Sentencia Civil Nº 364/2015, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 508/2015 de 08 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1SALAMANCASENTENCIA: 00364/2015

SENTENCIA NÚMERO 364/15

ILMO SR PRESIDENTE

DON JOSÉ R. GONZÁLEZ CLAVIJO

ILMOS SRES MAGISTRADOS

DON JOSÉ ANTONIO VEGA BRAVO

DOÑA Mª LUISA MARRO RODRÍGUEZ

En la ciudad de Salamanca a nueve de Diciembre del año dos mil quince.

La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio Ordinario Nº 767/14 del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Salamanca, Rollo de Sala Nº 508/2.015; han sido partes en este recurso: como demandante apelada GESMAR 31 S.L.,representado por la Procuradora Doña Olivia Galán Azofra, bajo la dirección del Letrado Don Fernando García Delgado García y; como demandado apelante GRUPO BAESA GESTIÓN PATRIMONIAL S.L., representado por la Procuradora Doña María Soledad González González, bajo la dirección del Letrado Don Joaquín González Vila.

Antecedentes

1º.-El día trece de Julio de dos mil quince, por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 2 de Salamanca, se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente FALLO: 'Se estima la demanda presentada por la procuradora Doña María Olivia Galán Azofra en representación de Gesmor 31, S.L. contra Grupo Baesa Gestión Patrimonial S.L. representada por la procuradora Doña María Soledad González González y: 1: Se declara lugar al derecho a retraer de la actora y su derecho de adquisición preferente sobre el 98,95 del Terreno Urbanizable integrante de las parcelas NUM000 . NUM001 y NUM002 del Plan parcial Ur-R8 del término municipal de Doñinos de Salamanca ( Salamanca), de una superficie de trescientos ochenta y seis mil novecientos ocho metros cuadrados (386.908 m2, que linda: Norte, Dehesa de Palacio, sur, Carretera de Salamanca a Matilla de los Caños, que cruza esta parcela; Este, sale a pico al Camino de rodillo y carretera de Matilla; y Oeste, la Unidad de Actuación U.A. 1.- Tiene las referencias catastrales NUM003 , NUM004 y NUM005 .- Consta inscrita en el Registro de la Propiedad nº 2 de Salamanca, al Tomo NUM006 , Libro NUM007 , folio NUM008 , Finca NUM009 , Inscripción 2ª.- 2.- Se condena a la demandada a estar y pasar por antedicha declaración y otorgar a favor de la actora escritura de retracto o subrogación de la adquisición de la parte de la finca referenciada, a favor de Gesmor 31 S.L. con sujeción al precio y demás condiciones que figuran en el Acta de subasta, bajo el apercibimiento de que, de no hacerlo la demandada en el plazo de treinta días, se emitirá la declaración de voluntad por el Sr. Juez en su nombre a efectos de otorgar la correspondiente escritura.- 3.- No se hace declaración expresa sobre las costas procesales.' Interesada aclaración de la anterior sentencia, el día veintitrés de julio del año en curso, se dictó Auto cuya parte Dispositiva es como sigue: Acuerdo: Aclarar la sentencia dictada con fecha 13 de julio de 2015 , en los siguientes términos: Que doña Estrella es esposa de D. Candido y no de D. Fructuoso .'

2º.-Contra referida sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandada y presentado escrito hizo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la revocación de la resolución recurrida, dictándose otra de conformidad con lo interesado en la contestación de la demanda, con expresa imposición de costas a la actora-apelada.

Dado traslado de la interposición del recurso a la contraparte, por la legal representación de ésta se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la confirmación de la sentencia recurrida, con expresa imposición de costas de esta alzada a la parte apelante.

3º.-Recibidos los autos en esta Audiencia, se formó el oportuno rollo, señalándose para la votación y fallo del recurso el día veintisiete de Noviembre de los corrientes, pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.

4º.-Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JOSÉ ANTONIO VEGA BRAVO.

Fundamentos

Primero.- La parte demandada fundamentó su recurso de apelación en la extemporaneidad de la acción de retracto de comuneros, y la inaplicación por el jugador al respecto de la doctrina jurisprudencial general; asimismo alegó la falta de legitimación activa, la incongruencia omisiva, la inaplicación de la excepción de cosa juzgada respecto al decreto judicial de 23 mayo 2012, la propagación de la nulidad de las escrituras públicas, la correlación de los títulos de las partes y legitimaciones respectivas, la inexistencia de indefensión y mala fe procesal de la actora, y la incongruencia del juzgador; así como la inexistencia de condominio, con infracción de las normas sobre la interpretación de los contratos en base a los actos coetáneos, posteriores y propios de las partes y a raíz del decreto judicial de 23 mayo 2012, con infracción asimismo del derecho urbanístico.

La parte actora se opuso a dicho recurso.

Segundo.-Así las cosas, es preciso indicar inmediatamente que así como el artículo 209 LEC se ocupa del aspecto formal o literario de las sentencias, el artículo 218 tiene por misión expresa definir cuál ha de ser el contenido material de tales resoluciones. La preocupación del legislador fue la de garantizar la exigencia de la debida motivación y congruencia de las resoluciones judiciales en consonancia con el mandato contenido en el artículo 120 CE y en la doctrina sentada en infinidad de declaraciones del TC, la cual incorpora en su texto, tanto en lo que se refiere a la congruencia, como a la motivación. Sancionándose legalmente en lo referente a la congruencia la articulación entre el principio de la congruencia y el principio ' iura novit curia', objeto de tantos pronunciamientos jurisprudenciales. En ese sentido la STC 15/1999, de 22 de febrero declara que 'hemos distinguido dos tipos de incongruencia: de una parte, la llamada incongruencia omisiva o ' ex silentio' que se producirá cuando el órgano judicial deje sin contestar alguna de las pretensiones sometidas a su consideración por las partes, siempre que no quepa interpretar razonablemente el silencio judicial como una desestimación tácita cuya motivación pueda inducirse del conjunto de los razonamientos contenidos en la resolución, y sin que sea necesaria, para la satisfacción del derecho a la tutela judicial efectiva, una contestación explícita y pormenorizada de todas y cada una de las alegaciones que se aducen como fundamento a su pretensión pudiendo bastar, en atención a las circunstancias particulares concurrentes, con una respuesta global o genérica, aunque se omita respecto de alegaciones concretas no sustanciales ( SSTC 91/1995 , 56/1996 , 58/1996 , 85/1996 y 26/1997 ). Y, de otra parte, la denominada incongruencia 'extra petitum' que se da cuando el pronunciamiento judicial recaíga sobre un tema no incluido en las pretensiones deducidas en el proceso, de tal modo que se haya impedido a las partes la posibilidad de efectuar las alegaciones pertinentes en defensa de sus intereses relacionados con lo decidido, provocando su indefensión al defraudar el principio de contradicción ( SSTC 154/1991 , 172/1994 , 116/1995 , 60/1996 y 98/1996 , entre otras). Y en otro lugar el TS dice ( ATS de 18 de septiembre 2007 ): 'de este modo, se ha declarado que el deber de congruencia consiste en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, y existe allí donde la relación entre estos dos términos, fallo y pretensiones procesales, no está sustancialmente alterada, entendiéndose por pretensiones procesales las deducidas en los hechos de los escritos fundamentales rectores del proceso, y no en los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos; no exigiéndose tampoco, desde otro punto de vista, que la mencionada relación responda a una conformidad literal y rígida, sino más bien racional y flexible ( SSTS 15-12-95 , 7-11-95 y 4-5-98 ). La finalidad del artículo 359 de la LEC, hoy 218 de la LEC 2000 es asegurar que todos los asuntos sometidos a la decisión judicial alcancen adecuada solución, poniéndose así fin al litigio y evitando que queden sin resolver cuestiones que pudieran ser objeto de una nueva pretensión ( STS 28-7-95 ); de forma que para determinar la incongruencia se ha de acudir necesariamente al examen comparativo de lo postulado en el suplico de la demanda y los términos en que se expresa el fallo combatido ( SSTS 22-4-88 , 23-10-90 , 14-11-91 y 25-1-94 ), estando autorizados el órgano jurisdiccional para hacer un ajuste razonable y sustancial con los pedimentos de los que litigan, con el límite del respeto a la causa de pedir, que no puede alterarse, ni cabe la sustitución de unas cuestiones por otras ( SSTS 11-10-89 , 16-4-93 , 29-10- 93 , 23-12-93 , 25-1-94 y 4-5-98 ,), pero sin que su exigencia alcance a los razonamientos alegados por las partes ( SSTS 30- cuatro-91 y 13-7-91 ), o por el Tribunal ( STS 16-3-90 ).' 'Ante todo', señala la STS 308/2006, de 30 de marzo , 'la congruencia ha de darse en relación con lo perdido por las partes, y no con los argumentos empleados, y aún entonces no requiere una identidad absoluta, y lo que exige es que no se alteren las pretensiones sustanciales ( SSTS de 20 de febrero de 1998 , 12 de marzo de 1990 , 20 de marzo de 1991 ), pero el juez no está obligado a ajustarse a los razonamientos jurídicos empleados por las partes ( STC 329/93, el 13 de diciembre ), siempre que no se altere la causa de pedir ni se transforme el problema planteado en otro distinto, ya que es claro que el principio' iura novit curia' autoriza al juez civil a aplicar las normas jurídicas que estime procedentes, así como modificar el fundamento jurídico en que se basan las pretensiones de las partes ( SSTS de 7 de octubre de 1987 , de 27 de mayo y 16 de junio de 1993 , entre otras muchas)'.

Sentado lo anterior, no cabe sino añadir que en el presente caso es claro que la sentencia impugnada ha resuelto todos los puntos objeto de debate, con independencia de que la parte demandada no esté conforme con los argumentos utilizados, lo cual constituye tan solo la base de su discrepancia y consiguiente apelación, pero nada tiene que ver con la incongruencia de acuerdo con la doctrina antes transcrita.

Tercero.- Por otro lado, hallándonos como nos hallamos ante el ejercicio de un retracto de comuneros, una de las especies de retracto legal reguladas en nuestro ordenamiento jurídico, conviene recordar que, como dice la STS de 4 febrero de 2008 el retracto legal 'puede ser definido como el derecho que por ministerio de la ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa, subrogándose en el lugar del comprador'. Es un límite al derecho de propiedad, en cuanto impone al propietario una restricción a su libre disponibilidad y, como añade esta misma sentencia, supone 'una venta forzosa por parte del comprador al retrayente' y, además, dice: 'aunque puede redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general'. En el caso del retracto de comuneros, ese interés general se refiere a la mejora en la eficiencia económica del rendimiento de los bienes y derechos, favoreciendo la concentración de la titularidad de los bienes en una sola mano.

En todo caso, no se trata de subrogarse, como dice el artículo 1521 del Código Civil , sino que se produce una nueva adquisición por parte del retrayente. Así lo expresa la sentencia de 9 marzo 1999 : 'poder sobre una cosa para adquirirla después de haber sido transmitida a un tercero...'; lo que 'es objeto de una rigurosa regulación legal y merece una interpretación restrictiva', como concluye la sentencia antes citada de 4 febrero 2008 .

Debe destacarse en tal sentido la importancia del plazo de caducidad, breve e inexorable, que se explica por razón de que el retracto es -como se ha dicho- un límite al derecho de propiedad. Plazo que parte de la consumación del contrato transmisivo de la propiedad, que no incluye ni los tratos previos, ni la perfección, sigue con el conocimiento completo de todos los detalles del mismo y termina, en su caso, con la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Ahora bien, la doctrina del TS en los casos de ejercicio de la acción de retracto se viene mostrando más flexible a fin de preservar la tutela judicial efectiva que en caso contrario podría verse infringida, viendo caducada la acción judicial con pérdida del derecho. Esta situación claramente injusta ha sido analizada por las SSTS Pleno de 29 abril 2009 nº 287/2009, rec. 511/2004 Pte: Seijas Quintana, José Antonio , y de 28 julio 2010 nº 497/2010, rec. 1688/2006 , Pte: García Varela, Román resolviendo las dudas que se venían suscitando con el ejercicio de la acción de retracto y los días procesales inhábiles. Habiéndose declarado en tales resoluciones la primera de ellas como ' ratio decidendi' que 'no es, por tanto, un problema de plazos, pues su computación no se ve alterada, ni se prolongan los sesenta días de los que dispone el interesado. Se trata de permitir al titular de un derecho cuyo ejercicio se encuentra sometido a plazo de caducidad disponer del mismo en su integridad, con perfecto ajuste a lo dispuesto en el art. 5 del Código civil ,... una interpretación razonable de la norma y de los intereses en juego no puede originar como resultado final un efecto contrario al derecho fundamental a obtener la tutela judicial efectiva de los Jueces y Tribunales en el ejercicio de los derechos e intereses legítimos, desde el momento en que se privaría al titular de un derecho, como el de retracto, a disponer de la totalidad del plazo concedido por la Ley'. Lo cual no supone sino la aplicación de la doctrina del TC recogida entre otras en la STC de 16 de Abril de 2012 , según la cual ' en particular, y al hilo precisamente de la regla del art. 135 LEC , hemos declarado que las normas que establecen plazos para la realización de trámites procesales suponen 'el reconocimiento del derecho a disponer del correspondiente plazo en su totalidad', ( SSTC 260/2000, de 30 de octubre , FJ 5 ; 38/2001, de 12 de febrero , FJ 2 ; 222/2003, de 15 de diciembre , FJ 4 ; 239/2005, de 26 de septiembre , FJ 2 ; 199/2007, de 24 de septiembre, FJ 2 ; y 151/2008, de 17 de noviembre , FJ 4 ). De modo congruente, hemos afirmado que vulneran el derecho de acceso a la jurisdicción ( art. 24.1 CE ), por el desproporcionado sacrificio que comportan, las resoluciones judiciales que producen como resultado final una reducción del correspondiente plazo legal, convirtiendo 'en impracticable el citado derecho a disfrutar del plazo en su integridad' ( SSTC 64/2005, de 14 de marzo, FJ 3 ; 239/2005, de 26 de septiembre , FJ 2 ; 25/2007, de 12 de febrero, FJ 2 ; y 179/2007, de 10 de septiembre , FJ 2 ).

El problema que se plantea es el de caducidad de la acción que impone el artículo 1524 del Código Civil que dispone:

No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. El retracto de comuneros excluye el de colindantes'.

Plazo que la jurisprudencia ha matizado en el sentido, en primer lugar que nace el derecho a partir de la consumación del contrato. Dice la sentencia de 18 marzo 2009 , reiterando jurisprudencia anterior:

'El hecho determinante del nacimiento del derecho y del comienzo del plazo para ejercitar la acción es la venta entendida como acto de enajenación o traslativo de dominio, esto es, entendida como venta consumaday no meramente perfeccionada. Así, dice la Sentencia de 17 de junio de 1997 que el retracto exige una venta o dación en pago no proyectada, sino consumada, siendo aún más explícita la Sentencia de 14 de noviembre de 2002 , que señala que la acción de retracto nace a partir de la consumación del contrato transmisivo del dominio, no de su perfección, estandopor tanto el ejercicio de la acción de retracto supeditada al conocimiento que de la venta haya tenido el retrayente, venta que ha de entenderse como compraventa ya consumada y no meramente perfeccionada, requiriéndose al efecto un conocimiento completo, cumplido y cabal, que abarque no sólo el hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades de pago, etc.pues solamente en tal caso el titular del retracto puede disponer de elementos de juicio suficientes para decidir sobre la conveniencia o no de ejercitar la acción'.

Y en segundo lugar, destaca que el conocimiento de la compraventa consumada, con todos sus detalles, da lugar al comienzo del plazo de caducidad; así, la sentencia anterior y las de 25 marzo 2007, 26 febrero 2009, 26 febrero 2010. Esta última dice literalmente:

'Baste recordar la constante jurisprudencia que exige el conocimiento completo del acto transmitido que da lugar al retracto, como dies a quo para el plazo de caducidad del artículo 1524 del Código civil antes de la inscripción en el Registro de la Propiedad: sentencias de 26 de febrero de 2009 y 1 de abril de 2009 . Producida la inscripción, la sentencia de 25 de mayo de 2001 considera dies a quo la facilitación de la certificación de la transmisión. Otras sentencias que se citan en el recurso, nada tienen que ver con este supuesto. Son constantes las que mantienen que el dies a quo es el marcado por la inscripción registral que no es contrario al principio constitucional de la tutela judicial efectiva, como así declaró la sentencia del Tribunal Constitucional 54/1994, de 24 de febrero ; así, las sentencias de esta Sala de 27 de junio de 2000 y 11 de mayo de 2007 . Las sentencias de 2 de julio de 1993 y 7 de abril de 1997 resumen la doctrina jurisprudencia en el sentido de que 'la inscripción registral implica una presunción iuris et de iure de conocimiento por el retrayente de la transmisión, pero si se acredita que antes tuvo conocimiento cabal de la misma el plazo se computará a partir de dicho conocimiento, pero no así cuando se invoque que el conocimiento fue posterior a la inscripción.'

Asimismo, hay que indicar a este respecto, con la STS, Civil sección 1 del 22 de julio de 2013 ( ROJ: STS 4083/2013 - ECLI:ES: TS:2013:4083) Sentencia: 509/2013 | Recurso: 687/2011 | Ponente: ANTONIO SALAS CARCELLER, que ' no se discute hoy la posibilidad de ejercicio del derecho de retracto legal en los casos de venta en pública subasta , pero sí se han suscitado ciertas dudas acerca de cuál habrá de entenderse en tal caso como «dies a quo» para el cómputo del plazo de ejercicio del derecho por el retrayente. En un principio se vino entendiendo consumada la venta sólo a partir del otorgamiento de la escritura pública ( SSTS 1 abril 1960 y 20 febrero 1975 ), pero más recientemente se ha entendido que la consumación se produce desde la plena aprobación judicial del resultado de la subasta , pues existiendo título (aprobación del remate) y modo (adjudicación al rematante) el otorgamiento de la escritura pública no se requiere a los efectos de tradición ( SSTS 1 julio 1991 , 11 julio 1992 , 25 mayo 2007 , 26 febrero 2009 ), y ni siquiera resulta ya necesaria a efectos de inscripción ( artículo 674 LEC ) .

En todo caso, el conocimiento de la venta debe ser preciso, claro, completo y ha de incluir todos los pactos y condiciones de la transmisión, para que los interesados puedan decidir si ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma( SSTS 21 marzo 1990 , 20 mayo 1991 , 7 octubre 1996 , 24 septiembre 1997 , 3 marzo 1998 ). Lógicamente ese conocimiento se extiende a la identidad del adjudicatarioen los supuestos -como el presente- en que la aprobación del remate se ha hecho con la reserva por parte del rematante de poder ceder a tercero, que será a favor de quien, en su caso, se extenderá el auto de adjudicación -actualmente decreto expedido por el Secretario Judicial según dispone el citado artículo 674- y, en definitiva, será el legitimado pasivamente para soportar la acción de retracto...Señalado lo anterior, el motivo ha de ser estimado ya que la Audiencia no ha tenido en cuenta tales circunstancias y ha fijado el 'dies a quo' para el comienzo del plazo de nueve días para el ejercicio del derecho de retracto en la misma fecha de celebración de la subasta y aprobación del remate a favor del ejecutante don Bruno (17 de enero de 2008), atribuyendo a tales actos el efecto de la adjudicación y consiguiente transmisión de propiedad de que carecen, lo que le ha llevado a decir (fundamento de derecho tercero) que «si la acción de retracto se puede ejercitar por el comunero si conoce todos los términos de la transmisión como consecuencia del auto de adjudicación o incluso antes del dictado de ese auto, es obvio que en el caso presente los conocía y por ende pudo ejercitar su acción desde entonces y sin necesidad en modo alguno de esperar a que se cediera el remate o que transcurriera el plazo para efectuarlo....».

En este sentido, teniendo en cuenta que en fecha 17 de enero de 2008 no se produjo la adjudicación y quedaba pendiente de la posible cesión del remate a tercero, no se ha seguido la doctrina de esta Sala, que cita el recurrente, expresada en sentencias de 14 diciembre 2007 , 26 febrero 2009 y 1 abril 2009 . Esta última, que se remite a las anteriores, afirma que « en caso de subasta judicial, sólo si consta el conocimiento de la transmisión -aprobación judicial del remate y adjudicación al rematante- será éste el 'dies a quo'; en otro caso, la inscripción en el Registro de la Propiedad».

En el caso, los actores no estaban obligados a seguir la evolución de los autos judiciales para comprobar a quién y en qué fecha tenía lugar la adjudicación. Les bastaba estar pendientes del Registro de la Propiedad para ejercer su derecho de retracto ante los tribunales una vez que se produjera la inscripción del dominio a favor de la entidad demandada (adjudicataria), habiéndose adelantado incluso a elloatendiendo a la fecha de la anotación a que dio lugar la presentación del título por parte de Krea Proyectos e Inversiones S.L., poniendo de manifiesto una vez más su interés en el ejercicio del derechoque incluso constaba en los autos de ejecución desde un primer momento, lo que viene a reconocer la propia demandada en su escrito de contestación a la demanda. Así consta que el mismo día 24 de enero de 2008, pocos días después de la celebración de la subasta , el demandante don Heraclio presentó ante el Juzgado de la ejecución un escrito para poner 'en conocimiento del adjudicatario o de terceras personas' su intención de ejercer el derecho de retracto; y el siguiente día 31 presentó nuevo escrito reiterándose en su intención y manifestando textualmente que 'para evitar el procedimiento de retracto, les propongo que me cedan la parte de la finca tal y como tienen reconocido en el Acta de la Subasta . Con ello lo único que pretendo es agilizar el proceso en el tiempo y evitar mayores gastos'.

De la referida doctrinajurisprudencial se deduce que para la determinación del día inicial para el ejercicio de la acción de retracto es esencial determinar la fecha en la que se ha podido obtener toda la información sobre los términos del contrato, pues ello posibilita que el retrayente pueda decidir con conocimiento de causa si le resulta conveniente o no el ejercicio de la acción, para constituirse, en definitiva, en nuevo propietario único del inmueble, del que hasta entonces sólo era comunero ( art. 1521 C. Civil ). STS, Civil sección 991 del 21 de enero de 2014 ( ROJ: STS 987/2014 - ECLI:ES:TS:2014:987). Señalando en tal sentido la STS 842/2013 | Recurso: 3031/2012 | Ponente: FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS que 'en el presente caso ese completo conocimiento de los elementos accesorios y esenciales de la venta se remonta al momento de la mejora de la postura por el tercero presentado por el ejecutado ( art. 670.4 LEC ).

La litis se aparta de los supuestos usuales en que la acción se ejercita cuando ya se conocen los términos contractuales, sin esperar al auto de adjudicación, que consagra la consumación de la venta.

Por tanto, no es un supuesto, como tantos, de ejercicio tardíode la acción, sino de presentación de la demanda de retracto, una vez que se ha verificado la perfección del contrato, en la justificada creencia (luego confirmada) de que los basamentos de la venta judicial no se modificarían, por lo que no se consideró necesario aguardar al decreto de adjudicación.

Es evidente que no había precluido el plazo para ejercitar la acción, pues lo hizo antes del pazo legalde los treinta días de la venta ( art. 25 LAU ).

El recurrente plantea la contradicción entre dos corrientes jurisprudenciales en orden al momento en el que se puede ejercitar la acción, a saber, si en el momento de la perfección o en de la consumación de la venta judicial (decreto de adjudicación).

Sobre el particular ya hemos citado la actual doctrinajurisprudencial, pero las sentencias referidas por el recurrente lejos de entrar en flagrante contradicción con la invocada por la Audiencia Provincial, mantienen un mismo objetivo, cual es posibilitaral arrendatario para que tenga toda la información necesaria para el ejercicio de la acción de retracto, que en unas es antes del auto de adjudicación y en otras después.

En la mayoría de los supuestos no es sino tras el auto de adjudicación cuando se conocen los términos concretos de la venta judicial, pero en casos como el presente ya se obtuvo la información íntegra, en el momento de la mejora de la postura ( art. 670. 4 LEC ), tras la que se consignó el precio.

En definitiva, el recurrente postula que no podía ejercitarse la acción sino tras la consumación de la venta judicial, y por esta entiende la que ha de entenderse verificada tras el decreto de adjudicación dictado por el secretario judicial.

La posición del recurrente sobre la consumación de la transmisión tras el decreto de adjudicación persigue que se declare la falta de legitimación activa del demandante, pues en la fecha del decreto (20-12-2010) el retrayente ya no era arrendatario, ya que el contrato de arrendamiento se extinguió el 30 de junio de 2010.

Esta Sala manteniendo la doctrina ya citada, consistente en que la venta judicial se entiende consumada desde el dictado del decreto de adjudicación por el Secretario judicial ( art. 674 LEC ), debe declarar que el retraso en el dictado del referido decreto no ha de perjudicar al arrendatario, en tanto que la consumación de la venta judicial debió efectuarse cuando todavía era arrendatario, dado que el retrayente ostentaba el derecho a un proceso sin dilaciones indebidas, como manifestación del derecho a la tutela judicial efectiva ( art. 24.2 de la Constitución ); STC nº 144/95 de 3 de octubre de 1995 , es conocida y reiterada la doctrina de este Tribunal que subraya que el mero incumplimiento de los plazos procesales no se identifica con la vulneración del derecho a un proceso sin dilaciones indebidas, pues este derecho se limita a proteger en el ámbito constitucional la facultad que asiste a las partes para exigir que los procedimientos se resuelvan en un «plazo razonable». Es éste un concepto jurídico indeterminado que, siguiendo la doctrina del T.E.D.H. ( STC 24/1981 ), debe ser dotado de contenido concreto en cada caso, atendiendo a criterios objetivos de influencia notable en la tramitación de los procedimientos, que deberán ser apreciados desde la realidad de la materia litigiosa en cada caso.

Es decir, el retraso tuvo una enorme trascendencia en cuanto dificulta el ejercicio de la acción.

Por tanto, cuando se interpone la demanda el 1-6-2010 el retrayente continuaba siendo arrendatario, y la postura se había mejorado con fecha 20-3-2010 por el tercero presentado por el deudor, por lo que el retraso padecido tras dicha fecha en el dictado del decreto de adjudicación no puede computarse en perjuicio de quien se ha desenvuelto con total diligencia procesal ( art. 670 LEC , en la redacción vigente a la fecha de la mejora de la postura)'.

Cuarto.- De acuerdo con todo lo dicho, no cabe sino concluir :

- por un lado, que una interpretación razonable de la norma y de los intereses en juego no puede originar como resultado final un efecto contrario al derecho fundamental a obtener la tutela judicial efectiva de los Jueces y Tribunales en el ejercicio de los derechos e intereses legítimos;

-y, por otro lado, que la doctrinajurisprudencial en materia de retracto ex art. 1524 CC mantiene un mismo objetivo, cual es posibilitaral retrayente que tenga toda la información necesaria para el ejercicio de la acción de retracto, que, en unos casos es antes del auto de adjudicación y en otros después.

De suerte que, siempre sobre la base de la doctrina jurisprudencial expuesta, podríamos afirmar que el establecimiento de un exiguo plazo de nueve días para el ejercicio del retracto legal de comuneros que nos ocupa, al amparo del artículo 1524 del Código Civil , lo es en favor del adquirente libre y voluntario del bien objeto de transmisión. Y del mismo modo, cuando la norma o precepto dice que esos nueve días se contarán desde la inscripción en el registro, o en su defecto, desde que atrayente hubiera tenido conocimiento de la venta, habrá que concluir que el plazo de los nueve días no podrá contarse sino desde que el retrayente tenga conocimiento cabal y completo de la venta. De manera que en casos como el presente en modo alguno se ha producido ningún ensanchamiento en el plazo concedido al retrayente comunero, ni tampoco ningún adelantamiento del plazo en favor de un retrayente comunero que fuera a dejar de serlo, como en el supuesto del voto particular al que se refiere el recurso de apelación que examinamos. Sino que incluso consta como el actor en el fundamento 3º de su demanda manifiesta que puesto que había participado en la subasta pública consideraba que había tenido conocimiento suficiente de la adquisición por el tercero de la celebración y el resultado de la subasta por haber asistido a la misma, y por ese motivo se halla en disposición de ejercitar el derecho de retracto a partir de esa fecha, desconociendo todavía la fecha en que el juzgado de lo mercantil dictará el decreto de adjudicación a favor de la demandada, añadiendo que para el caso de que el juzgado entendiera que la acción no había nacido aún suspendiese el procedimiento hasta que se dictara el decreto de adjudicación referido. Lo cual no supone el ejercicio fuera del plazo legal, sino incluso antes, siempre en favor del interés preponderante del adquirente voluntario y libre, que de este modo, antes de dictarse el decreto de adjudicación conocía la intención del retrayente, que había participado en la subasta, de ejercitar su derecho de retracto, lo que le abría la posibilidad de haber evitado el presente juicio.

Conforme a la jurisprudencia citada, la cuestión consiste, pues, en conseguir un equilibrio entre la protección privilegiada que se dispensa por el legislador a la libre autonomía de la voluntad a los efectos de la transmisión de los bienes libremente entre las partes, y en los casos de la trasmisión forzosa por medio de subasta pública, al mejor postor que voluntariamente decidida adquirir el bien, por un lado; y por otro lado, la protección que se otorga como excepción al retrayente en cuyo favor se reconoce el derecho de adquisición forzosa, pero sometido a un plazo muy exiguo y limitado que no puede ampliarse, pero que tampoco puede cerciorarse, ni omitirse. Pues bien, en el presente caso se ha respetado plenamente el exiguo plazo legal de ejercicio, incluso el retrayente no ha dispuesto de todos los días de los que podríamos entender que disponía, y además se ha dado al adquirente de voluntario la posibilidad de evitar el retracto, como se desprende del contenido del citado fundamento tercero de la demanda.

No existe, por tanto, ninguna falta de legitimación activa por ejercicio extemporáneo de la acción.

Por lo demás añadir en cuanto a si constituye o no un fraude el ejercicio del derecho de retracto por parte del retrayente que intervino en la subasta pública en la que se vendió el bien, que el Tribunal Supremo Sala 1ª, S 30-6-1994, nº 663/1994, rec. 2233/1991 . Pte: Marina Martínez-Pardo, Jesús declaró que 'nunca se puede afirmar, como afirma la Audiencia, que la participación en la subasta entraña perder el derecho a retraer en las mismas condiciones que el adquirente. Eso ni se desprende de la ley ni de la jurisprudencia, ni se encuentra base argumental...el precio es libre, y nada tiene que ver con el retracto que se alcance o no el precio de capitalización tenido en cuenta por el legislador sólo a otros efectos ajenos a los problemas del presente proceso; como ajeno totalmente a éste es hablar de los fines económicos de una subasta en vía ejecutiva tendente a obtener en beneficio de todos el precio más alto, que no se alcanza a saber qué relación tenga con el retracto, ni por último insinuar que exista ejercicio anormal del derecho de retracto por dejar de competir en la licitación.

Y más recientemente , el Tribunal Supremo Sala 1ª, S 4-4-2011, nº 790/2011, rec. 1932/2007 . Pte: Xiol Ríos, Juan Antonio declaró que 'los actores se han limitado a ejercer un derecho reconocido en la legislación..., sin que ni tan siquiera se pueda considerar que el supuesto bajo precio que deben abonar para adquirir la propiedad... haya ocasionado un perjuicio al acreedor..., ya que la declaración de la validez o no del ejercicio del derecho de retracto, en nada afecta a la cantidad de dinero que recibió el acreedor tras la ejecución... y al resto de las acciones que en el ejercicio de sus derechos haya podido iniciar contra su deudor. Pero es que además en ningún caso podría concluirse... que el ejercicio del retracto suponga un abuso de derecho cuando los actores se han limitado a ejercitar una acción con base en una facultad reconocida legalmente'. De modo que mientras no se acredite que con su participación en la subasta el retrayente ha alterado el precio de la misma con mala fe, cuya prueba según el artículo 434 CC corresponde al que la alega, habrá que presumir que la participación del mismo en la subasta fue de buena fe, pujando en la misma hasta donde buenamente se lo permitieron sus posibilidades económicas. Por tanto, el bien se transmitió a través de pública subasta, como correspondía en el caso concreto, sin que el comunero llevase a cabo ningún abuso de derecho, ni ninguna actuación fraudulenta por ejercer su derecho legal de retracto.

Quinto.- Otro de los puntos fundamentales en los que se basa y fundamenta el recurso de apelación que nos ocupa es la interpretación del decreto judicial de 23 mayo 2012, sobre cuya base entiende la parte demandada que el actor carece de legitimación activa en cuanto que no es comunero de la finca objeto de juicio. Según consta en autos hubo una primera transmisión del 1,05% del inmueble propiedad de la sociedad concursada La Vaguera SL en favor de Fructuoso en de fecha 30 junio 2010 y una segunda transmisión de Fructuoso a la sociedad limitada COTA 800 SL, en fecha de 20 marzo 2012. Seguidamente el 23 mayo 2012 se dictó el decreto judicial a raíz del ejercicio por vía de acto de conciliación de la acción de reintegración a la masa del bien dispuesto de manera onerosa en favor de una persona vinculada con la sociedad en concurso de acreedores La Vaguera SL, el administrador solidario y socio de la misma, el citado don Fructuoso . En efecto,- vide folios 341 a 349 de los autos- a raíz de la interposición de dicha acción de retroacción por vía de acto de conciliación, las partes llegaron a un acuerdo transaccional que consistió, como consta en autos, y contrariamente a lo que se manifiesta por la parte apelante, en que por los demandados en conciliación se aceptó la retroacción por parte del socio administrador, y en consecuencia, la rescisión de las ventas. Ahora bien, en lugar de llevar a cabo esa retroacción y rescisión, con la consiguiente devolución del bien, ello se sustituyó por el pago en metálico de 150.000 €. Sin duda por considerarse así adecuado a las exigencias del principio de la ' pars conditio creditorum', que es la finalidad que se persigue a lo largo de todo el proceso de concurso de acreedores, y en concreto a través de incidentes como el indicado, de retroacción de bienes y rescisión de transmisiones. De suerte que el concurso de la citada sociedad La Vaguera SL, en lugar de recibir un bien inmueble, siempre de difícil y no segura liquidación dadas las actuales condiciones del mercado inmobiliario, recibió dinero contante y sonante para hacer frente a su pasivo. Y si se entregó dinero no fue sino porque la rescisión quedó sin efecto y consiguientemente se mantuvo vigente la transmisión efectuada. De modo que el decreto judicial lo único que hizo fue recoger ese acuerdo transaccional y no el que en una interpretación errónea e interesada se pretende llevar a cabo por la parte apelante.

Consta igualmente en autos que a continuación el 20 noviembre 2012 el citado Fructuoso como representante de COTA 800 SL vendió a GESMOR 31 SL, la entidad aquí actora, el referido bien, referido concretamente, como es sabido, al 1.05% de la finta objeto de la subasta sobre la que se ha ejercido el retrato de comuneros objeto de juicio.

Por tanto no existe ninguna falta de legitimación pasiva ya que la entidad actora es comunera en la proporción indicada del bien sobre el que ejerce el retrato.

No cabe, por consiguiente, tampoco hablar de cosa juzgada respecto del decreto judicial del 23 mayo 2012, de acuerdo con la interpretación correcta y no parcial e interesada del mismo. Ya que dicho decreto no rescindió ninguna venta anterior, ni dejó sin efecto la titularidad del transmitente de la parte actora, sino que sancionó una transacción judicial, que recoge en sus antecedentes de hecho, por entenderlo acorde con la protección de los derechos de los acreedores del concurso en cuestión.

Sin que la remisión que se realiza por la sentencia apelada a las normas sobre la nulidad de los contratos en relación con la falta de legitimación pasiva por litisconsorcio pasivo necesario suponga tampoco ninguna infracción legal, ni jurisprudencial. No sólo porque en la actualidad, según el artículo 408.2 y 3 LEC puede perfectamente alegarse por el demandado en defensa de los hechos determinantes de la pretensión la nulidad absoluta del negocio en que el actor fundada la pretensión o pretensiones, dándose a dicha alegación el tratamiento procesal de una verdadera reconvención y produciendo la sentencia que recaiga efectos de cosa juzgada, naturalmente sobre las partes en litigio en los términos establecidos por el artículo 222 del mismo legal; sino también, porque en realidad lo que se está diciendo en la sentencia de 1ª instancia no es sino que si en efecto la parte aquí demanda considera que una tal transacción judicial, la recogida en el decreto indicado dictado dentro del concurso de acreedores de la sociedad LA VAGUERA SL supone alguna infracción legal en relación con la finalidad que la misma debe perseguir, que, como se ha dicho, es la protección de los intereses de todos los acreedores en igualdad de condiciones, tal pretensión deberá en tal caso hacerla valer ante el referido concurso de acreedores pero no en el presente juicio, a cuyo objeto le es ajena esa protección de los intereses de todos los acreedores en igualdad de condiciones. Y es que en realidad de verdad lo que hace la parte demandada no sino interpretar de manera unilateral e interesada, como se ha dicho, el referido decreto de 23 mayo 2012, a los efectos de entender que el causante de la parte aquí actora ya no era titular del bien y por lo tanto nada podía transmitir. Lo cual, como se ha dicho, en absoluto es así.

Todo lo anterior obliga también a desestimar las alegaciones de la parte apelante sobre la propagación de la nulidad de las escrituras públicas. En efecto, como declara respecto a la figura de la llamada autocontratación la SAP Madrid, Civil sección 25 del 27 de octubre de 2015 ( ROJ: SAP M 14374/2015 - ECLI:ES:APM:2015:14374) Sentencia: 359/2015 | Recurso: 78/2014 | Ponente: JOSE MARIA GUGLIERI VAZQUE, 'la clave es el principio que preside esta figura: una sola voluntad que hace dos manifestaciones jurídicas conjugadas y económicamente contrapuestas. Que por ostentarse dos representaciones se derive una colisión de intereses podrá darse o no pero no puede presuponerse; ni identificarse la manifestación de voluntad del representante común como vicio de consentimiento determinante de la nulidad, que sería la otra vertiente de la ausencia/defecto del consentimiento. Si lo típico del autocontrato es que una misma persona asuma dos posiciones antagónicas, la del crédito y la deuda, resulta decisivo la incidencia del posible conflicto de intereses para valorar la validez o no del negocio. No es ajena a esta solución el examen de la causa sino que forma parte indisoluble del tema en cuestión; atendiendo a lo declarado en S. T.S. 12.Feb.1999 , a cuyo tenor 'para considerar jurídicamente ineficaz la autocontratación denunciada es necesario que se de conflicto y contradicción de intereses que hagan incompatible la actuación de una persona que obra para sí misma y a la vez en la representación de otra, con lo que al contrato llevado a cabo se le desprovee de causa lícita (Ss. T.S. 31.Ene. y 29.Oct.1991, 24.Sept.1994 y 15.Mar.1996), entrando así en el campo del abuso del derecho, que siempre lleva consigo la intención de dañar y perjudicar'; o S. T.S. 31.Ene.1991 , cuando declara que 'hay acuerdo en la doctrina y en la jurisprudencia en que tal forma de contratación -la autocontratación - sería jurídicamente ineficaz cuando a través de ella se realicen actos abusivos del representante por existir un conflicto de intereses más o menos encubierto que haga incompatible la actuación de una sola persona operando por sí misma y a la vez en representación de otras que tienen intereses contrapuestos, y entonces si hay peligro de parcialidad en perjuicio de los representados, ello acarrearía ineludiblemente la invalidez del contrato'. En igual sentido, la STS, Civil sección 1 del 10 de junio de 2015 ( ROJ: STS 2967/2015 - ECLI:ES: TS:2015:2967) Sentencia: 359/2015 | Recurso: 2732/2013 | Ponente: RAFAEL SARAZA JIMENA, señala que 'la jurisprudencia de esta Sala ha considerado jurídicamente ineficaz la autocontratación cuando se da un conflicto y una contradicción de intereses que haga incompatiblela actuación de una persona que obra para sí misma y a la vez en la representación de otra, física o jurídica. En tales casos, al contrato llevado a cabo se le desprovee de causa lícita, entrando así en el campo del abuso el derecho, que siempre lleva consigo intención de dañar y perjudicar.

2.- Pero tal doctrina es aplicable cuando se ha producido una autocontratación propiamente dicha, en la que la coincidencia de los consentimientos necesaria para la perfección del contrato es sustituida por la voluntad de una sola persona, que actúa en nombre propio, como una de las partes del contrato, y en nombre y representación de otra persona, como la otra parte del contrato. Esto es, una sola persona se ha situado en ambas partes de un contrato bilateral, en una actuando en nombre propio, en la otra actuando en nombre y representación de sus poderdantes. En tal caso, cuando concurren los requisitos indicados, los poderdantes que se han visto perjudicadospor el autocontrato de su representante pueden accionar contraéste solicitando la nulidad del contrato.

3.- No es ese el caso objeto del recurso. En él lo que ha sucedido es que en algunos contratos una de las partes (bien los prestatarios, bien los prestatarios y quienes hipotecaban un bien para garantizar la obligación de los prestatarios) estaba integrada por el demandado que actuaba en su propio nombre, y por los poderdantes, representados por tal mandatario con poder suficiente otorgado al efecto. Pero no se trataba de partes que estuvieran en una relación de bilateralidad o reciprocidad contractual, sino que se alineaban en una de las posiciones contractuales, mientras que en la otra posición contractual se situaba un tercero ajeno a esa relación de mandato representativo.

Es cierto que aun alineados en la misma posición contractual, podía existir un conflicto de intereses entre el representante y sus representados, porque, por ejemplo, los representados ignorasen el negocio que había sido concertado en su nombre, y fuera el representante quien aprovechara para sí la totalidad del dinero obtenido. Pero en tal caso, la existencia de ese conflicto de intereses y de ese abuso de derecho por parte del representante no puede determinar la nulidad del contrato porque la parte situada en la otra posición contractual (el banco que ha concedido el préstamo, que ha hecho el reintegro, o a favor del cual se ha constituido la hipoteca, o el comprador de un bien vendido por los demandantes representados por el apoderado codemandado) resulta ajeno al conflicto de intereses, a la conducta abusiva del representante, y no puede verse perjudicada por hechos que afectan exclusivamente a la relación interna entre los poderdantes, de un lado, y el representante, de otro, cuando dicho representante actuó dentro de las facultades que le habían sido concedidas mediante apoderamiento ante notario.

4.- Por otra parte, no puede obviarse que los poderdantes otorgaron al apoderado facultades para autocontratar, por lo que, frente a terceros, no podría oponerse la nulidad de ese autocontrato en tanto que estaba dentro de las facultades concedidas al apoderado que contrató con ellos'.

Y, en efecto, no existe en el presente caso la nulidad alegada por la demandad, sino únicamente trasmisiones válidas y correctas perfectamente admitidas en nuestro derecho, sin que conste que exista ninguna mala fe probada en autos, sino tan sólo la intención de dar satisfacción y pago a un crédito legal, el cobro de sus honorarios profesionales por el arquitecto citado Fructuoso , socio administrador de referidas sociedades. Cobro que escogió llevarlo a cabo a través de la adjudicación de una parte proporcional de la finca objeto de subasta a las sociedades de las que era socio y administrador, cobrando, por tanto, sus honorarios en especie, y no en dinero- no olvidemos que la sociedad deudora de tales honorarios se hallaba próxima en el tiempo a un concurso de acreedores, con la consiguiente presumible ex art. 386 LEC , falta de liquidez-, y después dicho cobro lo transformó en aportación a otras sociedades. Lo cual desde el punto de vista de los intereses legítimos de la parte demandada no supone ningún perjuicio, toda vez que a los efectos del presente juicio a la parte demandada lo único que le puede importar es que la parte actora sea ciertamente comunera, copropietaria o cotitular del bien objeto de la subasta pública a raíz de la cual ella se convirtió en titular mayoritario del mismo bien, pues sólo el que es comunero tiene la acción de retrato que se ventila en este juicio. Condición de comunero que sí que concurre en la entidad actora y a la que no obsta en absoluto la alegada de contrario nulidad de los contratos a través de los cuales se convirtió dicha actora en copropietaria de referido bien. Como ya se dijo, la acción de retroacción a la que se vio sometida la originaria transmisión, fue perfectamente solucionada en el concurso de acreedores antes citado, donde la rescisión se sustituyó por el pago en metálico de 150.000 euros, manteniéndose las transmisiones efectuadas. Y en fin, no consta que exista ninguna nulidad de pleno derecho que pueda ser declarada en este juicio, por razón de ninguna fraudulenta autocontratación. No solo porque sería falaz entender que puesto que detrás de la sociedad demandante no existe nadie más, como casi único propietario en cuanto socio mayoritario, que el señor Fructuoso , administrador único de la misma, así como también de la Sociedad trasmitente, el verdadero legitimado procesal desde el punto de vista activo sería dicha persona física, y no la entidad aquí actora, habida cuenta de que en tal caso si se lleva a cabo un tal levantamiento del velo social a los efectos de considerar quién es el titular material y real del bien en lo que respecta a tales transmisiones, también deberíamos levantar dicho velo en lo que se refiere a la legitimación activa del presente proceso y entender que puesto que la sociedad tiene como único administrador y socio mayoritario a dicha persona debemos considerar también sin más salvada tal legitimación activa. Sino también porque, en definitiva, lo importante a los efectos de la teoría del levantamiento del velo social no es sino que no se produzca ningún perjuicio frente a terceros, y dentro de un juicio, a la otra parte, la aquí demandada. A la cual lo único que le interesa, se insiste, es asegurarse de que la acción de retrato sea ejercida por el cotitular del bien adquirido por ella, ya sea una sociedad, o una persona física. Pues no se olvide que la demandada adquirió un bien en pública subasta, y pública y solemnemente, sin ningún engaño, se proclamó que sólo era subastada el 98,95% de dicho bien, es decir, que había 1,05% en en poder de otra persona, la cual, por lo tanto, tenía derecho a ejercer la acción de retrato como así ha realizado. Y desde luego sin que conste que se haya aprovechado con mala fe la presunción legal de la personalidad jurídica de la sociedad, pues en tal caso sería necesario levantar el velo social y declarar nulas tales transmisiones. Ahora bien, tal aprovechamiento con mala fe de la presunción legal de personalidad jurídica de la sociedad no consta que se haya producido en el presente caso, en el que, como ya se ha dicho y se reitera, nos encontramos ante negocios jurídicos correctos dirigidos a conseguir el pago de unos honorarios profesionales por medio de la entrega de una porción de un bien, cuyo titular actual ha ejercido correctamente el derecho de retrato. Por tanto, no hay ninguna nulidad originaria, -ni siquiera tampoco ninguna rescindibilidad, una vez que, como ya vimos, se transigió en legal forma sobre la primera transmisíon-, y por ende, no puede tampoco propagarse ninguna nulidad. Quede todo ello dicho sin perjuicio de la relevancia fiscal y para los acreedores de la sociedad actora y su administrador que puedan tener tales transmisiones y cobros de honorarios profesionales en la forma en que se hizo, lo cual no es en absoluto objeto de este juicio.

Por último se insiste en el recurso en la correlación de los títulos de las partes y las legitimaciones respectivas respecto al decreto de 23 mayo 2012, y asimismo en la no necesidad de llevar a juicio a terceros ajenos al mismo y en la incongruencia del juzgador, así como en la ausencia del condominio. Sin embargo, frente a todo ello no cabe sino insistir en que el condominio existe por la sencilla razón de que con tal carácter se vendió la finca en pública subasta. Sin olvidar que, además, en efecto, con independencia de que estén cercadas las parcelas, y en general, con independencia de los comportamientos de los comuneros, y en concreto del citado administrador de la entidad actora, en realidad de verdad, no constituye ninguna inaplicación de la doctrina de los actos propios, ni de las reglas de interpretación de los contratos según los actos coetáneos y posteriores , sino simple y llanamente aplicar el derecho civil y urbanístico vigente, entender como así se ha hecho y se insiste que la finca objeto de juicio todavía sigue siendo una finca en copropiedad, sin que haya, ni haya habido ningún acto formal y legal de división, ex art. 400 y concordantes del CC y de la legislación urbanística, dirigidos a proteger los intereses y derechos legítimos de todos los comuneros en la división en forma legal de la copropiedad, por acuerdo entre todos los comuneros interesados, y en su defecto, en la forma y por los trámites establecidos por los citados artículos del código civil y legislación urbanística. Siendo preciso recordar a este respecto, en fin, que el propio título del demandado no es sino el decreto de 29 octubre 2014- vide folios 125 a 127 de los autos- donde se dice que el bien objeto de subasta ha sido el 98,95% del terreno urbanizable integrante de las parcelas NUM010 , NUM001 , y NUM011 . del Plan Parcial Ur-R8 del término municipal de Doñinos de Salamanca, lo que quiere decir que hay 1,05% en poder de otra persona, que es la que ha ejercido la acción de retracto de comuneros correctamente según todo lo dicho. Por ello, debe desestimarse el presente recurso de apelación.

Sexto.- No procede sino la no condena en costas, como así se hizo en la primera instancia, cuyo pronunciamiento no ha sido recurrido por ninguna de las partes. De modo que, por las mismas razones, sobre la base de los artículos 398.1 y 394.1 'in fine LEC , no se hace imposición de costas tampoco en esta alzada, por existir dudas de hecho. Dudas de hecho entendidas como aquellas en las que los propios hechos objeto del litigio, a través, por ejemplo, de las pruebas que se hayan practicado, admiten diversidad de interpretaciones, siendo razonadas y lógicas las posturas sostenidas por las partes con relación a los mismos (así, entre otras, SAP Badajoz, sección 2ª, de 2 noviembre 2004 ). Sin que, como señala la SAP Madrid, sección 10ª, de 11 mayo 2006 , la complejidad de un pleito sea por sí misma una circunstancia excepcional a los efectos de evitar la imposición de costas; ni tampoco las dificultades en la prueba, como motiva la SAP Murcia, sección cuarta, de 31 octubre 2006 . Y, en efecto, la posición de la demandada 'prima facie' no aparece como infundada dada la cadena causal de los sucesivos títulos de propiedad propiciados por una única persona y las consiguientes dudas de hecho de ello derivadas.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes constitucionalmente conferidos por el pueblo español.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la legal representación de GRUPO BAESA GESTIÓN PATRIMONIAL S.L.contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Salamanca, el día trece de julio de dos mil quince, confirmamos íntegramente la misma, sin hacer imposición de las costas de este recurso ninguna de las partes.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.