Sentencia Civil Nº 36/2012, Audiencia Provincial de Melilla, Sección 7, Rec 123/2011 de 17 de Abril de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA

SECCIÓN SÉPTIMA

EN MELILLA

ROLLO APELACIÓN CIVIL Nº 123/11

Juicio Verbal nº 28/11

Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Melilla

S E N T E N C I A Nº36

ILMOS. SRES:

PRESIDENTE: D. JOSÉ LUIS MARTÍN TAPIA

MAGISTRADOS: D. MARIANO SANTOS PEÑALVER

D. JUAN RAFAEL BENÍTEZ YÉBENES

En Melilla a diecisiete de Abril de dos mil doce

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 7ª, de la Audiencia Provincial de Málaga, con sede en Melilla, los Autos de VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 0000028 /2011, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.4 de MELILLA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000123 /2011, en los que aparece como parte apelante, HERMANOS KARMUDI SL, representado por la Procuradora de los tribunales, Sra. MARIA BELEN PUERTO MARTINEZ, asistido por el Letrado D. DOMINGO ZOYO BAILON, y como parte apelada, D. Oscar , representado por la Procuradora de los tribunales, Sra. ISABEL MARIA HERRERA GOMEZ, asistido por el Letrado D. BLAS JESUS IMBRODA ORTIZ, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. D. JOSÉ LUIS MARTÍN TAPIA.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan y dan por reproducidos los de la resolución apelada.

SEGUNDO.- En el proceso de referencia el día 9/05/11, se dictó Sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: " Desestimar la demanda interpuesta por la procuradora Dña. Belén Puerto Martínez, en nombre y representación de Hermanos Karmudi SL, contra D. Oscar , representado por la procuradora Dña. Isabel Herrera Gómez, con expresa condena en costas a la parte demandante".

TERCERO.- Contra dicha resolución la Procuradora Sra. Puerto Martínez, en nombre y representación de la mercantil Hermanos Karmudi SL interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, y previo traslado a la parte contraria que presento escrito de oposición fueron remitidos los autos a esta audiencia a los efectos oportunos, con emplazamiento de las partes.

CUARTO.- Personadas ambas partes y tras los trámites legales se señaló día y hora para la votación y fallo del presente recurso, que tuvo lugar el día 28/03/12.

Fundamentos

PRIMERO .- La sentencia de instancia vino a desestimar la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Doña Belén Puerto Martínez, en nombre y representación de la entidad mercantil Hermanos Karmudi SL, contra Don Oscar , que ha estado representado por la Procuradora de los Tribunales Doña Isabel Herrera Gómez, mediante la cual ejercitó contra éste acciones acumuladas de desahucio por falta de pago de renta y reclamación de las debidas, ascendente a 401,594 euros, intereses y costas.

Contra dicha sentencia se ha alzado la entidad mercantil actora porque estima que en la misma se incurre en errores en la valoración de la prueba, tanto respecto al correcto y diligente pago de las rentas que ha declara ha realizado el inquilino, como en cuanto a si tal pago tiene carácter enervador, así como a si hay oposición de la actora, a cobrar las rentas debidas, que, a su entender, ha sido debida a causas únicamente imputables a la demandada, que en todo momento ha observado una actitud de ocultación de datos que le solicitó y obstruccionista hacia la propiedad, que ha obligado a ésta a ejercitar estas acciones judicialmente. Todo ello lo desarrolla en un extenso alegato que aquí se da por reproducido, en el que, realiza una valoración personal y por ello no imparcial de la prueba, para terminar suplicando la revocación de la sentencia apelada y en su lugar se dicte otra ajustada a las pretensiones contenidas en el suplico de su demanda, con expresa imposición de las costas al apelado, a lo que se ha opuesto frontalmente éste, que ha interesado la confirmación de la sentencia apelada con expresa imposición de costas al apelante (no al ejecutado, como dice el suplico de su escrito, sin duda, por error material).

SEGUNDO .- Delimitado así el objeto de este Recurso, es preciso determinar como punto de partida, que del conjunto de la prueba practicada en la instancia, ha resultado acreditado:

a) Que con fecha 15-2-1972 el demandado Don Oscar , concertó un contrato de arrendamiento de vivienda como arrendatario, con el arrendador Don Juan Enrique , sobre el piso propiedad de éste sito en C/ DIRECCION000 , número NUM000 , NUM001 NUM002 NUM003 , de esta ciudad, por tiempo de "meses" y precio de "veinticuatro pesestas", "pagaderas por meses adelantados", sin que conste acreditado anejo alguno de condiciones o estipulaciones por las que, en su caso, hubiere de regirse.

b) Mediante escritura pública de compraventa de fecha 21-Julio-2010, la entidad mercantil actora, hoy apelante, adquirió el pleno dominio de 85Ž818306% y el usufructo del 3Ž106326% de dicha finca, cuyo piso antes referido, seguía ocupado por el demandado Sr. Oscar en la misma calidad.

c) La renta que mensualmente éste venía satisfaciendo al administrador Don Fulgencio (Gestoría Gama) fue la de 56Ž75 euros durante los meses de Enero y Febrero de 2010; la de 57Ž09 euros durante el de marzo y a razón de 57Ž37 euros durante los de Abril- a- Agosto, comprendiendo éstos los capítulos de renta contractual: 42Ž92 euros; 13Ž88 por IBI y 0Ž59 por recogida de basura.

d) Con fecha 22-9-2010, el demandado promovió expediente de jurisdicción voluntaria sobre consignación judicial de la renta de ese mes, según recibo que le había sido girado a la vista por la Administración Gama e importe de 56Ž78 euros, habiendo acudido a este expediente, alegando que el administrador de fincas de la entidad mercantil actora, se había negado a aceptar esa renta.

e) Con fecha 29-9-2010 este administrador dirigió carta por burofax al demandado Sr. Oscar participándole haber adquirido la participación porcentual de la finca antes referida, al tiempo que le requería para que en un plazo de diez días le facilitara el título que le habilitaba para ocupar la finca, fotocopia de su DNI, último recibo abonado y, una vez certificados dichos datos, número de cuenta corriente donde desea se le carguen los recibos de alquiler preceptivos.

Asimismo le requiere para que haga entrega de los ingresos que perciba él y demás personas que habiten en esa vivienda, con la finalidad de determinar la actualización de la renta, si procediese.

En tercer término le indica persona y lugar donde puede entregar tal documentación, indicándole que es el administrador nombrado por la actora.

En cuarto lugar se le requiere para que proceda a retirar los enseres de su propiedad que, en su caso, haya depositado en las zonas comunes.

Y, finalmente le avisa de que los recibos correspondientes a las mensualidades de Agosto y Septiembre de 2010, verificados los datos anteriores, puede también abonarlos en el despacho de dicho administrador.

Este burofax fue debidamente entregado al Sr. Oscar el 30 de Septiembre del mismo año.

f) El expediente de consignación enunciado en el apartado d) fue ampliado mediante sendos escritos por el Sr. Oscar , en los que consignó las rentas correspondientes a los meses de octubre y Noviembre del mismo año por el mismo importe de 56Ž78 euros cada una de ellas. En este expediente se personó la mercantil actora, oponiéndose a la consignación por considerar tales rentas improcedentes, tanto por su cuantía como por su idoneidad, toda vez que hasta esa fecha el consignante no había acreditado su condición legal de inquilino, ni personal, ni jurídica, ni económicamente, pese a que había sido requerido para ello. Tal personación aparece fechada el 3-1-2011. Ante tales manifestaciones, recayó Auto de 18-2-2011 declarando contencioso el expediente, sin alterar la situación que tuvieren los interesados al tiempo de su incoación y lo que es objeto de él, acordando devolver las cantidades consignadas, ascendentes a 170Ž34 euros.

g) Con fecha 25-2-2011, el Sr. Oscar puso un giro postal al Sr. administrador de la actora, por esa misma suma de 170Ž34 euros, correspondientes a las rentas de los meses de Septiembre, Octubre y noviembre de 2010, giro que caducó sin cobrarlo.

Con fecha 12-3-2010 -(debe tratarse de un error, pues para esa fecha la actora todavía no había adquirido su propiedad y, además, el recibo de esa mensualidad ya se había abonado a la anterior administración) puso un nuevo giro postal por importe de 57Ž37 euros, a favor del administrador de la actora, correspondiente a la renta del mes de Diciembre de 2010, que fue rehusado por éste.

Con fecha 11-1-2011, volvió a girar otro de la misma clase y para el mismo destinatario, correspondiente a la renta del mes de Enero de 2011, aunque la cuantía fue de 25Ž59 euros, al haber descontado la cantidad de 26Ž13 euros por recibos de luz de las escaleras o portal que abonó, justificándolo, correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2010. Este giro no fue atendido por el destinatario y se devolvió al Sr. Oscar al finalizar el plazo de validez.

h) La demanda iniciadora de esta litis se interpuso el 9 de Febrero de 2011, no habiendo constancia de haberse intentado abonar ni un solo recibo de renta más desde esta fecha al día de hoy.

TERCERO .- Fijados tales hechos, no está de más recordar que la obligación principal del arrendatario es la de pagar la renta convenida, como corresponde a la naturaleza conmutativa y onerosa del contrato de arrendamiento, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la posesión de la cosa objeto del mismo. La renta ha de abonarse en el tiempo y lugar convenidos y el retraso en su pago, salvo causa justificadas-, lo mismo que su impago-, puede dar lugar a la resolución del contrato.

Constituye, pues, ese retraso, un incumplimiento contractual, como exigencia del principio de que, entre las partes, tiene el contrato fuerza de ley.

No se ignora tampoco por esta Sala que el Tribunal Supremo, en sentencia de su Sala Primera de 24 de Julio de 2008 , reiterada después en las de 26 de Marzo y 20 de Octubre de 2009 , unificó doctrina en la materia, al declarar que el pago de la renta realizado fuera del plazo pactado no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución de la relación arrendaticia prevista en la LAU y ello, aunque la demanda se funde en el impago de una única mensualidad de renta y ésta hay sido satisfecha extemporáneamente.

Ahora bien, si lo anterior es cierto, no lo es menos que, en el presente caso, aún cuando hasta el día de la fecha no han sido abonadas las rentas adeudadas desde el mes de Septiembre de 2010 hasta el día de la fecha, lo que implicaría la resolución del contrato de arrendamiento que constituye su objeto, según esa doctrina, sin embargo, no es de aplicación, porque, a juicio de esta Sala, la causa de tal impago hasta el momento de la interposición de la demanda, no es imputable al arrendatario Sr. Oscar , sino a la entidad mercantil actora Hermanos Karmudi SL, que desde un primer momento se ha negado a recibir las rentas que periódica y sucesivamente ha intentado abonar el inquilino desde el mes de Septiembre de 2010, primero consignando su importe judicialmente y luego, una vez rechazada la consignación por la hoy actora, mediante giros portales sucesivos, que también han sido rechazados, uno al ser rehusado por el administrador y otros al ser devueltos tras vencer el plazo de validez para su pago sin cobrarlos él mismo.

Manifiesta la actora, hoy apelante, que el demandado no ha acreditado su calidad de inquilino, pese a ser requerido para ello. Y es cierto que lo fue mediante el burofax que le dirigió el 29-2-2010, según vimos antes. Sin embargo, no lo es menos que la actora no podía ignorar tal cosa, por cuanto, de un lado, resulta ilógico e increíble pensar que una mercantil como la actora, dedicada a ese tráfico mercantil de comprar inmuebles para su posterior rehabilitación y venta, se decida a adquirir el que aquí nos ocupa, sin conocer antes no sólo su estado, sino, principalmente, si tenía o no ocupantes y en qué calidad, pues de sobra es conocido que tal circunstancia influye decisivamente a la hora de fijar el precio de la compraventa.

De otro lado, ha presentado documentación acreditativa de que conocía no sólo de la existencia de este inquilino, sino también de la cuantía de la renta que venía abonando a la anterior administración- Gama-, como se desprende de los estadillos unidos a los autos - 56 a 59-, elaborados por aquél, Sr. Fulgencio , cuyo testimonio habría sido relevante a los efectos aquí considerados. De hecho, la propia actora, ante la certificación emitida por éste-folio 118-acerca de que el Sr. Oscar había abonado el recibo del mes de Agosto de 2010, precisamente por importe de 57Ž37 euros. Este recibo, lo mismo que el resto de los aportados por la actora para reclamar su importe, como rentas adeudadas, comprenden la renta contractual y el Ibi. Además los aportados con la demanda, incluyen 0Ž59 euros por el concepto de basura. Precisamente la diferencia que existe entre el importe de aquéllos en los que se abonó o intentó abonar 56Ž78 euros, radica en que éstos no incluyen ese capítulo de la basura.

En definitiva, la Sala entiende que se ha producido una "mora accipiendi" ante esa actitud de la actora, que ha impedido al inquilino el pago puntual de las rentas, como lo venía haciendo con la anterior propiedad, sin que a ello sea óbice el hecho de que en los recibos reseñados la cantidad intentada pagar por renta fuere ligeramente inferior a los 57Ž37 euros, e incluso aunque en otra ocasión haya compensado lo pagado por él por recibos de la luz de las escaleras o portal. Y ello nos lleva a concluir declarando que en ningún error ha incurrido la Juez a quo al valorar la prueba al respecto, llegando a conclusiones que esta Sala comparte y por ello mantiene.

Y otro tanto ha de decirse respecto a la pretendida enervación de la acción y consiguiente declaración de desahucio, que preconiza la parte apelante, pues, efectivamente, antes de interponerse la demanda, como se dijo precedentemente, el inquilino no pudo pagar al actor las rentas por la actitud de éste y, además, tampoco el mismo requirió de ese pago al inquilino, pues, contrariamente a lo que afirma, el buro fax que le dirigió el 29-9-2010, en absoluto contiene ese pretendido requerimiento.

En base a ello, debe también mantenerse la conclusión a que llega la Juez a quo.

CUARTO .- Si todo lo anterior es cierto, no lo es menos que la parte apelante solicita en el suplico de su escrito interponiendo este Recurso, al igual que lo hubiera en su demanda, que el apelado sea condenado a pagar el importe de las rentas adeudadas. No en vano en tal demanda se acumula la acción para esta reclamación, a la de desahucio, lo que es perfectamente ajustado a derecho.

Y en este sentido, resulta evidente que ni antes de iniciarse el pleito- por las causas indicadas-, ni cuando se presentó la demanda, ni hasta el día de la fecha el inquilino ha abonado renta alguna, por lo que ha de accederse a esta pretensión de la apelante y, desde esta perspectiva, revocar en lo preciso la sentencia apelada, que llegó a desestimar totalmente la demanda. La cantidad adeudada se calculará a razón de 57Ž37 euros por mes, conforme venía abonando antes de la compraventa de la parte de su propiedad y usufructo por la actora.

QUINTO .- En orden a las costas procesales que hubieran podido causarse en esta alzada, ninguno de los litigantes habrá de ser condenado a su pago, de conformidad con lo establecido en el artículo 398.2 LEC . En cuanto a las que lo hubieren sido en la primera instancia, cada una de ellas abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad, de acuerdo con el art. 394.2 de dicho Cuerpo Legal.

Vistos los preceptos legales citados, los demás de general y pertinente aplicación al caso y la doctrina de esta índole que también se ha aplicado.

Fallo

Que estimando como estimamos parcialmente el Recurso de Apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Doña Belén Puerto Martínez, en nombre y representación de la entidad mercantil HERMA NO S KARMUDI, SL, contra la sentencia de fecha nueve de Mayo de dos mil once, recaída en los autos de juicio verbal sobre desahucio y reclamación de rentas debidas tramitados en el Juzgado de Primera Instancia Cuatro de Melilla, bajo el número 28/2011, debemos revocar y revocamos parcialmente la misma, en el sentido de que estimando también parcialmente la demanda interpuesta por dicha Procuradora contra Don Oscar , que ha estado representado por la Procuradora de los Tribunales Doña Isabel Herrera Gómez, DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS A DICHO DEMANDADO, a que abone a la mercantil actora en la suma de MIL CIENTO CUARENTA Y SIETE EUROS CON CUARENTA CÉNTIMOS (1.147Ž40 euros), en concepto de las rentas que le adeuda por el alquiler de la vivienda sita en c/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 NUM002 NUM003 , de Melilla desde el mes de Septiembre del año dos mil diez, hasta el corriente mes de Abril del presente año, así como a las que se devenguen hasta la plena efectividad de lo aquí acordado, y ello, sin expresa condena en las costas de ambas instancias a ninguna de las partes.

Notifíquese a éstas la presente, con la prevención de que no es firme, cabiendo interponer contra la misma Recurso de Casación para ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, y ante ésta, dentro del plazo de veinte días contados desde el siguiente a la notificación de ésta.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá testimonio literal al Rollo de Sala correspondiente, definitivamente juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.