Sentencia CIVIL Nº 37/2018, Juzgados de lo Mercantil - Palma de Mallorca, Sección 2, Rec 431/2016 de 30 de Enero de 2018

Encabezamiento

JDO. DE LO MERCANTIL N. 2

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00037/2018

SENTENCIA

En Palma, a treinta de enero de dos mil dieciocho

Vistos por mí, D. Tomás Méndez López, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 431/2016, seguidos a instancias de Dña. Estrella , D. Ángel Daniel , D. Claudio y Dña. Rosalia , representados por el Procurador D. Gaspar Rul-lan Castañer y asistidos del Letrado D. Bernardo Garcías Vidal, contra la entidad VISER 2005 S.L y contra D. Jon , representados ambos por la Procuradora Dña. Coloma Castañer Abellanet y asistidos del Letrado D. José Francisco Palmer Arrom, y contra D. Saturnino , representado por el Procurador D. Antonio Colom Ferra y asistido del Letrado D. Miguel Ángel Pou Gelabert, sobre resolución de contrato de compraventa de inmueble y devolución de prestaciones; ha recaído la presente resolución en base a los siguientes

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Procurador D. Gaspar Rul-lan Castañer, en la representación indicada, se interpuso demanda declarativa y de condena sobre resolución de contrato de compraventa de inmueble.

Aducidos los fundamentos de derecho que estimó aplicables, terminó suplicando el dictado de sentencia con los siguientes pronunciamientos:

Se declare resuelto el contrato de compraventa de vivienda y aparcamiento de fecha 5 de abril de 2006 por incumplimiento del vendedor, con la devolución de las prestaciones y, concretamente, por parte del vendedor, de la devolución a la parte compradora (constituida por cuatro adquirentes proindiviso) de las cantidades percibidas como parte del precio que se elevan a 152.100 euros en total (que se repartirán en partes iguales entre los cuatro adquirentes) más el interés legal desde que se hicieron efectivas hasta que se materialice su devolución, más la suma de 1961,13 euros, importe de los recibos reseñados en el hecho segundo (a repartir igualmente entre los cuatro adquirentes), con los intereses legales a partir de esta reclamación, más la cantidad de 10.000 euros por daños morales (a repartir). Con el incremento de los intereses correspondientes a partir de la sentencia. Declarando igualmente que los demandados D. Saturnino y D. Jon son responsables directos y solidarios con la entidad demandada, en su condición de apoderado y administrador, respectivamente, de la devolución de las sumas indicadas. Condenando a la entidad VISER 2005 S.L a tener por resuelto dicho contrato y al pago de las sumas indicadas, y a todos los demandados a estar y pasar por lo anterior y al pago de dichas cantidades, solidariamente, imponiéndoles, a todos ellos, las costas, también solidariamente, del presente procedimiento.

SEGUNDO.-Admitida a trámite la demanda, se dio traslado de la misma a las demandadas para su contestación, lo que verificaron en tiempo y forma.

TERCERO.-Señalada Audiencia previa para el 19/09/2017, comparecieron todas las partes debidamente representadas y asistidas de Letrado. Abierto dicho acto, éste tuvo lugar en los términos que constan en autos.

El acto de juicio se celebró en fecha 21 de noviembre de 2017. Practicadas las pruebas declaradas pertinentes y útiles en Audiencia Previa, y formuladas conclusiones, quedaron los autos vistos para el dictado de sentencia.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado todas las prescripciones legales, a excepción del plazo para dictar sentencia, debido a la carga competencial de este juzgado.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la parte actora se ejercita una acción tendente a obtener la resolución del contrato de compraventa de vivienda y aparcamiento de fecha 5 de abril de 2006, con la consiguiente devolución de prestaciones, más la cantidad de 10.000,00 euros en concepto de daños morales a repartir entre los actores.

La demanda se interpone tanto contra la entidad mercantil (en su condición promotora de la obra y vendedora), como contra el apoderado y administrador único de la misma.

Fundamentan los demandantes su pretensión en que se ha producido un incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda y del aparcamiento. Además, a su juicio, existen las siguientes deficiencias constructivas:

1-El patio de luces, propiedad privativa de la vivienda, se halla parcialmente ocupado por tuberías que impiden la apertura de las ventanas, reducen la superficie, no estaban en los planos y ocupan zonas comunitarias no previstas.

2-El aparcamiento sigue sin legalizar.

3-No se ha entregado la cedula de habitabilidad de la vivienda hasta la fecha, ni la vivienda de referencia reúne las condiciones legales de habitabilidad.

Se hace hincapié también en que no se ha requerido a la compradora a efectos del otorgamiento de escritura pública, y que la vivienda ha pasado a manos de terceros en subasta judicial.

En última instancia, entiende asimismo que la demandada VISER 2005 S.L ha incumplido lo ordenado en la Ley 57/68, de 27 de julio, Reguladora de las Percepciones de Cantidades Anticipadas en la Construcción y Venta de Viviendas.

SEGUNDO.- Las partes demandadas no comparten las pretensiones interesadas de adverso:

La entidad VISER 2005 S.L y D. Jon , esgrimen diversos razonamientos de oposición, a saber: a) que no concurre actuación dolosa o culposa del administrador social que justifique su responsabilidad solidaria; b) que no hay base jurídica para estimar la resolución contractual por incumplimiento del vendedor, pues el inmueble goza de certificado final de obras y de cédula de habitabilidad, en tanto que el aparcamiento dispone de licencia de actividad; c) que han sido los actores los que han incumplido el pago del precio y la obligación de escriturar; y, d) que no se han probado los daños morales.

D. Saturnino alega falta de legitimación pasiva 'ad causam'. Considera al efecto que intervino en el contrato de compraventa de 5 de Abril de 2.006, no a título personal, sino como mero apoderado de la entidad mercantil propietaria y vendedora de la vivienda objeto del antedicho contrato.

TERCERO.- Para abordar la resolución de la presente cuestión litigiosa debemos partir de los siguientes hechos indubitados: a) que los actores, en fecha 5 de abril de 2006, suscribieron contrato de compraventa de la vivienda sita en el nº NUM000 de la CALLE000 de Sant Jordi, planta NUM001 NUM002 , de una superficie construida de 94,31 metros cuadrados, 18,22 de porches y plazo de aparcamiento nº NUM003 ; b) que en el pacto segundo de contrato se fijó un calendario de pagos; c) que en el pacto segundo c, párrafo tercero, del contrato, se dispuso que una vez terminada la edificación VISER 2005 S.L, mediante simple carta, comunicará a la parte compradora que tiene la vivienda y plaza de aparcamiento a su disposición, teniendo como plazo máximo para formalizar la escritura pública de compraventa quince días de la fecha de comunicación. En el acto de la firma de la escritura pública de compraventa se le entregarán las llaves de posesión de la vivienda y aparcamiento, a la que se acompañara toda la documentación necesaria que permitan contratar los servicios de la misma (cedula de habitabilidad y boletines de instalaciones eléctrica y de fontanería. La parte compradora no podrá rehusar ni aplazar la entrega de la vivienda'; d) que en la estipulación quinta del contrato se establecióque en el supuesto de que la parte compradora no pagase a su vencimiento la cantidad correspondiente a uno cualquiera de los plazos de amortización previstos en este documento, o renunciase a la compra de dicha vivienda y plaza de aparcamiento, la parte vendedora quedará en libertad para exigir a su elección, bien el abono pertinente, mediante el ejercicio de las acciones oportunas; o la resolución de este contrato, en cuyo último supuesto, dicha resolución de este contrato se producirá automáticamente, previa notificación fehaciente a la parte compradora'.

CUARTO.-En cuanto a la falta de legitimación pasiva ad causam. Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de febrero de 2002 : «La legitimación ad causam consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud para actuar en el mismo como parte; se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar. La Sentencia de 31 de marzo de 1997, a la que sigue la de 28 de diciembre de 2001 , hace especial hincapié en la relevancia de la coherencia jurídica entre la titularidad que se afirma y las consecuencias, aunque las SSTS de 28 de marzo de 2012 y 27 de marzo de 2015 , nos recuerdan que el artículo 1257 del Código Civil establece el principio general conforme al cual los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan, de modo que no puede afectar lo estipulado a quien no intervino en su otorgamiento, al ser el contrato una manifestación de la autonomía privada en orden a la reglamentación de los propios intereses - SSTS 1 de junio y 11 de abril de 2011 .

En el caso que nos ocupa, aunque efectivamente el Sr. Saturnino fue el arquitecto del edificio y la sociedad tiene su sede social en su domicilio, no podemos olvidar, por un lado, que siempre intervino como apoderado de la sociedad (nunca en nombre propio), y por otro lado, que no se ha dirigido contra él en el presente procedimiento acción por su participación en el proceso constructivo. En consecuencia, al firmar el contrato de compraventa únicamente como apoderado de la sociedad, debe ser ésta la que responda frente al comprador, debiendo estimarse con ello la alegada falta de legitimación pasiva del codemandado.

QUINTO.-Fondo.Dado que las partes han fijado el objeto de la Litis en la resolución del contrato de compraventa con devolución de las prestaciones por incumplimiento del contrato por los vendedores, ex artículo 1.124 del Código Civil , debemos hacer referencia a la doctrina del Tribunal Supremo sobre la materia, y que viene reflejada, entre otras, en sentencia de 4 de octubre de 2010 (y las que en ella se citan de 22 octubre 1985 , 14 abril y 30 junio 1986 , 13 marzo 1990 , 18 marzo y 22 mayo 1991 , 9 mayo 1994 , 24 octubre 1995 y 24 abril 2000 ) y en la que reitera que facultad resolutoria de las obligaciones recíprocas exige ineludiblemente que el que pretenda la resolución haya cumplido las obligaciones que a él le incumben. O dicho en otras palabras, no podemos abordar el alegado incumplimiento de los demandados sino despejamos las dudas surgidas sobre el cumplimiento de los actores/compradores.

En cuanto al alegado incumplimiento de los actores.

A tal punto, sostienen las partes demandadas que han sido los demandantes los que han incumplido el contrato, al negarse a escriturar ante la imposibilidad de encontrar un comprador para su vivienda (puesto que fue adquirida con finalidad especulativa y con la idea de venderla a un tercero antes de escriturarla). Por su parte, los actores, mantienen que la entidad 'Viser 2.005, S.L.' nunca les requirió para escriturar y que nunca les dijo nada al respecto.

Pues bien, de la prueba practicada en vista y de la documental aportada a los autos, si bien no consta que se remitiera por escrito la 'simple carta' a la que se refiere el contrato para que empezara a correr el plazo de 15 para escriturar la venta de la vivienda y el aparcamiento, entiende este juzgador que sin duda tal acto u otro de similar calado necesariamente tuvo que tener lugar. Tal conclusión es fruto de lo siguiente: por una parte, del hecho de que el resto de viviendas de la finca sí que se escrituraron entre el 6 de marzo y el 17 de noviembre de 2008 (bloque documental nº 3 de la contestación), lo cual solo puede obedecer a que efectivamente la promotora realizó tal comunicación, no apreciándose motivo alguno para que no se hiciese lo mismo respecto de la vivienda de los actores; y por otro parte, porque efectivamente hubo entrega del inmueble, como demuestra el hecho de tener en su poder las llaves, el participar en las reuniones de la Comunidad de Propietarios atribuyéndose tal condición, el colocar anuncios de su venta o el pago de los impuestos de basuras e IBI.

En consecuencia, se alcanza la convicción de que efectivamente los actores no cumplieron con tal requisito contractual, que contemplaba un plazo máximo de quince días desde la fecha de comunicación para formalizar la escritura pública de compraventa. No obstante, no podemos olvidar que tal incumplimiento fue minimizado y consentido por la propia mercantil demandada, es decir, hecho propio por la misma, pues además de permitir el adelanto de los pagos (58.500 euros en fecha 4 de marzo de 2.009, 40.000 euros en fecha 13 de marzo y 16.000 euros en fecha 14 de noviembre), tampoco ejercicio acción resolutoria alguna ni exigió el cumplimiento conforme contemplaba el contrato en aras a asegurar la venta; por lo que no puede ahora hacerse valer tal incumplimiento como obstáculo para la resolución contractual. Por tanto el no haber escriturado en tiempo y forma, al haber sido un hecho asumido por ambas partes, decae tanto como motivo para provocar la resolución contractual a instancias de la parte actora, como motivo de oposición frente a la misma por las partes demandadas.

Por lo que se refiere al incumplimiento del parte del precio sutilmente alegada por la defensa del Sr. Saturnino , cabe decir que el art. 1124 del CC tiene una especialidad tratándose de la compraventa de inmuebles en el art. 1504 del mismo texto legal , que consiste en que el deudor debe haber sido requerido judicial o notarialmente, mediante acta ( STS de 4 de julio de 2005, RC n.º 498/1999 ) para que no pueda hacer uso de la facultad de pagar después de expirado el plazo. Ese requerimiento es una declaración de carácter receptivo ( STS de 28 de septiembre de 2001, RC n. º 1011/1996 ), consistente en la notificación de la voluntad del vendedor de tener por resuelto el contrato por incumplimiento del comprador del pago del precio ( STS de 18 de octubre de 2004, RC n. º 2880/1998 ). Nada consta en nuestro caso sobre este extremo, por tanto los actores, hasta el momento de la pérdida del inmueble por subasta judicial, podían haber abonado el precio de la compra.

SEXTO.- En cuanto al alegado incumplimiento de los demandados.

Al ser estimada en los fundamentos precedentes la excepción procesal de fondo de falta de legitimación pasiva de D. Saturnino , procede abordar en primer lugar si efectivamente hubo incumplimiento por parte de la promotora y, en caso de ser así, si la responsabilidad es únicamente de la misma o por el contrario solidaria con su administrador único, D. Jon .

Sobre este particular sostiene la parte actora que la vivienda presenta deficiencias constructivas que acreditan el incumplimiento contractual por parte de la promotora, hasta el punto de haber sido vendido un objeto distinto del contrato (en referencia a la vivienda) e inhábil para su finalidad (en cuanto al aparcamiento), identificando las siguientes:

1-El patio de luces, propiedad privativa de la vivienda, se halla parcialmente ocupado por tuberías que impiden la apertura de las ventanas, reducen la superficie, no estaban en los planos y ocupan zonas comunitarias no previstas.

2-El aparcamiento sigue sin legalizar.

3-No se ha entregado la cedula de habitabilidad de la vivienda hasta la fecha, ni la vivienda de referencia reúne las condiciones legales de habitabilidad.

No comparten las demandadas las afirmaciones vertidas de adverso, y frente a ellas defienden que el inmueble tiene el Certificado de final de obra del Ayuntamiento de Ses Salines y la cédula de habitabilidad del Consell, mientras que el parking dispone de licencia de actividad.

Así las cosas, consta en autos, y no es puesto en duda por ninguno de los contendientes, que efectivamente se ha emitido el Certificado Final de obras y la cédula de habitabilidad (bloque documental nº 12 de la contestación a la demanda). En uno y otro caso, ambos documentos gozan de la presunción de veracidad; pero no puede obviarse, que ésta solo alcanza los propios términos en los que se expide y al contenido reflejado en el mismo.

En el Certificado se especifica:

- Que las obras se ajustan al proyecto base por el cual se concedió la Licencia Municipal.

- Que se han respetado las Normas Urbanísticas.

- Que no se han causado daños ni perjuicios a la vía pública.

- Que no hay infracciones urbanísticas.

Por lo que respecta al Certificado final de obras, su existencia, si bien prueba el cumplimiento de la legalidad urbanística, no es óbice para que, a través de prueba en contrario, pueda acreditarse la presencia de vicios o cualesquiera otros defectos en el proceso constructivo que permitan justificar la resolución contractual.

Por lo que respecta a la cédula de habitabilidad, efectivamente no se ha entregado, pero ello no es porque no exista o porque concurra una imposibilidad de obtenerla, sino simplemente porque la vivienda, por las circunstancias que se han reseñado anteriormente, no se ha escriturado. Si a ello añadimos que el inmueble goza de todos los suministros, cabe concluir que no estamos en presencia de una causa de resolución contractual por este particular.

Por lo que respecta al aparcamiento anejo a la vivienda, aunque a día de la fecha no consta la licencia de apertura, no existe sin embargo dato alguno que haga pensar que la misma no pueda obtenerse; tampoco consta que el citado aparcamiento sea inservible para el uso que le es propio. Es más, el aparcamiento, por una parte, goza de licencia de instalación; y por otra, el hecho de que no se haya solicitado la testifical del resto de propietarios para acreditar su falta de uso, lleva a pensar que se viene utilizando con total normalidad.

En última instancia, por lo que respecta a los defectos constructivos en la vivienda (patio de luces parcialmente ocupado por tuberías que impiden la apertura de las ventanas, reducen la superficie, no estaban en los planos y ocupan zonas comunitarias no previstas), se ha presentado al respecto informe pericial por parte del perito D. Avelino . El perito, al ratificar su informe, único presentado y por ende no contradicho por prueba de igual empaque, puso de manifiesto que la vivienda construida no se ajusta al plano que acompaña el contrato de compraventa, en concreto refiere que se ha reducido el patio así como las dimensiones de uno de los dos dormitorios en 1,53 m2. Así las cosas, a juicio de este juzgador, tal incumplimiento, en la medida en que se entrega una cosa de dimensiones distintas a la pactada y que no es un simple problema de ejecución, es sin duda de entidad suficiente para provocar la resolución contractual con todos los efectos inherentes a la misma, pues lo entregado no sirve para integrar el interés contractual y económico de la parte compradora.

SÉPTIMO.- Llegados a este punto, la estimación de la resolución contractual, procede abordar la última de las incógnitas a despejar, esto es: si la responsabilidad es únicamente de la sociedad o si por el contrario debe responder también de la misma, y con carácter solidario, su administrador.

Sobre este particular, se exige responsabilidad al administrador en aplicación de lo dispuesto en el artículo 241 de la LSC, que contempla la acción de responsabilidad individual por culpa.

A este respecto, si bien la responsabilidad 'ope legis' implica que el administrador deviene responsable solidario de ciertas deudas sociales, -es una responsabilidad solidaria impuesta por la ley por incumplimiento de los deberes impuestos a los administradores sociales por los art. 365 y 336 de la LSC-, la responsabilidad por culpa, individual o subjetiva, comporta la obligación de indemnizar daños y perjuicios. Se desvincula de la obligación social, y hay que supeditarla a la concurrencia de un nexo causal entre el incumplimiento de los deberes que la ley impone al administrador y el daño que haya podido producirse al acreedor social, en este caso por resolución contractual.

Nexo causal que en el supuesto de autos no solo no ha resultado acreditado, sino que ni tan siquiera se ha interesado prueba a tales efectos. Esta falta de prueba sobre la actuación del administrador, descarta un actuar negligente e imposibilita su condena junto con la sociedad.

OCTAVO.- Daños morales. Como es sabido los daños morales requieren de un mínimo de actividad probatoria tendente a acreditar el desasosiego, zozobra o pesadumbre que la jurisprudencia exige para su otorgamiento. Pues bien, en el caso que nos ocupa, nada se ha acreditado sobre tal cuestión, ni directa ni indirectamente, por lo que tal pedimento debe decaer sin mayores consideraciones

NOVENO.-Costas. Dada la estimación parcial de la demanda, no ha lugar a efectuar expresa imposición, ex artículo 394 de la LEC .

Fallo

Que estimo parcialmentela demanda interpuesta por el procurador D. Gaspar Rul-lan Castañer, en nombre y representación de Dña. Estrella , D. Ángel Daniel , D. Claudio y Dña. Rosalia , contra la entidad VISER 2005 S.L, contra D. Jon , y contra D. Saturnino ; y en consecuencia:

-Declaro resuelto el contrato de compraventa de vivienda y aparcamiento de fecha 5 de abril de 2006 por incumplimiento del vendedor, con la devolución de las prestaciones y, concretamente, por parte del vendedor, de la devolución a la parte compradora (constituida por cuatro adquirentes proindiviso) de las cantidades percibidas como parte del precio que se elevan a 152.100 euros en total (que se repartirán en partes iguales entre los cuatro adquirentes), más el interés legal desde que se hicieron efectivas hasta que se materialice su devolución, más la suma de 1961,13 euros, importe de los recibos (a repartir igualmente entre los cuatro adquirentes), más los intereses legales ambas sumas desde la fecha de interposición de la demanda.

-Condeno a la entidad VISER 2005 S.L a tener por resuelto dicho contrato y al pago de las sumas indicadas.

Que debo absolver y absuelvoD. Jon , de los pedimentos en su contra dirigidos

Que estimo la falta de legitimación pasivarespecto de D. Saturnino .

Sin expresa imposición de costas

MODO DE IMPUGNACIÓN:

Contra la presente resolución cabe interponer recurso de apelación.

Así por esta mi sentencia, la pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Dada, leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Magistrado-Juez de Refuerzo que la dictó. Doy fe.