Sentencia Civil Nº 365/2012, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 3090/2011 de 04 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

PONTEVEDRA , sede Vigo

SENTENCIA: 00365/2012

Domicilio: C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO

Telf.: 986817388-986817389 - Fax: 986817387

N.I.G. 36038 37 1 2011 0600156

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0003090 /2011

Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 9 de VIGO

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001601 /2009

Apelante: Sandra

Procurador: PATRICIA CABALEIRO BARCIELA

Abogado: Mª MERCEDES SAN MARTIN ALVAREZ

Apelado: Jose Carlos , Ana María

Procurador: MANUEL RODRIGUEZ NIETO, MANUEL RODRIGUEZ NIETO

Abogado: JAIME BARRERAS GONZALEZ-PASTORIZA, JAIME BARRERAS GONZALEZ-PASTORIZA

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados DON JULIO PICATOSTE BOBILLO, Presidente; DON JUAN MANUEL ALFAYA OCAMPO y DON EUGENIO FRANCISCO MÍGUEZ TABARÉS, han pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente

SENTENCIA núm. 365/12

En Vigo, a cuatro de mayo de dos mil doce.

Visto en grado de apelación ante esta Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Pontevedra, sede Vigo, los autos de juicio ordinario número 1601/2009, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA NÚMERO 9 DE VIGO, a los que ha correspondido el núm. de Rollo de apelación 3090/2011, en los que es parte apelante -demandante: DOÑA Sandra , representada por la Procuradora doña Patricia Cabaleiro Barciela, con la dirección de la Letrada doña Mercedes San Martín Álvarez; y, apelada -demandada: DOÑA Ana María y DON Jose Carlos , representados por el Procurador don Manuel Rodríguez Nieto, con la dirección del Letrado don Jaime Barreras González-Pastoriza.

Ha sido Ponente el Iltmo. Magistrado DON JULIO PICATOSTE BOBILLO, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 9 de Vigo en fecha 2 de noviembre de 2010 se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

" Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por DOÑA Sandra representada por la procurador Dª Patricia Cabaleiro Barciela, contra DOÑA Ana María Y DON Jose Carlos , representados por el Procurador Don Manuel Rodríguez Nieto; debo condenar y condeno a los demandados a pagar conjunta y solidariamente a la demandante la suma de 2.815,36 euros, con los intereses legales correspondientes del artículo 576 LEC . Y ello, sin expresa imposición de costas ."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, por la representación procesal de DOÑA Sandra , se preparó y formalizó recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las actuaciones a esta Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Pontevedra, con sede en Vigo, para su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, señalándose para la deliberación del recurso el día 3 de mayo.

Por la parte recurrente se ha efectuado el depósito para recurrir exigido por la Disposición Adicional 15ª de Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial .

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO .- La demanda versa sobre reclamación por los daños causados en la finca arrendada al tiempo de la resolución del contrato y del pago de rentas pendientes y, por tanto, debidas.

De lo solicitado en la demanda, a la que parcialmente se allanaron los demandados, la sentencia de primera instancia concedió, además del importe de las rentas reclamadas (2.006,46 euros), el importe de algunas reparaciones, las comprendidas en los apartados 1, 3, 4 y 15 del informe pericial del Sr. Carlos , que asciende a 808,90 euros (por error de suma, la sentencia dice 809,9 euros). En el escrito de recurso, la arrendadora reclama el importe de reparación de otros daños que fueron excluidos en la sentencia recurrida, petición que debe ser atendida pues es cierto que la reparación debe extenderse a otros desperfectos indebidamente rechazados de la pretensión indemnizatoria.

SEGUNDO.- Los criterios que han de servir de presupuesto para el enjuiciamiento de los hechos, y las consecuencias que de los mismos han de extraerse, son los siguientes:

1º. En el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes litigantes el 13-9-2006, que era renovación de otro precedente, se dice en la cláusula quinta que "la vivienda y anexos se reciben en buen estado de conservación y limpieza, en perfectas condiciones de habitabilidad y completos y sin deterioro los accesorios, muebles y anexos correspondientes (...) obligándose a devolver todo ello en el estado en que los recibe, o en su defecto a satisfacer en metálico el importe de los desperfectos que existan a la terminación del contrato o antes si fueran precisas las reparaciones." La cláusula no hace sino traducir al ámbito del contrato la obligación legal del art. 1561 del CC .

El contrato llevaba, a la vez, un addenda en el que el arrendador se compromete a realizar los trabajos de impermeabilización en la terraza superior y cubierta, pintura en dormitorio principal, cierres de ventanas y tiradores, puntos de luz, barnizado de puerta principal; el arrendatario, por su parte, se comprometía a arreglar el portalón de la entrada principal.

TERCERO.- En consecuencia, todo desperfecto o alteración que aparezca en la vivienda y suponga una alteración del estado primitivo, no atribuible al deterioro propio del uso normal o del paso del tiempo, se presume, salvo prueba en contrario, que es debida a la acción u omisión del arrendatario y debe ser reparado o repuesto a su estado original por el arrendatario, ya que sobre él pesa el deber de restituir la vivienda en las mismas condiciones en que se entregó y recibió, sin que la parte arrendadora haya de soportar gasto o molestia alguna para obtener la reposición al estado y condiciones en que la vivienda entregó con los anexos correspondientes. Y esa obligación del arrendatario de restituir la cosa arrendada en el estado en que la recibió comprende no solo el deterioro debido a negligencia, descuido o trato descuidado de la cosa arrendada, sino incluso a aquellas alteraciones en la vivienda que, sin corresponder a las categorías dichas, suponen una alteración decidida por el arrendatario (por razón de la peculiaridad de uso o destino de los elementos), cuya reposición suponga algún tipo de gasto que no debe correr a cargo del arrendador que tenía derecho a recobrar la cosa en las condiciones de integridad a que obliga el deber del arrendatario expresamente pactado y legalmente impuesto. Entran, pues, en este apartado las alteraciones en paredes por los orificios practicados por taladros de excesivo diámetro en paramentos verticales, cuya reposición exige la demanda, y los de reposición o recolocación de los mecanismos eléctricos extraídos (apartados 8 a 10 y 14).

2º. Es evidente que el uso de la vivienda supone un desgaste o deterioro inevitable, producto del uso y paso del tiempo; a él se refiere el citado art. 1561 del CC cuando exime del deber de reparar el perecimiento o menoscabo debido al paso del tiempo o por causa inevitable. Se trataría, fundamentalmente del envejecimiento de las cosas propio del uso continuado en el tiempo. Pero la excusa no comprende aquellos desperfectos que, aun producidos por el uso, son susceptibles de pequeña reparación, pues en este caso el arrendatario debe asumirla, hacerse cargo de ella; lo dice claramente el art. 21.4 de la LAU : "las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo de los arrendatarios." Entrarían aquí las roturas producidas por el uso de las cosas cuya reparación se hace precisa para la continuidad de ese uso. Ocurre así, por ejemplo, con la avería del sistema de recogida de la persiana a que se refiere el informe del perito Sr. Carlos (13).

Lo mismo cabe decir de otros pequeños desperfectos a que alude el informe del perito como los apartados 11.4 y 5 y 12, que por pequeña que sea su entidad no dejan de estar incluidos tanto en la obligación de reposición de la cosa que ha de ser restituida sin merma o carencias, como por tratarse, al cabo, de reparación que corre a cargo del arrendatario según dispone el art. 21.4 de a LAU . Como destaca la doctrina, las reparaciones a que este (novedoso) precepto alude son aquellas que aunque sin revestir importante entidad económica, si hasta ahora, y por no afectar a la habitabilidad de la vivienda y escasa cuantía, corrían hasta ahora a cargo del arrendador, pasan en virtud de este precepto a ser incumbencia del arrendatario que ha de restituir la vivienda, si no exactamente como se recibió, sí en el estado equivalente.

3º. Son también de cargo del arrendatario los deterioros que, más allá del uso cotidiano, obedecen ya a una utilización descuidada o negligente, finalmente lesiva, impropia del cuidado con que debe tratarse lo ajeno, como también los casos de deterioros que por su envergadura no pueden atribuirse a un inevitable desgaste ordinario. Corresponden a este apartado los daños apreciados en las puertas de paso y de armarios. Sea cual fuere la causa del desperfecto (se atribuye a la acción de un perro), no podemos admitir que la vivienda fuera entregada en estas condiciones; a la vista de sus características tal como se aprecian en las fotografías del perito incorporadas al informe, no cabe entender que el arrendatario las hubiese admitido suscribiendo que la vivienda la recibía en buen estado, o que en el addenda no se hubiese impuesto al arrendador el arreglo de tales deterioros, del mismo modo que se hizo con otros similares. A falta de prueba en contrario, hemos de entender que los de la carpintería son desperfectos inexistentes al tiempo del arrendamiento y, por ende, el arrendatario debe responder de ellos de conformidad con los preceptos ya citados, y en todo caso porque las características de esos deterioros los identifican con un uso claramente descuidado (apartado 11.1 y 2).

Lo mismo cabe de decir de otras alteraciones o deterioros no explicables como el de las esquinas verticales de las columnas (apartado 2) que aparecen como rotura por golpe, en modo alguno atribuibles al desgaste por paso del tiempo. El perito que informa en autos los atribuye a golpes probablemente con vehículos al acceder o salir a la rampa.

4º. También serán de cargo del arrendatario los daños debidos al incumplimiento de deberes legales de cuidado y aviso que la ley le impone. Tanto el art. 1559 del CC como el 21.3 de la LAU reseñan como obligación del arrendatario la de poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que la ley pone a cargo del arrendador y cuyo objeto es conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Evidentemente, si bien la falta de notificación no releva al arrendador de llevar a cabo las reparaciones precisas, es lo cierto que el incremento y progresión de deterioros sobrevenidos debidos a la falta de aviso, no han de ser ahora asumidos por el arrendador, pues de ellos es responsable el inquilino por su negligencia (el art. 1559-III del CC pone a cargo del arrendatario la responsabilidad por los perjuicios debidos a su incuria y omisión) en la medida que esa omisión negligente impidió la oportuna intervención reparadora de la arrendadora llamada a poner remedio al mal e impedir su avance lesivo.

Lo dicho tiene aquí especial aplicación respecto del deterioro de la vivienda por causa de las filtraciones. De la prueba practicada resulta que el hijo de la arrendadora propuso a los arrendatarios la realización de las reparaciones necesarias para evitar filtraciones, pero como quiera que ello exigía la presencia de obreros en la vivienda y la realización de obras de cierta entidad para la búsqueda de la causa, los arrendatarios se opusieron a ellas. La arrendadora llevó a cabo entonces ciertos trabajos de reparación, quedando a la espera de la evolución de los acontecimientos, de modo que de aparecer nuevas filtraciones los inquilinos darían aviso a la arrendadora. No ocurrió así; pese a que las filtraciones aparecieron de nuevo los demandados no dieron recado alguno para que la arrendadora pudiera acometer las obras de reparación precisas; los arrendatarios, por consiguiente, incumplieron la obligación legal a que se refiere el art. 21.3 de la LAU (y 1559 del CC ). La reparación de la causa de las filtraciones es, lógicamente, incumbencia de la arrendadora, pero no la de los deterioros que progresivamente se han ido produciendo en la vivienda como consecuencia de la falta de aviso por parte de los arrendatarios; estas segundas son responsabilidad de los demandados. Y lo dicho vale tanto para las que provienen de la cubierta como para las que se producen en el pavimento de tarima de madera de Elondo, próximas a la cara interior del cerramiento del dormitorio principal, en zonas coincidentes con jardinera exterior y huecos de ventanas que han causado notables daños en el dormitorio principal, producto de una continuada dejadez por parte de los ocupantes de la vivienda (apartados 5,6,7). El perito se refiere a una acción continuada por extenso período de tiempo unida a una actitud de dejadez y descuido general en la adopción de medidas.

Por todo lo razonando hasta aquí, debe acogerse la petición de los daños en la forma que la demanda postula (10.883,36 euros) a lo que se suma el importe de las rentas debidas, 2.006,46, es decir, un total de 12.889,42 euros.

La condena debe comprender, como se pide, el interés legal de conformidad con lo que disponen los arts. 1100 , 1001 y 1108 del CC .

TERCERO.- La estimación plena de la demanda implica la condena de los demandados al pago de las costas de la primera instancia ( art.394 LEC ).

El art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que "en el caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes". En consecuencia, al haber prosperado el recurso de apelación interpuesto, se está en el caso de no hacer condena en cuanto a las costas de esta segunda instancia.

CUARTO.- Según el apartado 8 de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , "si se estimare total o parcialmente el recurso, o la revisión o rescisión de sentencia en la misma resolución se dispondrá la devolución de la totalidad del depósito." Puesto que el recurso ha sido estimado, procede acordar su devolución al recurrente.

En atención a lo expuesto y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos confiere la Constitución Española.

Fallo

Que al acoger el recurso de apelación interpuesto por doña Sandra , debemos revocar y revocamos la sentencia dictada en autos de juicio ordinario número 1601/2009 del Juzgado de Primera Instancia número 9 de esta ciudad, y en consecuencia, estimamos en su integridad la demanda formulada por la parte apelante y condenamos a los demandados doña Ana María y don Jose Carlos a abonar a aquella la cantidad total de 12.889,82 euros, más el interés legal desde al fecha del emplazamiento.

Se imponen a los demandados las costas de la primera instancia. No se hace condena en cuanto a las del recurso.

Procédase a la devolución del depósito constituido por la parte apelante.

Contra esta sentencia podrá imponer recurso de casación por interés casacional y, en su caso, si así se apreciare, extraordinario por infracción procesal.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.