Sentencia Civil Nº 361/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 262/2007 de 31 de Julio de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00361/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 262 /2007

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. FELIX ALMAZAN LAFUENTE

D. JESUS GAVILAN LOPEZ

D. JOSE ZARZUELO DESCALZO

En MADRID, a treinta y uno de julio de dos mil ocho.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 836 /2005 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 70 de MADRID seguido entre partes, de una como apelantes D. Carlos Francisco y Dª. María Rosario , representados por el Procurador Sr. Pérez Casado y de otra, como apelados D. Emilio y Dª. Olga , representados por la Procuradora Sra. Messa Teichman, sobre elevación documento privado a público.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 70 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 8 de enero de 2007 , cuya parte dispositiva dice: "Que debo estimar y estimo la demanda deducida por el procurador D. Jose Antonio Perez Casado en nombre de D. Carlos Francisco y Dª María Rosario contra Dª Olga y D. Emilio . en su consecuencia, condeno a los demandados a abonar a los actores la cantidad de 12.000.- euros, más los intereses. Desestimandose lo solicitado en los ordinales primero y segundo del petitum de la demanda.

Todo ello sin que proceda hacer expresa condena en costas.". Notificada dicha resolución a las partes, por D. Carlos Francisco Y Dª María Rosario se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que se opuso. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 10 de julio de 2008, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSE ZARZUELO DESCALZO.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, que hacemos nuestros y damos por reproducidos para evitar innecesarias reiteraciones, en tanto no se contradigan por los de la presente resolución.

PRIMERO.- Se formuló demanda en el presente procedimiento de juicio ordinario por la representación de los actores Doña María Rosario y Don Carlos Francisco , frente a Doña Olga y Don Emilio , solicitando la condena de los demandados a otorgar escritura pública de compraventa de la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 , de Madrid, por el precio fijado en el contrato de arrendamiento y en la cantidad de 88.689,61 €, solicitando del Juzgado su ejecución a costa de los demandados en caso de no realizarse por éstos, con imposición de costas, subsidiariamente la condena de los demandados a abonar a los actores la cantidad de 14.232,37 € por el importe de las mejoras y reformas efectuadas en la vivienda, más 4.327,29 € e intereses correspondientes al importe que, según lo estipulado en la cláusula tercera del contrato, debía deducirse del precio de la vivienda, o, subsidiariamente a las peticiones anteriores, la condena de los demandados a abonar a los actores la cantidad de 12.000 € más intereses y costas.

Allanándose los demandados a lo solicitado en último término con la demanda y oponiéndose por los mismos la invalidez de la opción de compra, la Sentencia dictada en primera instancia estimó la demanda sin hacer imposición de costas, en los términos consignados en los antecedentes de hecho de la presente resolución, considerando básicamente que en el presente caso no concurrían los requisitos que exige la jurisprudencia para la validez del contrato de opción de compra y en tanto no existe plazo para su ejercicio, reputando por tanto nula la opción de compra de conformidad con lo establecido en el artículo 1.115 del Código Civil, señalando por otra parte que la indemnización debía limitarse a 12.000 € conforme a lo estipulado en el contrato y no procediendo la deducción respecto del precio de venta al no haberse procedido a la venta.

Se alza frente al mencionado pronunciamiento el presente recurso de apelación, interpuesto por la representación de los actores, que invoca como motivos de impugnación:

1º.- Disconformidad con la inexistencia de plazo al considerar que existe uno determinado en el propio contrato de arrendamiento, en sus cláusulas segunda y quinta fijando el mes de noviembre de 2.004.

2º.- Que ni la ley ni la jurisprudencia impone que el plazo deba fijarse de determinada manera y respecto a la fijación del plazo debe interpretarse el contrato conforme a lo estipulado en el artículo 1.285 del Código Civil , propugnando que el plazo para el ejercicio de la opción de compra se establecía durante el referido mes de noviembre de 2.004.

3º.- Que la interpretación del contrato realizada es ilógica, absurda y contraria a las normas de hermenéutica, no apreciando la verdadera intención de los contratantes, careciendo de una explicación o razonamiento que le lleve a concluir que en el contrato no existe plazo alguno no respetando los artículos 208.2 y 209.3ª de la LEC.

Por la parte apelada se formuló oposición al recurso en los términos que constan en el correspondiente escrito.

SEGUNDO.- Se puede definir el contrato de opción de compra como aquel convenio por virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de un contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones. Son en consecuencia sus elementos principales:

1º) La concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra.

2º) La determinación del objeto.

3º) El señalamiento de precio para la futura adquisición.

4º) La concesión de un plazo para el ejercicio de la opción.

Así las cosas, el ejercicio valido del derecho de opción exige que dentro del plazo, el optante manifieste su decisión de llevar a cabo el contrato negociado o como argumenta la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 1991 al decir "que es doctrina de esta Sala 1ª de que la opción de compra supone una compraventa conclusa que no necesitaría actividad posterior de las partes para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos", es decir depende la consecución del contrato de modo exclusivo de la decisión del optante siempre que se ejercite dentro del plazo fijado (STS 9-octubre-1991).

Este plazo para ejercitar el derecho de opción de compra es de caducidad, por lo que pasado el mismo se produciría no un incumplimiento contractual, sino la caducidad del derecho de opción (STS 30-junio-1994). Pues bien, este contrato se puede estimar como un contrato atípico en el sentido de que no tiene cobertura legal en el Código Civil (STS 15-diciembre-1997 ) y en consecuencia la principal fuente de regulación es la libre voluntad de las partes y subsidiaria mente en la creación jurisprudencial que reconoce su naturaleza debiendo de estar para su interpretación a los art. 1255 CC. 1.256 y 1281 y siguientes del mismo texto legal.

Pues bien, se puede considerar esta figura como un derecho de naturaleza personal, al que la posibilidad de acceso al Registro atribuye ciertos efectos reales. (art. 14 Reglamento Hipotecario ).

TERCERO.- Por otra parte y en cuanto a la interpretación contractual debemos precisar que la jurisprudencia indica de modo constante, como se subraya por la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de septiembre de 2006 , que "la calificación e interpretación de los contratos, así como su existencia, inexistencia, licitud o ilicitud de la causa y simulación contractual, son cuestiones de hecho, cuya incumbencia corresponde exclusivamente a los juzgadores de instancia, estando las mismas sustraídas del ámbito de la casación, salvo que queden desvirtuadas por otro medio probatorio"; esto es, se trata de una función privativa reservada no sólo al tribunal de la primera instancia, sino también al de la segunda, pues no hay que olvidar que el recurso de apelación, a diferencia del de casación, es un recurso ordinario que transfiere plena jurisdicción al órgano superior para volver a conocer del asunto planteado y debatido en la primera instancia, esto es, "plena competencia para decidir y resolver todas las pretensiones de las partes" (STS de 19 de mayo de 2003 ), sin los límites propios de un recurso extraordinario como la casación; así lo ha entendido también el Tribunal Constitucional en sentencia de 15 de enero de 1996 , al señalar que "en nuestro sistema procesal la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos (...) como una «revisio prioris instantiae», en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum "quantum" appellatum) (ATC 315/1994 )".

Asimismo, la citada STS de 18 de septiembre de 2006 destaca, con cita de las sentencias que las contienen, las siguientes declaraciones: que los contratos son lo que son y la calificación no depende de las denominaciones que le hayan dado los contratantes, pues para la calificación, que constituye una labor insertada dentro de la interpretación, habrá de estarse al contenido real, es decir, que habrá de realizarse de conformidad con el contenido obligacional convenido y el protagonismo que las partes adquieren con prevalencia de la intención de las mismas sobre el sentido gramatical de las palabras, al tener carácter relevante el verdadero fin jurídico que los contratantes pretendían alcanzar con el contrato; y, en este mismo sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 6 de abril de 2006 recuerda que "La literalidad de los contratos no se imponen de manera absoluta cuando los términos de la relación no se presentan con la suficiente precisión y claridad, y resultan disconformes con la voluntad de los contratantes, pues ha de estarse a cual fue la verdadera intención contractual, no dependiendo la naturaleza con los negocios jurídicos de la denominación que les hayan atribuido las partes, y es el contenido real del contrato el que determina su calificación, en correlación a las declaraciones de voluntad que lo conforman".

CUARTO.- Aplicando la doctrina y jurisprudencia anterior al caso que nos ocupa y al contrato firmado entre las partes, actores y demandados, prescindiendo de cualquier disquisición en torno a la existencia o inexistencia de plazo para el ejercicio de una supuesta opción de compra, ha de indicarse que no es posible calificar el contrato de la litis como de "opción de compra", por más que los contratantes así lo denominaran, cuando en su estipulación séptima se establece " Si la opción de compra no llegase a término por causa del vendedor-arrendador, éste indemnizará al comprador-arrendatario hasta con 2.000.000 de pesetas únicamente por las obras de mejora debidamente acreditadas" y resulta radicalmente incompatible el establecimiento de esa facultad de desistimiento para el vendedor con la naturaleza del contrato de opción de compra que, como hemos indicado, exige la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra sin que se prevea la posibilidad de que el concedente pueda apartarse a su vez de la opción concedida, por lo que cabe reputar el convenio suscrito por la partes como una simple promesa de venta o de adquisición preferente por los arrendatarios, que precisamente ha desplegado sus efectos jurídicos únicamente en la forma que se concretan en el pronunciamiento combatido y en atención al estricto contenido pactado, resultando en cualquier caso inexistente la opción de compra conforme a la interpretación realizada lo que nos tiene que llevar a la desestimación del recurso y a la confirmación de la sentencia apelada.

QUINTO.- Al desestimarse el recurso de apelación y de conformidad con lo establecido en el artículo 398, en relación con el 394, de la Ley de Enjuiciamiento Civil se impondrán a los apelantes las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados, concordantes y de general y especial aplicación

Fallo

DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales Don José Antonio Pérez Casado, en nombre y representación de Don Carlos Francisco y de Doña María Rosario , contra la Sentencia dictada con fecha de 8 de enero de 2.007 por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez de Primera Instancia núm. 70 de Madrid en los autos de Juicio Ordinario núm. 836/2.005 y CONFIRMAR íntegramente la misma con imposición a los apelantes de las costas causadas en esta instancia.

Así, por esta sentencia, definitivamente juzgado en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.