Sentencia Civil Nº 365/2011, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5, Rec 493/2011 de 21 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

CARTAGENA

SENTENCIA: 00365/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA

SECCION DE CARTAGENA

ROLLO DE APELACIÓN N º 493/11

JUICIO VERBAL 1214/09

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 1 DE SAN JAVIER

SENTENCIA n· 365

Ilmos. Sres.

Don José Manuel Nicolás Manzanares

Presidente

Don Miguel Angel Larrosa Amante

Don Fernando Fernández Espinar López

Magistrados

En la ciudad de Cartagena, a 21 de diciembre de 2011.

La Sección de Cartagena de la Audiencia Provincial de Murcia, integrada por los Ilmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de juicio verbal n. 1214/09 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de San Javier, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado, por la parte demandada D. Ceferino y D. Heraclio , representados por la Procuradora Sra. Ros Hernández y defendido por el Letrado Sr. García Galindo, siendo parte apelada el demandante Sr. Roman , representado por la Procuradora Sra. Martínez Martínez, y defendido por el Letrado Sr. Aguilar Conesa.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de San Javier, en los referidos autos, tramitados con el núm. 1214/09, se dictó sentencia con fecha 1 de septiembre de 2009 , cuya parte dispositiva estima la demanda, condenando a la demanda a abonar la suma de 14.387`90 euros, interés legal desde la interposición de la demanda con aplicación del art. 576 LECivil , con imposición de las costas causadas en la instancia.

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuesto recurso de apelación por la parte demandada en tiempo y forma, que fue tramitado conforme a lo dispuesto en el art. 457 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Y remitidos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente Rollo de Apelación designándose Magistrado Ponente, señalándose votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Fernando Fernández Espinar López.

Fundamentos

PRIMERO.- Solicita en primer lugar la parte apelante que en virtud de lo dispuesto en la cláusula duodécima del contrato de arrendamiento, consistente en que " el incumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes llevará consigo el que la parte perjudicada pueda optar entre exigir el cumplimiento, o la resolución del contrato. Especialmente se pacta la resolución contractual para el caso de que el arrendatario incumpla el pago de las cantidades establecidas en concepto de renta", quede amparada la parte demandada en resolver el contrato por el depósito de las llaves que realizó en la Notaría.

Dicha cláusula constituye un trasunto del art. 27 LAU, que establece " 1 . El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1124 del Código Civil .

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario"Véanse arts. 22.4 y 17 a 20 art.17 EDL 1994/18384 art.18 EDL 1994/18384 art.19 EDL 1994/18384 art.20 EDL 1994/18384 de la presente Ley ., lo cual es consecuencia de la doctrina según la cual, siendo el arrendamiento un contrato del que nacen obligaciones recíprocas para ambas partes habrá de estarse al régimen general de resolución establecido en el artículo 1.124 del Código Civil que faculta a la parte que haya cumplido con las obligaciones que le incumben y ante el incumplimiento grave de la contraria- como lo es el pago de la renta-, para optar entre el cumplimiento o la resolución, en ambos casos con la indemnización de los daños y perjuicios procedentes.

Por lo tanto en este supuesto, no puede pretender tener acción derivada de dicha cláusula, precisamente quien ha incumplido su obligación esencial, derivada del contrato, consistente en el pago de la renta.

SEGUNDO.- Asimismo solicita la parte apelante, se admita el desistimiento unilateral del contrato de local de negocio por parte de la arrendataria, lo cual si bien estaba previsto en el art. 56 LAU/64 , con la interpretación más reciente establecida por el Tribunal Supremo- por todas las de fecha 2 de octubre de 2008 y 18 de marzo de 2010-, en orden a moderar o reducir la consecuencia indemnizatoria establecida en dicho precepto, en la LAU/94 no existe precepto equivalente que permita el desistimiento unilateral por parte del arrendatario en el supuesto de local de negocio, sino únicamente referido a vivienda, en el art. 11 y con las limitaciones - trascurridos 5 años , preaviso de 2 meses y con posibilidad de pacto de indemnización equivalente a una mensualidad por año que reste por cumplir - establecidas en dicho precepto.

Procede señalar en primer lugar que, pese a lo que se hace constar en la alegación tercera, las llaves no fueron recogidas en la Notaría, sino que depositadas en la misma por el demandado, el actor en escrito de fecha 1 de septiembre de 2009, rehusó la entrega de las mismas, al no aceptar la resolución contractual, siendo su voluntad la de cumplir el contrato pactado, de conformidad con la acción de reclamación de rentas instada en esta demanda, referidas a las devengadas hasta el momento de interposición de la demanda.

El apelante fundamenta su pretensión en la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 20 de mayo de 2004 , debiendo señalar que, en aquella, la parte demandada reconvino solicitando la declaración de extinción del contrato de arrendamiento, y que de la resolución confirmada por el Tribunal Supremo parece deducirse que se moderó la indemnización sobre las rentas pendientes de vencer, más no sobre las reclamadas por haber vencido, y por lo tanto ni siquiera aplicando la doctrina citada en dicha resolución podría estimarse el recurso interpuesto.

Asimismo en dicha sentencia lo que se mantiene del art. 56 del texto refundido de 1964 es la interpretación correctora- textualmente " interpretación correctora por parte de la doctrina de esta Sala (sentencias de 15 de junio de 1993 , 25 de enero de 1996 , 23 de mayo de 2001 y 15 de julio de 2002 ) según la cual la indemnización en cuestión ha de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario, hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría enriquecimiento injusto para el arrendador"- , establecida en la más reciente jurisprudencia a que se ha hecho referencia en el primer párrafo de este fundamento, referida a la indemnización, aplicándose analógicamente el art. 11.2 LAU/94 para la concreción de dicho importe.

Sin embargo no se explicita la analogía en virtud de la cual se aceptó la reconvención que dio lugar a la resolución del contrato por desistimiento unilateral, que en el art. 11.1 actual queda limitado a los arrendamientos de vivienda - previo transcurso del plazo de cinco años de vigencia del contrato y del preaviso de dos meses, el cual evidentemente no ha transcurrido en la reclamación actual comprensiva de abril a diciembre de 2009, dado que el contrato establecía que la renta comenzará a devengarse a partir del 1 de octubre de 2005 -, salvo que el título o causa que permitiera el desistimiento unilateral en local de negocio por parte del arrendatario fuese la pervivencia del mencionado art. 56 , más no sólo en la interpretación correctora de la cuantía a indemnizar- conjunto estudio de ambos preceptos que indica la sentencia, en su interpretación jurisprudencial con respecto al art. 56 y en la literalidad del art. 11.2-, sino en la primera parte de aquel precepto que permitía el desistimiento unilateral- sin que se advierta reiteración posterior de dicha doctrina, la cual no ha sido seguida por la sentencia de esta Audiencia de fecha 14 de julio de 2011 , citada por el apelado-, si bien estas reflexiones se exponen únicamente a mayor abundamiento por las razones señaladas en el tercer párrafo de esta fundamento, y en la previsión de posible nueva controversia entre las partes, a que se hace referencia por el apelante en su alegación cuarta, en el que se pretende la aplicación analógica del párrafo 2, sin cumplir los requisitos del párrafo 1, del art 11 de la LAU .

Por último el descuento en las rentas debidas de la cuantía de 3000 euros, en concepto de fianza debe quedar vinculada, como expresa el propio apelante, a la previa declaración de extinción del arrendamiento que esta Sala no ha realizado en el presente recurso.

TERCERO.- De conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 LECivil , procede imponer al apelante el abono de las costas causadas en esta alzada.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Ros Hernández, contra la Sentencia del Juzgado de 1º. Instancia nº 1 de San Javier de 1 de septiembre de 2011 , debemos CONFIRMAR la misma, imponiendo al recurrente el abono de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el art. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , haciéndose saber que contra la misma no cabe recurso alguno, salvo que la parte entienda y justifique que tiene interés casacional, en cuyo caso podrá interponer el de casación correspondiente y también el extraordinario por infracción procesal, siempre que se haga en el mismo escrito de preparación e interposición del recurso de casación y no por separado; de cuyos recursos, llegado el caso, conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo y deberán interponerse ante esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia dentro del plazo de veinte días a contar desde su notificación y previa constitución de un depósito de 50 euros, mediante su consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones abierta a nombre de este Tribunal en la entidad BANESTO nº 319600000649311; y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.