Sentencia Civil Nº 365/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 137/2007 de 10 de Junio de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 137/07 A

VERBAL Nº 242/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE EL PRAT DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A N ú m. 365

Ilmos. Sres.

D./Dª. JOAN CREMADES MORANT

D./Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

D./Dª. MARIA ANGELS GOMIS MASQUE

D./Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a diez de junio de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Verbal nº 242/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de El Prat de Llobregat, a instancia de D/Dª. Concepción, contra D/Dª. Lidia; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 23 de octubre de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda promovida por Don EUGENI TEIXIDO GOU en nombre y representación de Doña Concepción, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda celebrado en fecha tres de abril de dos mil tres sobre la vivienda sita en la localidad de El Prat de Llobregat, cale DIRECCION000, número NUM000, piso NUM001, puerta NUM002, ordenando a la parte demandada a dejar el referido local libre, vacuo y expedito a disposición de la parte actora en los plazos legales, bajo apercibimiento de lanzamiento del referido local si no lo hiciere. Que debo condenar a Lidia a abonar a la parte actora la suma de 143.45 euros correspondientes a las rentas devengadas y no pagadas hasta agosto de dos mil seis, más las rentas que se devenguen hasta la firmeza de la sentencia, con los intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial. Se imponen las costas a la parte demandada."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 3 de junio de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Apela la demandante Sra.Concepción la sentencia de primera instancia que estimó la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento, de fecha 3 de abril de 2003 , de la vivienda sita en El Prat de Llobregat, C/DIRECCION000 nº NUM000, NUM001, NUM002, por falta de pago de rentas por la demandada arrendataria Sra.Lidia, y estimo parcialmente la pretensión acumulada en reclamación de las rentas adeudadas, alegando la actora, y ahora apelante, el impago de la renta del mes de junio de 2006, y la improcedencia de la compensación de la fianza, solicitando además la condena al pago de las rentas que se devenguen después de la sentencia, y hasta el desalojo.

Centrada así la cuestión discutida, en relación con el pago de las rentas en cuya inefectividad se sustenta la demanda, para la determinación de la parte a quien corresponde la carga de probar los hechos en que funda su pretensión, habrá que estar a la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , que recoge en parte la doctrina reiterada en este punto, según la cual (Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 1991 ), si bien es cierta la vigencia de la conocida regla "incumbit probatio ei qui dicit,non qui negat", la misma no tiene un valor absoluto y axiomático, matizando la moderna doctrina el alcance del principio del "onus probandi" que el antiguo artículo 1214 del Código Civil sancionaba, en el sentido de que incumbe al actor la prueba de los hechos normalmente constitutivos de su pretensión, y al demandado, en general, la de los impeditivos o extintivos que alegue (Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de febrero de 1985 ),no pudiendo admitirse como norma absoluta, que los hechos negativos no puedan ser probados, pues pueden serlo por los hechos positivos contrarios; que si los demandados no se limitan a negar los hechos constitutivos de la acción o pretensión ejercitada, sino que alegan otros impeditivos, extintivos, u obstativos al efecto jurídico reclamado por el actor, tendrán que probarlos (Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 1986 y 13 de diciembre de 1989 ); y que finalmente, la norma distributiva de la carga de la prueba no responde a unos principios inflexibles, sino que se deben adaptar a cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados, y la disponibilidad o facilidad para probar que tenga cada parte (Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 1986, 18 de mayo y 15 de julio de 1988, 17 de junio y 23 de septiembre de 1989 ).

En el presente caso, de las alegaciones conformes de las partes, resulta el impago de las rentas de julio de 2006 y las posteriores, que tenía obligación de pagar la arrendataria, no obstante su desistimiento unilateral en julio de 2006, por cuanto, estando pactada en la condición anexa 1ª del contrato de arrendamiento de 3 de abril de 2003 que su duración sería de un año, de acuerdo con el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, llegado el día del vencimiento, el 3 de abril de 2004 , el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo, por lo que, en este caso, habiendo manifestado la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato en julio de 2006, el contrato no se extingue sino hasta la terminación del tercer período de prórrogas anuales, el 3 de abril de 2007, por lo que, en principio, hasta esta fecha, la arrendataria tiene la obligación de pagar la renta, sin perjuicio de lo que después se dirá.

Opuesta por la demandada la terminación del contrato en julio de 2006 es lo cierto que, pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990 ),y sin que sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío (Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992 ),es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990,16 de abril de 1991,y 25 de noviembre de 1992 ,entre las más recientes),que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte (Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990 ),hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Por el contrario, es doctrina comúnmente admitida que el desistimiento unilateral, anticipado, e injustificado de los contratos, como es la facultad de desistimiento "ad nutum", o por su sola voluntad, del comitente, previsto en el artículo 1594 del Código Civil para el arrendamiento de obra, constituye una derogación excepcional de la regla de inmutabilidad unilateral de los contratos que, con carácter general, se establece en el artículo 1256 del Código Civil (Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2001;RJA 3449/2001 ), y únicamente para los contratos "intuitu personae", es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1996, 14 de febrero de 1997, y 17 de mayo de 1999; RJA 319/1996, 1418/1997, y 4046/1999 ), la que permite la denuncia unilateral, siempre que no implique abuso de derecho, no dándose éste cuando no se traspasan los límites de la equidad y la buena fe, aunque la revocabilidad de los contratos por la sola voluntad de uno de los contratantes, debe entenderse sin perjuicio de las consecuencias de todo orden, singularmente indemnizatorias, que pueden acompañar a la actuación de la parte que decidiera la resolución del vínculo, habiéndose reconocido las consecuencias indemnizatorias en los supuestos en que se pacta la necesidad de un preaviso y se prescinde del mismo, o si la resolución unilateral se ha hecho sin justa causa o con abuso de derecho.

En este caso, no ha sido alegado ningún incumplimiento imputable a la arrendadora que autorice a la arrendataria para el ejercicio de la facultad de resolución unilateral, anticipada, e injustificada del contrato de arrendamiento, no habiendo tampoco norma alguna, o pacto contractual, que autorice a la arrendataria al desistimiento del contrato.

Así, en relación con los arrendamientos urbanos, el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , establecía la obligación del arrendatario, sea de vivienda o de local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminación lo desalojara, debía indemnizar igualmente al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir. Aunque los rigurosos términos del indicado precepto habían sido objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina (Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1993, 25 de enero de 1996, 23 de mayo de 2001, y 15 de julio de 2002;RJA 4835/1993, 318/1996, 6472/2001, 6048/2002 ), en el sentido de que la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero.

En la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964 , y únicamente en el artículo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.

Por el contrario, no existe norma alguna que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de duración pactada no superior a los cinco años, no siendo aplicable analógicamente la norma del artículo 11 , referida a los contratos de duración pactada superior a los cinco años, a los contratos de duración inferior, limitándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004;RJA 2710/2004 , a admitir la aplicación analógica del artículo 11, dentro del Título II de la Ley 29/1994 , De los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Título III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco años.

En cuanto a la renta del mes de junio de 2006, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil correspondía a la demandada, como hecho positivo y extintivo, la carga de la prueba de su pago, lo cual no puede estimarse que haya probado, por no ser suficiente la declaración testifical de la Sra.Larrosa, por su interés en el pleito, en su condición de ocupante real de la vivienda, y en consecuencia obligada final al pago las rentas, en virtud de su relación interna con la demandada arrendataria formal, no habiéndose aportado ningún recibo del mes de junio de 20006, por cuanto los recibos aportados por la demandada se refieren a las mensualidades de mayo de 2003 a mayo de 2006 (docs 2 a 32 de la contestación), no habiéndose aportado ningún otro documento bancario, contable, o fiscal, que permita alcanzar la conclusión, siquiera presuntiva, del pago, en el mes de junio de 2006, de la mensualidad, por el de importe de 535'32 ? según el recibo aportado por la actora (doc 2 de la demanda). En este sentido, no puede concederse valor probatorio del pago de la renta del mes de junio de 2006 al documento 34 de la contestación, por cuanto el mismo aparece fechado el 7 de abril de 2006, aunque la indicación del mes "4" haya sido rectificada burdamente escribiendo encima un "6"; en el mismo documento se indica que el pago por importe de 453'90 ? en concepto de alquiler, corresponde al "mes de marzo 2006", según hizo constar de manera manuscrita la demandante, sin que conste objeción alguna de la demandada a la imputación de pagos realizada por la arrendadora, del modo previsto en el artículo 1172, párrafo segundo, del Código Civil ; la actora en su interrogatorio en el acto del juicio manifiesta claramente que el documento 34 se refiere al mes de marzo de 2006, habiendo reconocido su autenticidad como demostrativo del pago de la renta del mes de marzo de 2006, por lo que no procedía su impugnación de contrario; y no es incompatible el documento 34, que se refiere a una entrega a cuenta de la suma de varios conceptos, con la entrega a la demandada del recibo del mes de marzo de 2006 (doc 31), que es precisamente uno de los conceptos que se cubrieron con el pago a cuenta realizado en abril de 2006, según se hizo constar en el documento 34, habiéndose hecho constar en el recibo de marzo de 2006 (doc 31), que "estamos con todo al día de la fecha pagado todo" lo cual indica que hubo una liquidación en la que se incluyó la renta de ese mes de marzo de 2006, lo que es coincidente con lo que manifiesta en el repetido documento 34 de la contestación de abril de 2006.

Por lo tanto, procede la estimación del motivo de la impugnación, y la condena de la demandada al pago de las rentas de junio, julio, y agosto de 2006, en los términos solicitados en la demanda, por importe conjunto de 1.615'45 ?.

SEGUNDO.- En cuanto a la compensación de la cantidad adeudada en concepto de rentas con la fianza por importe de 902 ? pactada en el contrato de arrendamiento, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1983, 11 de junio de 1987, y 16 de noviembre de 1993 ),la que ha venido admitiendo que la compensación pudiera operar como excepción sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional.

Aunque en la actualidad, en el ámbito procesal del juicio verbal, el artículo 438,2 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , exige que el demandado notifique al actor, al menos cinco días antes de la vista, la oposición del crédito compensable, notificación que no consta en este caso que se haya producido en cualquier momento anterior a la vista celebrada el 19 de octubre de 2006, aunque tampoco la infracción procesal consta que fuera denunciada oportunamente, no habiéndose alegado tampoco en la apelación en los términos previstos en el artículo 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En cualquier caso, entendiendo opuesta por la parte demandada, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , la compensación del crédito que pretende ostentar contra la actora, por razón de la fianza no devuelta por importe de 902 ?, hasta la cantidad concurrente con la que es objeto de la pretensión de la actora, por vía de excepción, al no contener el "petitum" de la contestación sino la petición de desestimación de la demanda a consecuencia del crédito oponible a la actora con finalidad liberatoria, prevista en el artículo 1156 del Código Civil , es lo cierto que para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil, y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar "ipso iure", con los efectos del artículo 1202 del Código Civil .

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con los previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, no teniendo el arrendador obligación de devolver la fianza sino hasta el final del arriendo.

En este caso, resulta de lo actuado que la terminación de la relación arrendaticia no se produjo sino hasta la resolución del contrato, acordado desde la firmeza de la sentencia de primera instancia, en pronunciamiento que no ha sido impugnado, a lo que se añade que la devolución de las llaves por la arrendataria se produjo el 3 de agosto de 2006 (doc 36 de la contestación), después de la presentación de la demanda en el Decanato, con fecha 31 de julio de 2006, que es el momento a partir del cual se producen los efectos de la litispendencia, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de modo que, al tiempo de la presentación de la demanda, por no haber concluido la relación arrendaticia, la fianza no era exigible, no concurriendo los presupuestos objetivos del artículo 1196 del Código Civil, por no encontrase las dos deudas vencidas, exigibles, y líquidas, de modo que no pudiendo entenderse producido el cese de la arrendataria en la posesión de la vivienda al tiempo de la presentación de la demanda, subsiste según lo expuesto, la obligación de mantener la garantía del cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, careciendo de acción la arrendataria para instar la restitución de la fianza hasta después de la terminación del arriendo y la devolución de las llaves, de acuerdo con la norma del artículo 36,4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y la norma general del artículo 1100, párrafo segundo, del Código Civil , según el cual, en las obligaciones recíprocas, ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe, dejando a salvo las acciones que, en su caso, puedan asistir a la demandada contra la actora para la restitución del importe de la fianza, producida que ha sido en este pleito la terminación de la relación arrendaticia, para su ejercicio en el proceso que corresponda, permitiendo, a su vez, a la parte arrendadora oponer al arrendatario el crédito del que, en su caso, pueda disponer por razón del estado de la finca al término del arriendo, cuestiones que no han podido ser objeto de los presentes autos por haberse producido la terminación del arrendamiento después de haber precluido el trámite de alegaciones para la parte actora.

En consecuencia procede la estimación del motivo de la apelación de la demandante.

TERCERO.- Por último, solicita la actora apelante la condena de la demandada al pago de las rentas que se devenguen hasta el desalojo señalado para el 21 de diciembre de 2006, y no sólo de las rentas que se devengaron hasta octubre de 2006, según lo acordado en la sentencia de primera instancia.

En relación con el pago de la renta, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990, y 17 de marzo de 1992 ),que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

En este sentido, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de "devolver" la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil .

En este caso, la demandada devolvió a la arrendadora las llaves de la vivienda en agosto de 2006 (doc 26 de la contestación), y la sentencia de primera instancia, según lo expuesto, declara resuelto el contrato de arrendamiento en octubre de 2006 , en pronunciamiento que no ha sido impugnado, y que es coherente con la petición de la demanda inicial, en la que se promovió la resolución, y no el cumplimiento, del contrato de arrendamiento, siendo incompatible el ejercicio simultáneo de las acciones de resolución y cumplimiento del contrato.

En consecuencia, producida la resolución del contrato de arrendamiento, y producido el cese de la demandada en la posesión de la vivienda arrendada, subsiste según lo expuesto, únicamente hasta la resolución del contrato de arrendamiento y la devolución de la posesión, la obligación de la arrendataria de pagar la renta, por lo que no procede la condena al pago de las rentas posteriores a la resolución del contrato instada por la actora, y posteriores asimismo a la devolución de la posesión por la arrendataria, procediendo en definitiva la desestimación del motivo de la apelación.

CUARTO.- De acuerdo con el artículo 398,2 , en relación con el artículo 394,2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación de la parte demandante, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia.

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación formulado por la demandante Dña.Concepción, se REVOCA PARCIALMENTE la Sentencia de 23 de octubre de 2006 dictada en los autos nº 242/06 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de El Prat de Llobregat , acordando la condena de la demandada Dña.Lidia, a pagar a la actora la cantidad de MIL SEISCIENTOS QUINCE EUROS CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (1.615'45 ?) en concepto de rentas devengadas hasta agosto de 2006, manteniendo los demás pronunciamientos de la resolución recurrida, sin expresa imposición de las costas del recurso de apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.