Sentencia CIVIL Nº 36/2017, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 278/2015 de 19 de Enero de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE LLEIDA

Sección Segunda

El Canyaret, s/n

Rollo nº. 278/2015

Procedimiento ordinario núm. 310/2013

Juzgado Primera Instancia 2 La Seu d'Urgell (UPSD 2)

SENTENCIA nº 36/2017

Ilmos./as. Sres./as.

PRESIDENTE

D. ALBERT GUILANYÀ FOIX

MAGISTRADOS

DÑA. ANA CRISTINA SAINZ PEREDA

DÑA. MARÍA DEL CARMEN BERNAT ÁLVAREZ

En Lleida, a diecinueve de enero de dos mil diecisiete

La sección segunda de esta Audiencia Provincial, constituída por los señores anotados al margen, ha visto en grado de apelación, las actuaciones de Procedimiento ordinario número 310/2013, del Juzgado Primera Instancia 2 La Seu d'Urgell (UPSD 2), rollo de Sala número 278/2015, en virtud del recurso interpuesto contra la Sentencia de fecha 3 de diciembre de 2014 . Es apelante Avelino , representado por la procuradora MªANTONIA VILA PUYOL y defendido por el letrado OSCAR BERENGUERES OROMÍ. Es apelada Benita , representada por la procuradora CECILIA MOLL MAESTRE y defendida por el letrado SERGI LLAGOSTERA XARGAYO. Es ponente de esta sentencia la Magistrada Doña ANA CRISTINA SAINZ PEREDA.

VISTOS,

Antecedentes

PRIMERO.-La transcripción literal de la parte dispositiva de la Sentencia dictada en fecha 3 de diciembre de 2014 , es la siguiente:

'ESTIMO la demandaque ha interposat Benita contra Avelino iDECLARO l'extinció del contracte d'arrendamentcelebrat amb data 3 d'abril de 1968en relació al local situat al carrer Estudis (abans Josep de Calassanç) nº 2 subterrani 1 (club Corona), en base a la jubilació de la part arrendatària, amb imposició de costes a la part demandada. [...]'

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia, Avelino interpuso un recurso de apelación que el Juzgado admitió y Benita se opuso al recurso. Seguidos los trámites pertinentes, remitió las actuaciones a esta Audiencia, Sección Segunda.

TERCERO.-La Sala decidió formar rollo y designar magistrado/a ponente a quien se entregaron las actuaciones para que, una vez deliberada, propusiera a la Sala la resolución oportuna. Se señaló el dia 2 de enero de 2017 para la votación y decisión.

CUARTO.-En la tramitación de esta segunda instancia se han observado las prescripciones legales esenciales del procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia de primera instancia estima la acción ejercitada por la arrendadora, Sra. Benita , y decreta la extinción del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en el año 1968 respecto del local conocido como 'Club Corona', por jubilación del arrendatario, por aplicación de lo dispuesto en la Disposición Transitoria Tercera, apartado B/3 de la LAU de 1.994, considerando que no se cuestiona la efectiva jubilación del arrendatario Sr. Avelino , sin que se haya acreditado que la posición de arrendataria la ocupe la esposa, la Sra. Silvia , ni que se haya producido la subrogación, por lo que se decreta la extinción por jubilación, entendiendo que no es óbice para ello el que exista una vinculación comercial entre el referido local y el hotel Andría -del que es arrendataria la esposa, Sra. Silvia , al haberse subrogado en la posición de su padre al fallecimiento de éste- y tampoco el que en la actualidad el acceso al local únicamente se efectúe a través del hotel, porque se trata de dos relaciones contractuales diferentes e independientes, y aunque los accesos no son independientes sí que son independizables, sin que una ni otra circunstancia puedan impedir la extinción del contrato de arrendamiento del local..

La parte demandada interpone recurso de apelación reiterando la excepciones de cosa juzgada y la falta de legitimación pasiva del Sr. Avelino , fundando una y otra, en síntesis, en el anterior procedimiento de juicio ordinario nº 130/2002 seguido entre las mismas partes, mostrando el apelante su conformidad con la decisión de la juzgadora de instancia cuando descarta la existencia de cosa juzgada al entender que en aquél procedimiento la acción ejercitada por vía reconvencional por la parte arrendadora fue la de extinción del contrato por cierre del Club Corona desde el año 1996, mientras que ahora la extinción se funda en la jubilación del arrendatario. Sin embargo, sostiene el apelante, no se ha tenido en cuenta en la resolución recurrida el efecto positivo de la cosa juzgada, derivándose de la sentencia dictada en el seno de aquél juicio ordinario 130/2002 que existe una vinculación entre el arrendamiento del local y el del hotel resultando que, con independencia de la persona que firmó los contratos, se ha reconocido en sede judicial que la titularidad jurídica real en ambos arrendamientos, tanto del hotel como del Club, recae en el titular efectivo de la actividad en él desarrollada, que inicialmente fue el Sr. Fulgencio , en cuya posición se subrogó su hija, la Sra. Silvia , esposa del recurrente. De lo anterior concluye el apelante que existe identidad entre los hechos declarados probados por la sentencia firma dictada en aquél procedimiento y los hechos objeto de este nuevo procedimiento, siendo que esta Audiencia consideró que el uso como sala de esparcimiento era suficiente para entender que no existía cese de actividad en el inmueble arrendado, llegando a esta decisión a sabiendas de que la actividad desarrollada en el local era titularidad de la esposa y que era ésta la que utilizaba el sótano como sala de esparcimiento de sus clientes, de forma que la actividad en el local no era ejercida de forma directa por el Sr. Avelino y no era una actividad exclusiva y/o individual de éste, sino que desde el punto de vista estricto y formal el Sr. Avelino no estaba ejerciendo ninguna actividad en el inmueble, lo cual no fue óbice para desestimar la acción de extinción del contrato por cese de actividad, derivándose de todo ello que la situación de jubilación no puede comportar la extinción del contrato cuando la esposa sigue ostentando la titularidad del arrendamiento del hotel y utilizando el sótano para esparcimiento del hotel, al igual que en los últimos 18 años.

Con similares argumentos denuncia la infracción del art. 10 LEC y reitera la falta de legitimación pasiva al haber quedado acreditado que la condición de arrendataria la ostenta la Sra. Silvia , porque el local se encuentra afecto a la actividad del hotel y la titular de dicha actividad es la esposa, Sra. Silvia , siendo ésta la persona en la que habrán de concurrir los requisitos de la Disposición Transitoria Tercera en relación con la causa de extinción por jubilación o fallecimiento, con independencia de que el Sr. Avelino sea quien consta como arrendatario en el contrato, incurriendo la resolución recurrida en error en la valoración de la prueba al no tener en cuenta las alegaciones de esta parte y las pruebas aportadas, de la que queda sobradamente acreditada la condición de arrendadora de la esposa, habiendo aplicado incorrectamente la Disposición Transitoria Tercera.

Por último añade que en la sentencia se desestima la existencia de subrogación del arrendamiento en favor del cónyuge amparándose en un hecho nuevo cual es la ocultación de la jubilación a la parte actora mediante engaño o falsedad, hecho éste que fue introducido de forma extemporánea por la actora en fase de conclusiones, imputando erróneamente la sentencia a esta parte una ocultación que no es cierta, siendo que al contestar a la reconvención en el anterior procedimiento nº 130/2002 el Sr. Avelino no estaba jubilado (lo que se produjo en fecha 10-3-2003) sino en situación de incapacidad permanente total derivada de un accidente.

SEGUNDO.-Comenzando por estas últimas alegaciones no cabe sino remitirse a lo expuesto en el auto de denegación de la prueba propuesta en esta segunda instancia y, principalmente, en el auto que resuelve el recurso de reposición contra dicha resolución denegatoria, rechazando en dichas resoluciones que estemos antes hechos nuevos introducidos extemporáneamente en la litis, y destacando que esa ocultación a la que se alude no constituye la 'ratio decidendi' de la sentencia.

Para resolver sobre la excepción de cosa juzgada que invoca el apelante conviene reproducir íntegramente lo que argumentamos en nuestra sentencia de 8-6-2005 resolviendo el recurso de apelación formulado por la arrendadora contra la desestimación de la acción de resolución del contrato entablada por vía reconvencional en el seno del juicio ordinario 130/2002. Decíamos en dicha sentencia:

'SEXTO.- RECURSO INTERPUESTO POR DÑA. Lidia

En el primer motivo de recurso se denuncia el error en la valoración de la prueba en que incurre la juzgadora a quo al desestimar la acción de resolución del contrato de fecha 3 de abril de 1.968 referido al Club Corona. Sostiene la recurrente que en cuanto al destino pactado, no cabe vincular este contrato y la actividad a que se destina con la actividad del Hotel Andriá puesto que el arrendamiento de los respectivos locales (Club y Hotel) es totalmente independiente, con contratos celebrados en fechas diferentes y a arrendatarios diferentes, y la actividad de sala de fiestas o discoteca desarrollada en el Club se ha llevado a cabo de forma independiente desde el inicio del contrato, como discoteca independiente, sin vinculación con el Hotel. Añade que aunque en fecha 27 de febrero de 1.965 la propiedad autorizó al arrendatario para transformar el inmueble en el negocio que crea conveniente, con posterioridad el destino de dicho arrendamiento fue fijado y delimitado en su actividad, facultando como única actividad la de 'esparcimiento' (documento nº8 de la demanda), y señalando en el contrato de 3 de abril de 1.968 que el arrendamiento se establecía sobre el local en el que se ejercía la actividad para la que fue autorizado, dejando así claro, fijo e inalterable el destino del local que se configura como negocio de sala de esparcimiento-discoteca, para lo que se requiere un local regularmente abierto al público, con relación inmediata y constante con la clientela. Respecto a la interrupción de dicho uso aduce la recurrente que en la resolución impugnada no se ha tenido en cuenta que desde el año 1.996 el Club Corona permanece cerrado por acuerdo de la Comisión Municipal de Gobierno del Ayuntamiento, con suspensión de la actividad, sin que pueda entenderse que ha existido un uso regular del local por el mero hecho de que esporádicamente se haya utilizado en limitadas ocasiones para ciertas celebraciones.

Las alegaciones de la recurrente responden a su particular e interesada apreciación de las pruebas practicadas y en modo alguno pueden servir para desvirtuar y sustituir la objetiva e imparcial apreciación y valoración del conjunto probatorio efectuada en la instancia. Así, respecto a la pretendida autonomía y absoluta independencia entre el contrato de arrendamiento del Hotel y el del Club, y aún siendo cierto que se documentaron por separado, en fechas distintas y con distinto arrendatario, no puede obviarse la estrecha relación entre uno y otro, tanto por el vínculo matrimonial entre los arrendatarios como por lo que claramente se pone de manifiesto a través de los documentos incorporados a los autos en los que queda plasmado el curso de los hechos y la forma en que se gestó y desarrolló la relación arrendaticia, comenzando por el documento nº7 de la demanda suscrito en el año 1.965 en el que la propiedad 'de la finca denominada Hotel Andriá de Seo de Urgel' autoriza al Sr. Avelino y la Sra. Silvia para transformar en el local que crean conveniente los sótanos de debajo de la pastelería Julià y fábrica de embutidos, al tiempo que en el documento (nº8) de fecha 25 de mayo de 1.966 consistente en un escrito dirigido al Ayuntamiento por el Sr. Lidia , como dueño del Hotel, manifiesta que siendo arrendatario el Sr. Silvia , quien delega en sus hijos Sr. Avelino y Sra. Silvia para que puedan realizar obras en los sótanos del referido Hotel consistentes en una sala de esparcimiento. Del mismo modo se evidencia la relación entre uno y otro contrato cuando en el año 1.976 se suscribe el documento aportado como nº6 de la demanda con la finalidad, según se indica, de solventar las cuestiones surgidas en orden a la revisión y actualización de la renta y autorización para llevar a cabo las obras necesarias en los locales arrendadospara un mejor rendimiento de ambos negocios,incluida la autorización al Sr. Avelino para ampliar el local del Club ocupando lo que hasta esa fecha constituía el garaje del Hotel. Y lo mismo cabe decir, a la vista de lo apreciado en base a estos mismos documentos en la sentencia dictada por la Audiencia Territorial de Barcelona con fecha 19 de enero de 1.989 dictada en sede de apelación con ocasión del anterior procedimiento seguido entre las partes y en la que se aludía a los datos y antecedentes históricos de una y otra relación arrendaticia señalando que '...unos y otro (el documento de 1976) constituyen un todo armónico al que difícilmente el interprete puede sustraerse....' y, añadimos, que la vinculación entre uno y otro negocio que se pone de relieve en esos mismos documentos en modo alguno puede obviarse amparándose en el simple dato de que no coincida la persona del arrendatario puesto que, en definitiva, uno y otro contrato traen causa de la originaria vinculación entre la propiedad y el Sr. Fulgencio respecto de 'todo aquél edificio destinado a Hotel, llamado hasta el presente Gran Hotel Andriá...' al que se alude en el contrato suscrito en el año 1.941 y del que el arrendador se reservaba para si 'los cuatro locales sitos en los bajos del mismo edificio que tiene arrendados respectivamente para café, banca zapatería y pastelería y el local destinado a bodega vulgo 'celler....', según la cláusula séptima del mismo contrato, para después autorizar en el año 1.965 a la Sra. Silvia y a su esposo Sr. Avelino (conjuntamente) para que puedan trasformar los sótanos de debajo de la pastelería y fábrica de embutidos en el negocio que tengan por conveniente.

En cuanto a la actividad y sus pretendidas limitaciones, significativo resulta que, como indica la parte apelada, a diferencia del Hotel en el que expresamente se pactó que no podría destinarse a otros usos que no sean la industria hotelera (cláusula décima del contrato de 1.941), en relación con el Club no se dispuso limitación alguna, antes al contrario, pues según lo ya expuesto la autorización se concedió 'para transformar los sótanos en el negocio que crean conveniente' y la mención a la sala de esparcimiento se efectúa únicamente en el escrito dirigido al Ayuntamiento. Por mucho que la recurrente siga insistiendo en que el contrato data del año 1.968, lo cierto es que al documentarse por escrito, en el año 1.968, ya se indica que tal documento se suscribe 'para elevar a escrito' el arrendamiento de dicho local que con carácter verbal habían establecido los contratantes y que ya el Sr. Avelino venía desarrollando desde que montó el negocio..., y en ese mismo contrato de 1.968, al especificar cuál es el objeto sobre el que recae, se expresa claramente que lo que se arrienda es 'el local sito en los bajo del edifico donde se halla ubicado el Hotel Andriá', a lo que se añade que es en ese local 'donde debidamente autorizado por el Sr. Jesús Manuel , el Sr. Avelino hizo las obras pertinentes y montó totalmente el denominado Club Corona, objeto de este arrendamiento...', sin que tal referencia al Club tenga otro alcance que aclarar cuál es el 'negocio en que tuvo por conveniente transformar el sótano' (según la autorización concedida en el año 1.965 cuando se inicia la relación contractual) porque, en definitiva, la relación locativa recae, desde su inicio, sobre un determinado local en el que ninguna actividad se desarrollaba y en él 'montó' el arrendatario el negocio que creyó oportuno.

Cierto es que la actividad desarrollada en el local es la de esparcimiento, y también que durante el periodo comprendido entre el año 1.980 y 1996 se destinó, además, a discoteca, pero ello no implica que desde el año 1.996, a raíz del expediente administrativo, se haya producido la situación de 'cierre del local' habilitante para la denegación de prórroga forzosa y, por ende, para instar la resolución contractual ex arts. 114-11, en relación con el art. 62-3 de la LAU de 1.964. En este sentido resulta totalmente correcta la aplicación al caso de la doctrina jurisprudencial que extensamente se recoge en la resolución impugnada y que la Sala comparte, dándola por reproducida íntegramente, sin necesidad de incurrir en inútiles reiteraciones, y del mismo modo resulta acertada la valoración de las pruebas aportadas efectuada por la juzgadora de instancia (incluido el expediente administrativo que refiere la recurrente y al que expresamente se alude en la sentencia) sin que se advierta error alguno en las conclusiones que de ella se derivan en relación con la inexistencia de interrupción en el uso del Club Corona en los términos que pretende la recurrente pues lo cierto es que tanto la prueba documental que se menciona en la sentencia como las declaraciones de los testigos vienen a corroborar la vinculación entre la actividad de uno y otro local (Hotel y Club) y la actual utilización de éste último en la misma forma que al inicio de la relación contractual, es decir, como sala de esparcimiento, constatándose igualmente a través de la prueba pericial que el Club situado en la planta sótano se encuentra en uso y normal mantenimiento'.

TERCERO.-Retomando las alegaciones del apelante, y por lo que se refiere a la cosa juzgada, el art. 222-1 de la LEC establece que la cosa juzgada de las sentencias firmes, sean estimatorias o desestimatorias, excluirá, conforme a la ley, un ulterior proceso cuyo objeto sea idéntico al del proceso en que aquélla se produjo, y tras indicar en los párrafos segundo y tercero cuales son las pretensiones de la demanda y puntos a los que alcanza, y lo que se consideran hechos nuevos y distintos, en relación con el fundamento de las referidas pretensiones, dispone finalmente el art. 222-4 de la LEC que 'lo resuelto con fuerza de cosa juzgada en la sentencia firme que haya puesto fin a un proceso vinculará al tribunal de un proceso posterior cuando en éste aparezca como antecedente lógico de lo que sea su objeto, siempre que los litigantes en ambos procesos sean los mismos o la cosa juzgada se extienda a ellos por disposición legal'.

Es doctrina jurisprudencial reiterada que la cosa juzgada material es el estado jurídico de una cuestión sobre la que ha recaído sentencia firme -con autoridad de cosa juzgada formal- que tiene la eficacia de vincular al órgano jurisdiccional en otro proceso. En relación con esta excepción la Jurisprudencia distingue un doble aspecto, positivo y negativo, con relevancia distinta en el curso del proceso, porque como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2001 '...la cosa juzgada material presupone la firmeza de la sentencia que resuelve el fondo de la controversia y produce dos clases de efectos. Uno negativo o preclusivo y que hay que referir a que impide plantear un nuevo proceso sobre asunto ya resuelto, y otro positivo (vinculante o prejudicial) y opera en el sentido de no poder decidirse en proceso ulterior un tema o punto litigioso de manera distinta o contraria a como ya ha sido resuelto por sentencia firme en pleito precedente, ( sentencia de 26 de febrero de 1990 ), con lo que cabe en otra contienda invocar cosa juzgada para que sirva de base o punto de partida a la correspondiente sentencia ( sentencias de 23 de marzo de 1990 y 12 de diciembre de 1994 ). Es decir, que mediante este efecto se crea una premisa que vincula a lo que se resuelva en la resolución judicial de futuro, al desplegar su eficacia en el juicio siguiente (S. 21 de marzo de 1996 )'

Abundando en la cuestión, la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de Julio de 1998 recogiendo la doctrina sentada, con cita de otras muchas, en la de 20 de Mayo de 1994 señala que 'se ha declarado por la jurisprudencia - SS 27-10-1944 , 3-2-1961 , 26-2 y 18-7-1990 , 22-2-19992, y otras- que si bien la cosa juzgada en un aspecto negativo, o sea para impedir un nuevo fallo sobre lo ya juzgado tiene necesariamente que alegarse por vía de excepción, en cambio para que sólo surta el efecto de obligar al juzgador a reconocer su existencia en todas las resoluciones que adopte no requiere ser articulada como excepción, y aunque así ocurra, los órganos jurisdiccionales no pueden desconocerla en absoluto como algo fuera de la realidad procesal sino que deben resolver los problemas planteados en el mismo litigio exactamente igual que ya fueron definidos en el primero, respetando sus declaraciones, ya que lo resuelto en anterior juicio, mediante sentencia firme, tiene efectividad jurídica con el efecto de cosa juzgada, pues alterar posteriormente esta sentencia firme supondría violar los principios constitucionales de seguridad jurídica, cuyo origen es de orden público, con independencia del alcance y naturaleza de la concreta relación jurídica juzgada. El principio 'non bis in idem', es decir, la imposibilidad de juzgar dos veces la misma cuestión impide volver a plantear la misma cuestión debatida entre las mismas partes en anterior proceso y obtener una nueva decisión, en cuanto el Tribunal posterior deberá partir necesariamente de la resolución anterior'.

El efecto positivo de la cosa juzgada consiste, por tanto, en no poder decidirse en un proceso un tema o punto litigioso de manera distinta o contraria a como ya ha sido resuelto por sentencia firme en otro proceso precedente, de forma que la cosa juzgada no opera como excluyente de una decisión sobre el fondo del asunto (efecto negativo) sino que le sirve de base, sin que para ello sea necesaria la más perfecta identidad entre uno y otro sino que basta que el objeto de ambos procesos sea 'parcialmente idéntico' o 'conexo' ( SSTS 30- 12-1986, 20-5-1992 , 12-12-1994 y 6-6-1998 y STSJ Cataluña 2-7-1990 ).

Trasladando estos criterios al supuestos enjuiciado tenemos que, como se dice en la resolución recurrida, no concurre la triple identidad en tanto que el objeto es distinto en uno y otro procedimiento, y aunque la consecuencia jurídica pretendida en aquél viniera a ser la misma (la finalización de la relación contractual) la 'causa petendi', los presupuestos habilitantes para el ejercicio de la acción son distintos puesto que allí se invocaba el cierre del local, a efectos de denegación de la prórroga forzosa y resolución contractual ( arts. 114-11, en relación con el art. 62-3 de la LAU de 1964 la actividad, y ahora se invoca la jubilación del arrendatario y la extinción contractual conforme a los previsto en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 .

Por tanto, no hay cosa juzgada que impida entrar a resolver las pretensiones ejercitadas en la demanda origen de este litigio. Ahora bien, los criterios jurisprudenciales ya expuestos han de conducir a la ineludible operatividad del efecto positivo de la cosa juzgada ( art. 222-4 de la LEC ) precisamente porque la función positiva o prejudicial impide que en un proceso ulterior se decida la pretensión de forma distinta a como lo fue con anterioridad, por lo que necesariamente hemos de tener en cuenta en este litigio lo que se argumentó en el anterior en cuanto a la vinculación existente entre la actividad de uno y otro local de negocio, el origen de la relación contractual y la forma en que se había venido desarrollando la actividad.

Tales circunstancias determinaron que se rechazara entonces la concurrencia de la causa de resolución invocada -cierre del local- sin que pueda admitirse la tesis del apelante cuando concluye que la controversia es la misma en este procedimiento, atribuyendo a la sentencia dictada en apelación pronunciamientos o considerandos que no se efectuaron pues no se dijo ni se reconoció entonces que la titularidad jurídica real en ambos arrendamientos, tanto del hotel como del Club, recayera en la titular efectiva de la actividad en él desarrollada, es decir, la esposa. Tampoco se dijo que el Sr. Avelino no estaba ejerciendo ninguna actividad en el local sino que únicamente se dejó constancia de '... la vinculación entre la actividad de uno y otro local (Hotel y Club) y la actual utilización de éste último en la misma forma que al inicio de la relación contractual, es decir, como sala de esparcimiento...'.

Por las mismas razones tampoco cabe apreciar la falta de legitimación pasiva que el apelante sustenta en que la condición de arrendataria recae en la esposa, por el efecto positivo de la cosa juzgada. La condición de arrendatario del local la ostenta el Sr. Avelino y por tanto a efectos de interposición de la demanda él es el titular de la relación jurídica arrendaticia cuya extinción se pretende en este procedimiento, sin que quepa apreciar infracción alguna del art. 10 de la LEC , sin perjuicio de lo que finalmente pudiera resultar en función del resultado de la litis.

CUARTO.-El apelante reitera en esta alzada la inexistencia de causa de extinción del contrato toda vez que, para el supuesto de que se entendiera que la condición de arrendatario y titular de la actividad la ostenta desde el inicio el Sr. Avelino (y no la Sra. Silvia ) resulta que, a día de hoy, la esposa ostentaría la condición de arrendataria el local, por subrogación de su esposo (según indica en el recurso primero en situación de incapacidad permanente total y después jubilación, en fecha 10-3-2002, al cumplir 65 años) indicando que la arrendadora ya conoce tal situación y que, en cualquier caso, no resulta preceptiva la notificación expresa y por escrito de la subrogación.

La Disposición Transitoria Tercera, A), apartado 1, de la LAU de 1.994 dispone, en relación con los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de su entrada en vigor, que continuarán rigiéndose por las normas de la LAU de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de la misma Disposición Transitoria

El apartado B) se refiera a la extinción y subrogación, estableciendo, por lo que ahora interesa, que:

'2. Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes.

3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.

La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos . La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60'.

Sobre esta Disposición Transitoria se ha pronunciado recientemente esta Sala en sentencia de 3-1-2017 (nº 7/12017 ), en la que analizábamos un supuesto de arrendamiento de local de negocio concertado en 1982, con jubilación del arrendatario en el año 2007 y subrogación de la esposa que continuó ejerciendo la misma actividad, argumentando en dicha sentencia que:

'És necessari emfasitzar que la LAU de 1994, pretenia posar fi a una legislació arrendatícia que dificultava el mercat de lloguer a través, entre altres, del mecanisme de la pròrroga forçosa per l'arrendador i voluntària per l'arrendatari, la qual cosa suposava desnaturalitzar el caràcter essencialment temporal de tot arrendament. Per això, el legislador va establir a la DT 3 ª B) un règim d'extinció pels contractes d'arrendament de local de negoci celebrats amb anterioritat al Real Decret Llei de 9-5-85, popularment conegut com Decret Boyer, que eren els contractes sotmesos al règim de pròrroga legal obligatòria, atès que aquesta va desaparèixer amb aquell Decret Llei, però només per als contractes signats en data posterior a la seva entrada en vigor.

Del contingut literal de la DT 3ª B), doncs, en resulta que els contractes d'arrendament de local de negoci on l'arrendatari sigui persona física, s'extingeixen amb la seva jubilació o mort, sigui quina sigui la data en què es produeixi. En aquests dos supòsits, es permet la subrogació del seu cònjuge, sempre i quan continuï desenvolupant-hi la mateixa activitat, i ho podrà fer igualment fins a la seva mort o jubilació. Així resulta del paràgraf primer de l'apartat 3. I, al seu paràgraf segon, es preveu el supòsit en el qual es permet que sigui no el cònjuge, si no el descendent de l'arrendatari inicial, qui es pugui subrogar en el contracte d'arrendament, la qual cosa només pot fer en dos supòsits: 1.- si hi ha hagut prèvia subrogació del cònjuge, quan aquest es jubili o mori, podrà subrogar-se el descendent sempre que no hagin transcorregut encara vint anys des de l'entrada en vigor de la LAU de 1994; 2.- però si no hi ha hagut subrogació anterior del cònjuge, pot subrogar-se el descendent sempre que continuï la mateixa activitat que el seu ascendent, però només durant els anys que faltin fins que hagi transcorregut vint anys des de que va entrar en vigor la LAU de 1994.

Per tant, el contracte d'arrendament s'extingeix amb la mort o jubilació de l'arrendatari, amb l'excepció que es produeixi una subrogació. Si qui es subroga és un descendent de l'arrendatari, ja directament després d'ell o després de la mort o jubilació del seu cònjuge que s'hi hagués subrogat abans, l'arrendament s'extingeix al cap de vint anys de l'entrada en vigor de la LAU. Només es preveuen dos supòsits en els quals l'arrendament subsisteixi i continuï en vigor més enllà del termini de vint anys de l'entrada en vigor de la llei, és a dir, més enllà de l'1 de gener de 2015: que l'arrendatari inicial es jubili o mori amb posterioritat a l'1-1-15 o si s'ha subrogat el seu cònjuge, si aquest es jubila o mor també amb posterioritat a l'1-1-15. La llei, doncs, ha volgut respectar en l'arrendament a l'arrendatari i al seu cònjuge, però no de forma absoluta, atès que limita la durada de l'arrendament al fet de la seva jubilació o de la seva mort. És clara, doncs, la finalitat de mantenir l'ús del local de negoci per a les unitats familiars que en viuen de la seva explotació, finalitat social que ja no té sentit mantenir quan es produeix el fet de la jubilació o la mort.

No pot haver cap dubte d'aquesta interpretació atès que així ho indica de forma expressa el propi legislador a l'Exposició de Motius de la Llei, on diu: 'Teniendo en cuenta los perjudiciales efectos que ha tenido la prolongada vigencia de la prórroga obligatoria impuesta por la Ley de 1964, se aborda la necesidad de poner límite a la duración de esta prórroga obligatoria restableciendo la temporalidad de la relación arrendataria de conformidad con su propia naturaleza, pero esta modificación se realiza teniendo en cuenta los efectos sociales y económicos de la medida tomando en consideración la situación personal y familiar y la capacidad económica de los arrendatarios'. I després de referir-se als arrendaments d'habitatge, afegeix més en davant, que: 'En el caso de los arrendamientos de locales de negocio, se ha optado por articular un calendario de resolución temporal de estos contratos, aunque distinguiendo entre los arrendamientos en los que el arrendatario sea una persona física de aquéllos en los que sea una persona jurídica, presumiendo mayor solvencia económica allí donde el entramado organizativo sea más complejo.

Por ello, se mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subrogación «mortis causa» en el primer supuesto, garantizándose al grupo familiar vinculado al desarrollo de la actividad,un plazo mínimo de veinte años, que podrá superarse mientras el arrendatario y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la actividad que se venga desarrollando en el local' (el subratllat és nostre)'.

Por otro lado, en lo que se refiere a la notificación de dicha subrogación por jubilación (o por muerte) es doctrina jurisprudencial reiterada la que establece que la facultad de subrogación no puede hacerse depender del hecho de haber notificado tal circunstancia al arrendador ( STS de 29 de enero de 2009 , reiterada en las de 10 de junio de 2009 , 13 de enero de 2010 y 30 de noviembre de 2011 ). La primera de estas resoluciones 29-1-2009 señalaba que '...con independencia de que la notificación sea necesaria para que el arrendador pueda conocer con quien ha de seguir la relación arrendaticia y valorar su ajuste a la legalidad, permitiéndole el ejercicio de las acciones de todo tipo frente a quienes lo ocultan y le impiden la recuperación del local, nunca serán estas las resolutorias de la relación arrendaticia si el cambio de titularidad del antiguo por el nuevo arrendatario se produce en la forma que la ley permite puesto que ni la Transitoria [ DT Tercera LAU ] la impone, ni lo hace la de 1964, ni tampoco ello es posible a partir de una reinterpretación de la doctrina de esta Sala bajo la consideración de que la nueva Ley establece un nuevo estatuto normativo para esta suerte de contratos, incluido el efecto resolutorio, convirtiendo en ilegal lo que no lo era para el mismo hecho y los mismos contratos, puesto que no implica incumplimiento de ninguna de las obligaciones propias del arrendatario, y como tal no tiene encaje en el artículo 114 de la LAU de 1964 [...]».

Y la STS de 13 de enero de 2010 (nº867/2009 ) tras analizar los criterios contradictorios de las distintas Audiencias y recoger la evolución en la doctrina de la Sala, efectúa en su Fundamento de Derecho Quinto la siguiente interpretación del D. T. Tercera, B) apartado 3 , LAU : .

'...Se hace necesario, por ello, que el Pleno de la Sala, resolviendo las discrepancias existentes entre las AAPP y cerrando la evolución jurisprudencial de acuerdo con la posición últimamente mantenida, siente definitivamente doctrina en la materia, limitada al ámbito temporal en el que resulta aplicable la DT Tercera LAU , en el sentido de que la falta de notificación de la subrogación arrendaticia producida a raíz de la jubilación del arrendatario conforme a la DT Tercera, B), apartado 2, LAU no determina la extinción del contrato ni faculta al arrendador para el ejercicio de la acción de resolución.

Además de en los argumentos contenidos en la sentencia de esta Sala de 29 de enero de 2009, RC n.º 4132/2001 , esta conclusión se funda en que: ( a ) no se aprecia la existencia de una laguna legal que justifique la aplicación de la analogía, pues bajo la regulación de la LAU 1964, que es la aplicable según la DT Tercera LAU , la jurisprudencia no consideraba necesaria la notificación de la subrogación producida a raíz de fallecimiento del arrendatario de local de negocio; ( b ) aunque no fuera así, cuando la LAU no establece con precisión que la sanción a la falta de notificación es la resolución del contrato, no puede aplicarse la analogía para anudar a la omisión una consecuencia tan grave, la cual implica la pérdida de derechos del arrendatario; ( c) en todo caso, la aplicación analógica del artículo 58 LAU 1964 , tomado en su integridad, conduciría a la conclusión de que la falta de notificación no podría ser directamente causa de resolución del contrato, sino, a lo sumo, de que, de no tener lugar la notificación en el plazo de 90 días allí fijado, el arrendador estuviese facultado para requerir al nuevo ocupante a fin de que le notificara la subrogación en otros 30 días, con la advertencia de que su falta en dicho plazo sí podría ser motivo de resolución; ( d ) el principio de buena fe exige que el arrendatario comunique la subrogación producida al arrendador para que tenga conocimiento del cambio subjetivo producido en la relación arrendaticia; pero no comporta que la falta de esta notificación legitime para el ejercicio de la acción resolutoria.

Basta con considerar que el arrendador estará legitimado para el ejercicio de cualesquiera actos ejecutados sobre la base de la inexistencia de la subrogación si no se prueba que tenía conocimiento de ella y para el ejercicio de las acciones de resarcimiento de los perjuicios que pueda haber sufrido por esta circunstancia'.

Descartada, por tanto, la exigencia de notificación de la subrogación, la cuestión estriba en determinar si se ha acreditado o no la efectiva existencia de la misma, es decir, que a la jubilación del Sr. Avelino su esposa, la Sra. Silvia , se ha subrogado en su posición y ha continuado desempeñando la misma actividad en el local. La resolución recurrida considera que no se ha acreditado la pretendida subrogación y decreta la extinción del contrato por jubilación del arrendatario.

Procede acoger en este punto las alegaciones del apelante cuando considera que no se ha tenido en cuenta el efecto positivo de la cosa juzgada, y que no se han valorado correctamente las pruebas practicadas. Hay que remitirse a lo antes expuesto sobre la estrecha vinculación existente entre el arrendamiento del hotel y el del local, y la actividad desarrollada en uno y otro. Las pruebas practicadas acreditan que se trata de un negocio familiar (recordemos que data de 1941 en cuanto al hotel y 1965 para el local) y que la actividad se continúa desarrollando en ambos inmuebles en la misma forma en que se hacía cuando se planteó en el anterior procedimiento, tal como pone de manifiesto la prueba testifical y el dictamen del perito judicial Sr. Bernabe , quien informa sobre la configuración del local (que únicamente dispone de acceso a través del hotel) y sobre las perfectas condiciones para su uso como sala de esparcimiento, confirmando los testigos que, en efecto, se utiliza como tal.

No ha sido objeto de controversia que la Sra. Silvia sigue siendo la arrendataria del hotel y titular de la actividad desarrollada en el mismo por lo que, acreditada la efectiva continuidad del negocio familiar, incluida la referida al local que nos ocupa, y partiendo de aquella estrecha vinculación entre uno y otro que ya quedó establecida en anteriores resoluciones judiciales, difícilmente puede concluirse que no se ha acreditado la subrogación de la esposa en la posición que antes ocupaba el esposo y la continuidad de la misma actividad, sin que por otro lado resulte determinante la falta de una notificación expresa, por las razones ya expresadas. La ley no establece la forma en que ha de materializarse la subrogación, pudiendo considerarse relevante a tales efectos el cambio de titularidad del negocio, si bien, en el presente caso no puede obviarse la relación existente entre la actividad del hotel y la del local que nos ocupa, que explica razonablemente que no se haya producido ningún cambio administrativo al respecto. Y por las mismas razones el pago de la renta continúa efectuándose a través de la misma cuenta bancaria, de la que son titulares ambos cónyuges y que es la misma desde la que se han venido efectuando los pagos antes y después de la jubilación.

Por otro lado, hay que tener en cuenta que, según se desprende de la Exposición de Motivos de la LAU, antes transcrita, en supuestos como el que nos ocupa es la existencia del vínculo familiar la que justifica la subrogación que la ley permite, siempre que se respeten las condiciones que establece la misma Ley (DT Tercera B )), admitiendo tanto la subrogación en favor del cónyuge como de un descendiente, éste último para el supuesto de que no haya cónyuge supérstite o en caso de que éste no quiera continuar la actividad. La resolución recurrida considera que quien 'probablemente' continúa la explotación del local es el hijo, Higinio . No es esto lo que alega y opone la parte demandada en su contestación, y además, de ser así, tampoco resultaría determinante para la extinción del contrato puesto que la demanda se interpuso en octubre de 2013, con los efectos que establecen los arts. 410 y 411 de la LEC y en ese momento no se cumplían los requisitos previstos en la Disposición Transitoria Tercera para los supuestos de subrogación de descendiente.

Ya se ha dicho que esa pretendida subrogación del descendiente no se ha planteado en este procedimiento, afirmando en cambio que lo ha sido en favor de la esposa y que ésta continúa con la misma actividad en el local, lo que resulta perfectamente verosímil a la luz de las pruebas practicadas y desde el momento en que no se cuestiona que ella es la arrendataria del hotel y la titular del negocio familiar, al que se encuentra estrechamente vinculado el local que nos ocupa, resultando por ello de plena aplicación lo que expresa la Exposición de Motivos de la LAU de 1994 en el sentido que en estos arrendamientos de local de negocio en que el arrendatario es una persona física ' ....se garantiza al grupo familiar vinculado al desarrollo de la actividad un plazo mínimo de veinte años, que podrá superarse mientras el arrendatario y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la actividad que se venga desarrollando en el local'.

En consecuencia, procede estimar el recurso y, por derivación, desestimar la demanda, sin que ello determine en este caso la imposición de costas a la parte actora puesto que se ha limitado a ejercitar la acción que ha considerado procedente ante la inexistencia de notificación de la subrogación de la esposa en la posición que venía ocupando el Sr. Avelino .

QUINTO.-La estimación del recurso determina que no proceda efectuar especial pronunciamiento sobre las costas de esta alzada ( Art. 398-2 de la LEC ).

VISTOSlos preceptos legales citados y demás de general aplicación, se dicta la siguiente

Fallo

QueESTIMANDOel recurso de apelación deducido por la representación procesal deD. Avelino contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº2 de los de La Seu d'Urgell en los autos de Juicio Ordinario nº310/2013,REVOCAMOSla citada resolución y, en su lugar,DESESTIMAMOSla demanda planteada porDÑA. Benita , absolviendo al demandado de las pretensiones planteadas en su contra.

No procede efectuar especial pronunciamiento sobre costas de primera ni de segunda instancia.

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con certificación de esta sentencia, a los oportunos efectos.

Así por nuestra sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

MODO DE IMPUGNACIÓN:Contra esta resolución caben los recursos extraordinarios de casación y de infracción procesal si se dan los requisitos establecidos en los artículos 466 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , debiendo acompañar con el escrito de interposición los depósitos (mediante ingreso en la cuenta de depósitos y consignaciones de este Tribunal) y tasas correspondientes, en el supuesto de estar obligado a ello.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.