Sentencia CIVIL Nº 369/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 633/2019 de 30 de Junio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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Recurso de apelación 633/2019 -3

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Cerdanyola del Vallés (UPSD)

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 562/2018

Parte recurrente/Solicitante: BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA, S.A.

Procurador/a: ALVARO COTS DURAN

Abogado/a: JOSEP MARIA ESPAÑOL MOREDA

Parte recurrida: Jose Augusto , Carlos Jesús

Procurador/a: Joan-Manuel Bach Ferre, Mª Teresa Aznarez Domingo

Abogado/a: ORIOL BOSCH GARCIA, ANA BELEN BUENO JOVEN

SENTENCIA Nº 369/2020

Magistrados:

Elena Boet Serra Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 30 de junio de 2020

Ponente: Elena Boet Serra

Antecedentes

Primero. En fecha 14 de junio de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 562/2018 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Cerdanyola del Vallés (UPSD) a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a ALVARO COTS DURAN, en nombre y representación de BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA, S.A. contra Sentencia - 22/02/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Joan-Manuel Bach Ferre,en nombre y representación de Carlos Jesús y la Procuradora Mª Teresa Aznarez Domingo, en nombre y representación de Jose Augusto ,

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador D. Alvaro Cots Duran en nombre y representación de BBVA, SA y dirigida frene a Dª. Jose Augusto y D. Carlos Jesús, efectuo los siguientes pronunciamientos:

1. Debo absolver y absuelvo a Dª. Jose Augusto de las pretensiones contra esta ejercitadas por carecer de legitimación pasiva, imponiendo las costas con respecto a esta a la parte demandate.

2. Debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que une a las partes del presente procedimiento de fecha 20/05/2014.

3. Debo condenar y condeno al demandado D. Carlos Jesús , asi como a quienes de él dependan a que desalojen la vivienda litigiosa, sita en Barbera del Valles, AVENIDA000, NUM000, dejándola libre, vacua y expedita a disposicion de la demandante BBVA, SA y de no hacerlo así, se procederá al lanzamiento y desalojo de la misma, y sin otra notificación, en la fecha de 13/03/2019 a las 10,15 horas, sin necesidad de petición expresa del actor.

4. Debo condenar y condeno al demandado D. Carlos Jesús a que abone a BBVA, SA la suma de 10.260 euros más intereses legales, en concepto de rentas adeudadas más las rentas que se devenguen desde el dia de hoy hasta la fecha del cese efectivo de la ocupación de la vivienda.

5. No se hace especial pronunciamiento en cuanto a la imposición de costas en relación a la pretensión formulada por BBVA, SA frente a D. Carlos Jesús.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 17/06/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Elena Boet Serra .

Fundamentos

PRIMERO.- 1.La parte actora, la entidad Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. (BBVA, S.A.), formula demanda de juicio verbal en la que ejercita, de forma acumulada, una acción de desahucio por falta de pago y una acción de reclamación de rentas contra, Carlos Jesús y Jose Augusto, alegando que los demandados han impagado las rentas de varias mensualidades (desde septiembre de 2014 hasta julio de 2018, ascendiendo a un total de 21.100€), por lo que interesa que se declare resuelto el contrato de arrendamiento celebrado con fecha 20 de mayo de 2014 con condena al desalojo y al pago de la indicada suma en concepto de rentas, más las cantidades que se devenguen durante el litigio hasta la ejecución de la sentencia.

Explica la demandante que es propietaria, desde el 11 de julio de 2014, por adjudicación judicial (documento nº 2 de la demanda) de la vivienda objeto del contrato de arrendamiento suscrito por las demandadas con el anterior propietario y que en el procedimiento de ejecución hipotecario comparecieron los demandados aportando dos contratos de arrendamiento, uno de fecha 20 de mayo de 2009 y otro de fecha 20 de mayo de 2014 (documentos 3 y 4 de la demanda), que fueron informados del cambio de titularidad, y por auto de fecha 15 de noviembre de 2015, dictado por el Juzgado de primera instancia nº 1 de Cerdanyola del Vallés, se acordó que el demandado Carlos Jesús tenía derecho a permanecer en la finca como arrendatario (al folio 22). Sostiene que los demandados-arrendatarios de la finca de su propiedad no satisfacen la renta mensual, fijada en el contrato de arrendamiento, desde el mes de septiembre de 2014 hasta julio de 2018, a pesar de haberles reclamado el pago de las rentas debidas mediante burofax(documentos 6 a 10 de la demanda).

2.La codemandada Jose Augusto se opuso a la demanda, invocando su condición de arrendataria del inmueble objeto de desahucio, pero en virtud de un contrato de arrendamiento distinto del aportado por la actora que está suscrito únicamente por el demandado Carlos Jesús (su marido), por lo que aduce falta de legitimación pasiva y, además, oponiendo el pago de las rentas reclamadas, las correspondientes al periodo de mayo de 2014 a noviembre de 2016 al anterior propietario y a partir de diciembre de 2016 a la actora.

3.El codemandado Carlos Jesús, también formuló escrito de contestación a la demanda, oponiendo falta de legitimación activa y alegando el pago de las rentas reclamadas al anterior arrendador y, a partir de diciembre de 2016, esto es, desde la comunicación por parte de la actora de la cuenta bancaria donde efectuar los pagos, el pago se ha efectuado a la actora.

4.Seguido el procedimiento por sus trámites, se dictó sentencia por la que, tras desestimar la excepción de la falta legitimación activa y estimar la falta de legitimación pasiva de la demandada Jose Augusto, concluye que ha existido incumplimiento del contrato de arrendamiento de fecha 20 de mayo de 2014 (documento nº 4 de la demanda) imputable al demandado Carlos Jesús y declara el desahucio por falta de pago. En el contrato se fijó una renta mensual de 500 euros y los pagos realizados por el demandado son de 120 euros mensuales, estimando, pues, acreditado el impago de la renta.

En relación con las rentas debidas, la sentencia recurrida condena al pago de las rentas debidas desde diciembre de 2016 (hasta febrero de 2019, más las rentas que se devenguen hasta el cese efectivo de la ocupación de la vivienda). El dies a quose fija en diciembre de 2016 por ser la fecha reconocida en el escrito de contestación a la demanda como fecha a partir de la cual se hacen los pagos a la actora, sin que conste que con anterioridad la actora hubiera comunicado la deuda y requerido de pago a los demandados. Y el importe al que se condena es a un total de 10.260 euros, resultado de calcular las rentas mensuales debidas a razón de 380 euros, esto es, la cantidad resultante de deducir los pagos parciales mensuales de 120 euros de las rentas mensuales pactadas de 500 euros.

4.La parte actora formula recurso de apelación, alegando, primero, error en la valoración de la prueba en relación con las rentas debidas. El recurso alega que debe proceder la condena al pago de las rentas debidas desde enero de 2015, por un importe total de 21.416 euros, más las rentas que se devenguen hasta la fecha del lanzamiento. Sostiene (i) que tiene derecho a las rentas desde la fecha de expedición del testimonio del decreto de adjudicación (2 de diciembre de 2014) hasta la fecha del lanzamiento, pero que, ello no obstante, renuncia a la reclamación de las rentas anteriores a enero de 2015 solicitada en la demanda; y (ii) que el arrendatario demandado tuvo conocimiento del cambio de arrendador desde el día 29 de octubre de 2015, fecha de la comparecencia del demandado en el procedimiento de ejecución hipotecaria.

Segundo, se alza contra el pronunciamiento condenatorio en materia de costas respecto a la desestimación de la demanda contra Jose Augusto, alegando la existencia de dudas de hecho y de derecho ya que el contrato en el que se basó la demanda fue aportado por el marido de la demandada en el procedimiento de ejecución hipotecaria y en el mismo ambos constan como arrendatarios a pesar de que no consta la firma de la demandada que, sin embargo, no se opuso a la relación arrendaticia con la actora.

5.Las codemandadas, aquí apeladas, se oponen al recurso de apelación y solicitan la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- 6.Los siguientes hechos, acreditados o incontrovertidos en esta segunda instancia, son relevantes para la resolución del presente recurso de apelación:

1.-El demandado tiene suscrito con fecha 20 de mayo de 2014, en calidad de arrendatario, con la entidad Enxebre del Vallés, S.A., propiedad, un contrato de arrendamiento de la vivienda objeto de autos. En el referido contrato consta que interviene, además del demandado Carlos Jesús, la demandada Jose Augusto pero sin que conste su firma en el mismo (documento nº 4 de la demanda).

2º. Los codemandados, ambos, admiten ostentar la condición de arrendatarios de la referida vivienda (según resulta de sus respectivos escritos de contestación a la demanda).

3º. Por Decreto de fecha 11 de julio de 2014 se adjudicó la finca objeto de autos a la entidad actora ,con testimonio expedido el 2 de diciembre de 2014 (documento nº 2 de la demanda).

4º. Con fecha 29 de octubre de 2015 compareció el demandado en el procedimiento de ejecución hipotecaria, alegando ser el poseedor del inmueble objeto de ejecución y en el acto de la vista comparecieron el referido arrendatario y la ejecutante, aquí actora, aportando aquél el contrato de arrendamiento de fecha 20 de mayo de 2014 (referido en el hecho 1º) y recibos del pago de las rentas al anterior propietario (auto de fecha 18 de noviembre de 2015, documento 5 de la demanda).

5º. La actora comunicó a las demandadas el cambio de propietario y el número de cuenta bancaria donde domiciliar el pago de la renta en diciembre de 2016 (así lo reconocen las demandadas en sus escritos de contestación a la demanda y consta en autos burofaxde la actora a las codemandadas de fecha mayo 2017 - documento nº 6 de la demanda-).

6º.La renta mensual estipulada es de 500 euros al mes. Los demandados han efectuado pagos parciales de 120 euros mensuales, a la actora desde diciembre de 2016 (así lo reconoce la actora) y al anterior propietario antes de 2016. Constan en autos los recibos de los pagos parciales del periodo comprendido entre abril a diciembre de 2015 (documentos 2 a 10 de la contestación a la demanda).

TERCERO.-7.La obligación fundamental del arrendatario es el pago de la renta,conforme a lo que prevé el art. 1555.1 del Código Civil (CC ), que surge como contraprestación al disfrute de la posesión del bien arrendado. Es el propietario-arrendador quien tiene el derecho a cobrar la renta y ello con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior, conforme resulta del art. 13 de la LAU 1994 y de la doctrina del Tribunal Supremo, que se recoge en los siguientes términos en la Sentencia 414/2015, de 14 de julio, '(...) del artículo 13.1 de la LAU 1994 , se desprende lógicamente que los derechos del arrendador a percibir la renta se extinguen desde el momento en que el bien arrendado pasa a ser de propiedad de otro, pudiendo continuar o no el arrendamiento según los casos pero siempre con diferente arrendador que será el nuevo propietario.

En consecuencia carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar el pago de rentas devengadas una vez extinguido su derecho como tal arrendador por haber sido enajenada la finca, en este caso mediante ejecución hipotecaria; y ello aunque el arrendatario permanezca en el uso de la vivienda, pues en tal caso quien tendrá derecho a percibir las rentas será el nuevo propietario y no quien ya dejó de serlo.

Así se desprende de la propia naturaleza del arrendamiento, contrato en el cual el pago de la renta constituye la contraprestación respecto de la cesión de uso efectuada por el propietario que, por tanto, renuncia a dicho uso -que en principio está unido al dominio- por precio. De ahí que el percibo de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior.

También resulta así de una aplicación analógica de lo dispuesto por el artículo 1095 del Código Civil , cuando establece que 'el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada'. En este caso cabía entender, además, que la entrega de la cosa al nuevo propietario se había producido en virtud del auto de adjudicación pues a estos efectos se equipara a la escritura pública (artículo del Código Civil ), que aquí resulta innecesaria. En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil ( sentencia, entre otras, de 10 de diciembre de 1991), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio ( artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre ), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil'.

8.En el supuesto de autos, y conforme a los hechos probados relacionados en el anterior fundamento de derecho segundo, debemos partir, en primer lugar, que la actora tiene derecho al cobro de las rentas reclamadas, esto es desde enero de 2015 hasta la efectiva entrega de la posesión, y el arrendatario demandado tiene la obligación de su pago así como la carga de la prueba del pago de la renta como hecho extintivo que es ( art. 1156 CC).

En segundo lugar, los demandados tuvieron conocimiento de que la propiedad de la finca había pasado a la entidad actora en el incidente de terceros ocupantes del procedimiento de ejecución hipotecaria, siendo indiscutible que, cuando menos, al tiempo de la comparecencia, el 29 de octubre de 2015, tuvieron conocimiento de que la vivienda había sido adjudicada a la actora. En ese momento, los arrendatarios-demandados pudieron haber realizado los pagos o su consignación a favor de la actora, aunque la actora no les hubiera notificado la cuenta corriente en la que debían efectuar los pagos hasta diciembre de 2016, y no consta intento alguno de ello por parte de los arrendatarios, sin que produzcan efecto liberatorio los pagos parciales que haya podido efectuar a la anterior propietaria.

Así, resultando probado que los arrendatarios no efectuaron pago alguno a la actora respecto a las rentas correspondientes al periodo reclamado de noviembre de 2015 a noviembre de 2016, posterior al conocimiento por éstos del cambio de propietario, debe concluirse el impago de la renta correspondiente a esos meses y, por tanto, condenar al pago de la renta estipulada de 500 euros mensuales de los referidos 12 meses, que arroja la cantidad total de 6.000 euros. En relación con los meses anteriores a noviembre de 2015, la demandada ha acreditado el pago parcial (por importe de 120 euros mensuales) de las rentas correspondientes a los meses de abril a octubre de 2015 (ambos incluidos) al anterior propietario (recibos aportados como documentos 2-10 de la contestación a la demanda) y esos pagos tienen eficacia respecto a la actora, por ser anteriores a la fecha del conocimiento acreditado por la demandada del nuevo propietario. De tal suerte, respecto a los meses de abril a octubre de 2015 el demandado debe a la actora la cantidad no abonada de la renta de esos 7 meses, esto es 380 euros mensuales, que arroja la suma de 2.660 euros. No resulta, sin embargo, acreditado el pago de las rentas correspondientes a los meses de enero a marzo de 2015 al anterior propietario, ni a la actora, por lo que debe estimarse la reclamación de las rentas correspondientes de 500 euros mensuales de esos tres meses. Así, resulta que las rentas debidas correspondientes al período de enero de 2015 a noviembre de 2016 ascienden a la cantidad total de 10.160 euros, a la que debe sumarse las rentas correspondientes al periodo de diciembre de 2016 hasta el efectivo desalojo de la vivienda. Con relación a las rentas devengadas desde el mes de diciembre de 2016, resultan probados (y reconocidos por la actora) pagos parciales mensuales de 120 euros correspondientes a los meses de diciembre de 2016 a febrero de 2019 (ambos inclusive), de lo que se colige la deuda a favor de la actora de 10.260 euros, correspondiente a la cantidad no abonada de la renta mensual (380 euros) de los referidos 27 meses.

9.Por todo ello, se estima parcialmente el recurso y se condena a la demandada a abonar, en concepto de rentas debidas del periodo comprendido entre enero de 2015 a febrero de 2019 la cantidad de 20.420 euros, más los intereses legales y las rentas que se devenguen hasta la entrega de la posesión de la vivienda a la actora.

CUARTO.-10.También procede estimar el recurso en relación a la impugnación del pronunciamiento condenatorio de las costas devengadas en relación con la codemandada absuelta. Estimamos la concurrencia de dudas de hecho que justifican la interposición de la demanda rectora de las presentes actuaciones contra la codemandada Jose Augusto, que dimanan de la contratos de arrendamiento aportados por el esposo-codemandado en el incidente de terceros ocupantes, en los que constaba como parte interviniente en calidad de arrendataria la Sra. Jose Augusto, así como del propio reconocimiento de los demandados de que ambos ostentaban la condición de arrendatarios de la vivienda de autos. En consecuencia, estimamos que procede no hacer expresa condena en las costas causadas en la primera instancia respecto de la demandada Jose Augusto dada la existencia de serias dudas de hecho ( art. 394.1 LEC).

QUINTO. 11.Procede, por consiguiente, estimar en parte el recurso de apelación y, con él, revocar en parte la sentencia de primera instancia, en el sentido de condenar al demandado Carlos Jesús a abonar a la entidad actora, en concepto de rentas debidas del periodo comprendido entre enero de 2015 a febrero de 2019, la cantidad de 20.420 euros, más los intereses legales y las rentas que se devenguen hasta la entrega de la posesión de la vivienda a la actora y confirmando los demás pronunciamientos. Todo ello sin hacer expresa condena en las costas causadas en la primera instancia.

12.La estimación en parte del recurso conlleva que no proceda la condena en costas de la segunda instancia ( art. 398.2 LEC).

Fallo

Estimaren parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad BBVA, S.A. contra la sentencia dictada con fecha 22 de febrero de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Cerdanyola del Vallés, en las actuaciones de las que dimana el presente rollo, que revocamos parcialmente, en el sentido de condenar al demandado Carlos Jesús a abonar a la entidad actora la cantidad de 20.420 euros, más los intereses legales, en concepto de rentas adeudadas más las rentas que se devenguen hasta el cese efectivo de la ocupación de la vivienda', y confirmando los demás pronunciamientos. Todo ello sin hacer expresa condena en las costas causadas en la primera y segunda instancia.

Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2, párrafo 2, del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de justicia:

Los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que hayan sido notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al día 4 de junio del 2020, fecha del levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos,quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).

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