Sentencia Civil Nº 367/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 779/2008 de 22 de Junio de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 779/08-A

JUICIO VERBAL Nº 1158/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE GRANOLLERS

S E N T E N C I A Nº 367

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. Mª ÁNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintidós de junio de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal nº 1158/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Granollers, a instancia de Dª. Ángeles , contra Dª. Emma y D. Cornelio ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 14 de Marzo de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando en parte la demanda interpuesta por el Procurador D. MANUEL MUÑOZ MUÑOZ, en nombre y representación de Dª. Ángeles contra D. JUAN Cornelio y Dª. Emma , DEBO CONDENAR Y CONDENO a los demandados al pago a la actora de la cantidad de MIL DOSCIENTOS CUARENTA EUROS CON VEINTITRÉS CÉNTIMOS DE EURO (1240,23 euros), más los intereses legales, con declaración de las costas de oficio".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 18 de Junio de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia de primera instancia que condenó a los demandados arrendatarios, y ahora apelantes, Sr. Cornelio , y Sra. Emma , al pago de la cantidad de 1.240'23 ?, en concepto de rentas de abril a junio de 2007 suministros de electricidad y gas, IBI, tasa de basuras, y luz de escalera, devengados en virtud del contrato de arrendamiento, de 1 de julio de 2000, de la vivienda en Cardedeu, C/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 , NUM002 concertado con la demandante Sra. Ángeles , opone la parte demandada la devolución de la posesión a la propietaria en mayo de 2007, por lo que no sería debida la renta posterior reclamada de junio de 2007, ni los suministros correspondientes a este período.

Centrada así la cuestión discutida, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990, y 17 de marzo de 1992 ),que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

En este sentido, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de "devolver" la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil .

Opuesta por la demandada la entrega de las llaves en mayo de 2007, no ha probado la demandada, a quien correspondía hacerlo, como hecho positivo y extintivo, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que devolviera la posesión de la vivienda a la actora en cualquier momento anterior a junio de 2007, por haberlo negado la actora en el interrogatorio practicado en el juicio, no habiéndose practicado otras pruebas relevantes en relación con este extremo.

Por lo demás, a falta de prueba directa, el artículo 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil únicamente permite asumir la certeza de un hecho, a partir de otro hecho admitido o probado, si entre el admitido o demostrado y el presunto existe un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano, aunque, según doctrina comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de febrero de 2003;RJA 1568/2003 ,entre las más recientes), no se exija que la deducción sea unívoca, pues de serlo no nos encontraríamos ante verdadera presunción, sino ante los "facta concludentia" que efectivamente han de ser concluyentes o inequívocos, pudiendo en las presunciones seguirse del hecho base diversos hechos consecuencia, debiendo en todo caso estar sometida a la lógica la operación deductiva.

En este caso, sin embargo, el único hecho base que podría estimarse probado sería el de la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento por los demandados, de otra vivienda en Cardedeu, con fecha 25 de mayo de 2007. Pero a partir de ese único dato no es posible alcanzar la conclusión presuntiva del desalojo y la devolución de la posesión de la vivienda arrendada a la demandante en el mes de mayo de 2007, lo cual es negado de contrario, no habiendo aportado la demandada ninguna prueba, documental o testifical, acerca de la mudanza o el desalojo de la vivienda arrendada, lo cual como hecho positivo, de mayor facilidad probatoria para la demandada, correspondía probarlo a esta, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En consecuencia, no pudiendo entenderse producido el cese de la demandada en la posesión, siquiera mediata, de la vivienda, con anterioridad a junio de 2007, que es cuando es admitido por la actora que se produjo la entrega de las llaves, subsiste, según lo expuesto, hasta la misma fecha, la obligación de pagar la renta, procediendo en consecuencia la desestimación del motivo de la apelación.

SEGUNDO.- Apela además la demandada alegando que la renta de 1 de julio de 2006 a 30 de junio de 2007 debía ser de 367'80 ?/mes, y no la de 421'25 ?.

Sin embargo, dispone el artículo 17 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , que la renta será la que libremente estipulen las partes.

Y, en este caso, resulta de la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que en el Anexo de 1 de julio de 2006 (doc 2 de la demanda), las partes pactaron una renta de 421'25 ?/mes para el período de la prórroga voluntaria pactada del 1 de julio de 2006 al 30 de junio de 2007.

Por lo tanto, procede la desestimación del motivo de la apelación.

TERCERO.- Apela además la parte demandada el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que le condena a pagar el IBI, tasa de basuras y luz de la escalera, alegando la infracción del artículo 20, párrafo cuarto, de la Ley 24/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , que requiere para la validez del pacto por el que los gastos generales del inmueble se ponen a cargo del arrendatario, que el pacto conste por escrito, y que se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

En este caso, en la condición anexa 12ª del contrato de arrendamiento, se dice que "serán a cargo del arrendatario los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, así como sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios si los tuviere.", siendo esta condición anexa una transcripción casi literal del artículo 20 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos .

Ahora bien, es doctrina reiterada de esta Sala (Sentencias de esta misma Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona dictadas en los rollos de apelación nº 942/05, 101/06, o 724/06, entre las más recientes) que los gastos generales a que se refiere el artículo 20 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , el cual permite que pueda pactarse por las partes que sean a cargo del arrendatario, son los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, y que los gastos generales a los que se refiere este artículo son los conocidos como gastos de comunidad, a los que se refería el artículo 9, regla 5ª de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal , habiéndose copiado literalmente la dicción de este último precepto, el cual se mantiene casi idéntico en el artículo 9,1,e) de la Ley de Propiedad Horizontal , en la redacción introducida por la Ley 8/1999, de 6 de abril .

En consecuencia los conceptos contemplados en este artículo incluyen gastos tales como los de calefacción central, luz de la escalera, servicios de limpieza de las zonas comunes, agua, o mantenimiento del ascensor.

Por el contrario, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no incluye conceptos como el de la tasa de basuras, o la tasa de alcantarillado, en cuanto gastos que son susceptibles de individualización.

Y en cuanto al Impuesto sobre Bienes Inmuebles, según la mejor doctrina, tampoco debe entenderse incluido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , manifestándose un importante sector de la doctrina (Fuentes Lojo) en contra de su inclusión por entender que es posible su individualización para cada uno de los pisos o locales que integran el edificio.

Por lo tanto, en este caso, únicamente puede considerarse incluida en el artículo 20,1 , la luz de la escalera, que según la documental asciende a la cantidad de 10'54 ? (doc 10 de la demanda), siendo así que en la condición anexa 12ª del contrato de arrendamiento no se determina el importe anual de dicho gasto a la fecha del contrato.

Ahora bien, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, y la ausencia de prueba en contrario, que los arrendatarios han venido abonando sin oposición los gastos de luz de escalera, que fue expresamente previsto en el contrato que serían a cargo del arrendatario, sin que conste que por la parte demandada se haya reclamado nunca a la arrendadora por este concepto desde el comienzo de la relación contractual, en el año 2000 y en los años posteriores.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2001;RJA 2588/2001 ) que la exigencia de ajustar el ejercicio de los derechos a las pautas de la buena fe, según lo previsto artículo 7,1 del Código Civil , constituye un principio informador de todo el ordenamiento jurídico que exige rechazar aquellas actitudes que no se ajustan al comportamiento considerado como honrado y justo.

Y, es doctrina constante y reiterada (Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de enero de 1965, 21 de septiembre de 1987, 2 de febrero de 1996, y 4 de julio de 1997;RJA 2588/1965, 6186/1987, 1081/1996, 5842/1997 ) que se falta a la buena fe cuando se va contra la resultancia de los actos propios, se realiza un acto equívoco para beneficiarse intencionadamente de su dudosa significación, o se crea una apariencia jurídica para contradecirla después en perjuicio de quien puso su confianza en ella, de modo que actúa contra la buena fe el que ejercita un derecho en contradicción con su anterior conducta en la que hizo confiar a otro, vulnerando la contradicción con los actos propios las normas éticas que deben informar el ejercicio del derecho, las que, lejos de carecer de trascendencia, determinan el que el ejercicio del derecho se torne inadmisible, con la consiguiente posibilidad de impugnarlo por antijurídico.

Así es doctrina comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2003;RJA 7148/2003 ) que la regla general según la cual no puede venirse contra los propios actos, negando efecto jurídico a la conducta contraria, se asienta en la buena fe, o dicho de otra manera, en la protección a la confianza que el acto o conducta suscita objetivamente en otra o en otras personas, de modo que el centro de gravedad de la regla no reside en la voluntad de su autor, sino en la confianza generada en terceros, ni se trata de ver una manifestación del valor de una declaración de voluntad negocial manifestada por hechos o actos concluyentes, por lo que no es la regla una derivación de la doctrina del negocio jurídico, sino que tiene una sustantividad propia, asentada en el principio de buena fe.

En este sentido, la doctrina de los actos propios tiene su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y autolimita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables (Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 2000;RJA 9244/2000, que cita las Sentencias del Tribunal Constitucional 73 y 198/1988, y el Auto del Tribunal Constitucional de 1 de marzo de 1993;RTC 77/1993 ).

Aunque la conducta previa contra la que no se puede ir posteriormente ha de tener ciertos caracteres, y así la jurisprudencia había ya recogido la necesidad de la relevancia jurídica de la conducta, afirmando que los actos deben ser reveladores de alguna manera del designio de decidir la situación jurídica de su autor, y en cuanto a la significación jurídica del acto anterior es menester que ésta pueda ser valorada objetivamente como índice de una actitud adoptada respecto a la situación jurídica en la cual ha sido realizada.

En esta línea, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de Enero de 1990, 5 de Marzo de 1991, 4 de Junio de 1992, 12 de Abril de 1993, y 30 de Mayo de 1995 ) que son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados.

Y los actos propios para vincular a su autor, han de ser inequívocos y definitivos, en el sentido de crear, establecer y fijar una determinada situación jurídica, causando estado (Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1995, 30 de septiembre de 1996, y 20 de junio de 2002; RJA 291/1995, 6821/1996, y 5230/2002 ).

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de abril de 1998;RJA 3269/1998 ), que va contra sus propios actos quien sin obligación de pagar, no obstante conviene libremente con el acreedor el pago y lo realiza, y que las reservas que haya hecho quien paga sobre la procedencia o improcedencia del pago son unilaterales y no vinculan al acreedor.

En este caso, según lo expuesto, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, y la ausencia de prueba en contrario, que por la demandada se ha venido pagando, sin oposición ni reserva alguna, la luz de la escalera desde el inicio de la relación contractual en el año 2000, por lo que se hace preciso concluir que la demandada, al negar su obligación de pagar el referido concepto en el año 2007, va contra sus propios actos, y contra la asunción de la deuda producida por el pago, sin reservas, del mismo concepto, en períodos anteriores, producido en el marco de la misma relación negocial, incumpliendo con su actual negativa la demandada el deber de coherencia, y la limitación de su libertad de actuación producida por la creación en la acreedora demandante de una expectativa razonable de cobro de lo debido.

Por lo demás, a partir de la prueba documental (docs 9 a 11 de la demanda), apreciada de acuerdo con la reiterada doctrina que, en interpretación del antiguo artículo 1225 del Código Civil , no priva de todo valor al documento privado no reconocido, en la medida en que ello supondría dejar al arbitrio del perjudicado la eficacia del documento (Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de mayo de 1962, 2 de junio de 1966, y 27 de enero de 1987 ), y la ausencia de prueba en contrario, es posible alcanzar la conclusión probatoria de la certeza del pago por la actora del IBI, tasa de basuras y luz de la escalera, por importe conjunto de 172'76 ?, que era a cargo de los demandados arrendatarios de acuerdo con lo pactado en el contrato de arrendamiento.

En consecuencia, procede, en definitiva, la desestimación del motivo de la apelación de la parte demandada.

CUARTO.- Apela, por último, la parte demandada, alegando la compensación de las rentas y gastos adeudados con el importe de la caldera que manifiesta que fue adquirida por los arrendatarios por el precio de 2.000 ?

En relación con la compensación, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1983, 11 de junio de 1987, y 16 de noviembre de 1993 ),la que ha venido admitiendo que la compensación pudiera operar como excepción sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional.

Entendiendo opuesta por la parte demandada, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , la compensación del crédito que pretende ostentar contra la actora, por razón de la adquisición de una caldera, hasta la cantidad concurrente con la que es objeto de la pretensión de la actora, por vía de excepción, al no contener el "petitum" de la contestación sino la petición de desestimación de la demanda a consecuencia del crédito oponible a la actora con finalidad liberatoria, prevista en el artículo 1156 del Código Civil , es lo cierto que para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil, y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar "ipso iure", con los efectos del artículo 1202 del Código Civil .

En este caso, en el que no consta que los arrendatarios, hayan formulado queja o reclamación alguna por razón de la caldera, o que hayan promovido las acciones judiciales pertinentes para exigir del arrendador el cumplimiento de las obligaciones impuestas por el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, resulta del interrogatorio de la demandante, y la ausencia de prueba en contrario, que en la vivienda arrendada había una caldera que funcionaba al inicio de la relación arrendaticia, desconociéndose la causa de la avería de la caldera que hiciera necesaria su sustitución, por no haberse aportado por la demandada ninguna prueba acerca del estado de la caldera antigua, no habiéndose aportado tampoco la factura de adquisición de la nueva caldera, desconociéndose su precio concreto de compra.

Por otro lado, el artículo 1562 del Código Civil , establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555,2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

En el estado de la caldera antigua fuera deficiente, no habiendo constancia de ninguna reclamación a la arrendadora, desconociéndose los motivos de la compra por la parte demandada de una caldera nueva, tanto como su fecha, y el precio concreto de su adquisición, no habiendo desvirtuado, en definitiva, los arrendatarios, la presunción del artículo 1562 del Código Civil de que las instalaciones de la finca arrendada se encontraban en buen estado.

En consecuencia procede la desestimación del motivo de la apelación de la demandante, y por consiguiente la confirmación de la sentencia de primera instancia.

QUINTO.- De acuerdo con el artículo 398,1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria de los recursos de apelación de los demandados, procede imponer las costas de los recursos a las partes apelantes.

Fallo

Que DESESTIMANDO los recurso de apelación formulado por el demandado D. Cornelio , y DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la demandada Dña. Emma , se CONFIRMA la Sentencia de 14 de marzo de 2008 dictada en los autos nº 1158/07 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Granollers , con imposición de las costas de los recursos de apelación a las partes apelantes.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.