Sentencia Civil Nº 362/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 667/2013 de 16 de Julio de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 667/2013 2ª

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 696/2012

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 MANRESA

S E N T E N C I A N ú m. 362

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a .dieciseis de julio de dos mil catorce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago), número 696/2012 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 2 Manresa, a instancia de . Virtudes contra ASIGRUP BIRSA BCN, S.L, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 22 de julio de 2013 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente: 'FALLO:

Que, desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora de Tribunales Dña. Gemma Arnán Jiménez en nombre y representación de Doña Virtudes , debo absolver y absuelvo a la entidad Asigrup Birsa BCN, S.L, de las pretensiones deducidas contra ésta a través del presente procedimiento.

Así mismo, no procede la condena al desalojo de la vivienda habida cuenta que consta el abandono de la misma con entrega de las llaves.

Se imponen las costas del presente procedimiento a la parte actora.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 16 de julio de 2014.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.-Apela la demandante arrendadora Sra. Virtudes la sentencia de primera instancia desestimatoria de la pretensión resolutoria, por falta de pago de la renta, e IBI, del contrato de arrendamiento, de 1 de abril de 2009, de la nave industrial en Ctra.Abrera-Manresa Km 24.5, de Castellgalí , concertado con la demandada Asigrup Birsa Bcn, S.L. , con fundamento en el artículo 27.2.a), al que se remite el artículo 35, de la Ley 29/1994,de 24 de Noviembre , de Arrendamientos Urbanos, a la que se opuso la demandada arrendataria, alegando la resolución previa del contrato de arrendamiento.

Centrada así la cuestión discutida, es lo cierto que, pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990 ), y sin que, en principio, sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992 ), ha venido siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990 , 16 de abril de 1991 ,y 25 de noviembre de 1992 ), que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990 ), hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Aunque la doctrina expuesta se ha ido matizando posteriormente, de modo que, en la actualidad, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de mayo y 15 de julio de 2003 , 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 , 20 de septiembre de 2006 , y de 5 de febrero y 31 de mayo de 2007 ; RJA 3886 y 4636/2003 , 6571/2004 , 4731/2005 , 8401/2006 , y 730 y 4336/2007 ), que no se exige para la apreciación de una situación de incumplimiento resolutorio una patente voluntad rebelde, y tampoco una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, injustificado o producido por causa no imputable al que pide la resolución, habiendo abandonado la jurisprudencia, hace tiempo, las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato.

Por lo tanto, para que proceda la resolución del contrato, es necesario que, además de que quien promueve la resolución haya cumplido las obligaciones que le correspondieran, por una parte, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un 'interés jurídicamente atendible', lo cual expresa, en sentido negativo, la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario a la buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, pues no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubre la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio.

Y, por otra parte, es necesario que el incumplimiento del deudor se trate de un incumplimiento de cierta entidad, que se ha caracterizado como 'verdadero y propio' ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 1994 , 7 de marzo y 19 de junio de 1995;RJA 8836/1994 , 2149 y 5342/1995 ), ' grave' (Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de enero , y 19 de diciembre de 1996 , 30 de abril y 18 de noviembre de 1994 ), ' esencial' (Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 1994 , y 11 de abril de 2003 ; RJA 7024/1994 y 3017/2003 ), que tenga importancia y trascendencia para la economía de los interesados ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 1983 y 19 de abril de 1989;RJA 3241/1989 ), o entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de marzo de 1985 ,y 24 de septiembre de 1986;RJA 4787/1986 ) o bien que genere la frustración del fin del contrato ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 1995 , y 15 de octubre de 2002 ; RJA 1106/1995 y 10127/2002 ),o la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones, o la quiebra de la finalidad económica, o la frustración del fin práctico del contrato ( Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 1990 , 21 de febrero de 1991 , 15 de junio y 2 de octubre de 1995 ; RJA 8984/1990 , 1518/1991 , 4859/1995 , y 6978/1995 ).

En concreto, en relación con el impago de las rentas como causa de resolución del contrato de arrendamiento, de acuerdo con la doctrina fijada por las Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de julio y 19 de diciembre de 2008 , y 15 de enero y 26 de marzo de 2009 , no se excluye la resolución arrendaticia incluso aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, cuando la demanda se presenta después del transcurso del plazo máximo de retraso en el pago previsto en el propio contrato.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que, al tiempo de la presentación de la demanda, con fecha 26 de julio de 2012, momento a partir del cual se producen los efectos de la litispendencia, según el artículo 410 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , la parte demandada adeudaba las rentas de mayo, junio, y julio de 2012, más el IBI de 2012, en cuya inefectividad se sustenta la demanda, por lo que, al tiempo de la presentación de la demanda, concurría la causa resolutoria del arrendamiento por la falta de pago de la renta, y cantidades asimiladas de los artículos 27.2.a ) y 35 de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre , de Arrendamientos Urbanos.

Opuesta por la demandada la resolución anterior del contrato de arrendamiento por el cese en la actividad de la sociedad Asigrup Birsa Bcn, S.L., en julio de 2012, habiéndoselo comunicado a la demandante, por medio del burofax de 31 de julio de 2012; y al abogado de la demandante, por medio del burofax de 28 de septiembre de 2012 (docs 1 y 3 de la contestación), es doctrina comúnmente admitida que el desistimiento unilateral, anticipado, e injustificado de los contratos, como es la facultad de desistimiento ad nutum, o por su sola voluntad, del comitente, previsto en el artículo 1594 del Código Civil para el arrendamiento de obra, constituye una derogación excepcional de la regla de inmutabilidad unilateral de los contratos que, con carácter general, se establece en el artículo 1256 del Código Civil ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2001;RJA 3449/2001 ), y únicamente para los contratos intuitu personae, siendo doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1996 , 14 de febrero de 1997 , y 17 de mayo de 1999 ; RJA 319/1996 , 1418/1997 , y 4046/1999 ), la que permite la denuncia unilateral sólo en ese tipo de contratos, y siempre que no implique abuso de derecho, no dándose éste cuando no se traspasan los límites de la equidad y la buena fe, aunque la revocabilidad de los contratos por la sola voluntad de uno de los contratantes, debe entenderse sin perjuicio de las consecuencias de todo orden, singularmente indemnizatorias, que pueden acompañar a la actuación de la parte que decidiera la resolución del vínculo, habiéndose reconocido las consecuencias indemnizatorias en los supuestos en que se pacta la necesidad de un preaviso y se prescinde del mismo, o si la resolución unilateral se ha hecho sin justa causa o con abuso de derecho.

En este caso, no ha sido alegado ningún incumplimiento imputable a la parte arrendadora que autorice a la parte arrendataria para el ejercicio de la facultad de resolución unilateral, anticipada, e injustificada del contrato de arrendamiento, no habiendo tampoco norma alguna, o pacto contractual, que autorice a la arrendataria al desistimiento del contrato.

En este sentido, en relación con la interpretación del pacto quinto del contrato de arrendamiento, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987 , 20 de diciembre de 1988 , 19 de enero de 1990 , y 7 de julio de 1995 ; RJA 2482 y 9509/1987 , 9736/1988 , 36/1990 , y 5566/1995 ), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil , según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato; o la del artículo 1283 del Código Civil , según la cual, cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deben entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar.

En este caso, el pacto quinto del contrato de arrendamiento, al regular la cesión del local, se limita a aclarar que no se considera cesión la fusión, transformación, o escisión de la arrendataria, lo cual no se deja de ser una mera transcripción de la norma del artículo 32.3 de la de la Ley 29/1994,de 24 de Noviembre , de Arrendamientos Urbanos, sin que sea admisible otra interpretación distinta, en el sentido de que la arrendataria pueda resolver el contrato en cualquier momento, a su voluntad, lo cual, además de no haber ninguna constancia de que fuera pactado en el contrato, pugna con la naturaleza y objeto del contrato de arrendamiento, en contravención de la norma de interpretación de los contratos del artículo 1286 del Código Civil , y además supone dejar el contrato al arbitrio de la arrendataria, en contra de la norma general del artículo 1256 del Código Civil , según la cual el contrato no puede quedar al arbitrio de una de las partes.

En relación con los arrendamientos urbanos, el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , establecía la obligación del arrendatario, sea de vivienda o de local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminación lo desalojara, debía indemnizar igualmente al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.

Aunque los rigurosos términos del indicado precepto habían sido objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1993 , 25 de enero de 1996 , 23 de mayo de 2001 , y 15 de julio de 2002 ; RJA 4835/1993 , 318/1996 , 6472/2001 , 6048/2002 ), en el sentido de que la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero.

En la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción anterior a la reforma introducida por la Ley 4/2013, no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964, y únicamente en el artículo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.

Por el contrario, no existe norma alguna que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de duración pactada no superior a los cinco años, no siendo aplicable analógicamente la norma del artículo 11, referida a los contratos de duración pactada superior a los cinco años, a los contratos de duración inferior, limitándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004(RJA 2710/2004 ), a admitir la aplicación analógica del artículo 11, dentro del Título II de la Ley 29/1994 , De los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Título III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco años.

Por lo que, en los contratos de duración pactada hasta cinco años, en caso de desistimiento unilateral y anticipado del arrendatario, el arrendador ( Sentencia nº 341/2013, de 5 de junio, Sección Decimotercera Audiencia Provincial de Barcelona ) puede optar: a) por exigir el cumplimiento (por ej. no aceptar las llaves; aunque la mera aceptación de las llaves por el arrendador no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios, así la STS. 1019/2007 de 10 de octubre ), exigiendo el pago mensual de la renta hasta la finalización del plazo pactado; o b) por la resolución del contrato; en ambos casos con indemnización de los perjuicios real y efectivamente causados, correspondiendo al arrendador la carga de alegar y probar la existencia, alcance y valoración de los perjuicios cuya indemnización solicita, salvo que haya sido pactada una cláusula penal, cuya finalidad, según el artículo 1152 del Código Civil , es la de sustituir la indemnización de daños en caso de falta de cumplimiento, facilitando su liquidación, mediante la fijación, en el propio contrato de la cantidad pactada para el resarcimiento de los daños que se calcula que puede causar al arrendador la resolución anticipada del contrato por el arrendatario.

En el presente caso, en el que se pactó en el contrato de arrendamiento, de 1 de abril de 2009, una duración de cinco años, no consta que por la arrendadora se consintiera en ningún momento la resolución unilateral y anticipada de la arrendataria, en julio de 2012, habiendo manifestado expresamente el abogado de la demandante, en su comunicación de 2 de octubre de 2012 (doc 4 de la oposición), que el plazo de cinco años era de obligado cumplimiento para ambas partes.

En consecuencia, la sentencia no puede ser sino estimatoria de la pretensión de la demandante, en ejercicio de la acción resolutoria por falta de pago de las rentas y cantidades asimiladas, procediendo, en definitiva, la estimación del motivo de la apelación de la parte demandante.

SEGUNDO.- Acumulada a la anterior, en virtud de lo previsto en el artículo 438.3.3ª de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , se ejercita por la parte demandante acción de reclamación de las rentas adeudadas en el momento de la presentación de la demanda, y las que se devenguen hasta el desalojo, más IBI, resultando de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que, al tiempo de la presentación de la demanda, con fecha 26 de julio de 2012, la parte demandada adeudaba las rentas de mayo a julio de 2012, más el IBI de 2012, en cuya inefectividad se sustenta la demanda.

Igualmente resulta de lo actuado que la demandada entregó las llaves a la demandante, mediante su depósito en el Juzgado, con fecha 16 de octubre de 2012 (f.44 y 45).

Así las cosas, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 , y 17 de marzo de 1992 ), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia, en su caso, de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

Por otro lado, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con la mera manifestación de voluntad de resolver el contrato, o con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163, párrafo segundo, del Código Civil .

En este caso, resulta de lo actuado, que la arrendataria comunicó a la demandante su voluntad de devolver las llaves, por medio del burofax de 31 de julio de 2012 y, de nuevo, al abogado de la demandante, por medio del burofax de 28 de septiembre de 2012 (docs 1 y 3 de la contestación), manifestado la arrendataria la imposibilidad de concretar una cita para la devolución y entrega de las llaves de la nave industrial, a lo que, según lo expuesto, pudiendo hacerlo, se oponía la demandante, anunciando la arrendataria el depósito notarial de las llaves; pero sin que conste el efectivo depósito de las llaves, a disposición de la arrendadora, hasta su depósito en el Juzgado, con fecha 16 de octubre de 2012 (f.44 y 45)

Por lo tanto, son a cargo de la parte demandada el pago de las rentas de mayo a octubre de 2012, por cuanto, según lo expuesto, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas.

En cuanto al importe de las rentas, no habiendo conformidad entre las partes en cuanto al importe de las rentas adeudadas, habrá que estar en este caso al antecedente histórico representado por las normas de los artículos 146 , 148, y concordantes del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , para la fijación de la renta, a los efectos que se discuten en el juicio de desahucio, por lo que la cuantía de la renta vendría determinada por el último pago realizado por el inquilino o arrendatario, siendo así que hasta diciembre de 2011 la arrendataria venía pagando una renta de 3.535 €/mes (doc 5 de la oposición), y no la renta de 6.000 €/mes que se reclama en la demanda (docs 3 a 5 de la demanda)

Por otro lado, la arrendadora ha venido aceptando los pagos de renta por importe de 3.535 €/mes, sin reclamar a la arrendataria el resto de las rentas pretendidamente adeudadas, ni siquiera en los presente autos, en el que únicamente se manifiestan adeudadas rentas a partir de mayo de 2012, sin mención alguna a pretendidos impagos parciales de las mensualidades anteriores, lo cual permite alcanzar la conclusión probatoria de la certeza de la novación en cuanto al importe de la renta, concertada entre las partes en el año 2010, que fue opuesta por la demandada en su oposición.

En este sentido, el concepto de novación está considerablemente ampliado en nuestro ordenamiento con relación al que a la misma correspondía en el Derecho Romano, pues actualmente comprende, al lado de la figura tradicional de la novación extintiva, la impropia o meramente modificativa. Es más debe entenderse que es esta última la que se produce en todos los supuestos del artículo 1203 del Código Civil , salvo que, como previene el artículo 1204 otra cosa se manifieste terminantemente por las partes o que la antigua y la nueva obligación sean de todo punto incompatibles. El deslinde entre la novación propia y la meramente modificativa ha de realizarse tomando en consideración la voluntad de las partes y la significación económica de la alteración que se produzca ( Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 1989 y 26 de julio de 1997 ; RJA 8786/1989 y 5953/1997 ).

Por otro lado, es aplicable en este caso la doctrina de los actos propios, la cual tiene su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y autolimita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 2000;RJA 9244/2000 , que cita las Sentencias del Tribunal Constitucional 73 y 198/1988, y el Auto del Tribunal Constitucional de 1 de marzo de 1993 ;RTC 77/1993). Aunque la conducta previa contra la que no se puede ir posteriormente ha de tener ciertos caracteres, y así la jurisprudencia había ya recogido la necesidad de la relevancia jurídica de la conducta, afirmando que los actos deben ser reveladores de alguna manera del designio de decidir la situación jurídica de su autor, y en cuanto a la significación jurídica del acto anterior es menester que ésta pueda ser valorada objetivamente como índice de una actitud adoptada respecto a la situación jurídica en la cual ha sido realizada.

En esta línea, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de Enero de 1990 , 5 de Marzo de 1991 , 4 de Junio de 1992 , 12 de Abril de 1993 , y 30 de Mayo de 1995 ) que son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados, de modo que los actos propios para vincular a su autor, han de ser inequívocos y definitivos, en el sentido de crear, establecer y fijar una determinada situación jurídica, causando estado ( Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1995 , 30 de septiembre de 1996 , y 20 de junio de 2002 ; RJA 291/1995 , 6821/1996 , y 5230/2002 ).

Por lo tanto, en el presente caso, la arrendataria adeuda las rentas de mayo a octubre de 2012, por importe mensual, para el año 2012, de 3.608'25 €/mes, por lo que la deuda acumulada, en concepto de rentas, asciende a 21.649'50 € (3.608'25 x 6), más el IBI del 2012, por importe de 2.197'07 €, en total 23.846'57 €.

Opone la demandada arrendataria la compensación de la cantidad adeudada con la fianza, por importe de 12.000 €, y con la parte del precio de los dos nuevos puentes grúa instalados en la nave por la arrendataria y que, según lo acordado en el pacto sexto del contrato de arrendamiento, al término del arriendo, la arrendadora debía pagar a la arrendataria, en la parte que no estuviese contablemente amortizada, resultando la documental aportada por la demandada (doc 6 de la contestación), y la ausencia de prueba en contrario, un valor pendiente de amortización de 9.160 €.

En relación con la compensación opuesta, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1983 , 11 de junio de 1987 , y 16 de noviembre de 1993 ), la que ha venido admitiendo que la compensación pudiera operar como excepción sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional.

Entendiendo opuesta por la parte demandada, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , la compensación del crédito que pretende ostentar contra la actora, por razón de la fianza y el precio no amortizado de las grúas puente, hasta la cantidad concurrente con la que es objeto de la pretensión de la actora, por vía de excepción, al no contener el 'petitum' de la contestación sino la petición de desestimación de la demanda a consecuencia del crédito oponible a la actora con finalidad liberatoria, prevista en el artículo 1156 del Código Civil , es lo cierto que para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil , y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar 'ipso iure', con los efectos del artículo 1202 del Código Civil , requisitos que concurren en el presente caso.

Por lo demás, tampoco es posible apreciar la infracción del artículo 438.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con la ausencia de notificación del crédito compensable con cinco días de antelación a la vista, por cuanto la compensación se opuso por la demandada en el escrito de oposición, presentado el 6 de noviembre de 2012, y la vista del juicio verbal se celebró el 12 de abril de 2013, por lo que la demandante tuvo oportunidad sobrada de formular alegaciones a la compensación opuesta, y proponer prueba contradictoria.

En consecuencia, procede la compensación de ambos créditos, quedando la cantidad adeudada por la demandada en 2.686'57 € (23.846'57 - 12.000 - 9.160), procediendo, en definitiva, la estimación parcial de la demanda, y la estimación del motivo, y por consiguiente del recurso de apelación de la demandante.

TERCERO.- De acuerdo con el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución parcialmente estimatoria de la demanda, no procede hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia.

CUARTO.-De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución parcialmente estimatoria de la apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia.

QUINTO.-De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.8 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , añadida por el artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, procede la devolución a la parte apelante del depósito para recurrir.

Fallo

Que, ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación formulado por la demandante Dña. Virtudes , se REVOCA la Sentencia de 22 de julio de 2013 dictada en los autos nº 696/12 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Manresa , acordando en su lugar la ESTIMACIÓN PARCIAL de la demanda, y por consiguiente la resolución, por falta de pago de la renta, e IBI, del contrato de arrendamiento, de 1 de abril de 2009, de la nave industrial en Ctra.Abrera-Manresa Km 24.5, de Castellgalí, condenando a la demandada Asigrup Birsa Bcn, S.L. a pagar a la actora la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y SEIS EUROS CON CINCUENTA Y SIETE CÉNTIMOS (2.686'57 €), sin expresa imposición de las costas de ninguna de ambas instancias, acordando la devolución del depósito para recurrir a la parte apelante.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.