Sentencia Civil Nº 362/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 732/2008 de 22 de Junio de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 732-2008-B

JUICIO ORDINARIO Nº 823/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 362

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. Mª ÁNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

D. LUIS F. CARRILLO POZO

En la ciudad de Barcelona, a veintidós de junio de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 823/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Barcelona, a instancia de Dª. Manuela , contra D. Hernan ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 10 de Abril de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por la representación de Dña. Manuela , contra D. Hernan , debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que liga a las partes relativo al local sito en calle Ricart, nº 15, Bajos, de esta ciudad, condenando al demandado a estar y pasar por la anterior declaración y a dejar la referida vivienda a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento en caso de no hacerlo dentro del plazo legal. Todo ello con imposición al demandado de las costas procesales causadas".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 9 de Junio de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- Se insta la resolución del contrato de arrendamiento "para uso distinto del de vivienda" aducido de 27.12.2004 sobre el local bajos, sito en la C/ Ricart, 15 de Barcelona por alteración del destino pactado (de local a vivienda) y por realizar actividades insalubres (almacenar todo tipo de materiales en lamentable no aptos para ser guardados) al amparo del art. 27.1 y 35, en relación con el 27.2.e y f de la LAU y 1124 CC. A dicha pretensión se opuso el demandado alegando que el local se utiliza como trastero o almacén para trastos viejos y chatarra, negando que viva en el local sino que lo hace en un piso propiedad de unos amigos, a donde la Administradora le ha remitido una carta comunicándole el aumento de renta ya aplicado.

La sentencia de instancia estima la demanda, con expresa imposición de las costas al demandado. Frente a dicha resolución se alza éste, por falta de acreditación de la causa de resolución alegada, con lo que el debate queda planteado en los mismos términos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio.

SEGUNDO.- La causas de resolución del contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda están enumeradas entre otros, en el art. 35 LAU, que remite parcialmente al 27 y resultan de aplicación el 1124, 1156 CC. Sin duda, el cambio tan radical de destino (de uso distinto a vivienda), que precisamente sirve a la LAU 94 para establecer un régimen normativo distinto, configura una causa evidente e inequívoca de resolución contractual, en tanto que supone un claro incumplimiento "resolutorio": grave, sustancial, sobre los elementos esenciales del contrato; inicialmente identificado como una "voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de lo convenido" (lo que supone un factor etiológico subjetivo, que impone una valoración del comportamiento del demandado que ha de llevar las notas de deliberación y rebeldía, así las SSTS. 5 y 9.7.1941, 12.4.1945, 27.2.1989 ,...) hasta identificarlo, abandonándose el marcado matiz subjetivista, no exigido por el precepto ( y que sería tanto como exigir el dolo, dicen las SSTS. 18.11.1983, 24.2.1990, 18.3.1991 ,...), con "un hecho obstativo que, de modo absoluto, definitivo e irreformable impida el cumplimiento", con lo que se abarcan no solo las conductas dolosas, sino también las negligentes derivadas de tal hecho obstativo, es decir incumplimiento culposo unido a la imposibilidad posterior, absoluta y definitiva de la prestación o a la imposibilidad de alcanzar el fin del contrato (así las STS 23.11.1964 ) llegándose a declarar que basta la frustración de las legítimas aspiraciones de los contratantes y el fin normal del contrato o la finalidad económica-jurídica, o el fin objetivo, (SSTS. 27.10.1981, 7.3.1983, 13.11.1985, 1.12.1989, 2.7.1992, 10.6.1996, 8.11.1997, 4.12.1998 ), a salvo los supuestos de imposibilidad sobrevenida "fortuita", que pertenecen al campo de la teoría de los riesgos (arts. 1156 en relación con los arts. 1182 y 1184, y 1452 para la compraventa). Dicho incumplimiento puede ser incluso "parcial" (STS. 24.4.1951 ), o simplemente "defectuoso" pero relevante (STS. 23.11.1964 ) e incluso "tardio" si el término era esencial, si se frustra la finalidad perseguida (SSTS 30.3.1992 ), y en el presente caso fluye de una manera natural, de la prueba practicada.

TERCERO.- Efectivamente, una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento "para uso distinto del de vivienda" aducido en apoyo de la demanda, de 27.12.2004 sobre el local bajos, sito en la C/ Ricart, 15 de Barcelona, concertado por el administrador de la propietaria, Dª Manuela (f. 10 y ss), como arrendador y D. Hernan , arrendatario demandado, por 5 años y una renta inicial de 250 ?/mes, pactándose como destino del mismo, único y exclusivo, el de "Almacén y Trastero, y bajo ningún concepto se efectuarán actividades comerciales. En caso de desarrollarse en el local otra actividad, aunque sea afín a la antedicha, podrá el arrendador resolver el contrato" (f. 21 y ss). 2) No obstante lo anterior el demandado destina el local a vivienda, teniendo el demandado instalada una cama y una pequeña cocina (el demandado admitió la existencia de un sofá-cama y un camping-gas, así como que se había quedado a dormir en alguna ocasión, constando allí su emplazamiento personal, f. 31), sin utilizarse con arreglo al destino pactado; por contra, se acumulan en el local trastos viejos y otros elementos, dejando mucho que desear sobre su higiene, que provoca un fuere olor desagradable (f. 25 en relación con la testifical de las vecinas del inmueble Sras. Carolina y Felicidad ). 3) Dicha situación provocó quejas de los vecinos al Ayuntamiento que motivaron una inspección, constándose en la misma lo expuesto, cuya Corporación requirió a la propietaria para que pusiera fin a dicho estado de cosas (f. 26). 4) la administradora de la propiedad Urban Renta remitió al arrendatario carta comunicándole aumento de renta a la dirección " DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 , NUM002 de Barcelona" (f. 67 y 68), muy posterior a la inspección y a la misma demanda.

Tales hechos, objetivos, en absoluto quedan desvirtuados por la testifical ofrecida por el demandado, que merece a la Sala escasa credibilidad.

CUARTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por D. Hernan contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.