Sentencia Civil Nº 37/2016, Audiencia Provincial de Melilla, Sección 7, Rec 41/2016 de 24 de Mayo de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN 7ª CON SEDE PERMANENTE EN MELILLA.

N10250

EDIF. V CENTENARIO TORRE NORTE PLAZA DEL MAR Nº 3, 2ª PLANTA

UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO

Tfno.: 952698926/27 Fax: 952698932

EQI

N.I.G.52001 41 1 2015 1016333

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000041 /2016

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.3 de MELILLA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000068 /2015

Recurrente: EDIFICIOS FIRDAUS MELILLA SL

Procurador: CRISTINA PILAR COBREROS RICO

Abogado: FRANCISCO JOSE VIVAR MAZA

Recurrido: ATILANO MIGUELEZ E HIJOS SL

Procurador: MARIA BELEN PUERTO MARTINEZ

Abogado: DOMINGO ZOYO BAILON

SENTENCIA Nº 37/16.

ILTMOS. SRES

Don FEDERICO MORALES GONZÁLEZ

Presidente

Don MARIANO SANTOS PEÑALVER

Don JUAN RAFAEL BENÍTEZ YÉBENES

Magistrados

En Melilla a 24 de mayo de 2016

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 7, de la Audiencia Provincial de MELILLA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 68 /2015, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.3 de MELILLA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 41 /2016, en los que aparece como parte apelante, EDIFICIOS FIRDAUS MELILLA SL, representada por la Procuradora de los tribunales, Sra. CRISTINA PILAR COBREROS RICO, asistida por el Abogado D. FRANCISCO JOSE VIVAR MAZA, y como parte apelada, ATILANO MIGUELEZ E HIJOS SL, representada por la Procuradora de los tribunales, Sra. MARIA BELEN PUERTO MARTINEZ, asistida por el Abogado D. DOMINGO ZOYO BAILON, sobre Procedimiento Ordinario, siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. D. MARIANO SANTOS PEÑALVER.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.3 de MELILLA, se dictó Sentencia con fecha 10/02/16 , en el Procedimiento Ordinario 68/15, del que dimana este recurso.

SEGUNDO.-La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento:

'DESESTIMAR íntegramentela demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Cristina Cobreros Rico, en nombre y representación de EDIFICIO FIRDAUS MELILLA S.L. asistido por el Letrado D. FRANCISCO VIVAR MAZA, contra ATILANO MIGUELEZ E HIJOS S.L., representado por la Procuradora Dña. BELEN PUERTO MARTINEZ y asistido por el Letrado D. DOMINGO ZOYO BAILON, y atendiendo a los siguientes, con imposición al demandante de las costas del presente procedimiento.', que ha sido recurrido por la parte EDIFICIOS FIRDAUS MELILLA SL, habiéndose alegado por la contraria lo que en su escrito de oposición tuvo por conveniente.

TERCERO.-Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, se señaló la audiencia del día 19/05/16 a las 10:30 horas de su mañana, para que tuviera lugar la deliberación, la cual tuvo lugar efectivamente.

Fundamentos

PRIMERO.-Contra la sentencia de instancia que acoge la tesis de la parte demandada para desestimar la demanda de la necesidad de realizar las obras objeto de litigio, consistentes en la apertura de una puerta al exterior en la fachada del local como salida de emergencia, al venir impuestas por decisión administrativa, se alza en apelación la parte recurrente que insta la resolución del contrato al haber efectuado el arrendatario, sin autorización del arrendador, obras antes dichas. Alegato que fundamenta en dos motivos, infracción de precepto legal y error en la valoración de la prueba, si bien este último lo encuadra bajo el título de infracción del artículo 270 de la LECiv . y 24 de la Constitución . Finalmente invoca incongruencia omisiva sin referir el concreto vicio en que incurre la sentencia, si bien puede entenderse referido a la ausencia de motivación con relación al argumento deducido por la parte apelante de la ilegalidad de las obras y al que ya hace referencia en el motivo segundo de impugnación de error en la valoración de la prueba.

Por razones de índole procesal procede analizar en primer lugar el defecto procesal invocado como último motivo por la parte recurrente.

La tutela judicial efectiva entre otras exigencias requiere dar respuesta motivada y fundada en Derecho a todas las cuestiones formuladas por las partes a lo largo del proceso, si bien la falta de respuesta a uno de los puntos objeto del debate procesa sólo tiene relevancia constitucional cuando tiene transcendencia para el fallo afectando a las verdaderas pretensiones de las partes, de suerte que no toda omisión de un pronunciamiento sobre alguna de las cuestiones planteadas produce una vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva.

El principio de congruencia no impone la absoluta concordancia entre lo alegado por las partes y lo argumentado por el tribunal, de manera que con el debido respeto al componente jurídico de la acción y al soporte fáctico ofrecido por los litigantes, el Juzgador está facultado para establecer su juicio critico de la manera que entienda más ajustada, y de ahí que, en atención al principio «iura novit curia», en conexión con el de «da mihi factum, dabo tibi ius», pueda aplicar normas distintas e, incluso, no invocadas por los sujetos del pleito, a la situación real establecida por los mismos.

En íntima conexión con lo expuesto, es reiterada doctrina del Tribunal Constitucional dictada a propósito del artículo 24 de la Constitución , que el deber de motivación de las resoluciones judiciales, manifestación del derecho a la tutela judicial efectiva, no puede ser apreciada apriorísticamente con criterios generales que impongan una determinada forma de razonar ni una determinada extensión en la exteriorización del razonamiento. Al contrario, la suficiencia de la motivación constituye un concepto jurídico indeterminado, cuyo contenido viene a concretarse en cada caso y a la vista de las circunstancias concurrentes. Así, no conlleva un paralelismo servil del razonamiento de la resolución con el esquema discursivo de las alegaciones de las partes, ni un razonamiento jurídico exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide, ni una simétrica exigencia de extensión, elegancia retórica, rigor lógico o apoyos académicos. Al contrario basta con que refleje con claridad y precisión cuales han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado la resolución. En conclusión, es necesario distinguir entre la existencia del razonamiento en que consiste la motivación y su discurso. De suerte que, habrá motivación, a los efectos del derecho a la tutela judicial efectiva, cuando de manera clara y precisa conste la realidad de la existencia de las razones jurídicas, con independencia de que se comparta, o no, la argumentación a través de la cual se expresan.

La aplicación de la doctrina expuesta conlleva a la desestimación del defecto de incongruencia omisiva invocado por la parte recurrente.

La sentencia resuelve la cuestión objeto de litigio que versa sobre la procedencia de la resolución contractual en base a las obras realizadas por el arrendatario y descritas en el escrito de demanda. Es más, aunque sea de manera somera valora la cuestión alegada por la parte recurrente de la ilegalidad de las obras ejecutadas y considera tal calificación irrelevante para la decisión del litigio. En todo caso, como se dijo, el recurrente omite identificar el concreto defecto, y no formula pedimento para corregir la pretendida infracción en que a su juicio incurre la sentencia.

En otro orden de consideraciones, indicar que, como ya desde antiguo, tiene declarado reiteradamente la jurisprudencia del T.S., no es forzoso a los Tribunales atenerse a las denominaciones que den las partes a los conceptos jurídicos, sino a la verdadera naturaleza de las cosas, debiendo calificarse la acción ejercitada con arreglo a lo que aparece en los documentos aportados y no a lo que las partes califiquen.

La aplicación del criterio expuesto deja vacía la controversia entre las partes sobre el contrato precepto legal en que se fundamenta la resolución contractual, surgida a propósito de la distinta redacción de los preceptos invocados, en concreto artículos 27 y 35 de la LAU 29/1994, de 24 de noviembre, consecuencia de la modificación operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio. Olvidan las partes que la razón legal que inspira la causa de resolución consiste en la obligación que tiene el arrendatario de mantener y devolver la cosa arrendada en el estado en que la recibió, conforme al artículo 1561 del Código Civil , que funciona como norma general en la 'locatio rei' o en la 'locatio condutio', limitándose a usarla sin alterar su forma y sustancia, pues esta última pertenece a la soberanía del propietario. Y la facultad resolutoria propia e implícita en las obligaciones recíprocas.

SEGUNDO.-La realidad factual objeto del litigio viene representada por la apertura por arrendatario demandado de un hueco en una de las paredes del local que da a un patio y construcción de una puerta de emergencia. Obra que realizó en ejecución de la Orden de la Consejería de Medio Ambiente de la Ciudad Autónoma de Melilla número 1673 de 27 de Noviembre de 2014, en la que se ordena requerir al establecimiento comercial ATI-parte demandada- 'proceder a la apertura de una segunda puerta de salida (exclusivamente de emergencia) en la pared del fondo del local junto al almacén hacia el exterior'. Por BUROFAX remitido por la parte actora a la demandada el 3 de diciembre de 2014, se notifica su oposición en calidad de propietarios del inmueble a la realización de las obras dichas. Ejecutada la obra por la parte demandada, el 24 de abril de 2015 se emitió informe por el Arquitecto de la Dirección General de la Vivienda de la Consejería de Fomento de la Ciudad Autónoma de Melilla, en el que aprecia que la colocación de la puerta incurre en infracción administrativa por haber sido realizada la obra sin previa licencia urbanística, ni autorización de la Comisión de Cultura y Patrimonio en cuanto edificio declarado como Bien de Interés Cultural, ni consentimiento del propietario, y con infracción de la prohibición de realizar en edificio declarado en Ruina Inminente cualquier obra salvo las de consolidación. El 23 de mayo de 2015 se dicta Orden de la Consejería de Fomento acordando la demolición de la obra litigiosa y reposición de la pared medianera. No consta la firmeza de la resolución últimamente citada.

De otro lado, la cláusula 15ª del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes dice que. 'el arrendatario no podrá practicar obras de clase alguna en el local, sin previo permiso por escrito de la propiedad o del administrador'. Y, la cláusula 16ª estipula que 'el arrendatario con renuncia expresa de lo dispuesto en el artículo 30 , en relación con el artículo 21 de la LAU ., se obliga a hacer a su cargo en el local objeto de contrato, todas las reparaciones necesarias a fin de conservarlo en estado de servir para el uso convenido; y sin que durante la ejecución de las mismas tenga derecho a suspender el contrato o desistir del mismo, ni a indemnización alguna, así como tampoco a disminuir o paralizar el pago de la renta'.

De acuerdo con lo expuesto, en primer lugar, e indiscutido que la obra litigiosa consistió en la apertura de un hueco en pared medianera y la construcción de una puerta de emergencia, es forzoso concluir que la misma supone una modificación de la configuración del edificio.

Según nuestra doctrina jurisprudencial, la 'configuración' es un concepto jurídico que se refiere a la forma, sustancia, aspecto, volumen, superficie y figura geométrica y a la disposición de las partes entre sí y con el exterior, caracterizado por su naturaleza coyuntural, de suerte que no puede precisarse de una manera abstracta y con valor de principio general, sino que se integra por algo contingente que ha de examinarse en cada caso por los Tribunales, debiendo determinarse en atención a la naturaleza de la cosa arrendada y sus particulares características, siguiéndose un criterio rígida en la aplicación de la causa de resolución cuando las obras afecten a lo principal y no tan rígido cuando las obras afectan a lo accesorio y sean de poca importancia.

Sin embargo, debe convenirse que para el Tribunal Supremo la apertura de huecos es obra que altera de modo esencial y sensible la configuración de la cosa. Y así se ha pronunciado reiteradamente de manera tradicional desde la sentencia de 27 de noviembre de 1952 , y las posteriores, a modo de ejemplo, de 17 de enero de 1962 o 2 de octubre de 1971 .

Más recientemente, la doctrina emanada de las Audiencias provinciales sigue considerando que la apertura de la puerta supone una modificación de la configuración del local, en esta dirección sentencias de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 6ª, de 20 junio de 20001 ; de Pontevedra, Sección 6ª, de 2 mayo 2002 ; de Barcelona, Sección 13ª, de 6 septiembre de 2004 .

En segundo término, la consideración de obra necesaria deriva de su imposición por decisión administrativa, circunstancia no discutida. En este sentido, reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo señala que las obras impuestas por la autoridad administrativa competente son de carácter necesario no necesitando pedir autorización judicial para su realización. Al respecto mantiene que la situación que se contempla en estos casos no es la de una mejora en interés del inquilino, sino de la conservación del contrato en lo que constituye su presupuesto o finalidad esencial, sin que sea, por tanto, requisito necesario para emprender las obras de adaptación al fin, entablar un litigio para que se declare el derecho del arrendatario a ejecutarlas, hipótesis que sería contraria a la buena fe según el artículo 1.258 Código Civil , por lo que con relación a la legislación anterior entendía que en tales supuestos era de aplicación el artículo 110 número 1º de la LAU de 1964 y no el 114 causa 7ª.

En la actualidad, de acuerdo con la tesis expuesta, la doctrina emanada de las Audiencias Provinciales sostiene que por imperativo del artículo 1258 del Código Civil las partes vienen obligadas no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. Por lo que siendo obligación de la arrendadora mantener al arrendatario en la pacífica posesión de la industria o negocio arrendado en tanto se encuentre vigente el contrato, viene obligada a realizar y consentir las obras necesarias para cumplir la finalidad o actividad a que iba dirigido el objeto del contrato, sin que su ejecución por el arrendatario de lugar a la sanción de la resolución contractual.

En el caso que nos ocupa las obras ejecutadas por el arrendatario fueron impuestas por decisión administrativa, por lo que devienen necesarias desde un punto de vista jurídico, sin que sea requisito necesario para emprender las obras de adaptación entablar un litigio para que se declare el derecho del arrendatario a ejecutarlas. De un lado, porque juega a su favor la presunción de necesidad jurídica de su realización, no en interés del arrendatario, sino de la conservación del contrato. De otro, porque la oposición del arrendador sería contraria a la buena fe y supondría un fraude de ley, pues en definitiva con la negativa a la ejecución de las obras en base a la prohibición de realización de obras inconsentidas-norma de cobertura- pretende eludir otra de obligado y específico cumplimiento, representada por la obligación de hacer o dejar hacer las obras adecuadas para servir el local a su destino. En este sentido, sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, de 2 de julio de 2009 y de 15 de julio de 2010 , y de Segovia, Sección 1 de 4 de abril de 2014 .

Por último, interpretada conforme a los parámetros anteriores la cláusula 16ª del contrato de arrendamiento del local litigioso suscrito entre los litigantes impone al arrendatario la obligación de realizar las obras necesarias a fin de conservar el local en estado de servir para el uso convenido, sin más condición que ejecutarlas a su cargo y con renuncia a los derechos de suspensión del contrato, desistimiento, indemnización o disminución de la renta. Lo que viene a suponer un consentimiento del arrendador a la realización de tales obras, pues es contrario a la lógica imponer una obligación a una de las partes y al mismo tiempo exigir que la obligada pida consentimiento para ejecutar aquello a lo que está obligado. Y, de otro, porque la autorización para adaptar el local al destino pactado ha de entenderse implícita en el contrato, porque sería absurdo entregarlo para un determinado uso sin reunir condiciones para ello.

Con arreglo a lo expuesto, podemos concluir que el arrendatario está facultado por el contrato para la ejecución de la obra litigiosa en cuanto necesaria para la adecuación del local a fin de servir al normal funcionamiento del negocio para el que se arrendó y que constituye el fin del contrato, y, que la negativa del arrendador basada en la alteración de la configuración del local, representa un fraude de ley prohibido por el artículo 7 del Código Civil , pues amparándose en una norma, artículo 23 de la LAU de 1994 , que requiere el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, para las obras que modifiquen la configuración de la vivienda,-consentimiento previo al que debe entenderse renunció por las razones que se expusieron-, pretende eludir otro cual es el deber de mantener el local en situación de servir al destino pactado.

TERCERO.-La alegación del recurrente de la pretendida ilegalidad de las obras deviene ineficaz. Es cierto que la Consejería de Fomento por orden de 13 de mayo de 2015 ha acordado la demolición de la obra litigiosa y reposición de la pared a su estado anterior. Sin embargo, no consta que dicha resolución sea firme. Y, en todo caso, no se trataba de obras ilegales, sino legalizables. Además, el informe del arquitecto en el que se basa la Orden antes citada contiene afirmaciones no correctas. En concreto refiere las infracciones legales a la ausencia de consentimiento del propietario, que es precisamente lo que se discute en este caso. De otro lado, la catalogación como Bien de Interés Cultural, en principio solo afectaría a las obras ejecutadas en la fachada del edificio, y la que nos ocupa se realiza en las paredes interiores. Y, por último, en cuanto a la situación de ruina del edificio, la parte demandada está acusada formalmente por el Ministerio Fiscal como presunto autor de un delito contra el patrimonio cultural por los daños dolosos presuntamente causados por él en el edificio litigioso y de los que derivaría la ruina. Consecuentemente existe motivo bastante para desestimar además de por las razones ya dichas, la alegación de ilegalidad de la obra litigiosa por abuso de derecho al amparo del artículo 7 del Código Civil .

CUARTO.- La desestimación del recurso de apelación conlleva la imposición de las costas de esta alzada a la parte demandada recurrente, a tenor de lo dispuesto en los artículos 384 y 398 de la LECiv .

Vistos los preceptos y doctrina legales citadas y los demás de general y pertinente aplicación al caso.

Fallo

Que desestimando como desestimamos el Recurso de Apelación interpuesto por la Procuradora Dª CRITINA PILAR COBREROS RICO, en nombre y representación de EDIFICIO FIRDAUS MELILLA S.L., contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Melilla, en los autos de Juicio Ordinario nº 68/15, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución. Con imposición a la parte apelante de las costas vertidas en la alzada.

Notifíquese a las partes la presente resolución haciéndoles saber que dejando a salvo el supuesto contemplado en el ordinal 3º del artículo 477 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil la presente resolución agota la vía jurisdiccional ordinaria.

Devuélvanse, en su momento, los autos originales al Juzgado de su procedencia junto con testimonio de la presente resolución para ejecución y cumplimiento de lo resuelto.

Así por esta nuestra Sentencia de la que se llevará testimonio al rollo de su razón, la pronunciamos, mandamos y firmamos.