Sentencia Civil Nº 367/2013, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 367/2013 de 24 de Octubre de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00367/2013

S E N T E N C I A Nº 367

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Don Mateo Ramón Homar

Don Gabriel Oliver Koppen

En Palma de Mallorca a veinticuatro de octubre dos mil trece

VISTOSpor la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio verbal de desahucio por falta de pago, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 10 de Palma, bajo el número 968/2012 , Rollo de Sala número 367/2013,entre partes, de una como demandante-apelante Dª. María Cristina , representada por el procurador D. Carlos Ginard Nicolau y dirigida por el letrado D. Carlos Feliu Álvarez de Sotomayor, de otra, como demandada-apelada Dª. Ariadna , representada por la procuradora Dª. Francina Mas Tous y dirigida por el letrado D. José de Juan Orlandis.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. don Gabriel Oliver Koppen.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 10 de Palma, se dictó sentencia en fecha 15 de enero de 2013 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:

SE DESESTIMA ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador Dª. María Cristina , representada por el Procurador de los Tribunales D. Carlos Ginard Nicolau, contra Ariadna representada por la Procuradora de los Tribunales Dª. Francina Mas Tous y ABSUELVO a la demandada de las pretensiones ejercitadas en su contra. No se hace especial pronunciamiento en materia de costas'.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte actora, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo día 24 de octubre de 2013.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Dª. María Cristina interpuso demanda contra Dª. Ariadna como arrendataria de la vivienda sita en El Arenal (Palma) CALLE000 nº NUM000 , esquina CALLE001 , con la pretensión de que se declarase resuelto el contrato por falta de pago de la renta.

El contrato se suscribió en fecha 16 de mayo de 2008.

En la demanda se explicaba que la renta que se venía abonando era de 2000 euros mensuales, si bien el 31 de marzo de 2010 se firmó un anexo por el que se estableció una renta de 1.500 euros mensuales para el año 2010. En fecha 31 de diciembre de 2010 se firmó nuevo anexo por el que se acordó fijar la renta en 1.500 euros mensuales para todo el año 2011. El contrato establecía que el arrendatario también debía satisfacer la tasa de recogida de basura, el IBI y el vado permanente.

Indicaba también que en el momento de interposición de la demanda se adeudaba la suma de 21.099'54 euros.

Admitida la demanda y acordado el requerimiento de pago de la demandada, compareció ésta en forma y formuló oposición alegando la excepción de inadecuación del procedimiento por concurrir cuestiones de carácter complejo que no pueden ventilarse ni resolverse en el estrecho cauce del juicio verbal, al encontrarse la relación de arriendo afectada por las relaciones económicas entre la sociedad administrada por la demandante y la que administra la demandada y así se deriva de la misma relación de saldo pendiente de alquiler, en la que se imputa una factura emitida por Bloc Balear d'Obra i Construcció, S.L., dirigida a la entidad Martínez y Garau, S.L..

Añade que con anterioridad a la firma del contrato de arrendamiento, la actora y demandada, unidas por vínculo familiar, pactaron, a través de la sociedad Jofaina, S.L., propiedad de D. Roque , marido de la demandada, una remodelación integral de la vivienda para adecuarla al uso convenido, cuyos gastos se comprometió a satisfacer la propiedad compensándola con el alquiler.

Finalmente, se alega que existe una confusión en relación a la cuantía de las rentas mensuales, al fijar la cuantía de la renta para el año 2012 en la suma de 2000 euros, contraviniendo así las previsiones del anexo segundo y del propio contrato principal.

En la sentencia de instancia se aprecia la inadecuación del procedimiento por concurrencia de cuestión compleja, por cuanto de los términos del contrato ofrecen duda sobre la renta realmente pactada.

Interpone recurso de apelación la parte actora en el que alega que tanto la renta como las cantidades pendientes de pago estaban determinadas.

Se alega error en la valoración de la prueba que lleva a establecer dudas en cuanto a la renta realmente pactada.

Estima que para poder apreciar la cuestión compleja alegada debió la parte consignar la renta que se reconoce derivada de la propuesta de tercer anexo al contrato.

Entiende que no era posible alegar la compensación de deudas, tanto por motivos formales como de fondo.

Finalmente considera que no existía complejidad y que la parte demandada incurren en abuso de derecho, ejercicio antisocial del mismo y mala fe.

La parte demandada se opuso al recurso de apelación y formuló recurso de apelación por vía de impugnación frente al pronunciamiento relativo a las costas, al considerar que al ser desestimada la demanda debían imponerse las costas a la parte demandante.

SEGUNDO.-El artículo 447 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece en su apartado 2 que 'no producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales ... que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de la finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler ...'.

Dicho precepto es consecuencia del carácter sumario que tradicionalmente se ha concedido en nuestro derecho al juicio de desahucio por falta de pago , a su vez, se halla estrechamente relacionado con la limitación de la cognición y de la actividad probatoria característicos de este tipo de procedimiento, y que actualmente aparecen recogidos en artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que establece que 'cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de la finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada, sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación'.

La falta de efectos de cosa juzgada aplicada a juicios sumarios faculta a las partes a promover un juicio declarativo posterior en el que se pueda conocer de la compleja situación que no pudo resolver el proceso sumario y por la cual se desestimó la demanda ( sentencias del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 1992 y de 29 de febrero de 2000 , entre otras muchas).

Como consecuencia de todo ello, el juicio de desahucio por falta de pago resulta inadecuado cuando a lo largo del proceso sale a la luz la existencia de una cuestión compleja, esto es, una cuestión que, sin haber sido creada artificialmente por la demandada, revela la concurrencia de una situación en la que lo que enfrenta a las partes no es, únicamente, el pago o impago de las rentas, sino la existencia de relaciones contractuales cuyo examen y consecuencias exceden del marco del juicio de desahucio por falta de pago de las rentas o que exigen una declaración de derechos previa a poder dar satisfacción a la pretensión actora.

La inadecuación del procedimiento por la concurrencia de una cuestión compleja, si ésta es real y no un mero argumento defensivo, produce como efecto la desestimación de la demanda.

Conforme se explica en la demanda y resulta de la copia del contrato de arrendamiento acompañada a la misma la renta fue fijada en la suma de 2000 euros mensuales, revisables anualmente en función de la variación del IPC.

En fecha 30 de marzo de 2010 se firmó un anexo al contrato en el que la arrendataria reconocía adeudar las mensualidades de septiembre, octubre, noviembre y diciembre a razón de 2000 euros mensuales, así como el recibo del IBI y del vado permanente por importe de 641'72 euros. Se pacta que para el ejercicio 2010 la renta será de 1.500 euros mensuales, revisándose el alquiler según lo establecido en el contrato inicial y por la cantidad en él indicado. Finalmente se refleja la entrega por al arrendataria de dos pagarés de la Banca March emitidos a favor de Jofaina, S.L., por importes de 4.000 y 10.000 euros, detallándose el saldo pendiente a la fecha de firma del documento, salvo buen fin de los pagarés recibidos.

En fecha 31 de diciembre de 2010 se firma un nuevo anexo al contrato en el que se acuerda mantener la renta mensual en la suma de 1.500 euros mensuales durante el año 2011, debiendo revisarse para el ejercicio 2012 según lo establecido en el contrato inicial de 16 de mayo de 2008 y por la cantidad en él indicado. Se fija también el saldo pendiente en esa fecha, que ascendía a la suma de 9.886'96 euros.

El importe de la renta se desprende con claridad del contenido del contrato y de sus anexos. Se fijó en el contrato inicial en la suma de 2.000 euros, reduciéndose para los años 2010 y 2011 a la suma de 1.500 euros, rigiendo para el año 2012 la renta del contrato inicial, esto es, la suma de 2000, que debía ser revisada conforme a las variaciones del IPC. El hecho de que no se haya procedido a su revisión no determina la existencia de dudas sobre la renta pactada, pues, tal y como establece el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , la renta actualizada sólo será exigible al arrendatario el mes siguiente a la notificación de la actualización, por lo que, a falta de notificación, debía regir la inicialmente pactada, sin que se haya justificado que la revisión conforme al IPC hubiera dado lugar a una disminución de la renta.

De los anexos se deriva que se ha aceptado el endoso de pagarés para el pago de rentas vencidas y de la liquidación de deuda que se acompaña con la demanda resulta también que se ha compensado la deuda correspondiente al año 2011 con una factura emitida por la entidad Bloc Balear, de la que es administradora la demandada, frente a la entidad Martínez y Garau, S.L., de la que es administradora la actora. De ello no se deriva que el importe del alquiler ni la vigencia del contrato vinieran referenciadas a diferentes trabajos que el marido de la demandada realizaba para el marido de la actora, pues los términos del contrato son claros y en las liquidaciones incluidas en los anexos que fueron firmados por la demandada se relacionan con claridad los importes relativos a las rentas mensuales, de forma que no había duda sobre el importe de las mismas.

Finalmente, la posible existencia de un crédito compensable, derivado de las obras de reforma de la vivienda arrendada, ni determina por sí misma la complejidad en las relaciones entre las partes derivadas del contrato de arrendamiento, ni podía ser resuelta en este proceso.

La alegación de crédito compensable, como motivo de oposición, exige en el Juicio Verbal, conforme a lo preceptuado por el artículo 438.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , su previa notificación a la parte demandante, con cinco días de anterioridad, al menos, al acto de la vista. Previsión legal que resulta plenamente justificada por la singularidad propia del juicio verbal a fin de evitar al demandante cualquier situación de indefensión, estableciéndose una fórmula para que el mismo pudiera tener conocimiento del propósito del demandado de efectuar tal alegación antes del acto de la vista, y pudiera, así, en dicho acto, con igualdad de armas, controvertirla y utilizar los medios de prueba pertinentes para su defensa.

Y, en el presente caso, no resulta de las actuaciones que la representación procesal de la demandada hubiere efectuado, con la antelación legalmente establecida, la previa y preceptiva notificación de su alegación de crédito compensable.

A todo ello hay que añadir que todas las facturas que se acompañan por la parte demandada son del año 2008, muchas de ellas anteriores a la fecha del contrato de arrendamiento, firmado el 16 de mayo de 2008. En esa anualidad no hubo ningún conflicto en relación a la renta pactada, que fue abonándose normalmente, según resulta de los anexos al contrato, en los que se relacionan las rentas impagadas, siendo la primera la del mes de septiembre de 2009.

Procede, por lo expuesto, estimar el recurso de apelación al entender que no debía prosperar la excepción de inadecuación de procedimiento alegada por la demandada.

TERCERO.-No habiendo acreditado la demandada el pago de la renta pactada en el contrato, procede considerar acreditada la causa de resolución del contrato prevista en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1569 del Código civil , por lo que procede dictar sentencia por la que se declare la resolución del contrato y condenar a la demandada a que desaloje la finca de autos, dejándola libre, vacua y expedita a disposición del actor dentro del plazo legal, bajo apercibimiento de ser lanzado en caso contrario.

Fallo

El artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación a las costas, que deben imponerse a la parte demandada.

La estimación del recurso de apelación conduce a la desestimación del recurso de apelación formulado por vía de impugnación y relativo a las costas causadas en primera instancia.

Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución estimatoria del recurso de apelación, no procede hacer especial mención a las costas causadas en esta alzada. Las costas causadas por el recurso formulado por vía de impugnación deben imponerse a la parte impugnante.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la devolución del depósito consignado para recurrir.

FALLAMOS

1.- Se estima el recurso de apelación interpuesto por Dª. María Cristina contra la sentencia dictada en fecha 26 de marzo de 2013 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Palma en los autos del juicio verbal de desahucio por falta de pago de los que el presente rollo dimana.

Se revoca y deja sin efecto la sentencia de instancia y en su lugar:

A) Se estima la demanda interpuesta por Dª. María Cristina , contra Dª. Ariadna .

B) Se declara RESUELTO por falta de pago de la renta el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que une a las partes sobre la vivienda sita en El Arenal (Palma) CALLE000 nº NUM000 , esquina CALLE001 .

C) Se condena a la demandada a estar y pasar por la anterior declaración y a que desaloje la finca de autos, dejándola libre, vacua y expedita a disposición del actor dentro del plazo legal, bajo apercibimiento de ser lanzada en caso contrario.

D) Se imponen a la parte demandada las costas causadas en primera instancia.

No se hace especial mención a las costas causadas en esta alzada con el recurso de apelación principal, con devolución del depósito consignado para recurrir.

2.- Se desestima el recurso de apelación interpuesto por vía de impugnación por Dª. Ariadna contra la sentencia de instancia, con imposición a la parte impugnante de las costas causadas con su recurso.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.