Sentencia Civil Nº 367/2004, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 7, Rec 148/2004 de 01 de Septiembre de 2004

Encabezamiento

SENTENCIA NUMERO 367 / 04

Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Manuel Valero Díez

Magistrado: Dª Gracia Serrano Ruiz de Alarcón

Magistrado: Dª Nuria Navarro García.

En la ciudad de Elche, a 1 de septiembre de 2004.

La Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos nº 109 / 02 sobre acción declarativa de dominio, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número cinco de Torrevieja, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante, D./Dª Claudio , D./Dª Elisa y D./Dª Inmaculada habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr./a. Picó Melendez, y como apelada los HEREDEROS DE D. Domingo representados por el Procurador Sr./a. Ruíz Martínez con la dirección del Letrado Sr./a. Carrelero Botella.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia número cinco de Torrevieja en los referidos autos , se dictó Sentencia con fecha 5-12-03 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda presentada por Claudio, Elisa Y Inmaculada contra TESTA EURO-BAU S.A.Y Domingo , debiendo la parte actora satisfacer las costas de este procedimiento".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandante en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 148 / 04, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la Sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día veintiseis de julio de dos mil cuatro.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso , se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo ponente el Iltmo. Sr. D. José Manuel Valero Díez.

Fundamentos

PRIMERO.- La cuestión realmente nuclear de este recurso consiste en determinar si el demandado ostenta la condición de tercero hipotecario con la consecuente protección registral de su adquisición en pública subasta de las viviendas adquiridas. Pasaremos pues a examinar si el demandado ostentaba la condición de tercero hipotecario por concurrencia de todos los requisitos legalmente exigibles.

Es cierto que con base en el art. 33 LH algunas resoluciones del Tribunal Supremo entendían que el art. 34 LH no sanaba la nulidad del propio acto adquisitivo del tercero, por lo que no resultaban amparados por el Registro las denominadas adquisiciones a non domino. Sin embargo, esta doctrina ha sido reconducida a sus justos términos por resoluciones más recientes entre las que destaca la STS de 22 de junio de 2001, que nos aclara que "Aunque tal doctrina, por su generalidad, no sea desde luego suficiente por sí sola para justificar la decisión de la sentencia impugnada, hay que reconocer que otras Sentencias de esta Sala, de fecha próxima a la recurrida en casación, sí ofrecían base bastante para considerar nulo el acto adquisitivo del tercero por no pertenecer la finca al transmitente inscrito. Así , la Sentencia de 8 de marzo 1993 (recurso núm. 2657/90 ), relativa a una adquisición del tercero por subasta judicial de un bien embargado a quien no era ya propietario, o la de 25 de marzo de 1994 (recurso 1647/91), relativa a un caso de adjudicación judicial y en la que parece mantenerse que el art. 34 LH no ampara las adquisiciones "a non domino". Es posible que el origen de esta tesis haya que situarlo en la Sentencia de 7 de diciembre de 1987, que ciertamente enunciaba la doctrina de la no convalidación del acto adquisitivo nulo del tercero , pero no porque en tal supuesto la causa de nulidad fuera la falta de poder de disposición del transmitente, es decir la ajeneidad de la cosa, sino unas graves irregularidades en las actuaciones judiciales culminadas con una venta igualmente judicial, de suerte que la nulidad se fundaba en la del propio título de adquisición del tercero y no en la falta de poder de disposición de su transmitente. Y en este mismo sentido puede ser entendida la Sentencia de 24 de octubre de 1994 (recurso 2599/91 ) cuando, tras dejar sentado que "el art. 34 EDC 1946/59 sólo protege frente a la nulidad del acto adquisitivo anterior, no del propio", concluye que "los demandantes en el proceso , y aquí recurrentes, no tienen la condición de terceros hipotecarios, al haber la tantas veces repetida Sentencia de la Sala Tercera de esta Tribunal Supremo declarado nula la subasta por la que aquellos adquirieron la finca litigiosa". De ahí que ya en una posterior Sentencia de 19 de octubre de 1998 (recurso 1525/94 )quedara mejor y más definitivamente perfilada la cuestión con la doctrina de ser "precisamente la adquisición "a non domino" la manifestación característica de la protección de la fe pública registral en favor del tercero hipotecario, aunque en la realidad extrarregistral el vendedor o transmitente (que era el titular según el Registro) no fuera el dueño del piso, a virtud de la declaración de nulidad (que no constaba en el Registro, como es obvio) de la subasta por la que había adquirido el referido piso, cuya declaración de nulidad la desconocían en absoluto los esposos terceros adquirentes". Y que en Sentencias todavía más recientes se reconozca la protección del art. 34 LH a quien adquiere mediante subasta judicial por ser la adquisición "a non domino" una "manifestación característica de la protección de la fe pública registral en favor del tercero hipotecario cualquiera que fueran los vicios de que pudiera adolecer el título de su transmitente" (STS 22-12-00 en recurso 3619/95 ); o , en fin, se afirme contundentemente que en un caso de venta de cosa ajena "el adquirente , si reúne los presupuestos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, será mantenido en su adquisición en todo caso" (STS 21-6-00 en recurso 2481/95 ). En definitiva, la fe pública registral sí salva el defecto de titularidad del transmitente, aunque no los del propio título adquisitivo del tercero. No puede por tanto compartirse el razonamiento del tribunal de apelación al interpretar el art. 34 LH , ya que éste ampara a quien adquiere del titular registral a título oneroso y de buena fe aunque su transmitente no sea en realidad propietario, salvándose en punto a este artículo los problemas que podría plantear el requisito de la tradición (art. 609 CC ) por la aplicación del párrafo segundo del art. 1462 CC, a cuyo tenor el propio otorgamiento de la escritura pública a favor del tercero equivale a la entrega de la cosa si de la misma escritura no resulta o se deduce claramente lo contrario, como declaró esta Sala en su Sentencia de 8 de mayo de 1982 y ha reiterado en la mucho más reciente de 22 de diciembre de 2000 (recurso 3619/95).".

Consecuentemente con la doctrina expuesta, tratándose en el caso debatido de una adquisición a non domino susceptible de ser protegida por la LH, ya que la Sala no tiene inconveniente alguno en admitir la autenticidad de los documentos cuestionados que confirman la titularidad de los demandantes, la cuestión a determinar es si concurren los requisitos legalmente exigibles para esa protección registral. Dispone el art. 34 de la LH que "El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún Derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición , una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o transferente.". En el caso que nos ocupa, concurren claramente los requisitos relativos a la existencia de una adquisición de persona que en el Registro aparece con facultades para trasmitir y la inscripción a su vez por la parte compradora del título de adquisición, así como también adquisición onerosa, por lo que procede examinar si concurrió también la buena fe.

Requisito esencial, pues como dice la STS de 24 de julio de 2003 "el art. 38 LH solo establece una presunción "iuris tantum" que cabe desvirtuar por prueba en contrario (entre otras, Sentencias 15 febrero 2000 , 22 septiembre 2001, 6 julio y 26 diciembre 2002 ), el art. 69 LH se refiere a anotaciones preventivas que nada tiene que ver con el caso, y el art. 32 LH (y su fiel trasunto 606 del Código Civil) que proclama la inoponibilidad de los títulos que no estén inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad frente a los terceros que sean titulares registrales y amparados, por tanto, por la protección registral (S. 27 junio ), presupone la creencia y conciencia de adquirir de quién es propietario y puede disponer de la cosa (Sentencia 25 marzo 1994, que cita las de 29 de mayo de 1970 y 8 de mayo de 1982 ), por lo que su protección no puede ser invocada por quién no es tercero de buena fe (Sentencias 7 abril y 30 octubre de 2000 ); y no tiene tal condición quién conocía al tiempo de la adquisición la inexactitud registral (SS. 20 junio 1975 , 23 mayo y 5 diciembre 2002 ), pues, como dice la Sentencia de 5 de octubre de 1993, es absurdo que el que conoce la inexactitud del Registro traiga a colación a su favor la protección registral que se otorga al que confía en lo que se publica.".

Precisando la S.T.S. de 17 de mayo 2001 que "de sobra es conocido que el mencionado art. 34 de la Ley Hipotecaria, establece una presunción de buena fe del adquirente mientras no se demuestre que conocía la inexactitud del Registro de la Propiedad; por lo tanto se establece una presunción "iuris tantum" a favor del adquirente, y al tiempo, por ello, una regla de carga probatoria.". Por lo que corresponde a quien opone la mala fe la carga de demostrarlo.

Por tanto, la inscripción protege la buena fe del adquirente que ha creído en la exactitud del asiento hipotecario , ya que supone que las causas de nulidad y resolución del Derecho del transmitente fueron desconocidas por aquél en el acto de contratar, siendo los tribunales los que en definitiva tienen que apreciar las circunstancias que contradigan la presunción de legitimidad del acto inscrito, y si bien no puede afirmarse que nuestro sistema hipotecario conceda a los asientos del Registro la fuerza de cosa juzgada, establecen desde luego la presunción iuris tantum de que, quien aparece como titular en el Registro, lo es también civilmente, de tal modo que las enajenaciones verificadas por titulares según el Registro, pueden convertir plenamente a los adquirentes en terceros hipotecarios. Resultando que la buena fe es, a estos efectos , el desconocimiento de la disconformidad entre el contenido de los asientos del Registro y la realidad jurídica no coincidente con ellos, aunque también cabe precisar que puede no ostentar la condición de tercero quien pudo fácilmente conocer la realidad extraregistral de la finca por su aspecto exterior.

En el caso que nos ocupa, la presunción de buena fe del demandado no ha sido desvirtuada de contrario, ya que no se ha demostrado que el adquirente de las viviendas litigiosas , hubiese tenido conocimiento de la realidad extraregistral antes de la subasta y adjudicación. Pues no prueba ese conocimiento el documento de fecha 21 de febrero de 1985, ya que al no llevar el sello de presentación no puede constarnos con seguridad la fecha de su unión al procedimiento. No siendo suficiente, por este motivo, que en el auto de reconstrucción de actuaciones se diga que consta presentado con esa fecha. Dudas que impiden que por este medio pueda atacarse aquella presunción registral.

Es más, la Sala lo considera aportado con fecha posterior y en este sentido, a la vista del contenido de los documentos número 4 a-e, aceptamos la versión dada por la contraparte al afirmar que se presentó en el antiguo Juzgado de Distrito de Torrevieja el día 15 de julio de 1986, ya producida la adjudicación, cuando ese Juzgado cumplimentó un exhorto que le fue remitido por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Alicante , en el que solicitaba a dicho Juzgado que practicara la diligencia de requerir a la promotora demandada para que manifestara si se encontraban libres de arrendatarios los apartamentos adjudicados, que son los que se describen en el testimonio del auto que se acompañaba. Dicho exhorto se dictó por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Alicante el día 13 de marzo de 1986, fue recibido por el de Torrevieja el 9 de abril de 1986 y cumplimentado el mencionado día 15 de abril de 1986. Tras el cumplimiento de ese exhorto junto al que se acompañaba ese escrito, fue entonces cuando fue conocido por el Colegio de Arquitectos de Alicante, el cual presentó escrito que se acompaña como documento número 4-d, en fecha 28 de julio de 1986, en el que se hace referencia a ese escrito que se aportó por el administrador de la promotora , instando del juzgado de Primera Instancia que se pusieran a disposición de esa parte los apartamentos objeto de adjudicación. Ese escrito dio lugar a otro exhorto, este de fecha 20 de febrero de 1987, acompañado como documentos número 4-e, en el que el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Alicante ordena que se pongan en posesión de la parte actora los apartamentos objeto de adjudicación.

SEGUNDO.- Agotando las posibilidades de defensa de los recurrentes , cabe recordar que es cierto que existe un deber de mínima diligencia que debe concurrir en todo comprador de buena fe. Efectivamente, como dice la ST.S. de 17 diciembre de 1984 , es "imprescindible el elemento de la buena fe en la adquisición "a non domino", con la significación de ignorancia de la situación real y consiguiente creencia en la titularidad del enajenante, tal requisito es esencial al concepto del tercero hipotecario según aquel precepto (Sentencias de treinta de enero de mil novecientos sesenta, tres de octubre de mil novecientos sesenta y tres, dos de julio de mil novecientos sesenta y cinco , veintinueve de mayo de mil novecientos setenta y veintidós de marzo de mil novecientos setenta y seis ), y siempre poniendo a cargo de quien invoca la protección tabular una diligencia mínima en la formación del estado congnoscitivo, por cuando no cabe prescindir de un deber moral de averiguación aludido por la jurisprudencia (Sentencias de veintiocho de junio de mil novecientos cuarenta y uno y catorce de marzo de mil novecientos sesenta y tres ).".

Incluso resoluciones más modernas como la STS de 8 de marzo de 2001 afirman que "falta un requisito, que es la buena fe, que si bien se presume, no se da en el recurrente, hijo de quien transmitió una cosa ajena, estudiante que, por profesión , carece de ingresos propios y, jurídicamente más importante, la buena fe significa el desconocimiento de la inexactitud del mismo; no solo significa el desconocimiento total, sino también la posibilidad de conocer la exactitud. En el caso presente , ante una casa habitada que había sido objeto de complicados avatares jurídicos, el adquirente sabía o podía saber con solo acudir a la misma, que había persona que era propietario por adquisición anterior , pese a la titularidad formal del Registro. Por lo que el motivo se desestima.".

Pero si bien esto es cierto, también lo es que no se puede exigir a los compradores una labor cuasipolicial de investigación con objeto de neutralizar la desidia de quien debió en su día adoptar los medios necesarios para el acceso al Registro de la propiedad adquirida. Es por ello, que en la última Sentencia reseñada se parte de un supuesto en que una mínima comprobación hubiera sido suficiente para evidenciar la situación extraregistral, como eran las controversias jurídicas existentes sobre la casa y especialmente que ésta se encontraba habitada.

En el caso que nos ocupa, ciertamente no nos encontramos ante viviendas que hayan sido objeto de una controversia jurídica de tal grado que debiera haber sido conocida la ocupación por parte del demandado. Tampoco consta probado que las viviendas hayan sido objeto de ocupación continua por ser residencia permanente de los demandantes, por lo menos en la fecha de la subasta. Por el contrario, se trata de extranjeros, existiendo varios documentos , especialmente poderes para pleitos, que evidencian que su domicilio se encuentra en sus países de origen y que las viviendas en España son de mera temporada. Incluso cuando la contraparte renunció al interrogatorio de los mismos, se puso de manifiesto por el abogado que defendía sus intereses la contrariedad que ello suponía al haberse tenido que desplazar desde el extranjero para tal declaración. Y recuérdese que los recurrentes todavía están en posesión de las viviendas.

En definitiva, hemos de llegar a la conclusión de que el adquirente no conocía, ni razonablemente podía conocer en este caso la titularidad extraregistral y por ello no tenían destruida su buena fe, requisito esencial para gozar de los beneficios de tercero hipotecario. Con lo que debe actuar con toda contundencia lo dispuesto en el párrafo primero del art. 34 de la Ley Hipotecaria . Se desestima el recurso.

TERCERO.- Desestimado el recurso se imponen las costas a la parte apelante de conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la L.E.C. .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Claudio, Dª. Elisa y Dª. Inmaculada, contra la Sentencia del juzgado de Primera Instancia número 5 de Torrevieja, de fecha 5 de diciembre de 2003, que confirmamos. Se imponen las costas del recurso a los apelantes.

Notifíquese esta Sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado , uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente Resolución, que es firme, no cabe recurso alguno en esta vía jurisdiccional civil.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo. Sr. ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.