Sentencia Civil Nº 362/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 645/2010 de 05 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 645/2010 - 5ª

JUICIO VERBAL NÚM. 739/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 31 BARCELONA

S E N T E N C I A Núm. 362

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a cinco de julio de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal, número 739/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 31 Barcelona, a instancia de D. Luis Francisco , contra D. Balbino ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 19 de mayo de 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

"FALLO: Estimo en parte la demanda promovida por Luis Francisco , contra Balbino y condeno al demandado a abonar al actora la cantidad de 350 euros, más los intereses legales de tal cantidad desde la interposición de la demanda, sin hacer expresa condena en costas".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día CINCO DE JULIO DE DOS MIL ONCE .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO .- Apela el demandante Sr. Luis Francisco la sentencia de primera instancia, que estimando parcialmente la demanda, condena al demandado Sr. Balbino al pago de la cantidad de 350 €, en concepto de renta del mes de abril de 2009, devengada en virtud del contrato de arrendamiento, de 1 de marzo de 2009, de una habitación en la vivienda de la C/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 , de Barcelona, solicitando el apelante la condena del demandado al pago de la cantidad de 2.800 €, en concepto de rentas devengadas de abril a noviembre de 2009, en virtud de lo pactado en el contrato de arrendamiento para el supuesto de resolución unilateral y anticipada del contrato por el arrendatario antes del transcurso del período de duración contractual pactado de doce meses.

Centrada así la única cuestión discutida en la apelación, es lo cierto que, pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990 ),y sin que sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992 ),es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990 , 16 de abril de 1991 ,y 25 de noviembre de 1992 ,entre las más recientes),que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990 ),hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Aunque, la doctrina expuesta se ha ido matizando posteriormente, de modo que, en la actualidad, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de mayo y 15 de julio de 2003 , 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 , 20 de septiembre de 2006 , y de 5 de febrero y 31 de mayo de 2007 ; RJA 3886 y 4636/2003 , 6571/2004 , 4731/2005 , 8401/2006 , y 730 y 4336/2007 ), que no se exige para la apreciación de una situación de incumplimiento resolutorio una patente voluntad rebelde, y tampoco una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, injustificado o producido por causa no imputable al que pide la resolución, habiendo abandonado la jurisprudencia, hace tiempo, las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato.

Por el contrario, es doctrina comúnmente admitida que el desistimiento unilateral, anticipado, e injustificado de los contratos, como es la facultad de desistimiento "ad nutum", o por su sola voluntad, del comitente, previsto en el artículo 1594 del Código Civil para el arrendamiento de obra, constituye una derogación excepcional de la regla de inmutabilidad unilateral de los contratos que, con carácter general, se establece en el artículo 1256 del Código Civil ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2001;RJA 3449/2001 ), y únicamente se admite para los contratos "intuitu personae", siendo doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1996 , 14 de febrero de 1997 , y 17 de mayo de 1999 ; RJA 319/1996 , 1418/1997 , y 4046/1999 ), la que permite la denuncia unilateral, siempre que no implique abuso de derecho, no dándose éste cuando no se traspasan los límites de la equidad y la buena fe, aunque la revocabilidad de los contratos por la sola voluntad de uno de los contratantes, debe entenderse sin perjuicio de las consecuencias de todo orden, singularmente indemnizatorias, que pueden acompañar a la actuación de la parte que decidiera la resolución del vínculo, habiéndose reconocido las consecuencias indemnizatorias en los supuestos en que se pacta la necesidad de un preaviso y se prescinde del mismo, o si la resolución unilateral se ha hecho sin justa causa o con abuso de derecho.

En concreto, en relación con los arrendamientos urbanos, el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , establecía la obligación del arrendatario, sea de vivienda o de local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminación lo desalojara, debía indemnizar igualmente al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.

Aunque los rigurosos términos del indicado precepto habían venido siendo objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1993 , 25 de enero de 1996 , 23 de mayo de 2001 , y 15 de julio de 2002 ; RJA 4835/1993 , 318/1996 , 6472/2001 , 6048/2002 ), en el sentido de que la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que la vivienda, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupada y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero.

En la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964 , y únicamente en el artículo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.

Por el contrario, no existe norma alguna que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de duración pactada no superior a los cinco años, no siendo aplicable analógicamente la norma del artículo 11 , referida a los contratos de duración pactada superior a los cinco años, a los contratos de duración inferior, limitándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004;RJA 2710/2004 , citada por la apelante, a admitir la aplicación analógica del artículo 11, dentro del Título II de la Ley 29/1994 , De los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Título III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco años.

En este caso, en el contrato de arrendamiento, de 1 de marzo de 2009 (doc 1 de la demanda) se pactó una duración de doce meses, del 1 de marzo de 2009 al 28 de febrero de 2010, pactándose que si el arrendatario rescindiera el contrato unilateral y anticipadamente estaría obligado a pagar al arrendador todas las mensualidades que faltaran hasta completar el período total de los doce meses contratados.

Y, según resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la testifical, el arrendatario abandonó la vivienda arrendada a mediados de abril de 2009.

Ahora bien, igualmente resulta del interrogatorio del demandante, la declaración de los testigos del demandado, no tachados de contrario, y sin que de lo actuado resulte ningún dato que permita dudar de la veracidad de sus manifestaciones, y la ausencia de prueba en contrario, que desde el inicio de la relación arrendaticia se produjo una situación conflictiva entre las partes: por la intromisión del arrendador en la esfera de intimidad del arrendatario, entrando en la habitación arrendada, tocando sus cosas, y conminando al arrendatario a que retirara ropa o muebles de la habitación arrendada; y por el hecho de fumar el arrendatario, lo cual molestaba al arrendador, quien dijo al arrendatario que le producían reacciones alérgicas, y que tenía que marcharse.

Por lo que, en el presente caso, la terminación de la relación arrendaticia se produjo por el mutuo disenso de las partes, y no por la resolución unilateral e injustificada por el arrendatario, de modo que no es aplicable el pacto contractual sobre el pago de rentas hasta completar el período de duración pactado por la resolución unilateral y anticipada del contrato, invocado por la parte actora, procediendo, en definitiva, la desestimación de la pretensión del arrendador, y la confirmación de la sentencia de primera instancia que condena únicamente al pago de la renta del mes de abril de 2009.

En consecuencia, procede la desestimación del recurso de apelación de la parte demandante.

SEGUNDO .-De acuerdo con el artículo 398.1 , en relación con el artículo 394.1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede imponer a la parte apelante las costas de la apelación.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por el demandante D. Luis Francisco , se CONFIRMA la Sentencia de 19 de mayo de 2010 dictada en los autos nº 739/09 del Juzgado de Primera Instancia nº 31 de Barcelona , con imposición a la parte apelante de las costas del recurso de apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.