Sentencia Civil Nº 366/2014, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 454/2012 de 28 de Julio de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO DOCE DE MÁLAGA.

JUICIO ORDINARIO SOBRE ARRENDAMIENTO URBANO.

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 454/2012.

SENTENCIA NÚM. 366

Iltmos. Sres.

Presidente

D. Hipólito Hernández Barea

Magistrados

D. Melchor Hernández Calvo

Dª María Teresa Sáez Martínez

En Málaga, a 28 de julio de dos mil catorce.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Doce de Málaga, sobre actualización de renta en arrendamiento urbano, seguidos a instancia de Doña Mariana contra Doña Regina ; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandante contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Doce de Málaga dictó sentencia de fecha 1 de septiembre de 2011 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:

'Que desestimando la demanda presentada por Don Víctor , sucedido a su fallecimiento pro Doña Mariana , representado/a/s por el/la Procurador/a Sr/a. González Illescas frente a Dª Regina , sucedida a su fallecimiento por sus herederos, representada por el/la Procurador/a Sr. Alonso Lopera, ACUERDO:

1º.- Absolver a los demandados de los pedimentos formulados en su contra.

2º.- Condenar a la demandante a hacer abono de las costas causadas.'

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la demandante, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 26 de mayo de 2014.

Fundamentos

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que acordase, previa estimación de la demanda interpuesta, declarar que la renta base actualizada del local de negocio sito en la planta baja de la casa número 2 de la Carretera de las Pedrizas - hoy Camino de Casabermeja -, de esta ciudad; de octubre de 2004 a septiembre de 2008, ambos inclusive, asciende a 191'34 euros mensuales; así como que la renta base actualizada a partir de octubre de 2008 asciende a 379'28 euros mensuales; y se condenase a la arrendataria - hoy demandada - a estar y pasar por dicha declaración, todo ello expresa imposición de costas de la instancia y de esta alzada. Alegó que la sentencia recurrida desestima la demanda al entender el juzgador que concurre la caducidad de la acción opuesta por la arrendataria frente a la pretensión de actualización de la renta invocada por esta parte. Y argumenta que la sentencia infringe lo dispuesto en los artículos 448 , 456 , 461.1 º, 209.1 , 3, todos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , causando indefensión a esta parte, además de incurrir en un error de hecho y en la apreciación de la prueba, porque, en fecha 12 de diciembre de 2005, la arrendataria formuló demanda de Juicio ordinario sobre determinación de renta, que se tramitó ante el Juzgado de Primera Instancia número Doce de los de Málaga, en la que solicitaba que se declarase que el importe de la renta que procedía pagar por el arrendamiento del local era de 184'25 euros, más el 16% de IVA., menos el 15% de retención por IRPF, y que se condenara a la propietaria a cobrar esta cantidad, al haber caducado por el transcurso de tres meses su derecho a determinar la renta. En fecha de 10 de septiembre de 2007 se dictó sentencia desestimatoria de la demanda, al apreciar el Juez la excepción de falta de legitimación activa. Contra la citada sentencia la arrendataria interpuso el correspondiente Recurso de Apelación y la Audiencia Provincial de Málaga lo desestimó confirmando la sentencia de instancia, siendo evidente que, en ambas ocasiones, las pretensiones de la arrendataria fueron totalmente desestimadas. Al ser la propietaria absuelta, ninguna de las dos resoluciones puede suponer un gravamen o perjuicio alguno para la misma a tenor de lo dispuesto en el artículo 461.1 de la Ley Enjuiciamiento Civil . Ahora bien, tal posibilidad ha de conectarse con lo previsto en el artículo 448 de la Ley Enjuiciamiento Civil cuando establece que las partes podrán interponer recursos contra las resoluciones que les afecten desfavorablemente. Las consecuencias de lo anterior son obvias, ya que en el presente juicio declarativo sobre determinación de renta, seguido a instancia de la arrendadora, no se puede oponer (como hace la arrendataria y acoge el juzgador en la sentencia) un razonamiento jurídico de una sentencia anterior que no tuvo reflejo en la parte dispositiva de la misma. Ello supone un gravamen o perjuicio para la arrendadora que le causa indefensión e inseguridad jurídica dado que, pese a haber sido absuelta de los pedimentos de la arrendataria, en este proceso se le imponen los efectos perjudiciales de un razonamiento jurídico que no tuvo reflejo en la parte dispositiva de la sentencia recaída en el anterior pleito. Por todo ello,esta parte entiende que el juzgador de instancia incurrió en un error de hecho y de valoración prueba al considerar que la cuestión quedó resuelta por la Audiencia Provincial, en la sentencia de 3 de junio de 2008 , en el sentido de la caducidad de la acción de la arrendadora, cuando lo cierto es que, si ese hubiese sido el pronunciamiento de la Audiencia en el primer proceso, lo hubiera reflejado en la parte dispositiva de su sentencia, con una estimación parcial de recurso de la arrendataria, entonces demandante. Hay otro motivo más que impide en todo caso al juzgador apreciar ahora la excepción de caducidad esgrimida por la arrendataria en su escrito de contestación: la infracción de los artículos 222 y 265 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , o sea, la excepción de cosa juzgada que impide decidir en un proceso ulterior un tema o punto litigioso de manera contraria a como ya ha sido resuelto en sentencia firme. Es decir, la estimación de la excepción de falta de legitimación activa formulada por la demandada en aquél proceso - la arrendadora - debe considerarse como condicionante o antecedente lógico de lo que ahora constituye el objeto de este proceso y, aunque no se produzca el efecto negativo de la cosa juzgada material, que impide plantear un nuevo proceso sobre el mismo objeto entre las mismas partes, sí que debe apreciarse el efecto positivo, vinculante o prejudicial de la cosa juzgada, que impide decidir en un proceso ulterior un tema o punto litigioso de manera contraria a como ya ha sido resuelto en sentencia firme. En consecuencia, habiéndose desestimado en el proceso anterior la pretensión de la arrendataria de que se declarase caducada la acción de determinación de renta del arrendador, ello impide que ahora el juzgador de instancia pueda apreciar la excepción caducidad planteada nuevamente por la arrendataria. Igualmente, esta parte entiende que la sentencia de instancia infringe lo dispuesto en los artículos 1543 y siguientes del Código Civil , el artículo 101 de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1964 y la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , así como el artículo 219.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , porque la antigua y consolidada jurisprudencia tiene sentado que la indeterminación de la cuantía de la renta da lugar en caso de discrepancia que deba determinarse en el proceso declarativo correspondiente. De modo que, para el caso de disconformidad de los contratantes acerca del importe del alquiler, es requisito indispensable la determinación previa del precio cierto y legítimo de la renta; declaración ésta, totalmente necesaria para poder ejercitar la acción de desahucio por falta de pago y las acciones de reclamación de diferencia y de resolución. Y la oposición del arrendatario da lugar a que sea el arrendador quien deba promover el juicio de declarativo correspondiente para la determinación de cual sea la renta cierta como presupuesto necesario. La sentencia que ahora se recurre fundamenta su Fallo desestimatorio en que la acción ejercitada por la arrendadora para la actualización es la contemplada en el artículo 101, regla 5ª, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , y que dejó transcurrir con exceso el plazo de caducidad previsto en dicha norma para plantear el proceso. No obstante, la acción se plantea al amparo de la normativa instaurada por la vigente Ley en su Disposición Transitoria Tercera, apartado C, que regula la actualización de la renta en aquellos contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, pero que sigan vigentes a la entrada en vigor de la nueva Ley. En resumen, el régimen normativo aplicable a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos, como es el presente caso, continuarán rigiéndose por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria. Y en la indicada Disposición Transitoria 3ª, en su apartado C, se establece en el número 6 que, a partir de la entrada en vigor de la presente Ley , en la fecha en que se cumpla cada año de la vigencia del contrato, la renta de los arrendamientos de locales de negocio podrá ser actualizada, a instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario. Conforme a ello, las posibilidades que se le ofrecen al arrendatario, ante el requerimiento actualizador del arrendador, son las siguientes: expresar su conformidad con la renta que se le gira, en el plazo de los treinta días; guardar silencio, en cuyo caso el mismo se interpreta como consentimiento tácito a la revisión de renta comunicada; y oponerse al mismo, cuestionando la actualización notificada, lo que motivará la necesidad de acudir al juicio correspondiente para determinarla. Se entiende, por tanto, que la acción de determinación de la renta a ejercitar por el arrendador no está sujeta a plazo de caducidad, y que el artículo 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 es inaplicable al caso aquí enjuiciado de actualización de renta. No existiendo plazo legal alguno para el ejercicio de la facultad de actualización, sólo prescribirá la acción por el transcurso de 15 años conforme al artículo 1964 del Código Civil . Y al no mostrar la arrendataria demandada, salvo en lo relativo a la caducidad de la acción, disconformidad alguna con los parámetros utilizados por la arrendadora para la determinación de la renta, ni de su importe, una vez que se revoque la sentencia que ahora se recurre, procede la estimación de la demanda y la declaración de que la renta base actualizada del local de negocio en cuestión es la referida en la demanda.

SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho con expresa imposición de costas a la recurrente, añadiendo que estamos ante un asunto de derecho, al no tratarse de hechos controvertidos, como recuerda la sentencia recurrida. De ahí el que la parte apelante intente sustituir el criterio del juzgador, sin que sus argumentos tengan entidad suficiente para ello. Otra vez olvida la parte apelante que la Audiencia Provincial, en sentencia dictada en fecha 3 de junio de 2008 , aunque ratificó la dictada por el Juzgado de Primera instancia número 14, declaró que quien debía haber instado la revisión de la renta era la arrendadora, y que la única opción que da el artículo 101 de la LAU , en su regla 5ª, es que el arrendador reclame la diferencia desde el día en que debió ser satisfecha la elevación de renta - lo que no consta haya efectuado y cuyo plazo de caducidad será de tres meses -, que es acción perfectamente deslindada de la general del 114.1ª del mismo texto legal; y que, transcurrido ese plazo de tres meses, no podrá ya reclamar, ni tampoco ejercitar ninguna de las acciones que la Ley confiere frente a la negativa del arrendatario. Distingue perfectamente la Sala entre las acciones del artículo 114 de la LAU de 1964 , sujetas al plazo de prescripción de 15 años, y la especial de revisión de renta, una vez se produce la oposición del arrendatario, a tenor del artículo 101 y 106, en cuyo caso opera la caducidad a los tres meses, si el arrendador no insta la acción revisora. Y es dicha sentencia de la Audiencia la que ha tenido en cuenta este Juzgado para desestimar la demanda, en base a la caducidad ya declarada, pues no hay duda alguna sobre que la acción ejercitada ha caducado, al haber transcurrido tres meses desde que se produjo la oposición de la arrendataria demandada. Y no es que el Juez haga una declaración nueva, sino que sigue lo que la Sala dijo sobre esta misma reclamación que vuelve a plantearse, aunque ahora por la parte arrendadora. Se trata de cosa juzgada, al ser las mismas partes y la misma acción, ya anteriormente resuelta. Pero, aunque no existiera la anterior sentencia de la Sala, tampoco podría prosperar la acción, porque los repetidos artículos de la LAU de 1964 hacen que se haya producido la caducidad. Pero es que la repetida sentencia de la Sala ya dejó claro que la acción había caducado, por lo que repetir la misma reclamación carece de sentido, como también alegar que la sentencia infringe los artículos 448 , 456 , 461.1 y 209.1.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , porque estos preceptos lo que hacen es regular el recurso de apelación y el contenido de las sentencias. Y ello no tiene nada que ver con una supuesta infracción por error en la apreciación de la prueba. Cierto que la Sala desestimó la anterior demanda instada por la arrendataria, porque entendía que no estaba legitimada para la acción revisora; y sin embargo declaró que la acción ya había caducado para el arrendador, explicando textualmente que 'el plazo de caducidad ya se había producido, al haber transcurrido tres meses desde la oposición de la arrendataria'. Este criterio de la caducidad de la acción revisora del artículo 101 lo tiene reiterado el Tribunal Supremo, al igual que la doctrina, como recuerda la sentencia objeto de este recurso. En definitiva, no es posible reiterar otra notificación sobre incremento de renta, cuando se ha producido la oposición del arrendatario y han transcurrido tres meses sin que el arrendador ejercite la acción revisora; pero en este caso es que tampoco se ha vuelto a producir una nueva notificación sobre lo que ya la Sala declaró como renta legalmente exigible. Alega la parte apelante que existe una indeterminación de la renta tras la sentencia dictada por la Sala en fecha 3 de junio de 2008 , y no es cierta dicha afirmación porque la sentencia dejó muy claro que la arrendataria debe seguir pagando la cantidad de 177'37 euros mensuales, aparte IVA. De ahí el que no exista infracción alguna del artículo 1543 del CC como se dice de contrario. En suma, la sentencia dictada por este Juzgado está ajustada a lo que ya declaró la Sala en el anterior procedimiento seguido, al haber caducado la acción ejercitada por el arrendador.

TERCERO.- Considerando que el Juez 'a quo', tras el examen de la prueba practicada, en especial de la documental, estima probados determinados hechos no controvertidos: que el demandante inicial, Sr. Víctor , en su cualidad de propietario arrendó el local de negocio cuya fijación de renta es objeto de este proceso, en septiembre de 1971, a Doña Eugenia , por 3.500 pesetas mensuales, siendo el objeto del arrendamiento un negocio de oficina de farmacia. En marzo de 1987, la hoy demandada, Sra. Regina , se subrogó en el lugar de la arrendataria en el citado contrato, ejerciendo desde entonces su profesión de farmacéutica en el local. Que Don. Víctor , causante de la actual demandante, notificó por carta, fechada el 14 de septiembre de 2004 y remitida mediante acta notarial, a la arrendataria Sra. Regina la actualización de la renta del local en los términos y condiciones expuestos en la misma, requiriéndola para su abono. La arrendataria se opuso a dicha actualización alegando que el cálculo era erróneo al partir el arrendador de una renta inicial improcedente, ya que su contrato era de fecha 1 de marzo de 1987 y no de septiembre de 1971, en que había contratado la anterior arrendataria; exponiendo en su contestación los términos en que, a su criterio, debía efectuarse la actualización de la renta. Posteriormente la arrendataria, Sra. Regina , formuló demanda de juicio ordinario que concluyó en primera instancia por sentencia de fecha 10 de septiembre de 2007 , desestimatoria de la demanda, que luego fue confirmada en apelación por sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de fecha 3 de junio de 2008. Que , mediante fax de fecha 6 de octubre de 2008 , tras declararse judicialmente improcedentes los motivos de oposición que esgrimió la arrendataria-demandante frente al requerimiento de actualización de renta, el arrendador Don. Víctor - a través de su letrada - comunicó a la Sra. Regina el desglose de los importes que habrían de regir la renta mensual desde octubre de 2004 a septiembre de 2008, así como la renta base que habría de regir el contrato a partir de octubre de 2008. Que, mediante carta fechada el 5 de noviembre de 2008, la arrendataria se opuso de nuevo al importe de rentas actualizadas notificado por el arrendador, estimando que, conforme a lo resuelto por la Audiencia Provincial de Málaga en su sentencia, se había producido la caducidad de la acción de determinación de renta que se ejercitaba en la nueva demanda que da origen a este proceso en que nos encontramos. En base a los hechos relatados y a la argumentación que contiene la sentencia ahora revisada el Juez acoge la excepción de caducidad de la acción, alegada en su contestación por la demandada, entendiendo - acertadamente a juicio de esta Sala - que la Audiencia Provincial sentó que la única opción que da al arrendador el artículo 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , aplicable al arrendamiento ahora analizado, es que reclame al arrendatario la diferencia por la elevación de la renta antes del día en que debió ser satisfecha, sin que conste que la parte ahora demandante lo haya efectuado en el plazo legal de caducidad, es decir, en tres meses. Esta acción de reclamación que, según el juzgador, es la ejercitada por la demandante extemporáneamente en este proceso, es distinta de la general establecida por el artículo 114, regla 1ª, de la misma LAU . Por ello la conclusión lógica es que, transcurrido el plazo de tres meses, ya no puede prosperar la acción ejercitada por el arrendador en el escrito rector de este proceso. Por ello el Juez desestima la demanda acogiendo la referida excepción perentoria o de fondo, en tanto se ha producido la caducidad de la acción ejercitada.

CUARTO.- Considerando que, en consecuencia, es evidente que, declarada la caducidad de la acción en un proceso anterior por sentencia firme, conforme a lo establecido en el artículo 101 de la LAU de 1964 , y en consonancia con la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 , no es posible volver a plantear la misma cuestión (petitum) por los mismos argumentos (causa de pedir), aunque haya habido una nueva notificación que en ningún caso puede dar lugar al inicio de un nuevo plazo de tres meses, ya que atentaría al principio de seguridad jurídica, como indica la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 28 de junio de 1973 , que cita el Juez 'a quo' al señalar que 'no es dable admitir que '...puedan repetirse por el arrendador sucesivas notificaciones o requerimientos de aumento de renta, apoyados en las mismas causas, a las que el arrendatario anteriormente había puesto en tiempo su oposición, por ser contraria a la finalidad que la Ley fijó de lograr, estableciendo el expresado plazo de caducidad, limitativo en cuanto al tiempo, para ejercitar la acción, y porque prácticamente podría ser obstáculo indefinido para que se produjera la caducidad...''. Por todo ello entiende esta Sala procedente, según lo dicho, la desestimación por el Juez 'a quo' de la demanda que dio inicio al presente pleito, por estimarse caducada la acción de actualización de renta invocada, con imposición de costas a la parte actora por aplicación de lo previsto en el artículo 394.1 de la LEC que consagra como regla general en la imposición de las costas de la primera instancia el criterio objetivo del vencimiento.

A mayor abundamiento, la legislación aplicable al caso planteado es el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos que, tras su derogación por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, mantiene su vigor para los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, con las salvedades contenidas en las disposiciones transitorias 2 ª, 3 ª, 4 ª y 6ª de la citada Ley de 1994 . Y su artículo 101 se refiere a la facultad del arrendador para elevar la renta o conceptos que a la misma se asimilan señalando que podrá ejercitarla en cualquier tiempo, pero sin que en ningún caso la elevación tenga efecto retroactivo. El mismo precepto añade que su ejercicio estará sujeto a las reglas siguientes: el arrendador notificará por escrito al inquilino o arrendatario la cantidad que, a su juicio, deba pagar éste como aumento de renta y la causa de ello; dentro de los treinta días siguientes, el inquilino o arrendatario comunicará al arrendador, también por escrito, si acepta o no la obligación de pago propuesta, interpretándose su silencio como aceptación tácita; en caso de aceptación expresa o tácita, el arrendador, al siguiente período de renta que proceda, podrá girar el recibo incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, y su pago será obligatorio para el inquilino o arrendatario, debiendo figurar el importe de la elevación separadamente de la cantidad que constituía la renta anterior; no obstante la aceptación tácita del inquilino o arrendatario, si la cantidad girada resultase superior a la que autoriza este capítulo, podrá aquél pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo señalado en el artículo 106. Ahora bien, cuando el inquilino o arrendatario rechazare la elevación propuesta y ésta fuere legítima, el arrendador podrá optar entre reclamarle las diferencias desde el día en que debieron serle satisfechas, o resolver el contrato si fuera temeraria la oposición de aquél, pero no procederá la resolución si el demandado consignare, antes de contestar a la demanda, las diferencias reclamadas; y en ambos casos la acción caducará dentro de los tres meses, a contar desde el día en que la negativa se hubiese producido. Es éste el precepto aplicable - y conforme al mismo ha caducado la acción del arrendador, por lo que no puede tampoco resolver por un impago del aumento amparado en el precepto legal - y no el artículo114 de la misma LAU que, referido a las causas de resolución a instancia del arrendador, establece genéricamente como primera de ellas la falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan. Es evidente que el precepto especial, referido al incidente de revisión de renta que termina, por caducidad de la acción, sin posibilidad de elevación, se aplica con preferencia al precepto general que, para su aplicación, exige una subida legal y un posterior impago a fin de que esté legitimado el arrendador para resolver el contrato. Procede pues la confirmación íntegra de la sentencia recurrida, incluso en lo que dispone sobre las costas de la primera instancia.

QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal , debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Doña Mariana contra la sentencia dictada en fecha uno de septiembre de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia número Doce de los de Málaga en sus autos civiles 2387/2008, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada. Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.