Sentencia Civil Nº 368/2010, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 3252/2008 de 17 de Junio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00368/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA

Sección 006 , sede Vigo

Domicilio: C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO

Telf.: 986817388-986817389 - Fax: 986817387

Modelo: SEN00

N.I.G.: 36038 37 1 2008 0600623

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0003252 /2008

Juzgado procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 11 de VIGO

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000264 /2006

APELANTE: Claudia

Procurador/a: MARTA BARREIRO CARRILLO

Letrado/a:

APELADO/A: Luz

Procurador/a: CARMEN MOLIST GARCIA

Letrado/a:

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO, compuesta por los Ilmos. Sres.

Magistrados JAIME CARRERA IBARZABAL, Presidente; MAGDALENA FERNANDEZ SOTO y MIGUEL ANGEL MELERO TEJERINA, han pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente

SENTENCIA núm. 368

En Vigo, a diecisiete de junio de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, sede Vigo, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000264 /2006, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 11 de VIGO, a los que ha correspondido el núm. de Rollo de apelación 0003252 /2008, es parte apelante-DEMANDADO: D./ª Lina , representado por el procurador D./ª MARTA BARREIRO CARRILLO y asistido del letrado D./ªEMMA ALONSO MENDEZ ; y, apelado-DEMANDANTE: D./ª Luz representado por el procurador D./ª CARMEN MOLIST GARCIA y asistido del letrado D./ª ALICIA NAJARRO DE LA PARRA.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D./Dª MAGDALENA FERNANDEZ SOTO, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 11 DE VIGO, con fecha 24.03.08 , se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"Que estimando la demanda interpuesta por la procuradora Doña Maria del Carmen Molist Garcia en nombre y representacion de la Comunidad hereditaria Doña Luz , debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 - NUM001 NUM002 de Vigo, de la que es arrendataria Doña Lina , condenando a los ocupantes a dejarla libre y a disposicion de la demandante con apercibimiento de lanzamiento en su caso, y con imposicion a la parte demandada de las costas procesales causadas."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, por el Procurador MARTA BARREIRO CARRILLO , en nombre y representación de Lina , se preparó y formalizó recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las presentes actuaciones a la Audiencia Provincial de Pontevedra, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección Sexta, sede Vigo, señalándose para la deliberación del presente recurso el día 14.06.10.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Formulada demanda de resolución contractual del arrendamiento referido a la vivienda sita en la CALLE000 , NUM000 . NUM001 NUM002 . de Vigo, por causa de necesidad y con invocación de las causas contempladas en el art. 62.1 y 5 LAU/1964 , fue estimada en base a la causa prevista en el núm. 1 del art. 62 LAU/1964 y denegada en base a la causa 5 . Pronunciamiento que es recurrido en apelación por la parte demandada.

SEGUNDO: En el referido recurso se alegan diversos motivos, refiriéndose el primero a la falta de legitimación activa de los herederos personados en lugar de su causante, la inicial demandante Doña Luz . Sobre la cuestión muestra la apelante su disconformidad con la que dice interpretación extensiva que realiza el juzgador de instancia al considerar que los comuneros personados (ocho de nueve hermanos) actúan en beneficio de la comunidad, sin conocer la opinión de una de ellos que no se ha personado en el pleito ni ha otorgado poder ni ha autorizado a sus hermanos para continuar el procedimiento.

La respuesta a este motivo exige referir los siguientes particulares: a) que con fecha 13 de marzo 2006 se presentó demanda en nombre de Doña Luz contra la ahora apelante solicitando se declare resuelto el contrato de arrendamiento referido en la misma; b) con fecha 30 de marzo del 2007 se presentó escrito comunicando el fallecimiento de la demandante y solicitando, al amparo del art. 16 LEC, el personamiento de los hijos de aquella (ocho de nueve ), por sucesión procesal, dictándose providencia el 14 de junio 2007 en que se tuvo por persona en calidad de parte actora a la comunidad hereditaria de la fallecida Doña Luz , resolución que fue recurrida en reposición en el sentido de solicitar se dictara otra por la que se acuerde requerir a los personados para que acrediten su legitimación activa en el proceso, presentado documentación que pruebe su condición de herederos, así como la escritura de partición, aceptación y adjudicación hereditaria que acredite la titularidad del piso. El anterior recurso fue rechazado por auto de 23 de julio de 2007 , al considerar que los personados ostentan y acreditan la condición de sucesores y herederos legales de la fallecida y que, en todo caso, la personación de un heredero en beneficio de la comunidad resultaría suficiente al actuar en interés de aquella, sin perjuicio de las acciones que contra el mismo ostentasen los restantes miembros de la comunidad. Resolución que fue consentida.

A la vista de los particulares antes referidos debe ponerse de manifiesto que el problema que se suscita deriva de un cambio de parte producido en el curso del proceso a causa del fallecimiento de la primitiva demandante, supuesto que regula y resuelve el art. 16 LEC , de manera que la situación producida es la de una simple sucesión o sustitución procesal de la madre litigante fallecida, en virtud de la cual le sustituyen como parte en el procedimiento sus herederos o causahabientes, que desde el punto de vista procesal continúan ocupando en el juicio la misma posición que aquella.

Expuesto lo anterior, pasamos a resolver la novedosa cuestión aquí planteada y a la que ya hemos hecho referencia, decimos novedosa por cuanto, como nos recuerda la apelada, la misma ni siquiera fue alegada oportunamente. No obstante, daremos respuesta a la misma por tratarse la legitimación de una cuestión de orden público apreciable, incluso, de oficio. Pues bien, respecto a la misma debe considerarse que la acción resolutoria arrendaticia urbana, deriva de la cualidad de arrendador de la finca y no de la propiedad de la misma, pudiendo ser ejercitada, no solo por quien ostenta el titulo dominical sobre el inmueble, sino también por quien ostenta la copropiedad o incluso la mera administración del mismo. Deriva tal derecho de la naturaleza de acto de administración que conlleva el arrendamiento urbano, reconocido tanto en el art. 114 LAU/1964 , como en el actual art. 27 LAU/1994 , al referir que el contrato podrá resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas que se enumeran, habiendo declarado el TS (por todas la sentencia de 8 de octubre de 1985 ) que la cesión de una cosa en arrendamiento no es un acto de dominio sino de administración. Por ello, en este tipo de acciones, es criterio uniforme el de la no exigibilidad de demostración del consentimiento de los demás condueños o la presunción de actuación en beneficio de la comunidad. Se admite la posibilidad de que cualquiera de los partícipes puede comparecer en juicio en asuntos que conciernan a los derechos de la comunidad, legitimación que viene determinada por el derecho común ejercitado y el beneficio pretendido (STS 22 Mayo 1993, 8 Febrero y 14 Marzo 1994 , entre otras muchas). Así la STS de 6 de abril de 1993 , en un supuesto de resolución de contrato de arrendamientos urbanos, declaró que la "la legitimación activa del comunero viene determinada por su fundamento en el derecho común ejercitando la acción en provecho común y por el resultado provechoso pretendido", de manera que no constando la expresa oposición de los coparticipes debe entenderse que aquel comunero o comuneros actuantes lo hacen en beneficio e interés de la comunidad, salvo que se acredite la oposición manifiesta de la mayoría de las cuotas indivisas, pues "para que esa oposición sea eficaz es necesario que la misma conste de una manera clara e indubitada, sin que pueda inferirse de la ausencia del procedimiento del comunero a quien se atribuye dicha manifestación, y ello para no atribuir a nadie declaraciones o intenciones que no consten con claridad, ni obstaculizar de forma innecesaria el derecho de todos los condueños de administrar la cosa común, e instar en juicio su defensa y reivindicación (STS de 19 Febrero 1974, 5 Marzo 1982 y 14 Mayo 1985 ).

En este caso, como ya se adelantó, de los nueve coherederos se personaron ocho, es decir, todos menos Doña Africa , respecto a la cual no sólo no consta su oposición expresa, sino que, aun el hipotético caso de que pudiera entenderse que la misma estuviera de acuerdo en que la demandada continuara ocupando el inmueble perteneciente a la comunidad hereditaria, ni siquiera constaría la existencia de una mayoría contraria a la acción resolutoria, además, su oposición ni remotamente parece deducible, puesto que de lo declarado por su hermano en el juicio se desprende que su no personamiento probablemente obedeció al hecho de que al ser sordomuda no otorgó el poder.

TERCERO: En el siguiente motivo se indica que en la escritura de segregación, compraventa y donación de 21 de febrero de 2005 -otorgada en relación con una vivienda unifamiliar sita en la localidad de Nigrán en virtud de la cual el matrimonio Africa y Gabriel se desprenden del piso primero de 150 m2 y se reservan 70 m2 del bajo-, subyace un supuesto de simulación contractual con la finalidad de crear una situación ficticia de carencia de vivienda y así garantizar el éxito de la acción de desahucio ejercitada, a lo que se añade que en la presunta separación de Doña Ramona y su marido también existe una simulación. El motivo está abocado al fracaso, ya que, como expondremos, compartimos plenamente las argumentaciones jurídicas y fácticas de la sentencia apelada y, en concreto, las consideraciones vertidas en el fundamento cuarto, o, lo que es lo mismo, que la vivienda sita en Nigrán no es suficiente para cubrir las necesidades de Doña Ramona y su familia en cuanto que se encuentra ubicada en otra localidad.

Ni siquiera se cuestiona en el recurso la realidad de que la referida y su familia vienen viviendo en Vigo en régimen de alquiler desde el año 1980 y en el momento en que la vivienda de litis le fue adjudicada a su fallecida madre, ésta procedió a requerir en el año 2000 por primera vez a la demandada para resolver el contrato por causa de necesidad, de manera que la transmisión de parte de la vivienda de Nigrán se realiza unos cinco años después de que se iniciaran extrajudicialmente los trámites para denegar la prorroga forzosa por causa de necesidad, es decir, que, con independencia de las divisiones y adjudicaciones realizadas entre distintos miembros de la familia del esposo de Doña Ramona en la vivienda de Nigrán que fuera propiedad de sus padres y la parte de la misma de que disfrutaran éstos, la denegación de prorroga por necesidad siempre se mantuvo porque la necesidad se tiene en la ciudad de Vigo no en otra localidad. Por ello, la invocada simulación que la apelante pretende entroncar con la idea de garantizar la acción resolutoria, desde luego, no surge en el supuesto de litis y no solo porque ningún indicio hay del supuesto fingimiento sino también porque lo que se pretende como negocio jurídico simulado en nada va afectar a lo que aquí se resuelva, como tampoco en nada afecta el hecho de que Doña Ramona y su marido estén o no separados y la forma en que lo estén, pues lo cierto es que el matrimonio y sus tres hijos o bien Doña Ramona con sus hijos precisan de una vivienda en Vigo, ciudad en la que habitan desde hace muchos años en régimen de alquiler y en la que vienen desarrollando aspectos esenciales (laborales, sociales, educativos, etc.) de su vida normal.

CUARTO: En el siguiente motivo la apelante refiere que la sentencia incurre en error a la luz de la realidad social al resultar la vivienda de Nigrán apta para las necesidades de Doña Ramona y su familia, estando ante una mera conveniencia y no una necesidad el precisar la vivienda en Vigo.

Antes de dar respuesta a este motivo, debemos comenzar por precisar, como de hecho ya lo hizo el juez de instancia, que en los casos de denegación de prorroga por causa de necesidad, la colisión de necesidades ha de resolverse supeditando el interés del inquilino al de la parte arrendadora (STS 13 de mayo 1963, 12 de marzo y 19 de junio de 1965 ). Tampoco podemos obviar que la arrendataria es propietaria por gananciales y herencia, junto con sus hijas, de una vivienda sita en la localidad de Bayona, respecto a la cual y al resolver el juzgador la resolución con base al núm. 5 del art. 62 LAU , que rechazó, tuvo muy especialmente en cuenta que la vivienda se encuentra ubicada en una población distinta a aquella en la que se encuentra la vivienda que habita como arrendataria, sin que pueda pretenderse, según se expresa en la sentencia, que a la vista de las circunstancias personales de la misma (edad, convivencia con una hija...) deba trasladase a vivir a otra población, de la misma forma que se indicó respecto a la existencia de otra vivienda a disposición de Doña Ramona .

Lo anterior por sí solo ya permite inferir la respuesta denegatoria del motivo, pues de lo que no hay duda es que circunstancias análogas a las que la apelante refiere respecto a la ubicación de la vivienda de Nigrán concurren en la de Bayona (comunicaciones y servicios) hasta el punto que una y otra pertenecen, como indica la apelante, a la Mancomunidad del Valle Miñor (Bayona, Nigrán y Gondomar) y, por tanto, de la misma forma que la apelante predica su inconveniencia para trasladarse a otra población, análoga inconveniencia apreciamos en Doña Ramona que, además, tiene a su cargo tres hijos. En todo caso y en respuesta a los concretos alegatos que contiene el motivo, aparece que la apelante invoca la realidad social del art. 3.1 CC . Pues bien, la realidad social a que se refiere el precepto no está en la opción de determinadas personas que por las circunstancias que sean prefieren habitar alejadas de núcleos urbanos de población, sino que a la hora de valorar si existe necesidad, si tal apreciación se realiza teniendo en cuenta la realidad social de tiempo en el que la norma se aplica (art. 3 núm. 1 CC ) nos encontramos que el sentido proteccionista que la LAU tuvo en su origen de la figura del inquilino, decae en la actualidad, tras la reforma legislativa que supuso la desaparición de la prórroga forzosa a partir del RDL. 2/1985 de 30 Abril en un afán de mantener el principio de equivalencia de las prestaciones propio de un contrato bilateral y sinalagmático como el arrendamiento, lo que reitera la nueva LAU/1964, y, desde esta óptica, no es ilógico pensar que existen múltiples causas por las que una persona necesite una vivienda, concepto de necesidad que debe ser cercano al que la Sociedad tiene, y que, si bien debe ser alejado del concepto de mero capricho o conveniencia, no debe valorarse de un modo estricto por los Tribunales de manera que haga ilusoria esta causa de resolución, y sí de un modo acorde a las circunstancias de cada caso y a la realidad social del momento.

Es incuestionable que en el caso se ha justificado plenamente la necesidad de ocupación de la vivienda arrendada para Doña Ramona y su familia, al ser un hecho objetivo y probado que la nombrada lleva residiendo en Vigo desde 1980, haciéndolo en diferentes pisos alquilados, que en la indica ciudad (salvo la alquilada) no tiene ninguna vivienda en propiedad, por lo que no ha de verse forzada a continuar residiendo de alquiler y pagar una renta y, por lo que se refiere a la parte que tiene en propiedad en la vivienda unifamiliar sita en Nigrán, aún presumiendo que cubriría sus necesidades, pues no olvidemos que se trata de una vivienda de playa, en ningún caso se puede obligar a Doña Ramona a residir en una población distinta, situada a unos 20 km. de Vigo y en un lugar esencialmente de veraneo, ya que el derecho a fijar libremente la residencia, además, de tener rango constitucional viene determinado por diversos factores, tanto personales (edad, salud, posesión de automóvil y permiso de conducir), familiares (tener a cargo hijos en edad escolar o personas de avanzada edad), económicos (lugar de trabajo) y geográficos (Vigo es una de las ciudades más importantes de la CA gallega, con una infraestructura de servicios y demás que responden a su entidad, mientras que Nigrán es un pequeño municipio costero y, esencialmente, de veraneo.

QUINTO: Por último, con remisión al hecho tercero de la contestación a la demanda, la apelante invoca la existencia de mobbing inmobiliario. El motivo se rechaza de plano, ni la reclamación de la vivienda por causa de necesidad, ni el precedente juicio que medio entre las partes de desahucio por falta de pago, ni el hecho de reclamar la parte arrendadora los gastos comunitarios, son conductas que puedan incardinarse en la figura que se conoce como mobbing inmobiliario, que se identifica con situaciones que nada tienen que ver con las que como tal pretende la apelante y en las que una persona o grupo de personas ejercen un conjunto de comportamientos caracterizados por una violencia psicológica aplicada de forma sistemática durante un tiempo sobre otra persona, con la cual mantiene un vínculo contractual a través de un arrendamiento urbano. En el caso, ni siquiera se alega la necesaria violencia psicológica ejercitada a través del tiempo y en forma sistemática, la parte demandante se limitó a reclamar puntualmente lo que consideraba debido según el contrato, sin que tampoco se alegue acto hostil alguno sobre la arrendataria, además la finalidad de la petición resolutoria no está en la construcción de nuevos edificios o en llevar a cabo actos especulativos respecto a la vivienda, sino en la acreditada necesidad que tiene la propiedad en ocuparla, hasta el punto que mientras la arrendataria la viene ocupando la titular se ve obligada a pagar un arrendamiento.

En virtud de las consideraciones que anteceden, procede la desestimación del recurso de apelación interpuesto, y, como consecuencia lógica, la confirmación de la sentencia que constituye su objeto.

SEXTO: Desestimándose el recurso interpuesto y, de conformidad con lo establecido en el art. 398.1 , en relación con el art. 394 LEC , procede imponer a la parte apelante las costas de esta alzada.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la procuradora Doña Marta Barreiro Carrillo en nombre y representación de Doña Lina , frente a la sentencia dictada en fecha 24 de marzo 2008 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 11 de Vigo en Procedimiento Ordinario núm. 264/06 , la cual se confirma en su integridad, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrado/s que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.