Sentencia Civil Nº 364/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 685/2008 de 14 de Julio de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Undécima

ROLLO Nº 685/2008

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 495/2004

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 SANTA COLOMA DE GRAMENET

S E N T E N C I A Nº 364

Ilmos. Sres.

D. José María Bachs Estany.

D. Ramón Foncillas Sopena.

Dª. María del Mar Alonso Martínez.

En la ciudad de Barcelona, a catorce de julio de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 495/2004 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 2 Santa Coloma de Gramenet, a instancia de Dª. Micaela D. Jose Carlos , contra D. Carlos José Y COMPRA DE INMUEBLES, S.A., ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 18 de abril de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Muns, en nombre y representación de D. Jose Carlos y Dª Micaela contra Compra de Inmuebles S.A. y D. Carlos José debo: Condenar y condeno a la demandada Compra de Inmuebles SA a otorgar a favor de los actores escritura de elevación a público del contrato de compraventa de fecha 30 de enero de 1974 respecto a la finca sita en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 de Santa Coloma de Gramanet. Declarar y declaro que los actores son propietarios de pleno derecho de la referida finca inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Santa Coloma de Gramanet con nº NUM002 así como por prescripción extraordinaria. Y acordar y acuerdo la cancelación del asiento 2º de la finca n NUM002 relativo a la inscripción del título e propiedad del Sr. Carlos José al no considerar su título de adquisición ajustado a derecho. Con condena en costas solidariamente a los demandados.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 1 de julio de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. María del Mar Alonso Martínez.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación del Sr. Carlos José y Compra de Inmuebles S.A. se presentó recurso de apelación contra la sentencia de instancia,siendo los argumentos resumidos en que se basa el mismo el error en la apreciación de las pruebas, la revisión de los hechos probados, la infracción de las normas procesales y legales que refiere y la doctrina jurisprudencial con infracción errónea de la misma, aludiendo a que las acciones ejercitadas están prescritas,a la falta de legitimación pasiva de la entidad codemandada y activa, a que el documento nº 1 aportado con la demanda, no fue reconocido por los demandados, no habiendo la actora demostrado su veracidad, que de dicho documento resulta la existencia de una reserva de dominio, que el verdadero propietario de la finca de autos es el codemandado Sr. Carlos José , que ostenta título derivado de subasta pública, que la compradora no ha abonado el precio, careciendo de justo título y de buena fe, conociendo que el Sr. Carlos José se había adjudicado el piso,ocupando la finca en precario y no habiendo poseído la misma de manera ininterrumpida, no habiendo operado la prescripción adquisitiva extraordinaria, alegando el contenido del art. 1.949 del C.c ., Por todo ello solicita la revocación de la resolución apelada, desestimando la demanda y absolviendo a los demandados de la misma con expresa condena en costas a la apelada.

Por la representación de los actores se presentó oposición al recurso de apelación e impugnación del pronunciamiento de la sentencia en que se tiene por personada a COMISA como demandada a través del Sr. Carlos José , interesando la desestimando del recurso de apelación y la revocación de la sentencia,únicamente en cuanto a dicho pronunciamiento, declarando en rebeldía a la codemandada COMISA, con imposición de las costas al demandado en ambas instancias.

Los apelantes presentaron seguidamente escrito de alegaciones a la impugnación de la sentencia, solicitando que sea rechazada, con imposición de las costas a la impugnante.

SEGUNDO.- A la vista de los motivos de oposición del recurso de apelación y de la impugnación de la sentencia, deben analizarse previamente las excepciones opuestas y la pertinencia de tener por personada COMISA como demandada a través del codemandado Sr. Carlos José .

Así en primer término, respecto de la excepción de la falta de legitimación activa de los instantes, amparada según escrito de apelación en que los demandantes carecen de título hábil, no habiendo sido reconocido el doc. nº 1 de los aportados con la demanda , no procede sino referir la improcedencia de su estimación, toda vez que el documento referido, obrante al folio 31 de las actuaciones, y consistente en contrato privado de compraventa de 30 de enero de 1974, suscrito entre los instantes y el Sr. Cosme , como administrador único de la codemandada Compra de Inmuebles S.A. ( en adelante COMISA ) relativo a la finca de autos, respecto de la que se instan las acciones objeto del fondo de la controversia, otorga a los demandados dicha legitimación para actuar en reclamación de sus derechos y al amparo de la citada compraventa, sin perjuicio de que el conocimiento sobre el fondo del asunto pueda determinar la improcedencia de estimar sus pretensiones.

La misma suerte denegatoria merece la excepción de falta de legitimación pasiva de la entidad COMISA, como consecuencia de la argumentación de que la misma no tiene nada que ver con la finca de autos, dado que hace más de 35 años que ya no es suya, tras haber sido embargada y subastada, adjudicándosele al Sr. Carlos José y ello ya que tales manifestaciones revierten propiamente sobre el fondo del debate,debiendo ser objeto de un análisis profundo al valorar la pertinencia o no de estimar las acciones instadas y no puede negarse ab initio la legitimación pasiva de tal entidad, que no consta liquidada, en tanto que suscriptora del contrato de compraventa aportado por la actora, en base al cual la misma reclama.

Finalmente en cuanto a la prescripción de las acciones ejercitadas nuevamente procede su desestimación considerando, por lo que respecta a la acción declarativa del dominio el contenido del art. 1.962 del C.c .,conforme al cual las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los 30 años y es obvio que no ha transcurrido dicho plazo habiéndose presentado la demanda el 24 de noviembre de 2004, desde el momento en que fue discutido el dominio sobre el inmueble, que frente a todos radica en el momento de la inscripción del mismo en el Registro de la Propiedad en favor del codemandado Sr. Carlos José , que conforme resulta del folio 128 de las actuaciones es de 14 de mayo de 2004, como consecuencia de adjudicación, según resulta de Auto de 25 de marzo de 2004 que aprobó el remate sobre la finca, plazo que ni siquiera ha transcurrido desde el día de la propia de subasta, 26 de noviembre de 1975, según resulta de certificación del Sr. Secretario de la Magistratura de Trabajo nº 2 de Barcelona, unida a autos, lo que obviamente conduce, como se ha expuesto a desestimar dicha excepción.

En cuanto a la prescripción de la acción de elevación a público del contrato privado de compraventa, la improcedencia de su estimación resulta, como se refiere en la resolución apelada, de que según viene sentado jurisprudencialmente tal facultad existe mientras esté vigente el contrato privado y el ejercicio de los derechos y obligaciones a los que se dio nacimiento,( STS de 11 de junio de 1958 y 14 de febrero de 1986 entre otras ).

TERCERO.- Tampoco debe ser estimada la impugnación de la sentencia que se efectúa por los apelados, en cuanto a haber admitido la comparecencia de COMISA por el propio Sr. Carlos José , obrando en autos poder en su favor de 2 febrero de 1981, otorgado por el Sr. Franco , apoderado solidario, en representación de COMISA con facultades, entre otras, para otorgar poderes judiciales en favor de Abogados y Procuradores y a las personas que estimara conveniente, circunscribiéndose el poder recibido por el Sr. Carlos José al edificio de autos, para que en nombre y representación de la Sociedad poderdante pudiera ejercitar todas y cada una de las facultades que se aluden, entre las que se halla representar a la sociedad en juicio y fuera de él, en toda clase de asuntos y contratos,para el ejercicio de cada una de las facultades, constando además en autos que la Sra. Florinda , apoderada también de COMISA, otorgó poder en favor del Sr. Carlos José , de forma que el mismo posee título bastante para comparecer en representación de la codemandada COMISA, no apreciándose, como sostienen los impugnantes, la existencia del aludido conflicto de intereses entre ambos codemandados, por cuando según refiere los dos títulos controvertidos traen causa de COMISA, quien transmitió la finca a los impugnantes y al Sr. Carlos José , toda vez que la transmisión a éste último no se efectuó por dicha entidad sino por virtud de licitación en subasta pública, habiendo transmitido únicamente la finca, COMISA a los actores. Tampoco se aprecia que el trámite procesal de la contestación en nombre de la entidad hubiera precluido, pues inicialmente fue intentado el emplazamiento en los domiciliados indicados por los propios actores, efectuándose finalmente en el propio codemandado, a su instancia, ante el resultado negativo existente.

Por todo ello debe desestimarse la impugnación de la sentencia de instancia.

CUARTO.- Siguiendo con el recurso de apelación y por lo que respecta a la cuestión alusiva al fondo de la controversia,resulta de lo actuado que el 30 de enero de 1974 se suscribió entre las partes el ya aludido contrato privado de compraventa, por el cual COMISA vendía al Sr. Jose Carlos y a la Sra. Micaela , el piso segundo, puerta primera de la casa sita en Santa Coloma de Gramanet, en la CALLE000 nº NUM000 , y ello así resulta a la vista del mismo, considerando que los demandados no impugnaron su veracidad, limitándose a no reconocerlo, pero sin aportar prueba alguna que desvirtuase su naturaleza y contenido ( art.217 de la L.E.C .) y valorando también que en el propio documento nº 4 de los aportados con la contestación a la demanda, resulta que la apoderada de Comisa, Sra. Florinda alude a que los pisos de la casa nº NUM000 de la C/ CALLE000 de Gramanet fueron vendidos con precio aplazado a varias personas, que se relacionan en anexo aparte y no se ha aportado, y a que parte de las letras de cambio dimanantes de las ventas de los mismos fueron endosadas a aquella, quien las entregó al Sr. Carlos José , según nuevamente relación en hoja aparte, que tampoco consta en autos, pasando a ser propiedad del mismo, aportando éste,como documento nº 1 a autos, según refiere, letras firmadas y aceptadas por los actores, todo lo cual indudablemente conduce a la veracidad de aquel contrato en el que, como parte del precio se articuló la emisión de diversas letras de cambio.

Sentado lo expuesto debe también concluirse con la resolución de instancia, que en dicho contrato las partes no pactaron una reserva de dominio, como sostiene el apelante, sino una condición resolutoria, debiéndose significar, al respecto, que conforme a STS de 4 de junio de 1981 "... la compraventa con condición resolutoria no comporta una figura contractual de análogas características a la del «pactum reservati domini», pacto que en tanto en éste el vendedor se reserva el dominio de la cosa vendida hasta un determinado momento, que en la mayoría de los casos suele ser el pago íntegro del precio aplazado, en la condición resolutoria por impago no existe esa reserva de dominio, por parte del vendedor, sino una perfección adquisitiva por parte del comprador susceptible de resolución de pleno derecho, con base en el núm. 1504 del C. Civ., para el caso que, después de expirado el término, haya sido requerido judicialmente o por acta notarial dicho comprador por el vendedor, y cuya perfección adquisitiva es consecuencia precisamente de que ese incumplimiento genere resolución toda vez que mal puede resolverse lo que no hubiere sido perfeccionado".

En el contrato de compraventa privado, además de acordarse el pago del precio aplazado, en el pacto 4º se dispuso que el incumplimiento de pago o de cualquiera de las condiciones por la compradora, daría derecho a la vendedora a rescindir el contrato, volviendo a esta el dominio y la posesión de la entidad vendida, quien además mientras no se hubiera percibido el precio representaría a la compradora en la junta de propietarios. Además en el pacto 9 se alude a la posibilidad de la compradora de enajenar, ceder o en general transferir a título oneroso los derechos que le concede el contrato,con la obligación de notificarlo de forma fehaciente a la vendedora y satisfacerle el precio aplazado y en el pacto 10 se hace constar que COMISA entrega las llaves y con ella la posesión interina a la compradora, aludiéndose a que si el contrato se rescindiera debería devolverse la posesión.

De tales cláusulas se infiere que las partes no acordaron una reserva del dominio,sino una condición resolutoria para el supuesto de incumplimiento por parte de la compradora, lo que se resulta nítidamente del hecho de que ambas partes fijaran,ante el supuesto de incumplimiento de la vendedora, que volvería a la compradora el dominio y posesión de la finca vendida, lo que alude claramente a que tanto dominio como posesión quedaban en la compradora y no en la vendedora, no pudiéndose obviar que según STS de 1 de mazo de 2006, la propiedad no se adquirirá más que cuando la cosa sea entregada, cuando se efectúe la «traditio» para ello (arts. 609 y 1095 CC ), lo que en el supuesto aconteció, consumándose la compraventa,adquiriendo al comprador la propiedad del bien, considerando que la alusión al carácter interino de la posesión no presenta mayor relieve, a la vista del resto de lo pactado, que su relación con la posibilidad de recuperar el comprador el dominio y la posesión de la finca,si el comprador incumpliese sus compromisos, de igual manera que no altera lo expuesto, la reserva del vendedor de representar al comprador en la Junta de propietarios, pues simplemente hizo ésta, más no la de la posesión ni la del dominio.

QUINTO.- Siguiendo con los argumentos de la apelación y por lo que respecta al pago del precio total de inmueble por parte de los actores, resulta de autos que el mismo no fue satisfecho en su totalidad, ahora bien, también resulta probado que ello no se debió a una voluntad rebelde al cumplimiento o una negativa de los mismos a su abono, sino que según expusieron las letras dejaron de llegarles, lo que compagina con la inactividad de la actora desde el año 1.974, resultando además trascendente que el Sr. Carlos José , quien recibió las cambiales, no interesara tampoco su cobro.

En línea con lo expuesto y en cuanto a la inexistencia de voluntad rebelde al cumplimiento por parte del deudor debe aludirse a que según tiene sentado el T.S. :1.º) Ha de estarse, en orden al cumplimiento o incumplimiento por el comprador de sus obligaciones, a las determinaciones fácticas de la resolución impugnada, al ser materia sometida a la potestad del juzgador - Sentencias de 26 de enero de 1987 (RJ 1987 738), 24 de junio de 1986 (RJ 1986 3793) y 10 de febrero de 1984 (RJ 1984 585), por citar sólo algunas-; 2 .º) Las consecuencias jurídicas obtenidas se ajustan a la lógica, sana crítica, buen criterio y respetan plenamente la jurisprudencia de esta Sala; 3.º) Las letras de cambio, al ser títulos-valores y documentos de presentación y rescate, no tienen que abonarse si al tiempo no se restituyen a quien las paga; 4.º) La obligación de abonar el precio dependía de los actos personales de la vendedora que han quedado determinados y mientras tanto no podía o no tenía que realizarse el pago; 5.º) Las deudas han de pagarse en la manera acordada y al admitirse la letra de cambio por la vendedora su realización dependía de su propia conducta, pues, aunque la letra no representa el pago, sí es expresiva de la forma en que el mismo ha de efectuarse a su vencimiento por lo que ni hay infracción de los arts. 1157 y 1170 del C. Civil , ni en ellos puede fundarse el incumplimiento del contrato de compraventa para su resolución, lo que requería el pertinente protesto; 6.º) Dependiendo la conducta del demandado del actuar de la actora, no es lícito que ésta tenga en su albedrío ejercitar la acción resolutoria, pues es su propio incumplimiento el que provoca el de la parte contraria y de ahí la trascendencia del otorgamiento de la escritura, que funcionalmente se presenta como auténtico sinalagma, al extremo de que la infracción de los arts. 1256 y 1258 del C. Civil , que como los del número anterior cita en su motivo segundo la recurrente, sólo a ella puede imputarse, al pretender que el derecho potestativo incluido en el contrato -fijación a su instancia de la fecha para el otorgamiento de la escritura- dé causa a la resolución que interesa."

Partiendo de lo expuesto, en el supuesto de autos no puede considerarse que el impago de parte del precio sea imputable a la voluntad de los compradores,lo que unido al hecho de que los demandados no han reconvenido instando la resolución del contrato, acción que, como se señala en la resolución de instancia,además estaría prescrita, como ya lo estaba cuando el Sr. Carlos José envió por conducto notarial comunicación a los actores el 22 de enero de 2004, participándoles que poseían la vivienda sin título válido alguno y requeriéndoles para que en 30 días dejaran libre aquella con apercibimiento del ejercicio de las acciones penales y civiles pertinentes, que no requiriéndoles de pago, hace que deba considerarse que el contrato privado de compraventa es válido, no habiendo incumplido el comprador con las obligaciones contraídas y del mismo debe partirse, como también del hecho de que de la abundante prueba documental aportada resulta la posesión continuada de los actores sobre el inmueble, destacando al respecto la cédula de habitabilitad, el Volante de convivencia de Ayuntamiento, las altas de agua, luz, contribuciones urbanas, recibos de alcantarillado y basuras, así como de teléfono, luz, agua y gas natural, no pudiéndose además dejar de puntualizar, por su especial significación, que la comunicación notarial mentada, del codemandado Sr. Carlos José a los actores, se efectuó en la propia finca de autos al Sr. Jose Carlos , lo que nuevamente confirma la posesión existente.

SEXTO.- Así centrada la cuestión y pese a constar que el demandado Sr. Carlos José , adquirió la finca litigiosa en pública subasta, hallándose inscrita en el Registro de la Propiedad a su nombre, ha de considerarse válido y preferente sobre aquella, el contrato privado de compraventa suscrito por los actores, partiendo para ello de la doctrina expuesta en STS de 6 de marzo de 2009 , en la cual se expone que se es tercero hipotecario "... siempre que reúna los presupuestos que exige el artículo 34 de la Ley Hipotecaria que proclama el principio de fe pública registral. Precisamente esta norma protege al tercero respecto a la titularidad registral de su transmitente, aunque ésta sea declarada nula; en otras palabras, dicho principio ampara una adquisición a non domino, sea el titular registral no propietario por la razón que fuere, sea su titularidad declarada nula, también por la razón que sea; es decir, se mantiene la adquisición por el tercero pese a que el titular registral carecía de poder de disposición sobre la finca transmitida, por no ser realmente titular material; la fe pública registral salva el derecho de titularidad del transmitente, que es el titular registral y protege al tercero, que es el tercero hipotecario.

Lo cual fue mantenido claramente por la sentencia de esta Sala, citada en el recurso, de 22 de junio de 2001 y reiterado, ya de forma indiscutible y definitiva por la del pleno de la Sala, de 5 de marzo de 2007 ; la doctrina esencial de ésta se resume en el siguiente párrafo:

"La doctrina sobre el artículo 34 de Ley Hipotecaria que procede dejar sentada comprende dos extremos: primero, que este precepto ampara las adquisiciones a non domino precisamente porque salva el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente que, según el Registro, aparezca con facultades para transmitir la finca, tal y como se ha mantenido muy mayoritariamente por esta Sala; y segundo, que el mismo artículo no supone necesariamente una transmisión intermedia que se anule o resuelva por causas que no consten en el Registro, ya que la primera parte de su párrafo primero goza de sustantividad propia para amparar a quien de buena fe adquiera a título oneroso del titular registral y a continuación inscriba su derecho, sin necesidad de que se anule o resuelva el de su propio transmitente."

Cuya doctrina se reitera en la sentencia, también del pleno de la Sala de 7 de septiembre de 2007 que insiste:

" A partir de la sentencia del Pleno de esta Sala de 5 de marzo del corriente año (recurso nº 5299/99), dictada con propósito unificador de la jurisprudencia sobre el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no cabe ya sostener que la segunda venta sea nula o inexistente por falta de objeto o de poder de disposición del transmitente, pues lo que dicho precepto purifica o subsana es precisamente esa falta de poder de disposición, y si la finca existe, claro está, además, que la segunda venta de esa finca habrá tenido objeto, la propia finca que se vende. Como en esa misma sentencia se declara, el artículo 34 de la Ley Hipotecaria ampara las adquisiciones a non domino, y por tanto el artículo 33 de la misma ley podrá impedir la aplicación del artículo 34 si lo nulo es el acto o contrato adquisitivo de quien inscribe, por ejemplo por falta de consentimiento, pero no si el problema consiste en que ha adquirido de quien ya había vendido y entregado anteriormente la finca a otro que no inscribió su adquisición. En definitiva, la nulidad a que se refiere el artículo 33 de la Ley Hipotecaria no tiene que ver con el poder de disposición del transmitente ni desde luego con el más o menos íntegro pago del precio de la primera compraventa, como ya señaló la sentencia de 11 de octubre de 2006 (recurso nº 4490/99 ), sino con los requisitos propios del título o, en su caso, del procedimiento de apremio que hubiera culminado con la adquisición inscrita. Además, la sentencia de 20 de marzo del corriente año (recurso nº 1098/00), que aplica ya expresamente la doctrina de la de 5 de marzo sobre el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , declara que los autores y la jurisprudencia han admitido la validez de la venta de cosa ajena, "en el sentido de que el vendedor puede adquirirla posteriormente y dejar como definitiva la transmisión, o puede darse la obligación de saneamiento por evicción, o puede dar lugar a la adquisición a non domino" por el juego de los artículos 34 de la Ley Hipotecaria y 464 del Código Civil."

Ahora bien, debe también considerarse que,por su parte en STS de 27 de septiembre de 2006 se expresa que :"El párrafo 2º del art. 1473 del Código Civil regula la preferencia en el caso de doble venta de bienes inmuebles, disponiendo que la propiedad pertenecerá al que antes haya inscrito en el Registro de la Propiedad, con lo que viene a consagrar el principio de prioridad registral; y si bien el precepto no hace mención a la existencia de buena fe, a diferencia de los otros dos párrafos del mismo art. 1473 , la necesidad de que concurra este requisito es señalada tanto por la doctrina como por reiterada jurisprudencia de esta Sala -sentencias de 31 de enero de 1985, 30 de junio de 1986, 4 de marzo de 1988, 23 de enero de 1989 y las en éstas citadas, 20 de julio de 1990 y 10 de abril de 1991- entendiéndose, dice la sentencia de 23 de enero de 1989 con cita de las de 16 de febrero y 16 de marzo de 1981, "que la buena fe en el campo de los derechos reales, en la perspectiva que aquí tiene lugar, no es un estado de conducta como ocurre en las obligaciones y contratos (arts. 1269 y concordantes el Código Civil ), sino de conocimiento según se evidencia con las dicciones de los arts.433 y 1950 de nuestro Código sustantivo que nada tiene que ver con las maquinaciones y el engaño, sino pura y simplemente con el creer o ignorar si la situación registral era o no exacta, respecto de la titularidad dominical que proclama, según proclama a los efectos registrales el art. 34 ".Igualmente es doctrina reiterada de esta Sala como manifiesta la sentencia de 30 de junio de 1986 y se reitera en otras posteriores que "la buena o mala fe es una cuestión de hecho cuya determinación compete al Juzgador de instancia en la medida en que es un concepto jurídico que se apoya y resulta de la valoración de conductas y comportamientos deducidos de unos hechos ampliamente examinados en la instancia"

En línea con lo expuesto la STS de 21 de julio de 1993 dispone que : "La sentencia de 15 de noviembre de 1990 , siguiendo el unánime criterio jurisprudencial, dice que los requisitos que han de darse para que conforme al art. 34 de la Ley Hipotecaria se haga inatacable la adquisición llevada a cabo por los terceros , son los siguientes: a) que los terceros protegidos sean adquirientes del dominio de un inmueble o de un derecho real limitativo del dominio; b) que tal adquisición se realice de buena fe, es decir, que su adquisición se halla llevado a cabo confiando en lo que el Registro publica: c) que el negocio adquisitivo ha de encontrarse fundado en un título oneroso; d) que el disponente o transferente sea un titular inscrito, es decir, que el tercero o terceros deben adquirir de persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlo; y e) que ese tercero o terceros inscriban a su vez propia adquisición. Por su parte la sentencia de 17 de octubre de 1989 puntualizó estos requisitos exigiendo que el acto adquisitivo del tercero o terceros sea válido, afirmando en relación con este requisito que "para que el art. 34 sea aplicable debe ser válido el acto adquisitivo del tercero protegido. Si fuera nulo se aplicará entonces el art. 33 de la propia Ley Hipotecaria , y la declaración de nulidad al adquiriente como parte que es en el acto inválido. El art. 34 sólo protege frente a la nulidad del acto adquisitivo anterior, no del propio. El art. 34 es una excepción al anterior art. 33 tal como resulta de su propia finalidad, así como de su primitiva formulación en la Ley Hipotecaria de 1861 y de su colocación sistemática en la Ley actual". Con cita de la de 7 de diciembre de 1989 que "la cualidad de tercero hipotecario, como puntualizó la sentencia de esta propia Sala de 18 de marzo de 1987 , no la origina el acto o negocio jurídico determinante de la adquisición de un derecho al que no es ajeno o extraño el que se inscribe con base en tal acto o negocio jurídico su derecho en el registro de la propiedad, pues si el acto adquisitivo es inexistente, nulo o anulable, la fe pública registral no desempeñará la menor función convalidante o sanatoria, ya que únicamente asegura la adquisición del tercero protegido en cuanto la misma se apoya en el contenido del Registro, que para dicho tercero se reputa exacto y verdadero; pero dicho principio no consolida en lo demás el acto adquisitivo del tercero, en el sentido de convalidarlo sanándolo de los vicios de nulidad de que adolezca", y continua esta sentencia diciendo en su siguiente fundamento de derecho que "el contenido registral por el que entra en juego la protección que el art. 34 de la Ley Hipotecaria dispensa, no deriva del asiento por el que el adquiriente constata su derecho, sino de los asientos que le anteceden, siendo estos los que pregonan con presunción "iuris tantum" que el Registro para dicho subadquiriente es exacto e integro cualquiera que sea la realidad jurídica extrarregistral, realidad jurídica que en los supuestos en que el título por el que se ha obtenido la inscripción sea nulo se sobrepone a la verdad formal que el asiento representa". Declarada por la sentencia recurrida, a través de un detenido examen de las pruebas aportadas a los autos, la ausencia de buena fe en banco Español de Crédito S.A. sin que ello haya sido atacado ni, por tanto, desvirtuado en este recurso, han de rechazarse los tres motivos articulados que parten de una inexistente buena fe de la entidad recurrente por lo que, no obstante haber tenido acceso al Registro de la Propiedad su título de dominio, ha de reconocerse preferencia a la adquisición del actor recurrido, de acuerdo con el repetido art. 1473-2º del Código Civil y la doctrina jurisprudencial que lo interpreta, sin que pueda beneficiarse la recurrente de la protección registral que dispensa el art. 34 de la Ley Hipotecaria pues, como dice la antes citada sentencia de 30 de junio de 1986 "la exigencia de la repetida buena fe resulta presupuesto necesario para que opere la protección privilegiada que en dicho fundamental precepto se contiene".

Trasladada la expuesta doctrina al supuesto de autos, no cabe sino exponer que resulta probado que, el Sr. Carlos José no puede ser considerado adquirente de buena fe, presupuesto que requiere la ignorancia de que el bien hubiera sido objeto de una venta anterior, condición que no reunía aquel, pues no puede obviarse que el Auto que aprueba el remate en favor del Sr. Carlos José , es de 25 de marzo de 2004, momento en que sobradamente conocía la situación de los actores, en cuanto a la finca de autos, resultando del documento obrante al folio 587 y ss que a 2 de febrero de 1981 ya sabía de la existencia de la compra por parte de aquellos, lo que nuevamente se pone de manifiesto con el requerimiento notarial de 22 de enero de 2004, resultando además significable que conociendo éste hecho no hubiera reclamado el abono de las letras que se le endosaron a los ahora apelados. Por contra a lo expuesto , y pese a lo que exponen los apelantes, si deben ser considerados los actores poseedores de buena fe, habiendo adquirido a título oneroso y del propietario, sin que a la fecha de su adquisición hubiera controversia alguna sobre la titularidad o legitimación de venta sobre el bien.

Abunda además en la pertinencia de considerarse prevalente la compra venta otorgada por COMISA con los actores, el contenido del art. 1.473 del C.c ., conforme al cual vendida la cosa a diferentes compradores, tratándose de un inmueble, cuando no haya inscripción, lo que en el supuesto de autos no acontece hasta el 1 de mayo de 2004, según certificación registral, procediéndose a la inscripción en favor del Sr. Carlos José , pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea el primero en la posesión, quien no son otros que los actores, que desde el contrato privado de compraventa, con entrega de llaves, tuvieron la plena posesión de la misma, en la que han permanecido, como ya ha sido objeto de exposición, pues como se expondrá seguidamente, había operado ya en su favor la prescripción adquisitiva.

SEPTIMO.- Por último, en cuanto a dicha prescripción adquisitiva del bien, habiendo la actora en su demanda solicitado no sólo la declaración de que son propietarios del inmueble por título de compraventa de 30 de enero de 2004, sino también por haber operado ésta, lo que es negado por los apelantes, nuevamente ha de mostrar ésta Sala su conformidad con lo resuelto en la resolución de instancia, dado que, según deriva del art. 1.959 del C.c ., prescriben el dominio y los demás derechos reales sobre los inmuebles, por su posesión no interrumpida durante 30 años sin, ni siquiera,, necesidad de título ni de buena fe y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo lo dispuesto en el art. 539 del mismo cuerpo legal, para las servidumbres y en el presente los actores, aún riesgo de reiteración, debe expresarse que poseyeron el inmueble tras la celebración de la compraventa, ininterrumpidamente, lo que deriva de la abundante prueba obrante en autos, habiendo transcurrido tal plazo de 30 años, antes del dictado de Auto aprobando el remate en nombre del Sr. Carlos José y de la inscripción registral, prescripción compatible con lo previsto en el art. 36 de la L.H . y el art.1.949 del C.c ., pues como se ha expuesto, el Sr. Carlos José , antes del dictado de Auto aprobando el remate en su favor, conocía sobradamente la venta, habiéndola incluso consentido, desde su licitación en pública subasta, el 26 de noviembre de 1975, hasta al menos, el 22 de enero de 2004, en que se produjo el requerimiento al que ya se ha aludido, a los actores, habiendo además operado la prescripción antes de la inscripción registral en favor del Sr. Carlos José .

En consecuencia con lo expuesto, desestimado también éste motivo de apelación, debe desestimarse el recurso de apelación interpuesto,no incurriendo la resolución de autos en la infracción de las normas aludidas por el apelante, ni en cuanto a la regulación de la buena fe, abuso del derecho, carga de la prueba, ni en cuanto a la regulación prevista en el C.c. para la propiedad, la validez de los contratos y en especial la compraventa.

OCTAVO.- Las costas de esta alzada han de ser impuestas a la apelante, conforme al art. 398.1 en relación con el art. 394.1 de la L.E.C..

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del Sr. Carlos José y de Compra de Inmuebles S.A., contra la sentencia de fecha 18 de abril de 2008 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Santa Coloma de Gramanet , debemos confirmar y confirmamos la misma, con imposición a la recurrente de las costas de esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En Barcelona, a veinticuatro de julio de dos mil nueve y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.

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