Sentencia Civil Nº 363/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 266/2014 de 15 de Octubre de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933893,3828

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0036052

Recurso de Apelación 266/2014

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 55 de Madrid

Autos de Verbal Desahucio Falta Pago 979/2013

APELANTE:D./Dña. Catalina

PROCURADOR D./Dña. MARIA ELVIRA ENCINAS LORENTE

APELADO:D./Dña. Luis Miguel

PROCURADOR D./Dña. GRACIA ESTEBAN GUADALIX

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. PABLO QUECEDO ARACIL

D. JUAN UCEDA OJEDA

Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En Madrid, a quince de octubre de dos mil catorce.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. PABLO QUECEDO ARACIL

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Verbal Desahucio Falta Pago 979/2013 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 55 de Madrid, en los que aparece como parte apelante Dña. Catalina representada por la Procuradora Dña. ELVIRA ENCINAS LORENTE y defendida por el letrado D. JAVIER MONCHOLI FERNÁNDEZ y D. MIGUEL A. GÓMEZ DE LIAÑO, y como parte apelada D. Luis Miguel , representado por la Procuradora Dña. GRACIA ESTEBAN GUADALIX y defendido por el letrado D. MIGUEL ANGEL GIL MUGA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 24/01/2013 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 55 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 24/01/2013 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que estimando como se dirá la demanda número 979/2013 interpuesta por la Procuradora Doña Gracia Esteban Guadalix, en nombre y representación de Don Luis Miguel , contra Doña Catalina , representado por la Procuradora Doña Elvira Encinas Lorente, DEBO DECLARAR Y DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento suscrito el día 20-11-1935 sobre la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 NUM001 de Madrid, en virtud del cual, y como cesionaria, la demandada ocupaba dicho inmueble.

En virtud de lo anterior, la demandada deberá desalojar dentro del plazo correspondiente la vivienda referida, poniéndola a la libre disposición de la parte arrendadora, apercibiéndole de lanzamiento a su costa si no lo verifica.

Igualmente, DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada al abono de la cifra de 431,09 euros por los conceptos señalados en el fundamento cuarto de esta sentencia, declarando ya pagados los 5.013,36 euros que también le eran reclamados en este pleito y fueron pagados antes de la vista, CONDENANDO asimismo al pago de aquellas otras mensualidades y cantidades que por cualquier concepto relativo al uso del inmueble y a cargo del arrendatario continúen devengándose hasta que abandone o desaloje la misma, en la parte proporcional al tiempo de ocupación, según fundamento cuarto dicho.

Sr ABSUELVE a la demandada del pago de otros conceptos reclamados en la demanda, en concreto cuotas ordinarias de Comunidad, por estar duplicada su reclamación, y derramas comunitarias.

En materia de costas estese a lo dicho en el fundamento quinto.'.

En fecha 19/02/2014 se dictó auto de aclaración cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: 'Acuerdo: Rectificar el error material producido en la sentencia dictada en los presentes autos en los siguientes términos: en el encabezamiento donde dice 'En Madrid, a 24 de enero de 2013' debe decir ' En Madrid , a 24 de enero de 2014'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada Dña. Catalina , al que se opuso la parte apelada D. Luis Miguel , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 1 de octubre de 2014.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

PRIMERO.-La actora es dueña de la vivienda litigiosa por compra vigente el arrendamiento, y presento demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas, habiendo requerido de pago a la demandada con más de un mes de antelación a la demanda.

La demandada se opuso, alegando que durante mucho tiempo el actor no le comunicó la forma y modo de abonar las rentas, y demás conceptos que se fueran devengando, ni el número de cuenta bancaria para su abono.

Desde marzo de 2009 y hasta abril de 2014 nunca le había girado ni reclamado importe alguno, en concepto de pago derivado de la relación de alquiler, y consignó notarialmente parte de la renta y demás cantidades, de los meses siguientes a marzo de 2009, sin que el actor se hiciera eco de la consignación, lo mismo que ocurrió con otros escritos en los que ponía a disposición las rentas, pasadas y futuras.

La sentencia de instancia decreto el desahucio por entender que a la fecha de la demanda no estaba al corriente de la renta, al haber consignado o pagado cantidades que no se correspondían con la verdadera renta anterior a la fecha en que el actor adquirió la vivienda.

SEGUNDO.-Contra dicha sentenciase alza la demandada. Con las alegaciones que parcialmente reproducimos sin perjuicio de remitirnos a su escrito de recurso.

La sentencia resuelve el contrato de inquilinato que vinculaba a las partes porque el Sr. Catalina habría incumplido su obligación de pagar las rentas y cantidades asimiladas,

Lo que esta parte ha venido denunciando durante toda la causa es la falta de cobro de todas las cantidades y conceptos que se reclaman en la demanda, desde el mes de marzo de 2009 hasta el mes de abril de 2013. Ninguno de los importes que se reclaman en la demanda (incluidas las rentas posteriores) han sido girados ni pasados al cobro por la propiedad hasta que en abril de 2013, cuatro años y un mes después de la compra de la vivienda por la demandante, se reclaman todos de una sola vez El arrendador nunca comunicó, hasta pasados cuatro años, la forma de pago ni el número de cuenta, pese a los múltiples requerimientos en tal sentido, como obra en autos.

No es dudoso que la Sra. Catalina , adeudara a su casero a la fecha de la interposición de la demanda determinadas cantidades; y es igualmente cierto que, transcurrido un mes desde la interpelación extrajudicial, no abonó los guarismos que se le reclamaban, por las razones que ya se expusieron en nuestro escrito de contestación, y que no son baladíes.

Desde ese punto de vista la sentencia podría parecer impecable; pero lo que esta causa civil demandaba y demanda era otra sensibilidad y otra aplicación del derecho; aquel que ampara al inquilino frente al abuso de su casero y el derecho de aquel a abonar, únicamente, el importe y los conceptos reales a los que está obligado, así como a conocer si esos importes responden a los cantidades efectivamente devengadas.

El actor, desde marzo de 2009 y hasta abril de 2014 nunca ha girado ni reclamado importe alguno en concepto de pago alguno derivado de la relación de alquiler, y la demandada ha consignado notarialmente parte de la renta y demás cantidades, durante los meses siguientes a marzo de 2009, sin que el actor haya atendido tal puesta a disposición.

La actora ha enviado multitud de escritos antes del que recibió en abril de 2013, poniendo las rentas, pasadas y futuras, a disposición de su casero, recibiendo de éste el más absoluto de los silencios.

La actora ignora los gastos de comunidad que se han ido devengando desde marzo de 2009; ignora los importes por suministro de agua que se hayan podido ir devengando; ignora cómo ha repercutido en la renta las posibles derramas. Desconoce los importes de IBI o tasa de basura que la actora le reclama.

Dicho lo anterior, o más bien, pese a lo anterior, surge un burofax de abril de 2013, primera y única reclamación extrajudicial incorporada a la causa y, frente a su contenido, la sentencia viene a exigir de la demandada un comportamiento que, la postre, y dado que no se observa en la Sra. Catalina , propicia la sentencia que da por resuelto el contrato de inquilinato.

La sentencia fundamenta su fallo sobre consideraciones que no descansan en un conjunto de afirmaciones categóricas amparadas en el Derecho, si no que se ofrecen como un conjunto de recomendaciones personalísimas que el Juzgador aconseja para no padecer las terribles consecuencias que supone no pagar lo que el arrendador demanda, sea lo que sea lo que reclama y en concepto de que, cuando y de qué forma o modo.

Según esta voluntarista forma de ver el derecho y el concepto de lo que es justo, invocando no se sabe que amparo legal, habría que concluir que el inquilino, si tras cuatro años de no tener noticia ninguna de su casero, es conminado al pago de casi DIEZ MIL EUROS - el propio juzgador reconoce que la Sra. Catalina fue interpelada en pago de CUATRO MIL EUROS de más que no eran debidos a la actora , por una serie guarismos equivocados, duplicados, confundiendo conceptos y sin acompañar la más mínima justificación documental de cuanto se reclama, sin separar, en definitiva, y de forma adecuada, lo que es la renta y son cantidades asimiladas (95.2 LAU 1964), incluso incluyendo actualizaciones de renta ex art. 101 de la LAU 1964 , el derecho está obligado, en todo caso a:

Abonar o consignar la renta /si se detenta, claro, dicho importe..., se deba o no/ y los demás importes por el resto de conceptos que se reclaman dentro del plazo del mes de forma incondicional.

Contratar los servicios de profesionales en derecho que inicien, previo pago de las tasas judiciales, otro pleito para recuperar, en su caso, lo que hubiera pagado de más.

Este es el comportamiento que DOÑA Catalina debió haber observado para evitar el fatal desenlace, dado que, como inquilina, no le asistiría el derecho a:

Conocer los conceptos debidos a su casero de forma individualizada y separando lo que es renta y lo que son el resto de conceptos.

Tener constancia documental de las cantidades que resultan ser suplidos comunidad, agua, obras, I.B.I., tasas, dado que son importes no contemplados en contrato

A que se le pasen al cobro las cantidades debidas en forma y en tiempo.

A que se le comuniquen las actualizaciones conforme a ley

A que se le haga saber la forma de pago y la cuenta de abono

A que el casero cumpla el contrato conforme el principio de buena fe, no ignorando lo que son legítimas peticiones amparados en derecho.

La abundante prueba documental que obra en autos, y que es, en forma de reclamaciones, la respuesta a la conminación de abril de 2013, es, al entender de esta parte, el ejercicio legítimo del derecho que asiste al inquilino a conocer lo que paga y en concepto de qué lo paga y a que se le repercuta el importe real de sus obligaciones contractuales, y no otras.

No estamos ante una relación contractual 'típica'; durante cuatro años, cuatro, el arrendador ha mantenido a su inquilina en la mayor de las ignorancias respecto a cuestiones transcendentales de su contrato y no porque aquella no haya demandando algún gesto en ese sentido, que lo ha hecho hasta la reiteración.

Ignoramos como se ha ido actualizando la renta anualmente desde marzo de 2009.

Ignoramos que importes se han abonado en concepto de gastos de comunidad, agua, IBI y tasa de basura en esos cuatro años.

Desconocemos como ha incidido en la renta las obras de reforma o mejoras en el edificio durante esos cuatro años.

La única referencia son los recibos que se pagaban en el mes de diciembre de 2008, y en enero y febrero de 2009, en los que se abonaban, de forma conjunta, la renta y los gastos de comunidad; es decir; una cantidad fija (renta) y otra variable (gastos de comunidad), amén de otros conceptos como agua, obras, etc.

El importe medio de esos recibos ha permitido al Juzgador efectuar una serie de cábalas carentes de todo rigor, para llegar a la conclusión de que la renta a abonar era la de 68,41 euros al mes, y que ese es el importe que debió haber abonado el casero, multiplicado por todos los meses transcurridos desde marzo de 2009 hasta abril de 2013, aseveración carente de todo fundamento y que, al menos, cuando se efectuó el requerimiento de abril de 2013 a esta parte, no merecía en modo alguno esa reflexión, dado que nada de lo que hemos ido conociendo se nos comunicó ni en tiempo ni en forma, pese a demandarse de forma fehaciente, casi como un ruego.

El requerimiento de abril de 2013 que no cita el artículo 22 de la L.E.C ., lo que ya denunciamos y volvemos a denunciar en este escrito porque desnaturaliza el requerimiento, está trufado de suficientes inexactitudes como para entender justificado el comportamiento de la Sra. Catalina , denuncias que se representan en los buro faxes y en las comunicaciones verbales y escritas de los meses de mayo, junio, julio y septiembre y octubre de 2013.

El concepto renta que se reclama confunde la renta por el uso de la vivienda con los otros gastos asimilados y, además, incorpora actualizaciones no comunicadas. Interesa conceptos duplicados parcialmente dada la inexactitud del punto anterior, por cuanto en el apartado rentas hay parte de los importes que reclama en el apartado comunidad - agua - derramas.

Reclama importe por obras no justificadas ni repercutidas en forma.

No justifica documentalmente los pagos realizados por agua, comunidad, IBI y Tasa de Basura que además no se pasaron al cobro cuando se devengaron por lo que cabría entender que se renuncio al derecho a repercutirlo

Preguntamos a esta Ilma. Sala si ante el cúmulo de acontecimientos que se dan cita en el documento de abril de 2013, el comportamiento de la Sra. Catalina estaba o no justificado: Exigir el correcto desglose y cuantificación de los conceptos reclamados y la justificación documental de los pagos realizados y que se repercutían a su persona

Si se analizan los recibos de los meses anteriores a abril de 2009 y que obran en autos (documento 20 de la contestación), se verá la disparidad de guarismos:

Diciembre de 2008: 67.90 euros

Enero de 2009: 67.90 euros

Febrero 2009: 68,41 (referencia utilizada por la demandante) Marzo 2009: 85,39 euros

De esos recibos, hay una cantidad fija, la renta estricta, y otros conceptos que, son variables, y que deben repercutirse al inquilino conforma a ley, amén de justificarse.

Por cierto; de esa documentación que se aportó en el citado acto de la vista del juicio verbal se concluye:

Que el recibo del mes de marzo /que se reclama en la demanda, por cierto/ estaba abonado (se acompaña por la actora justificante de su pago)

Que su importe era de 85,39 euros /no de 68,41 euros/, dado que, como decirnos, la renta es un importe fijo y el resto de conceptos son variables.

Que la propiedad comunica la subida de la renta (0,51 euros más, dice la citada carta) que, como puede colegirse por su propia naturaleza, es un concepto diferente que lo que la demandante denomina renta de alquiler (que engloba otros importes variables) y lo hace diferenciando un concepto de los otros.

Lo cierto es que la propiedad, que era poseedora de la documentación que obra en autos, no dio respuesta alguna a su inquilina; no rectificó ni enmendó los conceptos y guarismos que reclamaba en su burofax; no justificó documentalmente los que contenía y reclamaba en su escrito de abril de 2013; cuando transcurrió el mes, desde el citado requerimiento, interpuso demanda interesando la resolución del contrato por el impago de rentas nunca reclamadas durante cuatro años.

La inquilina abonó los gastos de comunidad cuando el actor acompañó en su demanda los pagos efectuados (como la demanda incorporaba una cantidad global la Sra. Catalina debió rastrear, apunte por apunte, los extractos bancarios aportados de contrario, orillando los gastos que, por su elevado importe, correspondían o parecían corresponder a derramas por obras en el edificio y abonando su importe, el cual, parcialmente, ya estaban incorporados en el apartado RENTA del escrito de abril de 2013).

La inquilina abonó los recibos de IBI y tasas de basura cuando la propiedad se los hizo físicamente llegar mediante escrito de octubre de 2013, pago que efectuó antes de conocer la demanda.

Y abonó el importe que entendía correspondía a la renta de los años 2009 a 2013 /abonando hasta octubre de 2013, conforme se acredita con el documento 11 y 12 (que por error dice hasta abril de 2013, pero lo cierto es que se consigna hasta octubre de 2013) y los posteriores ingresos hasta enero de 2014, partiendo del único recibo que obraba en su poder con desglose de todos los conceptos (doc. 19 de la contestación), incluso actualizando su importe anualmente, pese a que la actora nunca lo hizo en forma, dado que ésta no determinó, ni si quiera en su demanda, cuando ya era conocedora del error que padecía, cuál era su correcto importe, confundiendo renta con gastos de alquiler (comunidad, agua, obras y otros); de ahí que la sentencia eche de menos 431 euros que es la diferencia real entre la renta que finalmente regía en el año 2009 y la que ha manejado la inquilina para ir haciendo sus pagos, a falta de más información de su casero.

La sentencia, para justificar su sentido favorable a la resolución del contrato efectúa una serie de consideraciones en el fundamento CUARTO que pone de manifiesto las bondades de cuanto ha venido reclamando la demandada, antes y después de contestar la demanda, dado que, para determinar la renta debida, acude aquella a un ejercicio de improvisación impropio de una sentencia judicial, dicho sea con el mayor de los respetos.

Como el Juzgador no comprende el alcance de las irregularidades o inexactitudes cometidas y que esta parte viene denunciado, improvisa una teoría por la cual, la actora no tiene derecho a cobrar los gastos de comunidad que reclama, porque ya estarían englobados en el primer concepto de 'renta' que contiene la carta de abril de 2013, y no actualiza su importe porque no se comunicó en forma por la actora, quedando, por lo tanto, esos gastos de comunidad (que forman parte del recibo de renta, pero que no son renta) INVARIABLES durante cuatro años, pese a que, a la vista de los extractos bancarios, la realidad es que los gastos de comunidad, oscilan y aumentan año a año, con la carestía de la vida al tratarse del pago de un servicio.

Es decir; el juzgador, en vez de concluir que la demanda no determina de forma cierta que importes se deben y porque conceptos, amén de poner de manifiesto que nunca se justificaron debidamente a la inquilina, pese a que ésta requirió a tal efecto, improvisa una tesis por la cual los gastos de comunidad y la renta serían la misma cosa, lo cual, no es cierto en modo alguno, y de esa forma desacredita la postura de la Sra. Catalina que justificaría el no abono de lo que estaba indebidamente reclamado.

En el concepto de renta debe incluirse la que determine el contrato /importe tampoco indicado o mal indicado en la demanda/ la cual, si no ha sido nunca actualizada por la propiedad, permanecerá invariable hasta abril de 2013; es decir; según reza uno de los documentos que se acompaño al acto de la vista, la renta sería de unos 11 euros al mes, y nunca los 68,41 euros, como reza la sentencia.

Por lo tanto ese es el importe, 11 euros, que habría que haberse reclamado, multiplicado por los meses que restaban hasta abril de 2013 y desde marzo de 2009 (más bien desde abril, porque el mes de marzo

consta abonado conforme la documental que se acompañó en el juicio verbal); ese es el guarismo que esta parte viene demandando a la actora que comunicara a su inquilina y que justificara año a año; respecto al resto de conceptos, que justificara su pago mediante el correspondiente documento; no haciendo ni una cosa ni la otra.

Admitamos que los gastos de comunidad podrían estar incluidos como parte del recibo en el mes de febrero de 2009, conforme reza el abonado en ese mes (así lo sostiene la anterior propiedad GOVALSA, S.L), pero, como se advierte del recibo del mes de marzo de 2009 y de los extractos bancarios que aporta con su demanda la actora, los gastos de comunidad han ido experimentando subidas que no pueden entenderse englobados en la citada cantidad, dada la diferente naturaleza de los mismos.

Los recibos de agua reclamados si merecen un tratamiento diferente por la falta de acreditación documental.

Ignoramos que tratamiento jurídico merecen los otros dos conceptos, reclamados en abril y no justificados en su momento; evidentemente son conceptos e importe debidos, pero al igual que todo el resto de conceptos, no fueron abonados dentro del mes siguiente al escrito de abril de 2013, por no justificación de su importe, que siendo un suplido resulta imprescindible.

Además. la citada repercusión es una facultad del dueño de la vivienda; si llegada la fecha del año natural no se repercute su importe, quizás deba entenderse, o mejor dicho, sin el quizás, como ocurre con la actualización de la renta, que no se cobró en tiempo y forma decayendo la citada facultad, al menos respecto a los años 2009 a 2012.

TERCERO.-Respecto de la acción de desahucio por falta de pago, la única discusión es la de determinar si la recurrente cumplió con su obligación, y para nuestro análisis examinaremos la naturaleza del proceso desahucio por falta de pago.

Si lo observamos detenidamente, vemos que el legislador no lo ha concebido como estructura neutra de defensa de derechos, sino como método beligerante de lucha contra la mora. Su función es regular el cumplimiento del contrato de arrendamiento, equilibrando el disfrute continuo y permanente de la posesión de cosa ajena, con la contraprestación económica correspondiente a la renta y demás cantidades asumidas por el arrendatario.

Ante la mora comprobada del inquilino y por cualquiera de las responsabilidades económicas derivadas del contrato, la ley permite purgarla por una sola vez -enervación- advirtiendo que en lo sucesivo no se toleraran mas situaciones morosas, y que deberá cumplir el contrato escrupulosamente, pues de lo contrario procederá la resolución.

La mora se produce con de la presentación de la demanda, momento en que se traba la litispendencia ex Art. 410 L.E.C . en relación con el Art.1100 C.C ., de forma que el pago realizado antes de ese momento evita la declaración procesal de mora y fundará la excepción de pago, el realizado después de la admisión a trámite, no tiene más efectos que los enerva torios, única institución procesal de purga de la mora reconocida para los contratos de arrendamiento. Salvo que hubiera requerimiento de pago anterior a la demanda, en cuyo caso no hay posibilidad de enervación

En las moras posteriores no habrá más que una forma de pago que, necesariamente, deberá ser anterior a la demanda; el pago posterior no tendrá efecto enerva torio alguno, será pago moroso con la consecuencia ineludible del desahucio.

Con arreglo a estas ideas, y desde la simple contemplación del Art.22.4 párrafo 2º L.E.C ., el recurso no debía prosperar porque el recurrente no había consignado a la fecha de la presentación de la demanda las cantidades adeudadas, y era de esencia esa consignación: había sido requerida de pago con más de treinta días de antelación.

Además, y para terminar este aspecto, debemos dejar constancia de la doctrina del Tribunal Supremo en la materia.

Así la S.T.S. 10-10-2011 dice: 'La STS del Pleno, 12 de enero de 2007, RC n.º 2458/2002 declaró como doctrina jurisprudencial «que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 , ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ». Esta posición doctrinal ha sido reiterada en relación con arrendamientos para uso distinto del de vivienda en las SSTS de 24 de septiembre de 2008, RC n.º 768/2004 , 3 de octubre de 2008, RC n.º 2011/2004 y 10 de marzo de 2010, RC n.º 833/2005 ). En la STS de 15 de junio de 2009, RC n. º 2320/2004 se seguía la línea iniciada por la STS del Pleno, citada por la parte recurrente, en relación con el IBI, con los siguientes argumentos:

1. Las «cantidades asimiladas a la renta» a las que se refiere la causa 1.ª del artículo 114 LAU 1964 como causa de resolución por su impago, está aludiendo a aquellas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, con una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable. Si bajo la vigencia de la LAU 1964 eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, ahora la consideración del texto de la nueva Ley lleva a estimar que esta nueva obligación del arrendatario de satisfacer el importe del IBI ha de merecer igual consideración, de forma que su impago -en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencial de abono de la renta- faculta al arrendador para instar la resolución del contrato.

2. La interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad ( artículo 3 CC ) lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114.1.ª LAU 1964 ha de comprender actualmente el impago por parte del arrendatario de aquellas cantidades a las que venga obligado legalmente, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, y carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la nueva LAU 1994, con efectos resolutorios por su incumplimiento (artículo 27.2 a ), y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la LAU 1964, opere la resolución para los primeros -en cuanto a los que el legislador dispensa una menor protección- y no respecto de los segundos amparados por un derecho de prórroga indefinido, en los que la máxima protección concedida al arrendatario ha de verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones.

C) Esta doctrina quiere decir que la integración del importe del IBI en el concepto de cantidades asimiladas a la renta -a las que se refiere el artículo 114.1 LAU 1964 -, producida con la entrada en vigor de la LAU 1994 , implica que no es exigible para que nazca la obligación del arrendatario que el arrendador efectúe una manifestación de voluntad de repercutir el IBI al arrendatario, pues existe la obligación del arrendatario en la medida en que la Ley impone pago de las cantidades asimiladas a la renta. Basta con que el arrendador reclame el IBI al arrendatario, quien tendrá la obligación de asumir su pago salvo que haya operado la prescripción y esta sea alegada.

Este criterio -aunque no enunciado expresamente- ha sido seguido en anteriores sentencias de esta Sala, que se dictaron en casos similares al planteado en el recurso:

- La STS de 15 de junio de 2010, RC n. º 845/2007 , fue dictada en un supuesto en el que la arrendataria opuso que no le había sido nunca notificada expresamente la reclamación del impuesto de bienes inmuebles que se le exigía, y en el que se reclamaba el IBI correspondiente a los años 1997 a 2005.

- La STS de 24 de septiembre de 2008, RC n. º 768/2004 , fue dictada en supuesto en el que la sentencia de apelación había revocado la sentencia de primera instancia, que había desestimado la demanda considerando que, si bien el IBI era exigible, el arrendador no podía exigirlo con carácter retroactivo conforme al artículo 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

- La STS de 30 de abril de 2010, RC n-º 1212/2007 , fue dictada en un supuesto en el que el arrendador requirió al arrendatario el pago del IBI correspondiente a los años 1995 a 2003 mediante un burofax enviado en el año 2004, y en el que se planteó en las instancias el efecto no retroactivo del requerimiento del arrendador.

En todas ellas se aplicó la doctrina fijada en la STS del Pleno, de 12 de enero de 2007, RC n. º 2458/2002 '.

CUARTO.-No obstante examinaremos los pagos entre las partes, pero con dos matices importantes. El primero que la consignación, como subrogado del cumplimiento debe reunir las mismas condiciones del pago: exactitud, identidad e integridad, o lo que es lo mismo: las consignaciones parciales no son bastantes.

El segundo que el proceso de determinación de rentas está disposición de ambos litigantes, y si la demandada no está conforme con la renta que se le gira, lo correcto es instar la determinación judicial de las rentas.

Con estas ideas hemos examinado la historia de los pagos y cobros, y vemos que no es bastante.

En 9-10-2013 ingresa 491,42€ por rentas desde marzo de 2009 hasta octubre de 2013,ya fuera del plazo del Art.22 L.E.C . en 28-10-2013 paga 1.193,71€ correspondientes a I.B.I. y Tasa de basura, de 2010 a 2013, el 15-11-2013 paga 9,16 € por renta de noviembre de ese año, en diciembre vuelve a pagar otros 9,16€, en ese mismo mes paga además 3.309,91€ por comunidad y basuras, y en enero de 2014 abona otros 9,16€ en concepto de renta.

La recurrente impugnó la adquisición del inmueble por el actor porque el precio de venta de 120.000€ era superior a la capitalización de la renta al 4,5% por haber ocupado la vivienda después del 1-1-1942. Tan es así que en el hecho tercero de la demanda de aquella época hacia los cálculos partiendo de una base de 68,41€

Pues bien pagar menos y hacerlo por cantidad caprichosa es insólito: la recurrente sabia porque era fundamento de su pretensión de impugnación de la venta ex Art.53 L.A.U. de 1964 , hecha frente al hoy actor que la renta global era de al menos 68,41€, y al menos debía de haber consignado esa cantidad. La sentencia de la Secc. 21de esta Audiencia Provincial de fecha 26-12-2013 que resolvió definitivamente esa cuestión decía: 'TERCERO.- Procede examinar el recurso de Apelación interpuesto por la parte actora. El contrato de compraventa fue suscrito en fecha de 13 de febrero del 2009, figurando como precio de la venta el de 120.000 euros. Estipulación segunda del mismo. En fecha de 12 de enero del 2009, existió comunicación del antiguo propietario en el sentido de fijar la renta, a partir de noviembre del 2008, en cantidad de 68,41 euros mensuales'....y continuaba ' De tal manera que en el caso de autos, nos encontramos con una parte actora arrendataria y siéndolo desde 1974, con aplicación al contrato de la LAU de 1964. Al mismo tiempo una compraventa por importe de 120.000 euros y que excede de la capitalización de la renta anual fijada en 3.694,14 euros, según los cálculos correctos establecidos por la parte actora en el hecho tercero de la demanda. Teniendo en cuenta que la renta anual ha de partir del propio dato y exigencia de renta establecido por el propietario anterior del inmueble, que fijó ya como comienzo de renta en noviembre del 2008, es decir, poco tiempo antes de la interposición de la demanda, la renta mensual en 68,41 euros. Por lo que carece de sentido el motivo de oposición del demandado en el hecho cuarto de su contestación. Cuanto que poco tiempo antes de la interposición de la demanda, se había fijado y actualizado la renta por parte de quien era propietario entonces, en 68,41 y no otra. Por lo que si esa era la cuantía de renta que debería abonar la arrendataria, según comunicación de la propiedad, no puede ahora alegar cosa distinta como motivo de oposición a la reclamación de la demandante'.

Los efectos prejudiciales, o si no se quiere el enorme valor probatorio de dicha resolución, debían de haber hecho reflexionar sobre el importe de la renta, haber consignado temporáneamente esa cantidad de 68,41€, pero la recurrente no lo hizo y, además, como dice el Juez de Instancia, en otras ocasiones había usado el giro postal cosa que no repitió después.

En conclusión de poco sirven las alegaciones de mora accipiendi respecto de las rentas.

QUINTO.-Respecto de la acción de reclamación de rentas, estamos conformes con el parecer del Juez de Instancia.

Antes de seguir adelante debemos de hacer una precisión, la sentencia no da por gastos comunes como concepto independiente, pues ese gasto está englobado el recibo de renta, desestima la pretensión de pago de derramas extraordinarias, y la de elevación de rentas. En esas condiciones, y dado que el actor no ha recurrido por esa desestimación, el recurrente carece de legitimación para oponerse y hacer cualquier alegación sobre ellos porque la sentencia no lo grava. Nos centraremos pues en el I.B.I., tasa de basura y gastos comunes

Por el I.B.I. y basuras están los recibos f.115 a 120 y no se puede pedir más justificación.

Por el agua y las cuotas de comunidad libremente asumidas, y variables según varían los presupuestos de la comunidad, están las certificaciones del administrador y los justificantes de pago por el actor por lo que tampoco se puede exigir más, máxime cuando el Juez de Instancia desprecia las cuotas extraordinarias.

Fallo

DESESTIMAMOSel recurso de apelación articulado por la representación procesal de Dª Catalina , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº55 de los de esta Villa, en sus autos Nº 979/13 de fecha veinticuatro de enero de dos mil trece, corregida por auto de fecha diecinueve de febrero de dos mil catorce .

CONFIRMAMOSíntegramente dicha resolución, e IMPONEMOSlas costas de esta alzada al apelante

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en la Oficina num. 1036 de la entidad Banesto S.A., con el número de cuenta 2649-0000-00-0266-14, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a 7 de noviembre de 2014

DILIGENCIA:Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.