Sentencia Civil Nº 367, Audiencia Provincial de A Coruña, Rec 1244 de 20 de Julio de 2000

Fundamentos

Rollo: COGNICION 1244 /2000

NUMERO 367

LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE A CORUÑA, constituida por los Ilustrísimos Señores DON ÁNGEL MARIA JUREL PRIETO, Presidente, DON MIGUEL HERRERO DE PADURA, DON DAMASO BRAÑAS SANTA MARIA, Magistrados

EN NOMBRE DEL REY

ha pronunciado la siguiente:

SENTENCIA

En A CORUÑA, a veinte de julio de dos mil.

En el recurso de apelación civil número 1244/00, procedente del Juzgado de Primera Instancia n° 1 de Betanzos, sobre RESOLUCION CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, entre partes, de la una y como apelante FRANCISCO JAVIER F, y de la otra, y como apelado LUIS G. Siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON MIGUEL HERRERO DE PADURA

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Que por el Juez del Juzgado de Betanzos n° 1, con fecha 11 de mayo de 2000, se dicté sentencia, cuya parte dispositiva dice como sigue: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por el procurador D. Manuel J. Pedreira del Río en nombre y representación de D Luis G contra D. Francisco Javier F, representado por el procurador D. Carlos García Brandariz debo declarar y declaro la resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio que ligaba a las partes por expiración del plazo, debiendo el demandante hacer entrega de las llaves del local en el lugar que convenga con el demandado o en otro caso en las dependencias judiciales procediendo el demandado a la devolución de la fianza constituida por el demandante en los términos establecidos por el art. 36 L.A.U. 1994 y todo ello con imposición de costas a la parte demandada. Que desestimando la demanda reconvencional formulada por el procurador D. Carlos García Brandaríz en nombre y representación de D. Francisco Javier F contra D. Luis G representado por el procurador D. Manuel J. Pedreira del Río debo absolver y absuelvo al reconvenido de las pretensiones contra él deducidas y con imposición de costas al reconviniente.".

SEGUNDO. - Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuesto contra la misma recurso de apelación por la representación del demandado, que le admitido en ambos efectos, y conferidos por el Juzgado de instancia, los traslados que establece el articulo 734 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a las restantes partes, se elevaron los autos a esta Audiencia, para la resolución del recurso, correspondiendo, por reparto, a esta Sección Primera, señalándose el día de ayer para votación y Fallo.

TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

PRIMERO.- Suscrito el día 16 de noviembre de 1.996 un contrato de arrendamiento entre las partes sobre un piso de la ciudad de Betanzos, destinado alas actividades de notaria, por una renta de 175.000 pts mensuales, más el I.V.A., se centra la cuestión lítigiosa en la cláusula Quinta, en la que se dice: "El plazo de duración del contrato se fija desde esta fecha hasta el momento en que el arrendatario cese, en la ciudad de Betanzos, en el ejercicio de su actividad de notario, debiendo este, cuando ocurra tal hecho, preavisar al arrendador con un mes de antelación.

El día 27 de octubre de 1.999 el arrendatario comunica al arrendador su decisión de dar por resuelto el contrato, al fusionarse con otra notaria, trasladándose a un nuevo local, pretendiendo que el arrendamiento no tenia un plazo de duración prefijado y, por lo tanto, siendo la renta pagadera por meses, se producía la tácita reconducción mes a mes, entendiendo que es de aplicación lo dispuesto en el articulo 1581 del Código Civil. Esta es la tesis que acoge la sentencia apelada por el arrendatario.

SEGUNDO.- Conforme a lo dispuesto en el art. 1543 del C.Civil, es esencial la determinación de un plazo en el arrendamiento de cosas, ya que se trata de un contrato temporal por naturaleza, de modo que no cabe pactar una duración perpetua, y en el caso de que se pacte por tiempo indefinido se aplica el artículo 1581 que solo entra en juego cuando la duración no ha sido fijada por las partes, conforme a reiterada jurisprudencia, desde la añeja sentencia del TS de 26 de octubre de 1918, hasta la de 26 de febrero de 1992, en cuyo caso se entenderá hecho por años cuando se hubiere fijado una renta anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. Ahora bien, examinada la cláusula mencionada no puede decirse que el plazo de duración no se haya fijado, ni que sea por tiempo indefinido, sino que se establece en relación a un acontecimiento futuro, pero que irremediablemente habría de suceder, como es el cese del arrendador en la notaria de Betanzos por cualquier causa, por lo que hay que estimar que es inaplicable el citado art. 1581, y ante el desistimiento unilateral del contrato por parte del arrendador, procede la aplicación de lo dispuesto en los art. 11,24, en cuanto a la resolución del contrato de arrendamiento, y el 1.101 del Código Civil, en cuanto a la obligación de indemnizar, al frustrarse las legítimas expectativas del arrendador de obtener unas ganancias fruto de la locación del piso, por muy respetables que sean los motivos que llevaron al arrendatario al desistimiento, cuestiones que son ajenas al litigio.

TERCERO.- Sentado lo anterior, ofrece el arrendador, reconviniente y apelante dos vías de indemnización, debiendo de rechazarse por reducción al absurdo la primera, consistente en el abono de rentas hasta que efectivamente se produzca el hecho limite, debiendo de acogerse por proporcionada, la de que se propone subsidiariamente, en los términos que se recogen en la parte dispositiva de esta resolución, lo cual presupone la estimación del recurso de apelación formulado y, por ende, de la reconvención formulada en su día, con la salvedad de que en la cantidad resultante, 2.100.000 pts, correspondientes a una anualidad, deberá computarse la cantidad de 350.000 recibidas como fianza, en manos del arrendador, que se compensa.

CUARTO.- Son de aplicación el art. 523 en cuanto a las costas de la primera instancia, y el 736 en cuanto a las de esta alzada, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

F A L L A M O S

Que estimando parcialmente el recurso interpuesto por la representación de D. Francisco Javier F, debemos de revocar y revocamos la sentencia de fecha 11 de mayo de 2000, dictada por el Juzgado de Primera Instancia n° UNO de Betanzos, con los siguientes pronunciamientos: Que debemos desestimar y desestimamos íntegramente la demanda formulada por D. Luis G, absolviendo de sus pretensiones al demandado D. Francisco Javier F. Que estimando parcialmente la reconvención formulada por D. Francisco Javier F, declaramos la resolución del contrato de arrendamiento concertado entre las partes. D. Luis G indemnizará al anteriormente citado la cantidad de 2.100.000 pts, en las que se computarán las 350.000 pts recibidas en concepto de fianza, correspondientes a una anualidad de renta, con obligación del reconviniente, en el caso de arrendar el local con anterioridad al 30 de noviembre de 2000, de reintegrar al reconvenido en las cantidades que hubiere cobrado en concepto de renta, con independencia de que sea superior o inferior a la pactada en el contrato resuelto. Procede imponer las costas de la primera instancia a D. Luis G, sin hacer expresa declaración en cuanto a las de esta instancia.