Sentencia Civil Nº 36/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 150/2014 de 29 de Enero de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL CIVIL DE MADRID
SECCIÓN DUODÉCIMA
C/ Ferraz, 41 , 914933837 - 28008
Tfno.: 914933837
37007740
N.I.G.: 28.148.00.2-2012/0001696
Recurso de Apelación 150/2014
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Torrejón de Ardoz
Autos de Procedimiento Ordinario 1758/2012
APELANTE/DEMANDADO: MOTORES Y TRANSMISIONES DIESEL S.L.
PROCURADOR: Dña. CONSUELO RODRÍGUEZ CHACÓN
APELADO/DEMANDANTE: D. Eusebio
PROCURADOR: D. GUILLERMO GARCÍA SAN MIGUEL HOOVER
SENTENCIA Nº 36/2015
ILMOS SRES. MAGISTRADOS:
D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN
D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA
D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO
En Madrid, a veintinueve de enero de dos mil quince.
La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que
al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
1758/2012 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Torrejón de Ardoz a instancia de MOTORES
Y TRANSMISIONES DIESEL S.L. apelante-demandado, representado por la Procuradora Dña. Consuelo
Rodríguez Chacón contra D. Eusebio apelado-demandante, representado por el Procurador D. Guillermo
García San Miguel Hoover, sobre reclamación de cantidad; todo ello en virtud del recurso de apelación
interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 19/11/2013 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Torrejón de Ardoz se dictó Sentencia de fecha 19/11/2013 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Se estima parcialmente la demanda interpuesta por el procurador don Guillermo García Sanmiguel Hoover en nombre y representación de don Eusebio frente a MOTORES Y TRANSMISIONES DIESEL D.L. , y, en consecuencia, se condena a la demandada a abonar al actor el importe de 6.139 euros más el interés legal desde la interposición de la demanda. Con condena en costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de MOTORES Y TRANSMISIONES DIESEL S.L. se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, dándose traslado a la otra parte, que se opuso, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para deliberación, votación y fallo el pasado día 28 de enero, en que ha tenido lugar lo acordado.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se ha observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Extinguido el contrato de arrendamiento que sobre la nave industrial descrita en la demanda existió entre las partes, reclama en este proceso el arrendador el importe de lo invertido en la reparación de desperfectos en el techo del inmueble, y el presupuestado para dejar la nave en el mismo estado en que estaba al tiempo de ser arrendada, lo que supone la eliminación de las obras hechas en su interior por la arrendataria.

A tal efecto, invoca las cláusulas 9ª y 6ª del contrato, pues conforme a la primera de las cuales, la arrendataria había asumido realizar incluso las obras de conservación, y conforme a la segunda, se había reconocido el derecho del arrendador a exigir que se le devolviera la nave diáfana y en las mismas condiciones en que se arrendó.

Se relata también en la demanda que el contrato se concertó en fecha 1 de octubre de 1.984 y se novó el 27 de diciembre de 2010 para que las obligaciones y derechos del contrato los asumiera la actual entidad demandada a quien la inicial arrendataria subrogaba en el contrato, que permanecía inalterable, salvo la actualización de renta que se convino.

Opuesta la demandada, la Juez de Primera Instancia estimó sustancialmente la demanda, siendo recurrida dicha sentencia por la arrendataria, alegando: 1º improcedencia de acoger la acción de reembolso por unos gastos de demolición que todavía no se han hecho, de modo que tampoco pueden devengarse los intereses desde la demanda; 2º los daños en la cubierta, producidos por la acción de las palomas, no son un hecho imputable a la arrendataria, y en todo caso, la reparación de la cubierta no es repercutible en la arrendataria, por lo que se ha infringido el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964.

El recurso fue impugnado por el demandante.



SEGUNDO. - Los hechos descritos en la demanda se acogen en su esencia en la contestación, y, en todo caso, resultan de los documentos aportados, especialmente del contrato de arrendamiento, de su novación, de los presupuestos realizados por la empresa UNICOBRAS, cuyo representante legal declaró como testigo, y de las actas notariales y comunicaciones cruzadas entre las partes.

Desde el punto de vista jurídico, se ha de partir, para la resolución del recurso, de las siguientes consideraciones: 1ª La normativa aplicable es la contenida en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 ( Disposición Transitoria 3ª de la Ley 29/1994 ), sin que la novación, consistente en la subrogación del arrendatario, modifique en modo alguno su régimen y contenido, pues el contrato subsiste, dado el carácter meramente modificativo -desde el punto de vista subjetivo- que tuvo aquella novación.

2ª Aun bajo la vigencia de aquella norma, se consideró lícito y válido el pacto por el que el arrendatario de local asumía las obligaciones de reparación y conservación del inmueble arrendado.

3ª La acción para exigir el cumplimiento específico de una obligación de dar que tiene por presupuesto una obligación de hacer (la devolución del inmueble en el mismo estado en que se arrendó, deshaciendo las obras de distribución interior) se convierte en dineraria cuando el obligado no cumple y se constituye en mora, pues en tal caso el acreedor tiene derecho, por el incumplimiento, a la indemnización de perjuicios.



TERCERO .- Desarrollando estas premisas, y aplicándolas al caso concreto objeto de nuestro examen, y en lo que afecta a la acción indemnizatoria relativa al coste de la demolición de las obras de distribución de la nave realizadas por la arrendataria, debemos ratificar la irrelevancia, a estos efectos, de que las mismas fueran realizadas por una u otra arrendataria. Si lo fueron por la inicial, la actual, al subrogarse en el contrato, asumía la obligación de dejar la nave diáfana, expresamente contemplada en el cláusula 6ª del contrato.

Esta, que fue la alegación de la demandada en su contestación, se cambia en cierto modo en la apelación, señalando la incompatibilidad de exigir el pago de un gasto que no se ha hecho.

Aparte de que tal alegación sería una cuestión nueva, tampoco es fundada.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de noviembre de 2.008 , en un caso idéntico, y en relación a la devolución 'en perfecto estado' del inmueble arrendado, declara que 'se trata, por tanto, de una obligación de hacer que ha de ser cumplida de una forma específica, debiendo entrar en juego el cumplimiento por equivalencia tan sólo de forma subsidiaria, cuando el deudor no realice la prestación debida o ésta deviene imposible'.

Y concluye exponiendo el alcance de las cláusulas similares a la que, como la sexta, se contiene en el contrato, diciendo que 'por otra parte, la antedicha cláusula no obligaba a Conforte, S.L. a hacer (reponer o restaurar) sino a responder simplemente (de las reposiciones y/o restauraciones). Podía por tanto la actora exigir las cantidades que concretaban esa responsabilidad asumida por la demandada, hoy recurrente'.

Por tanto, no hay infracción del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , invocado por la apelante y que por otra parte se refiere a la acción de resolución que aquí no se ejercita, ni hay enriquecimiento injusto, pues el derecho del demandante surge tanto del contrato como del incumplimiento de la demandada.



CUARTO .- La validez del pacto por el que se transfiriere al arrendatario el deber de reparación y conservación que pesa sobre el arrendador se admitió bajo el imperio de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 en relación al arrendamiento de locales.

La razón está en la disposición del artículo 6.3 que permitía la renuncia de los derechos reconocidos a los arrendatarios de locales, salvo el de prórroga forzosa.

Por eso, desde la Sentencia de 4 de diciembre de 1.973, el Tribunal Supremo dio carta de naturaleza a tales pactos.

Por eso, la Sentencia de la Sección 11ª de esta Audiencia de 3 de mayo de 2.005 , citada por el apelado, puedo afirmar que 'no existe ninguna duda sobre validez del pacto por el que se transfiere o se asume por el arrendatario la obligación que compete al arrendador conforme al número segundo del artículo 1554 del Código Civil y que recoge el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , de verificar las obras o reparaciones necesarias para el mantenimiento y conservación de la cosa en estado de servir para el uso y finalidad arrendada, desplazamiento de obligaciones no prohibido ni por la legislación común ni por la especial de arrendamientos urbanos que ha de entenderse legítimo por no ser contrario a la ley a la moral ni al orden público, como ha sido reconocido por la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo en sentencias de 11 de junio de 1948 , 27 de abril y 4 de diciembre de 1973 y 11 de noviembre de 1993 '.

Siendo esto así, el segundo motivo del recurso debe ser desestimado.

Desde luego que la acción de las palomas no es imputable al arrendatario, por sí lo es no haber puesto ningún medio para evitarla.

Y sí es imputable, conforme a la cláusula 9ª, la obligación de reparar los desperfectos causados, que, por su extensión y persistencia, demuestran una acción prolongada, sin que ni siquiera avisara al arrendador de tal desperfecto.

Por ello, entra en su obligación responder por esos daños.



QUINTO.- Las costas de esta segunda instancia son de preceptiva imposición al apelante ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil )

SEXTO.- En materia de recursos, conforme a las disposiciones de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, reformada por Ley 37/2011, de 10 de octubre se informará que cabe el recurso de casación, siempre que aquél se apoye inexcusablemente en el motivo definido en el artículo 477.2.3 º. Sólo si se interpone el recurso de casación podría a su vez interponerse el de infracción procesal (Disposición Final 16ª).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la Autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

Que debemos DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de MOTORES Y TRANSMISIONES DIESEL S.L. contra la sentencia dictada el 19 de noviembre de 2013 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Torrejón de Ardoz en el Procedimiento Ordinario nº 1758/2012, a que este rollo se contrae, resolución que confirmamos con expresa imposición de las costas a la parte apelante.

Contra esta sentencia cabe interponer, en las condiciones expuestas en el último fundamento de derecho de la presente resolución, recurso de casación y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal .

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Una vez que sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación de esta resolución, para su cumplimiento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de Sala y se notificará según lo previsto en el art. 208.4 L.E.C ., lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe