Sentencia CIVIL Nº 37/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 392/2019 de 05 de Febrero de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2017/0225541
Recurso de Apelación 392/2019
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 13/2018
APELANTE: D. Sebastián
PROCURADOR D. JACOBO GARCIA GARCIA
APELADO: C.P DIRECCION000 NUM000 DE MADRID
PROCURADOR D. ANTONIO RAMON RUEDA LOPEZ
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. PABLO QUECEDO ARACIL
D. JUAN UCEDA OJEDA
D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA
En Madrid, a cinco de febrero de dos mil veinte .
Siendo Magistrado Ponente D. JUAN UCEDA OJEDA
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto
en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 13/2018 seguidos en el Juzgado
de 1ª Instancia nº 20 de Madrid, en los que aparece como parte apelante D. Sebastián representado por el
Procurador D. JACOBO GARCIA GARCIA y defendido por el Letrado D. DANIEL MADRUGA SORIANO, y como
parte apelada C.P DIRECCION000 NUM000 DE MADRID, representada por el Procurador D. ANTONIO RAMON
RUEDA LOPEZ y defendida por el Letrado D. RAFAEL CASAS HERRANZ; todo ello en virtud del recurso de
apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 20/03/2019.
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada
en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 20/03/2019, cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que estimando parcialmente la demanda presentada por el procurador Sr. García García, en nombre y representación de don Sebastián , debo condenar y CONDENO A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 Nº NUM000 DE MADRID a que abone a la actora la cantidad de TRES MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y DOS EUROS (3.432) cifra que devengará los intereses previstos en el art. 1108 CC desde la interposición de la demanda y los señalados en el art. 576 LEC desde la fecha de esta sentencia, sin que proceda hacer especial imposición de las costas causadas.'

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante D. Sebastián , al que se opuso la parte apelada C.P DIRECCION000 NUM000 DE MADRID, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 29 de enero de 2020.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Don Sebastián , dueño de la vivienda bajo C presento demanda contra la Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 NUM000 de Madrid en reclamación de la cantidad de 8.774,80 euros por los daños que se habían ocasionado en su vivienda por el mal estado en que se encontraba la red de saneamiento de la Comunidad y por las obras de rehabilitación de dicho saneamiento a través de su vivienda.

En el año 2017 puso de manifiesto al administrador de la Comunidad la existencia de humedades en la vivienda, administrador que quiso desentenderse del tema alegando que los pisos NUM001 solían tener notables humedades.

Por tal motivo se puso a buscar presupuestos de empresas para recabar diagnósticos y posibles soluciones, confirmándose que el problema era de la pocería por lo que la Comunidad de Propietarios tuvo que asumir la necesidad de revisar el saneamiento, encargando a empresas del sector presupuestos para la solución de este problema.

En un e-mail de 17 de febrero de 2017 se le remite un informe de la empresa BLUE RED de Saneamiento que indica entre, otras cuestiones, que toda la instalación de la red de saneamiento, que transcurre por los NUM001 , es de tubería de cemento y presenta múltiples roturas que provocan retenciones de sólidos, filtraciones al terreno y humedades en las viviendas, encontrándose asimismo en un estado de deterioro muy avanzado las arquetas.

Con todos estos antecedentes se convoca Junta de Propietarios para el día 20 de febrero de 2017 donde se acuerda aprobar el presupuesto presentado por la citada empresa BLUE RED, posponiéndose el inicio de los trabajos al no existir fondos suficientes, dando inicio la ejecución de los trabajos, tras una nueva junta de fecha 20 de abril del mismo año en la que se ratifica el presupuesto, en el mes de junio. Con la ejecución de estas obras quedaron sin reparar los daños existentes en los pisos NUM001 , decidiendo la Comunidad en la Junta de 4 de septiembre de 2017, que es la que es objeto de impugnación, costear la reparación de los daños generados por las obras de saneamiento y excluir la de los daños preexistentes a la intervención ya que se indica que el hoy demandante debió darse cuenta de las mismas cuando adquirió el piso.

Se ha efectuado una comprobación de todos estos daños que se han causado en su domicilio por parte del arquitecto don Domingo , ascendiendo la reparación de los mismos a la suma de 8.774,80 euros, que es lo que se viene a exigir a la Comunidad con arreglo al principio de la 'restitutio in integrum' que rige el derecho de daños, sin que deba olvidarse que no se han exigido los perjuicios causados por la inhabitabilidad del inmueble durante los meses de duración de las obras ni durante el periodo en que se lleven a cabo las futuras obras que habrá que acometer.



SEGUNDO.- La Comunidad de Propietarios se opuso a la reclamación presentada por la entidad demandante alegando los siguientes hechos que pasamos a resumir.

El actor en el mes de septiembre de 2016 adquirió la vivienda que era propiedad de dos hermanas de avanzada edad que ingresaron en una residencia geriátrica y se encontraban en una situación económica precaria por lo que el estado de conservación de la vivienda era muy deficitario.

Cuando compró la vivienda ya tenía las humedades que hoy pretende que le sean reparadas, lo que determinó que el precio de la misma fuera muy inferior al precio del mercado. Una vez adquirida la vivienda pretendió que la Comunidad de Propietarios, con la excusa de reponer la red de saneamiento, atendiera a la reparación de los daños derivados de humedad en su vivienda, daños que eran preexistentes a la fecha de adquisición de la vivienda y que provienen de diferentes causas.

Se omite decir que la patalogía de humedades que sufre la vivienda tiene diferentes causas. Así como doc.

2 se aporta informe de MURPROTEC en el que la empresa, tras inspeccionar la vivienda, concluye que por la fecha de construcción de la finca y su antigüedad carece de elementos aislantes, circunstancia que motiva que las aguas de lluvia, del subsuelo y el agua residual por roturas de la red de saneamiento empapen muros y tabiques.

Por otro lado el día 7/7/17, reparada la red de saneamiento, el demandante indicó que sufría una nueva humedad en un paramento entre el salón y un dormitorio, indicando Blue Red que esa humedad era preexistente y distinta a las de la red de pocería (doc. 6).

El 22 de agosto de 2017 propone solicitar otros presupuestos y el 29 de agosto solicita que se incluyan reparaciones no contempladas en los presupuestos y que son verdaderas mejoras de su vivienda, acordándose en la Junta de Propietarios de fecha 14 de septiembre de 2017 que la 'Comunidad asume la obligación de reparar estas viviendas en cuanto hayan sido afectadas por las obras, pero no asume la obligación de reparar los daños preexistentes a esa obra' Omite especificar cuáles eran los daños preexistentes a la compra de su vivienda, con causas distintas - daños estructurales y daños por falta de mantenimiento- , los daños causados por la ejecución de la obra y los posibles daños causados por fuga de agua de la pocería, añadiendo que para aclarar la situación se presentara un informe pericial que recoja las causas de los daños que aprecie y será emitido por don Evelio .



TERCERO. La juzgadora de instancia estimo parcialmente la demanda condenando al pago de la suma de 3.432 euros, que se corresponde con el importe de la reparación de los daños causados con motivo de la reparación de la fuga de la red de saneamiento de la Comunidad de Propietarios, más intereses legales de la interposición de la demanda, fundamentando su decisión en los siguientes argumentos.

' Considera esta Juzgadora que la acción no se plantea correctamente. La Comunidad de Propietarios del edificio ya ha abordado las obras necesarias para el adecuado mantenimiento del edificio tras ejecutar las obras de pocería que eran necesarias, lo que se discute en este procedimiento es la asunción por parte de la comunidad del coste de reparar, en la vivienda del demandante, los daños causados como consecuencia de dichas obras así como las humedades secundarias al mal estado de la pocería en base al informe pericial que se aporta como documento nº 17. Esta cuestión fue ya analizada en la Junta de Propietarios de fecha 14 de septiembre de 2017 en la cual se acuerda que la Comunidad asuma los daños causados directamente por la ejecución de las obras y no los derivados de las humedades pre-existentes, dado que el demandante pudo apreciar dichas humedades al comprar el inmueble el día 14 de septiembre de 2016 y posiblemente conseguir una rebaja en el precio por el mal estado del inmueble. El propio informe pericial aportado por el demandante asevera que las humedades eran anteriores a la compra del inmueble.

Dado que la Comunidad adoptó un acuerdo en tal sentido y dado que las obras que se reclaman no tienen amparo en el artículo 10 de la LPH , la acción que debió ejercitar el demandante es la impugnación del acuerdo, ex artículo 18 de la LPH . Dado que ni siquiera menciona dicho precepto, y sin posibilidad de entrar a analizar si el acuerdo se ajusta a la legalidad, a los estatutos o no perjudica a ninguno de los comuneros, procede la desestimación de la acción en aquello que no se ajuste estrictamente a lo acordado por la comunidad demandada y que en el ámbito procedimental se ha planteado como un allanamiento parcial en relación con el valor de las obras que habían acordado asumir según presupuesto por ella asumido'.



TERCERO.- Contra la referida sentencia se presentó el recurso de apelación que nos corresponde analizar en este momento, en el que se alegó el siguiente motivos para interesar la resolución del contrato 'Vulneración por indebida aplicación de los artículos 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, 1902 del CC y 24.1 de la Constitución, así como de la doctrina jurisprudencial que los interpreta'.

Al desarrollar el motivo incidió en estas cuestiones esenciales.

Se insta en la demanda el resarcimiento de los daños sufridos como consecuencia del deficiente estado de conservación de la red de saneamiento del inmueble y ello al amparo de los establecido en los artículos 3__h6_0010art>10 de la LPH y 1902, 1903 y 1907 del Código Civil; no se trata de acción dirigida contra acuerdos comunitarios sino la de obtener el resarcimiento de los daños causados en su vivienda y no solo los causados directamente por la ejecución de las obras de reparación de la red de saneamiento (pocería) sino también los secundarios al mal estado del referido elemento común y, por tanto, preexistentes a dichas obras en base al informe pericial acompañado como documento nº 17 a la demanda, pues ello deriva de lo establecido en el artículo 10 de la LPH.

No se entiende el razonamiento de la sentencia apelada cuando con el mismo ni siquiera se da respuesta a un debate que haya introducido la demandada, pues en la contestación a la demanda no se efectuó reproche alguno por no haberse impugnado previamente el acuerdo El que no se haya alzado contra el acuerdo comunitario no supone que haya aceptado tal decisión de la Comunidad, pues no consta renuncia alguna a la acción de resarcimiento. Tal forma de proceder supone una restricción injustificada del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva amparado en el artículo 24 de la Constitución.

Sabido es que el artículo 10 de la LPH impone a la Comunidad de Propietarios el deber de contribuir a la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación de un inmueble en régimen de horizontalidad. El deber le vincula a mantener la edificación en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, de forma que pueda ser utilizada para el destino que le sea propio, y, por tanto, obliga a todos los propietarios que conforman la Comunidad a sufragar el coste de las obras que sean necesarias para su mantenimiento. Es decir la obligación que el citado precepto impone a la Comunidad de Propietarios no puede limitarse a sostener, mantener y conservar los elementos comunes, sino que también comporta la reparación del daño que el elemento común deficiente o defectuosamente conservado haya podido ocasionar.



CUARTO.- No consideramos necesario que por parte de don Sebastián se hubiera impugnado el acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios de 14 de septiembre de 2017, pues estamos ante un conflicto entre un copropietario y la Comunidad, referente a un asunto privativo del propietario, por lo que deben ser los tribunales los que decidan sobre la materia y no la Comunidad. Es lógico que hubiera sido convocada la Comunidad para que diera su parecer sobre la reclamación que presentaba el actor, pero estimamos que carece de sentido que previamente impugne tal acuerdo, pues cualquiera que fuera la decisión que adoptásemos sobre esa materia, nunca se podría suplir la decisión sobre la reclamación presentada contra la Comunidad al considerar que la misma ha incumplido las obligaciones que le impone la Ley.

En definitiva no nos encontramos ante un acuerdo adoptado en un asunto común, que es la materia que debe ser objeto de impugnación para privarle de eficacia.



QUINTO.- Como se comprueba con la lectura de la contestación a la demanda, La Comunidad de Propietarios, tras asumir la reparación de los daños causados con motivo de las obras realizadas para subsanar la red de saneamiento, negó la Comunidad de Propietarios a admitir la reclamación presentada por el actor para que reparasen los daños preexistentes a la realización de la obra por varios motivos.

El primero de ellos es el conocimiento del estado de deyerioro de la vivienda que adquirió en el año 2016 lo que indudablemente infliuiría en el precio de la vivienda. Obviamente este hecho tiene una influencia evidente en la compraventa impidiendo que el comprador pudiera denunciar el saneamiento por vicios ocultos ( artículos 1484 ss del C.C. ), pero no creemos que le impida dirigirse contra el responsable de los daños que se le han causado y le siguen causando en su vivienda, sino en la medida en que la falta de reparación y atención a los desperfectos haya podido aumentar los perjuicios que son objeto de reclamación.

Pero no creemos que sea ese el gran problema que nos impide aceptar el recurso presentado, sino la determinación de los daños que son debidos a la falta de reparación de la red de saneamiento, como elemento común a cuya conservación debería haber atendido la Comunidad de Propietarios, pues existen elementos que nos llevan a considerar que influyeron diferentes causas, en algunas de ellas ninguna responsabilidad la Comunidad, en la situación que se encuentra la vivienda del actor y que impiden determinar con exactitud el origen de los daños.

Por un lado tenemos el informe de la empresa especializada en tratamientos anti humedad MURPROTEC, a la que nos referimos cuando hicimos una breve referencia a la contestación de la demanda, donde se indica que ' por la fecha de construcción de la finca y su antigüedad carece de elementos aislantes, circunstancia que motiva que las aguas de lluvia, del subsuelo y el agua residual por roturas de la red de saneamiento empapen muros y tabiques'; en los mismos términos el informe pericial de don Evelio , folios 206 y siguientes, nos indica con claridad que, ' como resultado de las diferentes visitas realizadas antes y después de la realización de la obras de pocería se llega a la conclusión que las humedades ocasionadas por fugas de la red sanitaria se han eliminado y que las humedades que persisten son como consecuencia de una defectuosa construcción del edificio, dado que las viviendas de planta baja se asientan sobre el terreno sin aislamiento, por lo que las aguas procedentes de filtraciones de agua de lluvia y corrientes subterráneas empapan el terreno y la humedad asciende por capilaridad hacia los parámetros verticales afectados de la vivienda bajo C3'. Evidentemente de estos problemas, que son debido a irregularidades en la construcción, no pueden imputarse a la Comunidad de Propietarios.

Es más en el informe pericial del arquitecto don Domingo , presentado por el actor y que le ha servido para sustentar su reclamación, se indica al analizar las causas de las humedades ' que la vivienda es comprada por el actual propietario a finales de julio de 2016 verificando patologías de filtraciones por capilaridad en paramentos verticales del pasillo/distribuidor, comedor, dos dormitorios y lavadero, incrementándose dichas patologías en noviembre de 2016 con la aparición de las primeras lluvias', con lo que viene a compartir las apreciaciones anteriores.

Además la conducta del propio demandante nos conduce a ello, pues acepta la existencia de humedades que no tienen relación con la red de saneamiento del edificio. Recordamos que finalizadas las obras, el día 7 de julio de 2017 el demandante indicó que sufría una nueva humedad en un paramento entre el salón y un dormitorio.

Además no debemos olvidar que el día 2 de enero de 2018 denuncia la aparición de humedades en gran parte del camino que recorrieron las tuberías que se sustituyeron y el 22 de enero de 2018 remite un e-mail en que textualmente indica que ' ha salido otra humedad, la cual creo que no tiene que ver con la pocería( ya que está lejos de la tubería) en la entrada de mi vivienda y está afectando al interior de la misma... Ruego busquen el origen y se subsane lo antes posible' y otro de la misma fecha está mojando el suelo que hay sobre la tubería de pocería y el día 24 del mismo mes comunica una nueva humedad en la terraza al lado de la cocina.

Sabemos que en diciembre de 2017 se solicitó por parte de la Comunidad la instalación de rejillas de ventilación en la cámara de aire con el fin de comprobar y descartar que la falta de secado de las humedades proviniese de la condensación de la cámara de aire, trabajo que contrató la Comunidad y se llevó a cabo, y que la entidad BLUE RED efectuó comprobaciones sobre el estado de la obra de reparación de la red de saneamiento resultado indicando que estaba correcta y que no existía ningún tipo de fugas, por lo que creemos que las nuevas humedades que han aparecido se deben a la humedad existente en el terreno y en la ausencia de impermeabilización, elementos que tendría evidente incidencia en el estado en que se encontraba la vivienda antes de acometerse la reparación de la red de saneamiento.

En tales condiciones es imposible que podamos imputar a la Comunidad, por no haberse podido determinar con precisión su origen, los daños que presentaba la vivienda.



SEXTO.- Las costas procesales de esta segunda instancia deben correr a cargo de la parte apelante al haberse desestimado el recurso de apelación y no apreciar la concurrencia de circunstancias especiales fácticas o jurídicas que aconsejen abandonar el criterio objetivo del vencimiento ( artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Por lo expuesto, en nombre de S.M. EL REY, y por la autoridad que el pueblo nos confiere.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por don Sebastián , que viene representado ante esta Audiencia Provincial por el procurador don Jacobo García García, contra la sentencia dictada el día 20 de marzo de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Madrid en el procedimiento de juicio ordinario registrado con el número 13/2018, debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, con expresa condena a la parte apelante al pago de las costas devengadas en esta segunda instancia.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: ' 2649-0000-00-0392-19' excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe En Madrid, a veintiséis de febrero de dos mil veinte.