce su existencia, bien por su carácter permanente, como sucede en el caso de autos o bien por haberse acreditado por otros medios, no puede ampararse dicho tercero en tal falta de inscripción expresa (SS. 8-5-1947 y 20-5-1992), pues cuando los signos de la servidumbre son ostensibles, permanenciales y perfectamente exteriorizados, tal apariencia indubitada produce una publicidad en semejanza a la inscripción en el Registro (SS. 17-5-1927, 5-4- 1986 y 21-12-1990)". I la STS de 18-11-03 indica que: "la jurisprudencia de esta Sala es inequívoca al declarar que la protección registral del adquirente de la finca gravada con una servidumbre no inscrita cede cuando ésta se manifiesta al exterior, pero también al exigir que tal manifestación lo sea mediante signos ostensibles, permanenciales y perfectamente exteriorizados (sentencia de 15 de marzo de 1993 que cita las de 17 de mayo de 1927, 5 de abril de 1986 y 21 de diciembre de 1990) o por signos ostensibles o manifiestos e indubitados ( sentencia de 23 de marzo de 2001que cita otras muchas, desde la de 2 de marzo de 1902 hasta la de 15 de marzo de 1993)". Aquesta construcció jurisprudencial no obeeix més que a la consecució efectiva de la finalitat perseguida amb el registre de la propietat, és a dir, si la finalitat del registre de la propietat és proporcionar informació sobre el domini i altres drets reals (donar-ne publicitat), per a que els tercers (o el públic, o tothom en general), pugui tenir coneixement de la situació d'una finca, és lògic que si aquesta finalitat s'aconsegueix per altres mitjans, com és el cas d'aquelles servituds l'existència de les quals pot ser fàcilment coneguda per ser manifestes, no calgui en aquests casos que la servitud estigui inscrita al registre. En definitiva, això ens condueix un altre cop al concepte de bona fe recollit a l' art. 34 de la LH , atès que si la servitud, o el dret real que es tracti, no està inscrit al registre, podrà perjudicar al tercer adquirent de la finca gravada, és a dir, li serà oposable la seva existència, si per altres mitjans coneixia o podria haver conegut la seva existència en cas d'actuar amb una mínima diligència.

QUART.- És aquesta bona fe la que constitueix l'eix de la controvèrsia plantejada i, en concret, de si es pot considerar que concorre en la demandant Sra. Daniel , atès que els apel·lats sostenen que encara que la servitud no estigués inscrita al foli registral de la seva finca ni aparegués a l'escriptura per la qual els seus pares la van comprar al Sr. Benito , en canvi, afirmen que aquells compradors havien de conèixer la seva existència malgrat tot, doncs el venedor era tiet seu i, a més, convivien a la mateixa casa. No compartim l'al·legació realitzada pels apellats, segons la qual els compradors podien haver conegut l'existència de la servitud de llums i vistes pel seu caràcter evident i ostensible atès que tota aquella zona on es troben les finques dels litigants estava destinada a horts, existint-hi només alguna barraca per guardar eines feta de llauna i cartrons, segons van coincidir en manifestar els testimonis aportats a l'acte del judici. De fet, no és fins el 5-2-91, que els codemandats Sr. Marco Antonio i Sra. Amanda van fer la declaració d'obra nova de l'habitatge que té obertures que donen a la finca colindant de la demandant i, per la seva part, no és fins el 2006 que la també codemandada Construcciones Felipe García e Hijos SL, va començar a edificar a l'altre finca immediatament colindant. El concepte registral de bona fe té una vessant positiva, consistent en la creença que el qui transmet una finca ho fa en les condicions que publica el registre de la propietat, i una altra de negativa, consistent en el desconeixement o ignorància de que el que diu el registre de la propietat no és exacte (STS d'11-7-05), o com diu la STS de 8-3-01: "no sólo significa el desconocimiento total de una situación, sino también la posibilidad de conocer la exactitud". I la STS de 18-2-05 diu que: "la buena fe del art. 34 LH comprende no solo el desconocimiento de la inexactitud registral sino también que no haya podido conocerse la situación real desplegando una mínima diligencia, sin que sea preciso desarrollar una especial labor investigadora, ni tabular ni extratabular". Per això, no és possible admetre l'argument dels codemandats apellats segons el qual els pares de la Sra. María Esther , compradors del predi servent, podrien haver conegut l'existència de la servitud si haguessin estat mínimament diligents consultant els llibres del registre. Com hem vist, només podrien haver conegut l'existència de la servitud en cas que haguessin resseguit les vicissituds de les diferents porcions segregades de la seva finca matriu, la qual cosa va més enllà de la diligència que els és exigible al suposar una autèntica activitat d'investigació registral, que rebutja l'esmentada sentència del Tribunal Suprem així com les de 27-3-84 i 12-6-03. Afegeix la STS de 18-2-05 que: "La buena fe no solo significa -requiere- el desconocimiento total de la inexactitud registral, sino también la ausencia de posibilidad de conocer la exactitud (SS entre otras, de 14 de febrero de 2000, 8 de marzo de 2003, 7 de diciembre de 2004 -no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la exigible diligencia normal o adecuada al caso se debería haber conocido-). Un fundado estado de duda en el adquirente, sobre si la titularidad del derecho que se le enajenó correspondía a su transmitente en la forma que proclama el asiento registral, elimina la buena fe (sentencia de 7 de diciembre de 2004 que cita la de 14 de junio de 1988)". Ens queden, doncs, com arguments allegats pels demandants reconvinents per destruir la presumpció de bona fe de l'actora, el fet que els seus pares, compradors de la finca, eren parents del venedor, que convivien a la mateixa casa i, finalment, que des de que els codemandats Srs. Torraubella i Torrecillas van aixecar la seva casa el 1991, la mare de l'ara demandant, Sra. María Teresa , mai els va dir res ni es va oposar al fet que la nova construcció tingués nombroses obertures directes a la seva finca. Sobre aquests particulars, no es pot oblidar que la bona fe que estableix l' art. 34 de la LH s'estableix com una presumpció legal que pot ser destruïda per prova en contrari, però cal que sigui prova suficient i complerta, sense que siguin admissibles simples especulacions o meres hipòtesis, doncs, com diu el TS: "para desvirtuar la presunción legal son precisas probanzas auténticas y fehacientes (SS., entre otras, 29 enero 1989, 14 febrero 2000, 25 junio 2002), -como decía la S. de 31 de enero de 1975 (citada en la de 14 de febrero 2000) una prueba plena, cumplida y manifiesta que no deje lugar a dudas". Així, la presumpció e l' art. 34 de la LH és una presumpció "iuris tantum", que ha de ser convenientment desvirtuada (SSTS de 12-11-60, 11-2-93, 30-11-91 o 23-1-89), de forma que l'esmentat precepte és també una norma sobre la càrrega de la prova, de manera que correspon als demandats que neguen la bona fe, la càrrega de probar-ho. I difícilment es pot considerar que ho hagin aconseguit amb el simple fet de l'existència d'una relació de parentiu i de convivència entre venedor i compradors, quan la servitud es va constituir anys abans al 1961, quan compren els pares de la Sra. María Esther , en concret, en segregacions de la finca matriu realitzades els anys 1953, 1954 i 1957.

Aquests fets són, per sí sols, insuficients per considerar acreditat que els compradors coneixien l'existència de la servitud, sense cap més altra prova, especialment si tenim en compte que a aquella zona de Tremp només havia horts, no hi havia cap edifici que pogués fer pensar en que s'hagués pogut constituir, precisament, una servitud de llums i vistes i, si ens atenem al llarg període de temps que ha transcorregut fins que s'ha construït el primer edifici, no sembla que tampoc en el 1961 poguessin arribar a existir serioses expectatives del desenvolupament urbà d'aquella zona de Tremp. Certament que des de 1991 en què edifiquen els Srs. Marco Antonio i Amanda , res va reclamar la mare de la demandant, que va morir l'any 2000, però no podem oblidar l'estat que fins aleshores havia tingut aquell paratge ni tampoc el llarg període de temps transcorregut des de que els seus pares van comprar la finca l'any 1961, de gairebé trenta anys.

CINQUÈ.- L'anteriorment exposat condueix a l'estimació del recurs i, per tant, amb revocació de la sentència de primera instància, a estimar la demanda i desestimar les reconvencions. Però no ens podem estar d'afegir, "ex abundantia", un dels arguments que va ser allegat per l'actora al contestar les reconvencions, però que no ha estat reiterat en el seu escrit de recurs. Efectivament, al mateix resultat ens porta el no ús de la servitud com a causa de la seva extinció. L' art. 566-11.1 a) del CCC preveu com a causa d'extinció de la servitud, la seva manca d'ús durant deu anys contat des del moment en què consta el desús. Semblantment, l' art. 15 a) de la Llei 22/01, de 31 de desembre, de regulació dels drets de superfície, de servitud i d'adquisició voluntària o preferent , preveu també aquesta causa d'extinció però pel termini de trenta anys, igualment a com feia l'anterior art. 13 a) de la Llei13/90, de 9 de juliol, de l'acció negatòria , les immissions, les servitud i les relacions de veïnatge. I tot i que la Compilació del Dret Civil Català de 1960 no preveia aquesta causa d'extinció, tanmateix, era d'aplicació l' art. 546.2 del C.c. que sí la contemplava, tot i que en lloc d'aplicar-se el termini que establia de vint anys, s'aplicava el de trenta anys preceptuat al segon paràgraf de l' art. 344.2 de la Compilació, posat en relació també amb l'art. 284. Així , si tenim en compte que les servituds que ens ocupen van ser constituïdes per títols de dates de 1953, 1954 i 1957, i que no hi va haver mai cap edificació fins que els Srs. Marco Antonio i Amanda van efectuar la declaració d'obra nova el 5-2-91, ja havia transcorregut aleshores el termini d'extinció de trenta anys per no ús de la servitud. Encara més succeeix envers el predi dominant propietat de la codemandada Construcciones Felipe García e Hijos SL, que no ha començat a construir fins el 2006.

SISÈ.- L'estimació del recurs comporta que no escaigui efectuar condemna pel que fa a les costes d'aquesta alçada, mentre que les de primera instància han de ser imposades als demandats, tan les causades amb la demanda com les causades amb les reconvenicons ( arts. 398.1 i 394 de la LEC ).

Atesos els anteriors articles i els altres de general i pertinent aplicació,

Fallo

Estimem el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal d' María Esther , contra la sentència dictada pel Jutjat de Primera Instància de Tremp, en procediment de judici ordinari núm. 383/06, que revoquem, i en el seu lloc, estimem la demanda interposa, desestimem les dues demandes reconvencionals i, en conseqüència:

1-Declarem que no existeix un dret real de servitud de llums i vistes a favor de la finca registral núm. NUM004 , propietat de Construcciones Felipe García e Hijos SL, per una banda, i per altra, que tampoc existeix en favor de la finca registral núm. NUM008 , propietat Sr. Marco Antonio i de Sra. Amanda ; que obligui a la finca registral núm. NUM000 , propietat de Sra. María Esther , a suportar cap mena de pertorbació al respecte.

2-Condemnem Sr. Marco Antonio i Sra. Amanda a cessar en les pertorbacions exercitades, havent de tancar, a costa seva, totes les obertures (finestres) que consten obertes a la paret de l'edifici de la seva propietat, a la finca registral núm. NUM004 del Registre de la Propietat de Tremp, lindant amb la finca propietat de la Sra. María Esther per l'accés del carrer Conca de Tremp.

3-Condemnem Construcciones Felipe García e Hijos SL a cessar en les pertorbacions exercitades, havent de tancar, a costa seva, totes les obertures (finestres) que consten obertes a la paret de l'edifici en construcció de la seva propietat (finca registral núm. NUM008 del Registre de la Propietat de Tremp), lindant amb la finca propietat de la Sra. María Esther per l'accés del carrer Conca de Tremp, i a que no hi obri futures finestres a l'esmentada paret atès que l'edifici es troba en fase de construcció.

Condemnem els demandats a pagar les costes de primera instància causades tan amb la demanda i com amb les demandes reconvencionals. No escau efectuar pronunciament pel que fa a les costes d'aquesta alçada.

Torneu les actuacions al Jutjat de procedència amb certificació de la sentència als efectes que s'escaiguin.

Així per aquesta la nostra sentència, la pronunciem, manem i signem.

PUBLICACIÓ. El/La magistrat/ada jutge/essa ha llegit i publicat la Sentència anterior, en audiència pública, en el dia d'avui. En dono fe.