Sentencia CIVIL Nº 369/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 329/2018 de 14 de Noviembre de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2016/0086395
Recurso de Apelación 329/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 03 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 405/2016
APELANTE: LLERANDI & BEJAR SOCIEDAD CIVIL PROFESIONAL
PROCURADOR D. JOSE MANUEL VILLASANTE GARCIA
APELADO: ESDIAI 2 S.L.
PROCURADOR D. VICENTE RUIGOMEZ MURIEDAS
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES/SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. PABLO QUECEDO ARACIL
Dª. PALOMA GARCÍA DE CECA BENITO
D. JOSÉ IGNACIO ZARZUELO DESCALZO
En Madrid, a catorce de noviembre de dos mil dieciocho.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JOSÉ IGNACIO ZARZUELO DESCALZO.
La Sección Decimocuarta de esta Ilma. Audiencia Provincial de Madrid, constituida por los Sres. que
al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Juicio Ordinario nº
405/2016 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Madrid, en los que aparece como parte apelante
la entidad LLERANDI & BÉJAR, SOCIEDAD CIVIL PROFESIONAL, representada por el Procurador
de los Tribunales D. MANUEL VILLASANTE GARCÍA, y defendida por el Letrado D. LUIS TOMÁS FRÍAS
SÁNCHEZ, y como parte apelada la entidad ESDIAI 2, S.L., representada por el Procurador de los Tribunales
D. VICENTE RUIZGÓMEZ MURIEDAS y defendida por el Letrado D. MANUEL RUIZGÓMEZ MURIEDAS,
todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado,
de fecha 29/01/2018 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 29/01/2018 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Desestimo la demanda formulada por el Procurador José Manuel Villasante García, en nombre y representación de Llerandi & Béjar, Sociedad Civil Profesional, contra Esdiai 2, S.L., y en su virtud absuelvo a la demandada de los pedimentos contra ella deducidos, con imposición de las costas del procedimiento a la parte actora'.



SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la demandante, oponiéndose la demandada, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 23 de octubre de 2018.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan y tienen por reproducidos los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida en tanto no se contradigan por los de la presente resolución.


PRIMERO.- Se recurre en apelación por la representación de la entidad demandante, LLERANDI & BÉJAR, SOCIEDAD CIVIL PROFESIONAL, la sentencia dictada en primera instancia que, en los concretos términos expresados en los antecedentes de hecho de la presente resolución, desestimaba la demanda deducida por la misma frente a la entidad ESDIAI 2, S.L. en ejercicio de acción de reclamación de cantidad en concepto de indemnización de daños y perjuicios, por importe de 11.946'33 euros, con sustento en el incumplimiento o defectuoso cumplimiento de sus obligaciones contractuales por parte de la arrendadora del Local nº 1 o de la esquina del edificio nº 7 de la C/ Príncipe de Vergara de Madrid, en relación con las de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato y la de hacer en la cosa arrendada durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en el estado de servir para el uso a que ha sido destinada, al haber sido informada negativamente por la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural del Área de Gobierno de Urbanismo y Vivienda del Ayuntamiento de Madrid la propuesta efectuada por la arrendataria de obras exteriores en el local arrendado, consistentes en la sustitución del rótulo continuo que tenía instalado el anterior arrendatario por soportes publicitarios ubicados sobre el dintel de los huecos de la fachada, obligándose a la misma, a los efectos de obtener la preceptiva licencia de obras previa a la obtención de la licencia de actividad, a proceder a restaurar la legalidad urbanística que se encontraba quebrantada y a llevar a cabo un retranqueo de la fachada en más de 30 centímetros, para recuperar la alineación de la fachada del edificio que invadía la acera, y al propio tiempo restaurar la fachada devolviéndola a su diseño original, con recuperación del aplacado en piedra caliza y la forma y dimensiones de los huecos originales, sosteniendo que la realización de tales obras correspondía a la arrendadora propietaria y se habían afrontado por la arrendataria por la urgencia de desarrollar la actividad económica prevista.

Por la representación de la entidad demandada se opuso básicamente a las pretensiones deducidas con la demanda señalando que no existía infracción urbanística alguna y que en el momento de concertarse el arrendamiento entre las litigantes, por contrato de 1 de mayo de 2014, existía licencia municipal de actividad vigente, correspondiendo en todo caso a la arrendataria la realización de las obras impuestas por el Ayuntamiento conforme a lo pactado en el contrato, indicando además que al momento de formalizar el contrato la arrendataria había tenido a su disposición todos los datos relevantes sobre el local y contado con asesoramiento técnico, por lo que estaba en disposición de conocer todas las peculiaridades de edificio a efectos de protección municipal, señalando igualmente que la arrendataria habría pretendido acometer unas obras que afectaban a la fachada sin conocimiento ni consentimiento de la arrendadora y contra los estipulado en el contrato, derivando la reacción de la autoridad municipal de ese intento de actuar en la fachada.

En la sentencia que ahora es objeto de recurso, se trascriben, al menos parcialmente, determinadas estipulaciones contractuales a tomar en consideración para el enjuiciamiento, y se fijan como hechos probados los siguientes: 1º.- Que en fecha anterior a la celebración del contrato (el 15 de abril de 2014) la Arquitecto Superior Felicisima , pariente además de una de las administradoras solidarias de la demandante, confeccionó para su presentación ante la Consejería de Sanidad de la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento de Madrid, mediante una entidad de control de licencias urbanísticas y para la obtención de la pertinente licencia de obras y de actividad y, posteriormente, de funcionamiento, un proyecto básico y de ejecución de acondicionamiento del local para clínica dental (documento nº 3 de la demanda), en cuya memoria (apartado 2.3 relativo al cumplimiento de la normativa urbanística), se decía 'respecto a la fachada, se proyecta levantar la estructura existente del rótulo continuo exterior, y colocar nuevos rótulos sobre los huecos de la fachada, adaptándose a la longitud de los mismos y respetando la normativa sobre Protección del Conjunto Histórico de la Villa de Madrid.

Se repondrá el chapado de granito necesario para cubrir las superficies que queden al descubierto, puesto que la longitud del rótulo anterior cubría toda la fachada, y los rótulos propuestos se colocan sobre los huecos con las mismas dimensiones que éstos. El material de granito se elegirá con similares características de color y dimensiones que el actual.' (Ver también el apartado 'calidad de materiales y procesos constructivos' del mismo informe y fotografías anexas).

2º.- Que, presentado el anterior proyecto, el mismo, en cuanto a la propuesta de obras exteriores, fue informado desfavorablemente en fecha 31/10/14 por la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural (CPPHAN) del Área del Gobierno de Urbanismo y Vivienda del Ayuntamiento de Madrid, tal y como consta en el documento nº 4 de la demanda, quien sugería la presentación de una nueva propuesta 'recuperando el aplacado de caliza, así como la forma y dimensión de los arcos originales y el arco rebajado del dintel de cada hueco' ; dicho informe habría dado lugar al requerimiento de subsanación de deficiencias contenido en el documento nº 5 de la demanda, de fecha 25/11/14.

3º.- Que la ahora demandante habría atendido el anterior requerimiento, presentando nuevo proyecto, o el anterior reformado, apareciendo visado el mismo por el Colegio de Arquitectos de Madrid en fecha de 18/11/15 (documento nº 8 de la demanda), pero no constando la fecha de presentación en el Ayuntamiento, si bien consta que, esta vez, la CPPHAN habría informado favorablemente el mismo en fecha 30/01/15 (documento nº 9), donde se decía 'se informa favorablemente la propuesta de obras exteriores en edificio de catalogación integral. Las obras consisten en: - restauración de fachada al diseño original, recuperando el aplacado de caliza así como la forma y dimensiones de los huecos originales; - cambio de carpinterías exteriores; - colocación demuestra exterior' , y se establecía como prescripción '... que en el acceso: el dintel no podría rebasar el plano del zócalo al igual que en los demás huecos (corregir sección B-B). Los dinteles deberían ejecutarse en la misma piedra caliza que el resto del edificio' .

4º.- Las obras de la fachada habrían sido realizadas por la entidad Joyan Reformas, S.L. por cuenta y a cargo de la ahora demandante, quien, no se cuestiona, habría pagado por ellas la cantidad de 11.946,33 € (8497,83 + 3448,50) ver documentos 10 y 11 de la demanda.

Se ponía igualmente de relieve que, con independencia de lo anterior, de los documentos números 6 y 7 de la demanda, se deduce lógica y racionalmente que el anterior arrendatario del mismo local, la entidad Sanch Telecom, S.L. (Ver también su nombre en los rótulos que aparecen en el exterior del local en las fotografías aportadas por la demandada como bloque documental nº 1), había solicitado y obtenido la oportuna licencia municipal de obras para la actuación en el local en fecha 19/12/2000, consistiendo las obras 'exteriores' en 'desmontado de la portada existente y rótulos; recuperación de huecos; chapado de granito con despiece igual al original; nueva carpintería de madera similar al resto del edificio; y muestras opacas dentro de los huecos en planta baja', y constando en la Memoria del Proyecto presentado para su obtención (apartado características y descripción de la obra), que 'la fachada se encuentra cubierta por plaquetas de granito gris; estas plaquetas serán retiradas y se recuperará el granito y morfología original de la fachada' , lo cual contradice de plano el argumento de la parte demandante en virtud del cual la obra a cuya realización se había comprometido la mencionada Sanch Telecom, S.L. nunca se habría realizado, siendo esa omisión la que habría motivado el rechazo del proyecto presentado por Llerandi & Béjar, pudiéndose por el contrario concluir que la colocación de placas de granito, y más que probablemente las que existían en el exterior del local en el momento de la contratación de autos, fue lo comprometido por la referida arrendataria, ello aunque ahora se sepa que el granito no era el revestimiento original, y por consiguiente, en contra de lo consignado en el Proyecto de 2000, y de lo aceptado por el Ayuntamiento, entonces no se recuperó la morfología original de la fachada, salvo que por morfología se entendiese exclusivamente la conformación física de la fachada, sin atender a los materiales que la componían. Y, de la misma forma se ha de dar por cierto que la licencia de actividad de la que era titular la mencionada Sanch Telecom, S.L., y que le fuera concedida el 31/01/2001 (documento nº 2 de la contestación), habría sido trasmitida sin objeción por parte del Ayuntamiento a la arrendadora Esdiai 2, S.L. en fecha 15/12/11 (documento nº 3 de la contestación).

Entonces, teniendo cuenta que entre una y otra licencia se habría dictado la Ordenanza Reguladora de la Publicidad Exterior ORPE de 30/01/09, la cual, según su propia exposición de motivos 'se constituye como una herramienta que contribuye al desarrollo del paisaje urbano como manifestación formal de una realidad social, cultural e histórica' , y estimando asimismo que, aunque la Comisión Institucional para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural CIPHAN, había sido creada por el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997, sus normas reguladoras sólo fueron aprobadas por Decreto del Alcalde de fecha 05/03/07, pasando a ser la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural de la Ciudad de Madrid CPPHAN y quedando formalizar esta Comisión en su sesión constitutiva celebrada el día 31/10/08, se concluye lógica y racionalmente que la información desfavorable del proyecto presentado inicialmente por Llerandi & Béjar, Sociedad Civil Profesional no habría tenido nada que ver ni con una pretendida infracción urbanística, de la que no existe traza, ni con un incumplimiento contractual de la arrendadora, sino que habría sido simple consecuencia de un cambio de criterio o de la discrecionalidad de la autoridad municipal, más vigilante en la actualidad que en 2000 con el cuidado del patrimonio histórico, artístico y natural de la ciudad, y que se concreta en este específico caso en la imposición, a quien iba a realizar una obra en una fachada de un edificio altamente protegido, de la obligación de recuperar en la medida de lo posible la fachada originaria, que, como tanto el Ayuntamiento como el arquitecto Braulio concluyen (documento nº 4 de la contestación), era de piedra caliza y no de granito, y debiéndose considerar que la demandante, que, como se ha dicho, se hallaba asesorada técnicamente desde antes de la contratación, estaba en posición de conocer las vicisitudes que, respecto a la fachada del local, podían plantearse, y sin perder de vista el hecho de que la actuación por ella prevista en la fachada no fue no ya autorizada, sino ni siquiera comunicada a la arrendadora antes de presentar el proyecto en el Ayuntamiento, como le imponía la cláusula decimoprimera del contrato y, en consecuencia, no apreciando incumplimiento contractual alguno por parte de la demandada, resultan de plena observancia, conforme a lo establecido en el artículo 1091 del Código Civil, en relación con el 4.3 de la ley de Arrendamientos Urbanos y 1255 del Código Civil , las estipulaciones contractuales, y en particular las numeradas 11ª y 20ª, y ello en cuanto establecen que '... las obras de adecuación del local arrendado para las necesidades del negocio a instalar por la arrendataria, correrán a cargo y a costa de esta' , 'las obras, modificaciones o mejoras autorizadas que, en su caso, se realicen por la arrendataria quedarán siempre a beneficio de la propiedad, y en todo caso la arrendadora podrá exigir si así lo desea, la devolución del local en su estado original existente a la fecha del arrendamiento', 'será así mismo por cuenta de la parte arrendataria la solicitud, tramitación y obtención de los permisos y licencias oficiales de instalación, apertura y utilización del local arrendado, que en su caso puedan ser preceptivos o necesarios' y 'la parte arrendataria está obligada a respetar... las demás disposiciones y normas... establecidas por el Ayuntamiento de Madrid ciudad donde se localiza el local arrendado' , y, en consecuencia procede la desestimación de la demanda con imposición de las costas procesales a la actora.

Frente al referido pronunciamiento se viene a fundar el recurso de apelación deducido por la representación del demandante en los siguientes motivos de impugnación: 1º.- Error por omisión del juzgado en la declaración de 'hechos probados'. Haciendo referencia en este punto a que el juzgador habría omitido lo pactado en la estipulación primera del contrato acerca del arrendamiento 'con los escaparates e instalaciones existentes' en el local arrendado, lo que entiende trascendental a los efectos de considerar que la remodelación de los escaparates correspondería a la arrendadora.

2º.- Error en la apreciación de la prueba al analizar los documentos 6 y 7 de la demanda con relación al bloque documental número uno de la contestación. Entendiendo que yerra el jugador con su argumentación porque la licencia de obras concedida a Sanch Telecom, S.L. el 8 noviembre 2000 tiene el siguiente tenor literal: OBRA EXTERIOR: desmontado de la portada existente y rótulos; recuperación de huecos; chapado de granito con despiece igual al original; nueva carpintería de madera similar al resto del edificio; muestras opacas dentro de los huecos de planta baja; y en el proyecto presentado (documento 7) se dice en su página cuatro 'la fachada se encuentra cubierta por plaquetas de granito gris. Esta plaquetas serán retiradas y se recuperará granito y la morfología original de la fachada' y en el punto 2.5 del presupuesto se detallaba la partida 'retirada de planchas de granito de fachada y restitución a su estado original', indicando que por el estado de la fachada al momento de formalizar el contrato arrendamiento en 2014 se puede concluir que lo único que habría hecho la anterior arrendataria era poner los rótulos pero no recuperó los huecos originales ni puso la carpintería de madera similar al resto del edificio, no cumpliendo con lo obligado por su licencia de obras así como lo que exigía el Ayuntamiento de Madrid para ese concreto local desde el año 2000.

3º.- Error en la valoración de la información previa al contrato de cada una de las partes, la actuación subsiguiente de cada una de ellas y el reparto de responsabilidad. Discrepa en este punto de la valoración que hace la sentencia porque ésta olvida que la arrendadora también conocía las vicisitudes de la fachada, pues no sólo tenía pleno y cabal conocimiento de la protección administrativa de dicha fachada, sino que tenía en su poder el Proyecto de Sanch Telecom S.L. y lo requerido por el Ayuntamiento entonces, habiendo proporcionado copia del mismo a la Sra. Felicisima para formular las alegaciones que son el documento 6 de la demanda, por lo que era perfectamente consciente de lo que había ocurrido con la anterior licencia, de la obra que se había hecho en aquel momento y la que no se había ejecutado. Relaciona igualmente en este punto la licencia de obras concedida a Sanch Telecom S.L. en noviembre del año 2000, cuya copia está en poder de la demandada, con la serie de declaraciones y prohibiciones que se incluyen en el contrato en relación con la fachada, de donde colige que la arrendadora, a sabiendas de que la fachada existente incumplía claramente lo ordenado por el Ayuntamiento en el año 2000, prohibía y limitaba en el contrato cualquier obra en fachada y escaparates para así intentar evitar una nueva imposición administrativa de obras de recuperación de la fachada y, teniendo en cuenta que no podía dejarse la fachada del local en el estado que tenía al momento de la firma del contrato, ya que había como mínimo que cambiar los rótulos y adecentarla, pues en ese estado no podía abrirse al público una clínica odontológica ni ningún otro negocio, es por lo que la Sra. Felicisima presentó el Proyecto Básico para la obtención de la licencia de obras, concluyendo que la valoración justa de la información de la que disponían las partes antes de la firma del contrato debería hacer considerar que ambas conocían el riesgo que conllevaba solicitar una licencia de obras para adaptar el local a la nueva actividad de clínica odontológica y que ninguna de las dos tenía intención de modificar la fachada, señalando como prueba que la decisión del Ayuntamiento de exigir la recuperación de la fachada a su estado original tiene la siguiente fundamentación '...dado que no se considera acorde con los valores del edificio el mantenimiento del estado actual de la fachada'.

4º.- Error en la valoración de la trascendencia de la obra planteada por la parte arrendataria a efectos de cumplimiento contractual de cada parte. Sostiene que la obra propuesta sobre la fachada se limitaba a una reparación de lo que estaba roto (rótulos y reposición puntual del granito) y colocar los rótulos de la nueva actividad, esto es, mantener la fachada que tenía la anterior arrendataria y por eso la Comisión informante decide que no admite 'el mantenimiento del estado actual de la fachada' siendo en consecuencia la obra exigida por la administración ajena al Proyecto Básico de acondicionamiento para clínica odontológica y que afecta a unos elementos del edificio que han sido expresamente arrendados en su estado actual, como son los escaparates y la fachada y sobre los que la arrendataria tiene expresamente vedado actuar y que ahora la administración decide que deben ser cambiados radicalmente, por lo que entiende equivocada la conclusión del juzgado de no apreciar incumplimiento alguno de la demandada o tan siquiera la obligación legal de asumir la obra o el coste de la misma ya que la nueva obra impuesta no formaba parte de lo que se asumía por la arrendataria en el contrato y en su proyecto, y además, afectaba a unos elementos que la arrendadora había arrendado con una determinada configuración que ahora se debía cambiar.

5º.- Error en la valoración de la licencia de actividad y su transmisión. Argumenta en este punto que las licencias concedidas a Sanch Telecom S.L. en los años 2000 y 2001 fueron dos, una de obras y otra de actividad inocua, y haciendo referencia a diversos preceptos de la Ordenanza Especial de Tramitación de Licencias y Control Urbanístico del Ayuntamiento de Madrid aprobada por acuerdo de 29/07/1997 y de la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas de 23/12/2004, entiende que la transmisión de licencias de implantación de actividad inocua es libre y carece de un mínimo control por parte del Ayuntamiento que permita garantizar en el caso que la obra no realizada por Sanch Telecom, S.L. en la fachada de local de autos está amparada por la legalidad, no garantizando que la obra realizada se ajustase a lo ordenado por el Ayuntamiento o significase el pleno cumplimiento de la legalidad urbanística, no que su transmisión a Esdiai 2, S.L. sin reservas por parte de la Administración corrobore esa supuesta 'legalidad'.

6º.- Error en la valoración para su aplicación al presente caso de la promulgación de la Ordenanza Reguladora de la Publicidad Exterior y de la fecha de formalización de la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural de la Ciudad de Madrid. Muestra en este apartado disconformidad con los razonamientos judiciales con base en que ya en el año 2000 existía una Comisión de Control y Protección del Patrimonio que hacía las funciones que posteriormente asume la CPPHAM y aquélla intervino en la concesión de la licencia a Sanch Telecom, S.L. y la sentencia recurrida nada concreta en qué puede haber influido el cambio de normativa por la promulgación de la Ordenanza Reguladora de Publicidad Exterior, lo que habría exigido que determinara en que artículo o artículos se establece el cambio de normativa que le permite sostener que la información desfavorable de la licencia es 'simple consecuencia de un cambio de criterio', considerando que no es riguroso sostener que no hubo infracción urbanística o incumplimiento de las condiciones de la licencia concedida en el año 2000 y que tal situación de incumplimiento (falta de restauración de la fachada) nada tiene que ver con que se informe desfavorablemente la nueva licencia, o la justificación que se utiliza al entender que la voluntad del Ayuntamiento de Madrid respecto de la fachada ya era la misma desde la licencia del año 2000 con recuperación del aplacado original (sea de granito, sea de caliza) y recuperación de los huecos originales y de la carpintería similar a la del resto del edificio, concluyendo que si Sanch Telecom, S.L. hubiera cumplido lo ordenado en la licencia del año 2000 la actora no hubiera tenido problema con su licencia de obras.

Por la parte apelada se formuló oposición al recurso en los términos que constan en el correspondiente escrito.



SEGUNDO.- Planteado el enjuiciamiento en esta segunda instancia por los términos del recurso precedentemente referidos, en conexión con las alegaciones de las partes en primera instancia y la prueba aportada en las actuaciones, cuya revisión corresponde a este tribunal, y por lo que respecta al primero de sus motivos, esto es, el supuesto error por omisión en los hechos probados de determinado contenido del contrato, resulta evidente a juicio del tribunal que tal motivo carece de verdadero contenido impugnatorio cuando el Juzgador 'a quo', por más que haya trascrito en la resolución recurrida determinadas estipulaciones contractuales, no se encuentra en modo alguno obligado a realizar una íntegra exégesis del contenido contractual y su trascripción literal en la resolución, cumpliendo por el contrario con el deber de motivación cuando se destaca o hace referencia a las estipulaciones contractuales que se consideran esenciales o convenientes a los efectos de fundar la decisión adoptada, sin que por tanto pueda sostenerse que nos encontremos ante una omisión indebida por no hacer específica referencia a un concreto aspecto del objeto arrendado relativo a 'con los escaparates e instalaciones existentes', cuando se ha desarrollado una profusa y bien desarrollada argumentación sobre las razones que conducen a la decisión adoptada y sin que además se encuentre cuestionado por ninguna de las partes el contenido del contrato, que lógicamente el Juzgador ha tomado en consideración, por lo que no se alcanza a vislumbrar la trascendencia que pretende otorgar la apelante a esa concreción sobre el objeto del arrendamiento a los efectos de considerar que de ello se derivaría indefectiblemente la obligación del arrendador de hacerse cargo de la reforma para adaptarlos a las exigencias administrativas, sobre todo cuando dicha consideración viene a desmentirse por el contenido de otras estipulaciones contractuales que especialmente se señalan en la propia resolución recurrida.

Por lo que se refiere al motivo de recurso que viene a invocar la existencia de error en la valoración de la prueba, que viene a ser común al resto de los motivos invocados, el enjuiciamiento en esta instancia se entronca con la necesaria revisión de todo lo actuado, en la función que es propia de este tribunal de segunda instancia conforme a lo estipulado en el artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a fin de verificar que la decisión adoptada en relación con la prueba practicada se ajusta realmente a los resultados obtenidos en el proceso.

Nos encontramos con que la parte apelante basa dicho motivo común de recurso, pues se reitera en los distintos aspectos que lo conforman, como se ha puesto de relieve por síntesis del escrito de interposición del mismo, en una errónea valoración por parte del Juez 'a quo' de la prueba aportada, lo que debe conectarse con la infracción del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y demás normas relativas a la carga de la prueba. En este sentido son muchas las Sentencias del Tribunal Supremo, y por ello huelga su cita concreta y específica al ser sobradamente conocidas, las que expresan que el recurso de apelación es de los llamados de plena jurisdicción, por lo que permite a la Sala entrar en el debate de todas las cuestiones controvertidas, tanto procesales como de fondo, y dentro de éstas tanto la comprobación de la adecuación e idoneidad de la fundamentación jurídica que se contiene en la resolución recurrida, como la revisión de todas aquellas operaciones relativas a la valoración global y conjunta de la prueba practicada, pudiendo llegar a idénticas o discordantes conclusiones a las mantenidas por el Juez 'a quo', en la sentencia apelada. Además, cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el Juez 'a quo' sobre la base de la actividad desarrollada en el acto del juicio, debe partirse, en principio, de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por el Juez ante el que se ha celebrado el acto solemne del juicio en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, pudiendo el Juzgador desde su privilegiada y exclusiva posición, intervenir de modo directo en la actividad probatoria y apreciar personalmente su resultado, así como la forma de expresarse y conducirse de las partes y los testigos en su narración de los hechos y la razón del conocimiento de éstos, ventajas de las que, en cambio, carece el Tribunal llamado a revisar dicha valoración en segunda instancia, exigencia que no se cumple ni siquiera con el visionado del soporte informático del acta, pues, como ya hemos dicho, no tiene la posibilidad de intervenir que posee el Juez 'a quo'. De ahí que el uso que haya hecho el Juez de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas en el juicio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia ( Sentencias del Tribunal Constitucional de fechas 17 de diciembre de 1985 , 23 de junio de 1986 , 13 de mayo de 1987 , 2 de julio de 1990 , 4 de diciembre de 1992 y 3 de octubre de 1994 , entre otras), únicamente deba ser rectificado, bien cuando en verdad sea ficticio o bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del Juzgador 'a quo' de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin el riesgo de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada. La revisión jurisdiccional del juicio de hecho en el segundo grado jurisdiccional se incardina en una estructura jurídica claramente pergeñada por el legislador: infracción de las normas que regulan la valoración de la prueba denunciada en las alegaciones que sirvan de base a la impugnación de la sentencia ( artículo 456.1 LEC ).

Se ha de reiterar también que, cuando se alega error en la valoración de la prueba, es práctica judicial lógica y reiterada la de que no cabe sustituir simplemente la valoración en su conjunto que hizo el Juzgador de Primera Instancia de toda la prueba practicada, desde una óptica objetiva, por la valoración particular que realiza la parte recurrente, lógicamente desde un punto de vista subjetivo y acomodado a los intereses de parte, pues la función de enjuiciar corresponde, única y exclusivamente al Juzgador 'a quo' y no a las partes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 1990 , 4 de mayo de 1993 , 29 de octubre de 1996 y 7 de octubre de 1997 ) de modo que siendo cierto que el Tribunal de alzada puede verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el Juez 'a quo' de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica o si, por el contrario, la conjunta apreciación de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso, a la postre, el alcance del control jurisdiccional que supone la segunda instancia, en cuanto a la legalidad de la producción de las pruebas, la observancia de los principios rectores de la carga de la misma, y la racionalidad de los razonamientos, no puede extenderse al mayor o menor grado de credibilidad de los elementos probatorios, -porque ello es una cuestión directamente relacionada con la inmediación del juzgador sentenciador en la primera instancia- y, finalmente, tal clase de error tan solo puede ser acogido cuando las deducciones o inferencias obtenidas por el juzgador de instancia resultan ilógicas e inverosímiles de acuerdo con la resultancia probatoria o contrarias a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica.

La actividad intelectual de valoración de la prueba se incardina en el ámbito propio de soberanía del juzgador y la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida, y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que, por lo demás, resulte lícito sustituir el criterio del juez 'a quo' por el criterio personal e interesado de la parte recurrente.

Partiendo de las anteriores consideraciones generales y entrando en el análisis de revisión que corresponde a este Tribunal no se vislumbran en modo alguno los supuestos errores en la valoración de la prueba que, en su conjunto, lleva a cabo el Juez de primera instancia y puesto que, con respecto al pretendido análisis erróneo de los documentos 6 y 7 de la demanda, esto es, la licencia de obras concedida a Sanch Telecom, S.L. el 8 de noviembre de 2000 y el Proyecto presentado por la misma, en relación con el estado de la fachada al momento del arrendamiento concertado por las ahora litigantes, no deja de constituir una suposición por parte de la recurrente el que la anterior arrendataria se limitase a poner sus rótulos en la fachada de granito gris ya existente sin hacer más obra de la comprometida por cuanto necesariamente ha de tomarse en consideración que se concedió licencia de actividad a Sanch Telecom, S.L. con fecha de 31 de enero de 2001, es decir con posterioridad a la licencia de obras, lo que sin duda implica la adecuación de la actuación realizada al contenido de aquella licencia de obras en tanto que en caso contrario no habría sido posible obtener la licencia de actividad, sin que por otra parte conste en modo alguno la existencia de cualquier expediente por infracción urbanística, lo que determina igualmente el decaimiento del quinto motivo de recurso, en cuanto atinente a la trasmisión de la licencia de actividad a la arrendadora en el año 2011, que resulta inocuo a los efectos de fundar la inexistencia de infracción urbanística constatable y/o incumplimiento por la arrendadora de las obligaciones contractuales, y sin que, desde luego, pueda servir para sostener lo contrario la simple manifestación que se contiene en la demanda, sin la necesaria corroboración en las actuaciones, acerca de que un técnico municipal informó verbalmente a la actora sobre que la licencia de obras concedida en el año 2000 establecía claramente que había que hacer varias actuaciones en la fachada que no se habían realizado en su momento.

Tampoco puede obtener favorable acogida el motivo de recurso que viene a sostener error en la valoración de la información previa al contrato de cada una de las partes, sobre la actuación subsiguiente de cada una de ellas y el reparto de la responsabilidad en tanto en cuanto las consideraciones del recurso al respecto se introducen de forma novedosa en esta segunda instancia y ha de tenerse en cuenta el alcance del recurso de apelación, pues el mismo se ha de ceñir a las cuestiones suscitadas por las partes en sus respectivos escritos alegaciones, sin que puedan traerse cuestiones no suscitadas en primera instancia, al respecto la Sentencia de esta Sección 14ª del 9 de febrero de 2017 Recurso: 814/2016 ' Asimismo es inadmisible que el recurso de apelación se sustente en hechos y fundamentos jurídicos distintos de los alegados por la parte demandada en debida forma durante la primera instancia, pues como indica el Tribunal Supremo ' no pueden tenerse en cuenta, a fin de decidir sobre ellas, las pretensiones formuladas en el acto de la vista del recurso de apelación, al ser trámite no procedente a tal propósito, pues el recurso de apelación aunque permite al Tribunal de segundo grado conocer en su integridad del proceso, no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas o cuestiones distintos de los planteados en la primera instancia, dado que a ello se opone el principio general de derecho 'pendente apellatione, nihil innovetur'( STS de 21 de abril de 1992, que recoge una doctrina reiterada de la Sala 1 ª del Tribunal Supremo(sentencias de 28 de noviembre y 2 de diciembre de 1983 , 6 de marzo de 1984 , 20 de mayo y 7 de julio de 1986 y 19 de julio de 1989 ).Esta consecuencia viene impuesta por los términos de la propia ley procesal, así elartículo 456.1 de la L.E.C., al regular el objeto de la segunda instancia, indica que el recurso debe sustentarse en 'los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia' y por principios básicos procesales, pues, como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 20 noviembre 2006 'la cuestión nueva alteraría el objeto de la controversia, atentando a los principios de preclusión e igualdad de partes y produciendo indefensión ( Sentencias de 4 de junio , 22 de julio y 20 de septiembre de 1994 , entre tantas otras)'.

En efecto, en nuestro sistema procesal la segunda instancia, y dada la naturaleza de recurso ordinario que ostenta la apelación, se configura como un sistema de revisión de lo practicado en la primera, lo cual determina que el órgano jurisdiccional superior tiene competencia para analizar la totalidad de lo actuado por el Juzgador de instancia, abarcando dicha facultad tanto a los hechos como las cuestiones jurídicas debatidas.

Ahora bien, lo que antecede exige que unos y otras han tenido que ser alegados por los interesado en el momento procesal adecuado mediante la concreción de los términos de la contienda judicial en lo relativo a los hechos, así como en lo tocante a los razonamientos jurídicos empleados en apoyo de las respectivas posiciones de los intervinientes. De tal forma que el órgano judicial habrá de ajustarse en la resolución del litigio a las exigencias dimanantes del principio de congruencia, ya que en otro caso se estaría causando una evidente indefensión a las partes, con vulneración de lo dispuesto en el artículo 24 de la Constitución , al sustraerles la posibilidad de alegar y probar lo que estimasen oportuno en relación con las posturas sostenidas a lo largo de la tramitación de la causa. En consecuencia, no es admisible consentir al actor o al demandado que alteren los términos del debate aprovechando la interposición de un recurso de apelación, a través del planteamiento de cuestiones nuevas o introduciendo en el escrito de motivación del recurso motivos o fundamentos no articulados en la primera instancia, pues tal postura acarrearía una alteración trascendente de la causa de pedir o de la oposición formulada, con las negativas consecuencias tanto de que impediría al tribunal de instancia pronunciarse acerca de las mismas, como de impedir a la contraparte alegar o probar sus propias manifestaciones. Lo cual presupone, en definitiva, una quiebra de los principios de contradicción e igualdad de las partes en el proceso, con infracción de las exigencias derivadas del artículo 24 de la Constitución . Siendo lo que antecede corroborado por una abundante y reiterada doctrina jurisprudencial ( SSTS, entre otras, de 2 de abril de 1962 , 15 de abril [RJ 19912689 ] y 14 de octubre de 1991 [ RJ 19916920 ], 3 de abril de 1993 [ RJ 19932786 ], 9 de noviembre de 1999 SIC , 2 de febrero [RJ 2000250 ] y 24 de julio de 2000 [RJ 20007143 ] o 26 de abril de 2002 [RJ 20024035]) de la que se infiere la prohibición de plantear cuestiones nuevas en el recurso de casación, criterio que es aplicable igualmente en cuanto a la apelación, puesto que si bien esta última por su condición de recurso ordinario permite al tribunal de segundo grado conocer en su integridad del proceso, no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas distintos de los planteados en primera instancia según el conocido aforismo 'pendente apellatione nihil innovatur'.

En relación con el supuesto error en la valoración de la trascendencia de la obra planteada por la arrendataria a los efectos del cumplimiento contractual de cada parte han de tomarse en consideración nuevamente las estipulaciones contractuales que ya pone de relieve el Juzgador 'a quo', en particular la undécima y la vigésima en las que se pacta que '... las obras de adecuación del local arrendado para las necesidades del negocio a instalar por la arrendataria, correrán a cargo y a costa de esta' , 'las obras, modificaciones o mejoras autorizadas que, en su caso, se realicen por la arrendataria quedarán siempre a beneficio de la propiedad, y en todo caso la arrendadora podrá exigir si así lo desea, la devolución del local en su estado original existente a la fecha del arrendamiento', 'será así mismo por cuenta de la parte arrendataria la solicitud, tramitación y obtención de los permisos y licencias oficiales de instalación, apertura y utilización del local arrendado, que en su caso puedan ser preceptivos o necesarios' y 'la parte arrendataria está obligada a respetar... las demás disposiciones y normas... establecidas por el Ayuntamiento de Madrid ciudad donde se localiza el local arrendado' , para concluir en coincidencia con lo razonado en la resolución recurrida acerca de que la obligación de modificar la fachada que surge para la arrendataria obedece al cambio de criterio de la autoridad administrativa en resolución de la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural de la Ciudad de Madrid en respuesta al proyecto presentado a instancias de Llerandi & Béjar para modificar la fachada, en su propio interés y sin contar en principio con la aquiescencia de la arrendadora como obligaba el contrato, y especificando dicha Comisión al respecto que 'Se informa desfavorablemente la propuesta de obras exteriores y de acondicionamiento del edificio de catalogación integral, dado que no se considera acorde con los valores del edificio el mantenimiento del estado actual de la fachada', lo que conduce a descartar cualquier eventual incumplimiento por parte de la arrendadora.

Finalmente, en conexión con lo anterior y por lo que respecta al supuesto error en la valoración para su aplicación al caso de la promulgación de la Ordenanza Reguladora de la Publicidad Exterior y de fecha de formalización de la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural de la Ciudad de Madrid, tampoco puede obtener favorable acogida tal motivo de recurso pues, si bien es cierto que a la fecha de la concesión de la licencia en el año 2000 a Sanch Telecom, S.L. existía e intervino una Comisión de Control y Protección del Patrimonio antecesora de la CPPHAM, en concreto la Comisión Institucional para la Protección del Patrimonio Histórico Artístico y Natural (CIPHAN), no puede obviarse que precisamente abunda en la consideración judicial acerca de los cambios o endurecimientos en los criterios de protección del patrimonio con sustento en la exposición de motivos de la Ordenanza Reguladora de Publicidad Exterior, el que se promulgara con posterioridad a la concesión de la susodicha licencia la Ordenanza de Protección del Paisaje Urbano de 31/05/2001 en cuyo artículo 5 ya se establece 'Toda actuación que afecte a elementos catalogados o áreas declaradas de interés histórico, artístico, paisajístico y natural, deberá poner especial énfasis para su integración en el ambiente urbano, su correcta armonización con el entorno y la ausencia de interferencias en la contemplación del bien protegido. Se tendrá especial atención en el respeto a los valores paisajísticos, así como el mantenimiento de las líneas compositivas de los edificios sin que pueda llegar a ocultarse sus elementos decorativos y ornamentales. Para estos casos la actuación deberá contar con informe favorable de la Comisión Institucional para la Protección del Patrimonio Histórico Artístico y Natural (CIPHAN), quien podrá recabar toda la información necesaria para emitir el dictamen (estudios de impacto ambiental, reportajes fotográficos, infografías, etc.). Salvo las excepciones que la Comisión pueda admitir en función de las especiales características de un emplazamiento, las instalaciones se realizarán a base de elementos sueltos (letras, logotipos, etc.) debiendo minimizarse el impacto de los elementos de anclaje y sujeción. Se podrán imponer tamaños y alturas menores a los permitidos con carácter general en función de las características compositivas del edificio y la necesidad de evitar los impactos ambientales negativos', de lo que ya se desprende la bondad del razonamiento judicial sin necesidad de mayores consideraciones.

En todo caso y abundando en la respuesta en orden a concretos preceptos en los que podría basarse además la respuesta y atendiendo concretamente a la Ordenanza Reguladora de la Publicidad Exterior, puede señalarse que, por lo que hace al caso en el epígrafe TÍTULO VII. ELEMENTOS DE SEÑALIZACIÓN E IDENTIFICACIÓN DE ACTIVIDADES Y ESTABLECIMIENTOS en su Artículo 29 se dispone 'Características generales de los elementos de identificación. 1.- Son elementos de señalización e identificación aquellos que tienen por fin exclusivo la localización de actividades y establecimientos. No podrán contar con publicidad comercial distinta a aquella que haga referencia a la actividad desarrollada en el local, de acuerdo con la denominación social de las personas físicas o jurídicas, o la actividad mercantil, industrial, profesional o de servicios, a la que se dedique. 2.- Su instalación no podrá alterar las características arquitectónicas de los edificios ni de sus huecos de fachada y carpinterías. Los materiales serán adecuados a las condiciones estéticas y constructivas del edificio y del ambiente urbano en que se instalen'. Por su parte el artículo 38, dispone 'Vigencia de las autorizaciones y licencias.

3.- La vigencia de las licencias de identificación de actividades y establecimientos, regulados en el Capítulo I del Título VII es indefinida, si bien estará condicionada al ejercicio de la actividad por el titular de la misma, debiendo solicitarse una nueva licencia en caso de transmisión o modificación de la licencia de actividad, siempre que ello suponga la alteración del nombre, marca comercial, logotipo o cualquier otro elemento de identificación de la actividad o establecimiento'. El artículo 41 'Procedimiento de tramitación de las licencias y autorizaciones. 1.- Las solicitudes de licencias urbanísticas publicitarias y de identificación de rótulos y otros elementos de identificación, regulados en el Capítulo II del Título VII, y las autorizaciones contempladas en esta Ordenanza que para su realización requieran la utilización de estructuras y soportes fijos con proyecto técnico se tramitarán por el procedimiento ordinario abreviado regulado por la Ordenanza de Tramitación de Licencias Urbanísticas (OMTLU) 24 de fecha 23 de diciembre de 2004'. La D.T. 1ª RÉGIMEN Y ADECUACIÓN DE LAS LICENCIAS ' 1.- Las instalaciones publicitarias y de identificación de actividades que, a la entrada en vigor de esta Ordenanza, cuenten con licencia municipal de carácter temporal podrán mantenerse, si se ajustan a las condiciones conforme a las cuales les fue concedida, hasta la finalización de su plazo de vigencia, sin posibilidad de prórroga. En todo caso, si se solicitase durante dicho periodo cualquier modificación en la licencia, incluido el cambio de titularidad, será preceptiva la adaptación de la instalación a las determinaciones de esta Ordenanza'. Y la D.F. 1ª INTERPRETACIÓN DE LA ORDENANZA ' Se faculta al titular del Área de Gobierno de Medio Ambiente para interpretar y Resolver cuantas cuestiones surjan de su aplicación y para que dicte las resoluciones complementarias necesarias para el desarrollo y cumplimiento de la misma' lo que da idea de la cierta discrecionalidad en la materia que precisamente abona la conclusión acerca del cambio de criterio administrativo como causa de denegación de lo inicialmente proyectado por la arrendataria ajena en todo caso a cualquier eventual incumplimiento de la arrendadora o infracción urbanística no contrastada.

Debe en consecuencia decaer el recurso con plena ratificación de la resolución recurrida.



TERCERO.- A pesar de desestimarse el recurso considera este tribunal que, al amparo de lo previsto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 394.1 del mismo texto legal , no procede hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en esta segunda instancia al encontrarnos ante una situación fáctica susceptible de generar dudas tanto de hecho como de derecho y en tanto la concreta adecuación de la fachada, como no deja de reconocerse en la resolución recurrida, obedece a un componente ciertamente aleatorio derivado de los progresivos cambios en la regulación administrativa, con respecto a la que regía al momento de otorgarse la anterior licencia, que inciden en la concesión de autorización para llevarla a cabo convenientemente y conforme a las nuevas normas.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales Don José Manuel Villasante García, en nombre y representación de LLERANDI & BÉJAR, SOCIEDAD CIVIL PROFESIONAL, contra la sentencia dictada en fecha de 29 de enero de 2018 por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Madrid , en el procedimiento de Juicio Ordinario nº 405/2016 del que el presente Rollo de Apelación dimana, y CONFIRMAR ÍNTEGRAMENTE la expresada resolución, sin hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en esta segunda instancia y con pérdida de la parte recurrente del depósito constituido de conformidad con la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM , abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: '2649-0000-00-0329-18' excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe.

En Madrid, a 12 de diciembre de 2018.