Sentencia Civil Nº 367/2010, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 416/2010 de 05 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION PRIMERA

GIRONA

APELACION CIVIL

Rollo nº: 416/2010

Autos: juicio verbal nº: 338/2010

Juzgado Primera Instancia 4 Girona (ant.CI-4)

SENTENCIA Nº 367/10

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE

Don Fernando Lacaba Sánchez

MAGISTRADOS

Doña María Isabel Soler Navarro

Don Fernando Ferrero Hidalgo

En Girona, cinco de noviembre de dos mil diez

VISTO, ante esta Sala el Rollo de apelación nº 416/2010, en el que ha sido parte apelante D. Daniel , representada esta por la Procuradora Dña. MA. ÀNGELS VILA REYNER, y dirigida por el Letrado D. IGNASI DE RIBOT I DE BALLE; y como parte apelada Dña. Margarita , representada por la Procuradora Dña. ROSA MARIA TRIOLA VILA, y dirigida por el Letrado D. JUAN PUIG FONTANALS.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado Primera Instancia 4 Girona (ant.CI-4), en los autos nº 338/2010, seguidos a instancias de Dña. Margarita , representada por la Procuradora Dña. ROSA MARIA TRIOLA VILA y bajo la dirección del Letrado D. JUAN PUIG FONTANALS, contra D. Daniel , representado por la Procuradora Dña. MA. ÀNGELS VILA REYNER, bajo la dirección del Letrado D. IGNASI DE RIBOT I DE BALLE, se dictó sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: Que, estimando como estimo la demanda prtesentada por la representación procesal de Margarita contra Daniel debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento entre ambos concertado sobre la finca, y garaje anexo, sita en DIRECCION000 NUM000 de Sant Jordi Desvalls, y condeno al demandado a desalojar la referida vivienda dentro del plazo legal, con la advertencia de que, en el caso de no hacerlo, se proceder sin mas a su lanzamiento. No hago expresa condena en costas".

SEGUNDO.- La relacionada sentencia de fecha 15/4/10 , se recurrió en apelación por la parte demandada, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la LEC.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTO siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Fernando Lacaba Sánchez.

Fundamentos

Se aceptan los de la recurrida en todo aquello que no se oponga a lo que se dice a continuación.

PRIMERO.- Instada demanda en ejercicio de acción de desahucio de vivienda por expiración del plazo del arriendo, la Sentencia que se impugna acepta la misma, lo que origina el recurso del demandado, que en lo sustancial, viene a mantener la misma postura de oposición que en la instancia, esto es, la mala fe del arrendador y la ausencia de notificación de la voluntad expresa de no renovar el contrato, un mes antes a su expiración.

SEGUNDO.- En la solución del recurso debe partirse de la siguiente situación fáctica que se da por acreditada, máxime cuando no se practicado prueba nueva en la alzada.

Las partes firmaron un contrato de arrendamiento sobre la mitad de l a DIRECCION000 , que comprendía la antigua masoveria un garaje anexo, lo que se plasmo en fecha 01/02/05. En el meritado contrato se hacía constar que el contrato lo era de segunda residencia y aparcamiento de vehículo, por lo que se fijó su duración en once meses, finalizando por todo el 31/12/2005, pudiendo resolverse con preaviso de tres meses durante el periodo de vigencia o de sus prórrogas (doc. n º 2 de la demandad).

Por burofax enviado 19/03/09 la propiedad notifica su voluntad expresa de rescisión del contrato con efectos de 01/07/2009 (doc. nº 6 de la demanda).

Frente al silencio del arrendatario la propiedad, en nuevo burofax de 09/07/2009 requiere de abandono de la vivienda con entrega de llaves (doc. n.4 de la demanda). Y dada la ausencia de respuesta, de nuevo la propietaria instó acto de conciliación que se celebró sin avenencia en fecha 13/11/2009 (doc n 5 y 6 de la demanda). En el meritado acto, el arrendatario que ahora recurre, manifestó que siempre pensaba que se trataba de un arriendo de vivienda principal o de domicilio habitual por lo que se acogía ala prorroga legal de cinco años prevista en la Ley de 1994 .

Frente a ello la propiedad remitió nuevo burofax el 18/11/09 manifestando el vencimiento del contrato por todo el 01/02/2010 (doc. nº 7 de la demanda.

TERCERO.- Al planteamiento fáctico expuesto debe añadirse que, transcurridos los tres años de prórroga, si ninguna de las partes hace manifestación o denuncia del contrato, surge la controversia de si debe aplicarse el art. 10 de la LAU (prórrogas sucesivas) o debe aplicarse la tácita reconducción del art. 1566 del C. civil .

Es preciso, antes de proseguir, destacar que la jurisprudencia del Tribunal Supremo viene estableciendo que el artículo 1566 del Código Civil , contempla un supuesto de renovación del contrato por tiempo determinado, por la voluntad presunta de las partes, bien entendido que no se trata de prórroga del contrato sino de un nuevo contrato, que si de ordinario reproduce las características de aquél, no así en cuanto al plazo de duración, pues éste no es el que regía en el contrato extinguido, sino que ha de ser siempre, dentro de la teoría de la reconducción, el que señala el artículo 1581 del Código Civil .

La primera distinción que debe hacerse por tanto, es entre tácita reconducción que nos lleva a un nuevo contrato de arrendamiento por consentimiento presunto de ambas partes si, al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador - salvo que haya mediado previo requerimiento- y la prórroga de un contrato, que supone la subsistencia del mismo con iguales condiciones y por el mismo plazo, salvo que se pacte una duración distinta; esta segunda hipótesis es distinta, pues el contrato se prorroga obligatoriamente si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, con un mes de antelación a la fecha de vencimiento, su voluntad de no renovarlo. Mientras que la tácita reconducción establece el régimen del contrato una vez éste ha concluido, la prórroga del contrato se plantea antes de la finalización de la fecha del vencimiento del contrato, vigente éste. Pues bien, el artículo 10 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos recoge un supuesto de prórroga del contrato y por ello el inciso final del artículo establece que "al contrato prorrogado le será siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido", régimen convencional que es el mismo, pero no el legal, pues existen normas legales específicas a partir de cinco años de vigencia de contrato (artículos 13, 18, 19 ó 20.2 ).

Si a las consideraciones que anteceden añadimos que, en el texto proyectado de 1992, el legislador preveía un contrato ideal de ocho años, con una duración mínima de cuatro años, que en el vigente texto se amplía a cinco como mínimo - salvo voluntad contraria del arrendatario - y se abre la posibilidad, aunque a merced de la voluntad del arrendador, de permanecer el arrendatario por tres períodos anuales, la conclusión es que nos encontramos ante una segunda posible prórroga y que inicialmente la duración protegida es de ocho años también. Por ello y con independencia de las posibilidades de prórroga previstas en los artículos 9 y 10, cualquier contrato de arrendamiento sometido a la vigente ley puede quedar sujeto a la tácita reconducción si se dan los requisitos exigidos en el Código Civil y jurisprudencia citada.

La tesis de la aplicación en el caso que nos ocupa de la tácita reconducción parece más acertada, entre otras razones, por el propio tenor del precepto del artículo 10 de la , que, en modo alguno prevé prórrogas posteriores a la de tres años y además, por comparación a sensu contrario con el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Rústicos , en la que el legislador si expresa la posibilidad de prórrogas posteriores a la inicial, y el número y límite de ellas, lo que pone de manifiesto claramente que si en el artículo 10 de la LAU hubiera querido establecer la posibilidad de varias prórrogas, lo hubiera hecho de modo expreso.

Como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón de 16 de octubre de 2.002 : "El sometimiento del nuevo contrato al régimen legal a la Ley 29/1994, determina que el nuevo contrato no queda ya sometido al régimen de la Disposición Transitoria Primera , puesto que ésta se aplica a los contratos de vivienda celebrados a partir de 9 de mayo de 1985 que subsistan a la entrada en vigor de la Ley 29/1994 . En tanto que el nuevo contrato, surgido de la tácita reconducción, se rige por la Ley 29/1994 , en conclusión, caso de que extinguido el plazo de tres años del nuevo contrato, si, por concurrir los requisitos del art. 1566 del Código Civil, se produce la tácita reconducción, el contrato nacido por esta segunda reconducción se rige por lo dispuesto en el art.1566 y el plazo de duración será determinado conforme dispone el art. 1581 ".

En definitiva, la doctrina mayoritariamente considera que cuando en el contrato de arrendamiento de vivienda haya transcurrido el plazo mínimo de cinco años, o lo que se hubiera pactado, así como la primera renovación de tres años, la falta de notificación de denuncia por el arrendador lleva consigo a la tácita reconducción con una nueva duración que estará sujeta exclusivamente a lo que pudieron pactar las partes o, en otro caso, según se haya fijado el pago de la renta, anual, mensual, etc., a tenor del artículo 1.581 del mismo CC EDL 1889/1 ( S.A.P. Madrid 29-4-2008 ).

En este caso, la renta se fijó por meses, en cuyo caso, como último día del contrato había que estimar el 31 Diciembre 2005, dado el pacto inicial de once meses, lo que se contemplaba "expresis verbis" en el pacto segundo del contrato (folio 15).

La existencia probada documentalmente de los envíos de burofaxes manifestando la expresa finalización del contrato por transcurso del tiempo pactado lleva a concluir que, demandante-arrendador hizo todo lo que en su mano es posible y exigible para dar por finalizado el contrato con los preavisos necesarios.

Respecto a la notificación o preaviso debe recordarse la doctrina siguiente: " Y a la anterior conclusión se llega porque la notificación a la que se refiere el artículo 10LAU no está sujeta a forma pero sí es recepticia en cuanto tiene que llegar a conocimiento del arrendatario, pero como se razona en sentencias dictadas por las Audiencias (Sección 13ª, Sección 11ª; Sección 9ª bis, todas ellas de Madrid, en fechas 13 de diciembre de 2007 , 11 de octubre de 2007 , 28 de septiembre de 2005 EDJ 2005/268432 , Sección 8ª de Valencia fechada el 15 de marzo de 2005 ) la finalidad de dicha comunicación quedará satisfecha cuando el arrendador utiliza todos los medios a su alcance para que así sea, de modo que solo impide conocer el contenido de la misiva la voluntad obstativa o renuente del arrendatario a quien va dirigida.

Que el demandado deba recibir esa comunicación no significa que se deba dejar a su libre voluntad la eficacia del acto, tanto al no ser necesario que lo consienta o haga alguna manifestación y en otro plano que no se le permita que impida la recepción.

No se le puede exigir al arrendador un quehacer imposible debido a los obstáculos puestos para recibir dicha notificación, por saber o intuir que no se va a querer renovar el contrato, y a lo que no se puede oponer el arrendatario, quien ante ello, pudiera entender, eso sí en contra de la buena fe, no cumplir con sus obligaciones y a su vez no permitir o impedir la recepción de dicha comunicación, como ha sido este caso. "

En el caso presente hubo dos tipos de preaviso, el inicial teniendo en cuenta la duración anual del contrato y el legal o sometido a prorroga, tras la manifestación del arrendatario en el acto de conciliación. Y respecto a las consideraciones acerca de si se recibieron o no las indicadas misivas conminatorias, debemos estar a la jurisprudencia mencionada y a la que recoge la Sentencia impugnada.

Procede la desestimación del recurso con imposición de costas.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Daniel y CONFIRMAMOS la Sentencia impugnada de fecha 15 Abril 2010 del Juzgado nº 4 de Girona dicta en autos de Juicio verbal núm. 338/10, con imposición de costas al recurrente.

Líbrense testimonios de la presente resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al Juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado - Ponente D. Fernando Lacaba Sánchez, celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que certifico.