Sentencia CIVIL Nº 37/2021, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 918/2019 de 01 de Febrero de 2021

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935673532

FAX: 935673531

EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801542120170068283

Recurso de apelación 918/2019 -3

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Badalona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 467/2017

Parte recurrente/Solicitante: Felicisima, Carla, Maximiliano, Gustavo, Entidad Religiosa GURUDWARA GURSANGAT SAHIB

Procurador/a: Sonia Ortiz Gragero, Sonia Ortiz Gragero, Sonia Ortiz Gragero, Sonia Ortiz Gragero, Sonia Ortiz Gragero

Abogado/a: Fernando José Martínez Medina

Parte recurrida: Isabel, Jeronimo , Lázaro, Bárbara, Benjamín, Arcadio, Ezequiel, INMO LOMAR 2004, S.L.

Procurador/a: Jaume Guillem Rodriguez

Abogado/a: FRANCISCO GALLARDO DURICH

SENTENCIA Nº 37/2021

Magistrados:

JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT M DELS ANGELS GOMIS MASQUE FERNANDO UTRILLAS CARBONELL MARIA DEL PILAR LEDESMA IBAÑEZ

Barcelona, 1 de febrero de 2021

Ponente: Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Antecedentes

Primero. En fecha 2 de octubre de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 467/2017 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Badalona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Sonia Ortiz Gragero, en nombre y representación de Felicisima, Carla, Maximiliano, Gustavo y Entidad Religiosa GURUDWARA GURSANGAT SAHIB contra la Sentencia de 08/03/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Jaume Guillem Rodriguez, en nombre y representación de INMO LOMAR 2004, S.L..

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Que estimando como estimo, parcialmente, la demanda interpuesta INMO LOMAR 2004, S.L. representada por Procurador/a Montserrat Salgado Lafont contra La Entidad Religiosa GURUDWARA GURSANGAT SAHIB, Gustavo, Carla, Maximiliano y Felicisima representados por la Procuradora Doña Procuradora Vanessa Alonso Fernández y Isabel, Maximiliano, Arcadio, Benjamín, Bárbara, Lázaro y Jeronimo debo condenar y condeno a los demandados a pagar solidariamente a la actora la cantidad de 8.178,54 euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda, todo ello sin que haya lugar a imponer a parte alguna la condena al pago de las costas procesales, debiendo cada parte pagar las causadas a su instancia y las comunes por mitad. '

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 27/01/2021.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada MARIA DEL PILAR LEDESMA IBAÑEZ .

Fundamentos

PRIMERO.-Las actuaciones de las que dimana el presente rollo de apelación se iniciaron en virtud de demanda interpuesta por la representación procesal de la mercantil INMO LOMAR, 2004,S.L. demanda que se dirigía contra la entidad GURUDWARA GURSANGAT SAHIB, contra D. Lázaro, como coarrendatarios del local que se indicará, y contra los diez avalistas solidarios del contrato.

Mediante la indicada demanda se ejercitaba acción de reclamación de la suma de 12.038,09.-euros en concepto de reclamación de rentas debidas y de una indemnización por reparación de daños y perjuicios, cantidades resultantes de la liquidación del contrato de arrendamiento suscrito por la entidad LLARS PROGRÉS,S.A. (a quien sucedió la actora, INMO LOMAR 2004, S.L., por fusión), como arrendadora, y D. Lázaro, como arrendatario. El mismo fue firmado en calidad de avalistas solidarios por D. Jeronimo, D. Gustavo, Dª Isabel, D. Ezequiel y Dª Carla, D. Maximiliano y Dª Felicisima, D. Arcadio y Dª Bárbara, y por D. Benjamín, como decimos, todos ellos codemandados en este litigio.

Dicho contrato fue otorgado el día 1 de agosto de 2005 y tenía por objeto local comercial sito en planta piso avenida Alfonso XIII número 262, 1º (también con entrada por la calle Ramón Llull nº 5) de Badalona, que se convino había de destinarse a 'actividades socio culturales' habiéndose destinado el mismo, con conocimiento y consentimiento de todas las partes, a centro de culto Shikh de la entidad religiosa GURUDWARA GURSANGAT SAHIB.

Mediante diligencia de ordenación (DIOR) de 13 de abril de 2018, la demanda se tuvo por contestada en tiempo y forma por la representación procesal de la Entidad Religiosa GURUDWARA GURSANGAT SAHIB, y de D. Gustavo, Dª Carla, D. Maximiliano y Dª Felicisima.

Sin embargo, al no haber comparecido en plazo y/o, no haber otorgado en forma la representación, en esa misma DIOR se declaró en rebeldía a D. Lázaro, D. Jeronimo, Dª Isabel, D. Ezequiel, D. Maximiliano, D. Arcadio, Dª Bárbara, y a D. Benjamín.

Seguido el juicio por sus trámites, por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de los de Badalona se dictó sentencia en fecha 8 de marzo de 2019 por la que, tras rechazar la alegación de falta de legitimación pasiva de D. Lázaro, D. Gustavo, Dª Carla, D. Maximiliano y Dª Felicisima, se estimó parcialmente la demanda y se condenó a todos los demandados, conjunta y solidariamente, a abonar a la demandante la cantidad de 8.178,54.-euros a incrementar con el interés legal desde la interposición de la demanda sin especial imposición de las costas procesales.

En sustento de esta resolución, el juzgador de primer grado tras revisar y analizar los diferentes conceptos que integraban la reclamación de la demanda, concluye aceptando los siguientes:

a) 5.320,59.-eurospor razón de las rentas contractuales debidas correspondientes a los meses de enero a marzo de 2016 ambos incluidos, a razón de 1.773,53.-euros al mes.

b) 5.257,95.-eurospor obras que incluyen: 307,44€ por la reparación de la rampa; 172,20€ por el desmontaje de la cornisa del falso techo; 853,86€ por la extracción de la moqueta y reposición del pavimento; 646,20€ por arrancado de alicatados; 25,90€ por derribo de tabiques cerámicos; 740.-euros por limpieza y/o reposición de vidrios pintados; 302,85€ por derribo de tabiques; 300€ por la limpieza del local; 230€ y 269,50€ por desmontaje de la estructura metálica sustitución piezas de pavimento; 760 € por instalaciones y otros 650 € por repasos de yeso y pintura de las paredes del local.

Del importe en junto de las partidas reconocidas, que asciende a la suma de 10.578,54€,deduce los 2400 euroscorrespondientes a la fianza arrendaticia, lo que le lleva, como hemos apuntado, a estimar parcialmente la demanda con condena a los demandados al pago de la suma de 8.178,54€ de principal.

Dicha resolución es objeto de apelación por la representación procesal de los codemandados personados, es decir, la Entidad Religiosa GURUDWARA GURSANGAT SAHIB, y de D. Gustavo, Dª Carla, D. Maximiliano y Dª Felicisima.

SEGUNDO.-Mediante el primer motivo de apelación los recurrentes denuncian incongruencia omisiva por estimar que la sentencia objeto de recurso no resuelve todas las cuestiones planteadas por cuanto no se pronuncia sobre la indebida omisión a trámite de la demanda que se habría producido porque, según los apelantes, la actora, INMO LOMAR 2004,S.L., no procedió a la liquidación y pago de la tasa judicial.

Este motivo de apelación no puede en ningún caso prosperar. Primero, por razones formales ya que, para poder denunciar la concurrencia de incongruencia omisiva, lo que integraría un supuesto de infracción procesal cometido en la sentencia, era necesario que la parte recurrente hubiera formulado recurso de aclaración o de complemento de sentencia, y no lo ha hecho así.

Así, no puede admitirse la introducción de esa alegación en la alzada como resulta de la aplicación de lo dispuesto en el art. 215 LEC . Dicho precepto otorga a las partes una vía para instar la subsanación de la incongruencia de la sentencia, por omisión de pronunciamiento, ante el mismo juez o tribunal que la dictó. Su utilización, como decimos, es requisito para denunciar la incongruencia de la sentencia en los recursos de apelación, conforme al art. 459 LEC , y extraordinario por infracción procesal, conforme al art. 469.2 LEC , de forma que la falta de ejercicio de la petición de complementoimpide a las partes plantear por primea vez en el recurso devolutivo la incongruencia omisiva. Por todas, las SSTS de 20 de octubre de 2010 , de 29 de noviembre de 2011 , de 12 de junio y 20 de julio de 2015 , y de 14 de diciembre de 2017.

Segundo, porque no es cierta la premisa de la que parten los recurrentes ya que consta en autos que se subsanó la falta de pago inicial de la tasa (vid. escrito de 23 de mayo y diligencia de ordenación de 25 de mayo de 2017) y así se lo hizo saber a las partes el magistrado que presidió el acto de audiencia previa (vid. min 00:48 de la grabación), resolviendo entonces este motivo de oposición a la demanda, sin oposición de las partes.

TERCERO.-Hecha la anterior precisión, alterando por razones de sistemática y lógica expositiva el orden en que los recurrentes plantean sus alegaciones, procederemos a analizar a continuación el tercero de los motivos de apelación en cuya virtud se insiste en esta alzada en la falta de legitimación pasiva de los avalistas del contrato de arrendamiento, es decir, de D. Gustavo, Dª Carla, D. Maximiliano y Dª Felicisima. Estos entendían que la fianza que reconocían haber prestado al arrendatario inicial, D. Lázaro, se extinguió porque en la posición de D. Lázaro se subrogó la Entidad Religiosa GURUDWARA GURSANGAT SAHIB siendo que esta pasó a subrogarse en la posición del primero quedando como única arrendataria del contrato.

La sentencia apelada denegó dicha alegación por considerar que no se produjo tal pretendida subrogación sino que ' la asunción de la condición de arrendatario de la entidad religiosa, aceptada por la misma en la contestación a la demanda (también por la actora tal como se deduce de la lectura de su demanda), no determina que los contratantes iniciales dejaran de serlo. Además el propio Lázaro en el burofax acompañado como documento número 8 de la demanda asume el 14 de marzo de 2016 su condición de arrendatario, y lo mismo ocurre en el acta presencial levantada por el notario, en la que se recogen manifestaciones en el mismo sentido. La consideración del codemandado como coarrendatario, conlleva también la de los avalistas que le afianzaron'.

Pues bien, nosotros coincidimos con el magistrado de primera instancia en que tal subrogación no se produjo, pues, como bien se razona en la sentencia apelada, el cambio de entidad bancaria de domiciliación de la renta arrendaticia, interesado mediante que el correo electrónico de fecha 16 de marzo de 2.015, no determina un cambio subjetivo en la condición de arrendatario ni priva a D. Lázaro de su condición de tal, como tampoco que no fuera él personalmente quien realizara los pagos de las rentas. Ello sin perjuicio de que la entidad religiosa se vinculase al contrato, extremo que no resulta objeto de controversia, pero que en todo caso debe entenderse que lo hacía como coarrendataria, dado que no consta la conformidad de la propiedad a la desvinculación contractual de D. Lázaro, esto es, a la subrogación que se pretende.

Ahora bien, entendemos que los avalistas efectivamente carecen de legitimación pasiva, y que debe ser acogida la excepción que esgrimen, pero por otras razones que pasamos a exponer en virtud del principio iura novit curia.

No cabe duda de que, cuando los arrendatarios comunicaron por primera vez a la actora su intención de dar por finalizado el arriendo, esto es, por comunicación de 3 de enero de 2016, el contrato había entrado ya en tácita reconducción.

Ello por cuanto la duración del contrato aparece regulada en la cláusula 9ª del contrato, que es del siguiente tenor literal:

' Se establece como plazo para el arrendamiento con carácter obligatorio para ambas partes, el UN AÑO a contar desde el día 01 de agosto de 2005. Dicho plazo será prorrogado por períodos ANUALES hasta un máximo de CINCO AÑOS AÑOS plazo que expirará por todo el día 31 de julio de 2010, por mientras el arrendatario, mediante carta certificada o requerimiento Notarial y con una antelación mínima de TRES MESES,no comunique a la Propiedad su voluntad de resolver el contrato.

Para tener derecho la sucesivas prórrogas el arrendatario deberá hallarse al corriente de pago de las rentas.

Finalizado el plazo convenido en el apartado anterior, el contrato podrá quedar reconducido mes a mes, conforme lo dispuesto el artículo 1566 del Código Civil . La tácita reconducción mensual queda expresamente convenida a pesar de haberse convenido la de renta anual.

No obstante a lo anteriormente expuesto, las partes convienen que si llegada la finalización del plazo previsto como duración del presente contrato, la arrendataria quisiera continuar el arrendamiento de localPOR UN PERIODO COMO MÁXIMO SERÁ DE DOS AÑOS prorrogado por períodos ANUALES y que se iniciaría el día 01. 08. 2010 y expiraría el 31.07. 2012,la arrendadora ampliaría el presente contrato, incrementando la renta después aplicar a ésta la revisión del IPC previsto en el pacto 12 del presente contrato, el importe resultante se incrementarían un 15%, el importe resultante será la nueva renta vigente durante la vigencia de la nueva y última prórroga, a todos los efectos'

Los anteriores datos se deben poner en relación con la doctrina que venimos manteniendo (por todas, nuestra sentencia de 8 de junio de 2018) en aplicación de lo dispuesto en el art. 1827 del Código Civil (CC )según el cual la fianza no se presume: debe ser expresa y no puede extenderse a más de lo contenido en ella; en el art. 1851 del CC , según el cual la prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza; y en el art. 1567 del mismo CC, que establece que ' En el caso de la tácita reconducción, cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal'.

Sobre la base de estas normas, en línea de principio, consideramos que la obligación del fiador alcanza el plazo de duración del contrato pactado, pero no así sus prórrogas voluntarias, pactadas entre arrendador y arrendatario, singularmente en el supuesto de tácita reconducción, por cuanto esta institución no tiene otro significado que prorrogar la relación arrendaticia, mediante la aparición de un nuevo arriendo consentido en forma tácita y con efectos novatorios respecto al primero, salvo que concurra la aceptación del fiador.

En parecidos términos se pronuncian otras AAPP, como, por ejemplo, la SAP Málaga (S 4ª) de 28.01.2009 cuando indica que'la vigencia del contrato de arrendamiento más allá de los ocho años, en virtud de la tácita reconducción, viene a materializar el presupuesto de hecho previsto en el citado art. 1.851 Código Civil , por tratarse de una prolongación del contrato, equivalente a una prórroga concedida al deudor por el acreedor, habida cuenta de la facultad que asistía a este último para impedir la actuación del instituto de la tácita reconducción, provocando la extinción de la relación arrendaticia mediante el oportuno requerimiento al arrendatario en los términos del art. 1.566 CC . Habiéndose producido la renovación del contrato de arrendamiento sin el consentimiento de la fiadora. Por lo que procede actuar la consecuencia jurídica establecida en el precepto legal ( art. 1.851 CC ), produciéndose la extinción de la fianza.

La fianza prestada por tercero se extiende al período pactado, pero no a la tácita reconducción'.

En conclusión, consideramos que la fianza solo se extiende a un contrato en periodo de tácita reconducción si se hizo constar expresamenteesta posibilidad, pero, en caso contrario, la garantía del / de los avalista/s no alcanza a la tácita reconducción del arrendamiento.

En el caso de autos nos hallamos ante un contrato de local negocio y que, por lo tanto, conforme a lo dispuesto en el art. 4.3 de la vigente LAU, se rige en primer término por los pactos concertados entre las partes.

Por lo tanto, para conocer el alcance de la fianza, es preciso acudir a lo pactado por las partes, de acuerdo con el principio de autonomía de la voluntad de los artículos 1091 y 1255 del Código Civil , tanto en lo que se refiere a la duración contractual, como a la cláusula de afianzamiento.

En cuanto a la duración, la misma viene regulada en la cláusula 9ª del contrato, antes transcrita.

Por su parte, en el pacto 37º del contrato, relativo al 'aval solidario' tras designarse a los avalistas, se establece el alcance de la fianza ( en su parte relevante) en los siguientes términos '... AFIANZAN Y AVALAN, solidariamente en las obligaciones y responsabilidades legales y económicas asumidas por el arrendatario frente a la parte Arrendadora, en este contrato, rentas, daños y perjuicios, incluyendo las costas...'( el subrayado es nuestro).

Por lo tanto en este pacto, en el que las obligaciones de los avalistas se constriñen a las derivadas de 'este contrato', la fianza o aval solidario no se extiende, por las razones expuestas, a la tácita reconducción con lo debe prosperar la alegación de falta de legitimación pasiva lo que comportará la absolución de los avalistas de cuantas pretensiones se realizaban en su contra.

CUARTO.-Analizaremos a continuación la reclamación que se efectuaba en concepto de rentas debidas. Por esta razón la demandante reclamaba la suma total de 7.094,12.-euros correspondiente a los meses de enero a abril de 2016, ambos incluidos, a razón de 1.773,53.-euros mensuales. Estimaba la actora que la devolución de la posesión del local arrendado se hizo en fecha 13 de abril de 2016 y que, en consecuencia, como quiera que estaba pactado el pago de la renta por meses adelantados, al tiempo de reintegrarse la posesión ya se había producido el devengo de la renta del mes de abril.

Los demandados se opusieron a dicha pretensión cuestionando, por una parte, la cuantía de la renta, pues afirman que mediante pacto verbal el arrendador rebajó la renta a la suma de 1.450.-euros, vigente desde septiembre de 2015, luego debe ser aceptada esta última suma como la última renta contractual aceptada por ambas partes.

Y, por otra parte, discrepan en cuanto a la fijación del momento final del devengo de esa renta, pues imputan a la arrendadora una actitud renuente a recibir la posesión cuando se le comunicó por la parte arrendataria.

La sentencia apelada no entra a analizar cuál debe ser la renta contractual aplicable, acogiendo implícitamente que la renta exigible es la que indica la arrendadora, esto es, 1.773,53€ (gastos de devolución incluidos).

Consideramos acreditado que, efectivamente las partes pactaron una rebaja de la renta pactada, como así lo reconoce D. Javier, legal representante de INMO LOMAR 2004,S.L. en prueba de interrogatorio ( vid. min 21:19 de la grabación). Ahora bien, como éste señalo, se trató de una rebaja temporal de la renta por un plazo de seis meses, siendo que, en agosto (de 2015), volvía a estar en vigor 'la renta normal' (según sus propios términos). Esta afirmación aparece corroborada en la documental adjuntada por los demandados, concretamente en la correspondencia por email mantenida entre las partes (vid. docs. nº 34 y 35 adjuntados a la contestación), luego la renta que se debe tomar en consideración para fijar la suma debida por este concepto es la propuesta en la demanda, de 1.773,53.-euros, pues no se ha acreditado que la rebaja de la renta se extendiera más allá de lo que afirma la parte actora.

Por lo que se refiere a los meses debidos, realiza el juzgador las siguientes consideraciones:

'Las rentas se adeudan hasta la entrega de la posesión y fue la propia demandada la que a través de su administrador fijó el 13 de abril de 2016 como fecha para la entrega de las llaves (documento número 15 demanda).

No obstante la demandada alega que la parte actora puso excusas para hacer efectiva la entrega de la vivienda, como exigir acreditaciones de poderes. Y ciertamente la demandada dirigió comunicaciones a la actora con fechas 3 de enero de 2.016, 29 de febrero de 2.016, 2 de marzo de 2.016 y 14 de marzo de 2.016 (documentos 5, 6, 7 y 8 de la contestación a la demanda); también remitió correos electrónicos en fechas 7, 9 y 11 de marzo de 2.016 (documentos 11 al 14 de la contestación) por lo que no parece justificado que se demorara la entrega del local hasta mediados de abril. Los demandados se presentaron el día 29 de febrero de 2.016 en las oficinas de la demandante para entregar las llaves, y no se les permitió la entrega de las mismas. Por ello debe considerarse que solamente se adeudan las rentas hasta el mes de marzo, ya que si bien es cierto que la finca se entregó el 13 de abril, con posterioridad se tuvieron que hacer obras de reacondicionamiento y no fue hasta el 3 de mayo cuando realmente se entregaron las llaves por lo que hasta entonces la propiedad no pudo disponer libremente de la finca. Lo que no está justificado es prolongar el contrato alegando que había un impago de la renta, tal como se indica en el burofax de 27 de enero de 2016. Lógicamente el arrendatario no puede decidir unilateralmente que la fianza se aplique a dicho concepto. Por tanto deben ser objeto de condena los demandados por un importe de 5.320,59 euros'.

Este tribunal suscribe esencialmente las anteriores consideraciones; así, tal y como el juez a quo, consideramos que la parte arrendataria desde la comunicación remitida el 3 de enero de 2.016 ya puso en conocimiento de la arrendadora su voluntad de extinguir el contrato y dejar el local con efectos desde el 29 de febrero de 2016. Consta probado que, de hecho, los demandados se presentaron el día 29 de febrero de 2.016 en las oficinas de la demandante para entregar las llaves y no se les permitió la entrega de las mismas y desde entonces la propiedad fue renuente a la recepción del local, que finalmente se produjo el 13 de abril de 2016 a presencia notarial.

Ahora bien, discrepando de la conclusión a la que se llega en la sentencia, consideramos que esos datos llevan a concluir que solo se deben las rentas de enero y marzo de 2016, no así la de marzo a cuyo pago también condena el juzgador.

Así, una cosa es la devolución de la posesión, a la que no se puede oponer la propiedad una vez resulta procedente la extinción contractual, como ocurría en este caso, que mientras no se produzca genera la obligación del arrendatario de abonar una contraprestación por el uso de la finca arrendada, y otra cosa es la revisión de cómo ha quedado el objeto de arriendo precisamente a la extinción de la relación, lo que, precisamente, exige como presupuesto lógico que la devolución se haya producido para poder llevar a cabo la liquidación del contrato, esto es: (i) la determinación de los suministros rentas y cantidades asimiladas pendientes de pago por la parte arrendataria si los hubiere; (ii) la determinación de los posibles daños en el objeto arrendado de los que deba responder el arrendatario, y (iii) la detracción de la suma abonada como fianza que se entregó a la firma del contrato.

En fin, por lo expuesto, consideramos que la parte arrendataria solo debe ser condenada al pago de las rentas de los meses de enero y febrero de 2016, porque, a partir del 29 de febrero de ese año, fue la actora arrendadora la que injustificadamente se negó a recibir la posesión del local, demorando la entrega del mismo hasta mediados de abril. Así las cosas, por este concepto los arrendatarios deberían la suma de 3.547,06.-euros (1.773,53 x2).

QUINTO.-Procederemos ahora a examinar las cuestiones relativas al estado en que quedó el local objeto del arriendo.

Para ello hemos de partir por recordar que, como ya se advierte en la resolución recurrida, al devolverse la posesión del local, el día 13 de abril de 2016, la arrendadora compareció al acto con un arquitecto técnico, D. Moises, y el notario D. JOSÉ FRANCISCO VELASCO PECHE, y por la contraparte estaban personados, D. Lázaro, que se identificó como coarrendatario del local, y D. Ezequiel en representación de la entidad religiosa.

El indicado arquitecto técnico emitió un informe que se incorporó al acta notarial de presencia que se adjuntó como doc. nº 16 de los acompañados a la demanda; en dicho informe se recogen diversas partidas de daños cuyo importe de reparación se cifra en la suma de 7.563,94.-euros.

Resulta de interés poner de relieve que:

(I)En la diligencia de cierre del acta, fechada el 25 de abril de 2016, el Notario consignó la siguiente mención literal:

'Tras discutir las partes sobre ciertos puntos relativos a la pacífica finalización según aseveran de la relación contractual que les unía, llegan a los siguientes acuerdos esenciales:

1.-. En general, restituir los arrendatarios al arrendador el local en el estado en que se hallaba al concertar el arriendo.

2.-En particular, eliminar los escalones de acceso al mismo -pues antes había una rampa, según manifestaron- así como eliminar las paredes que en dicho momento inicial no existían.

3.- Citarse el Viernes 29 de abril de abril a las 10:00 a.M. las partes arrendadora y arrendataria para comenzar las obras para dicha restauración al estado inicial'

(II) En cumplimiento de este último pacto, efectivamente, el día 29 de abril de 2016, ya devuelta la posesión, la actora autorizó a los arrendatarios a entrar en el local a fin de que realizasen las obras acordadas. Dicha autorización se concedió a D. Ezequiel quien actuaba en nombre de los arrendatarios y en el mismo, en su parte relevante, se autorizaba a los mismos a ' realizar derribo de paredes de mampostería y pladur, escalones la rampa de acceso, moqueta cajones de madera (Tribunas o plataformas elevadas y otros, para restituir el local a su posición originaria'.

Una vez acometidas las obras, el técnico designado por la propiedad emitió un nuevo informe en el que, por una parte, incluyó nuevas actuaciones no contempladas en el primero, y, por otra parte, concluyó que se habían subsanado diversas deficiencias, pero faltaba por subsanar otras, valorándose nuevamente las actuaciones a practicar en la cantidad de 7343,97.-euros, que es la que, por este concepto se reclama en la demanda.

A dicha suma se opusieron los demandados entendiendo que no era de recibo que, después de realizadas las obras, se siguieran valorando los daños en una cantidad prácticamente similar a la presupuestada por el técnico antes de su intervención.

El magistrado de primer grado, estima solo en parte la reclamación por este concepto al excluir las sumas correspondientes a todas aquellas partidas que venían referidas a deficiencias no incorporadas en el primer informe.

Llegados a este punto, y teniendo presente las manifestaciones recogidas en el acta y en el documento de autorización para las obras de reacondicionamiento antes transcritos en su parte relevante, debemos hacer una breve referencia al régimen jurídico legal y aplicable. En resumen y en líneas generales, baste con apuntar que el artículo 1.562 del CC establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del mismo texto legal hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1.555.2º del CC al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del CC , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa y, aplicando este criterio, ya decimos que en relación con las indicadas manifestaciones con las que nos parece concorde, consideramos que algunos de los importes reconocidos en la resolución recurrida (que son lo que son objeto de apelación)exceden de las responsabilidades que son exigibles a la parte arrendataria, pues se trata de gastos derivados del desgaste propio del uso normal del inmueble después de más de diez años de arriendo. Entre ellos, singularmente, los siguientes: 300€ por la limpieza del local; 760 € por reposición de instalaciones (conducciones), y otros 650 € por repasos de yeso y pintura de las paredes del local.

Ello, en síntesis, insistimos, por estimar se trata de gastos cuya necesidad viene impuesta por que desgaste propio del uso consustancial al arrendamiento y que la obligación de acometer esta partida excede del deber de conservación exigible del arrendatario.

En conclusión, consideramos que la cantidad que han de abonar los coarrendatarios demandados debe fijarse en la suma de 4.695,01.-euros, desglosada en los siguientes conceptos:

-3.547,06.-euros, por las rentas debidas por les meses de enero y febrero de 2016.

- 3.547,95.-euros, por obras de reparación, que incluyen: 307,44€ por la reparación de la rampa; 172,20€ por el desmontaje de la cornisa del falso techo; 853,86€ por la extracción de la moqueta y reposición del pavimento; 646,20€ por arrancado de alicatados; 25,90€ por derribo de tabiques cerámicos; 740.-euros por limpieza y/o reposición de vidrios pintados; 302,85€ por derribo de tabiques, y 230€ por desmontaje de la estructura metálica y 269,50€ por sustitución piezas de pavimento

-reducción de 2400 euros de fianza.

La cantidad reconocida como principal objeto de condena habrá de incrementarse con el interés legal desde la interpelación judicial conforme a los arts. 1100, 1101 y 1108 CC.

SEXTO.-Los fundamentos precedentes conducen a la estimación parcial del recurso en la medida en que, primero, debe absolverse a los avalistas demandados de cuantas peticiones se realizaban en su contra por falta de legitimación pasiva. Y, segundo, en liquidación del contrato, debe condenarse a los coarrendatarios conjuntamente, si bien a pago de una suma menor que la reconocida en la sentencia apelada.

Este pronunciamiento afecta, desde luego a los recurrentes, pero, además, por virtud de la doctrina jurisprudencial del llamado efectos expansivo del recurso, se deben ver beneficiados por estos pronunciamientos también, de un lado, los avalistas solidarios, que no serán objeto de condena, y, de otro lado, el coarrendatario D. Lázaro en cuanto a la menor cuantía de la condena, todos ellos declarados en rebeldía.

Esta doctrina jurisprudencial aparece expuesta, por ejemplo, en la STS (Sala I) núm. 712/2011, de 4 de octubre, cuando indica literalmente que: '(E)l principio general de que, en segunda instancia, no cabe favorecer la situación de quien no apela ni se adhiere a la apelación, ni es posible entrar en cuestiones consentidas por ese litigante que se ha aquietado a lo resuelto por la sentencia de primera instancia, quiebra en aquellos supuestos en que los pronunciamientos deban ser absolutos o indivisibles por su naturaleza y también en aquellos supuestos en los que exista solidaridad procesal por ejercitarse conjuntamente la misma acción frente a varias personas colocadas en idéntica situación procesal ( SSTS de 29 de junio de 1990 , 9 de junio de 1998, RC n.º 1039/1994 ).

Y ha sido reiterada posteriormente, por ejemplo, en la STS 214/2016, de 5 de abril, o la STS 298/2020, de 15 de junio , por todas.

SÉPTIMO.-Por lo que atañe a las costas de primera instancia, se deben imponer a la actora las costas generadas por los demandados ( avalistas) que resultan absueltos por falta de legitimación pasiva, y, en cuanto a las restantes, se mantiene el pronunciamiento de no efectuar expresa imposición, dado que se mantiene la estimación parcial de las pretensiones de la demanda principal, aunque por una cuantía menor.

Y, en lo que respecta a las costas causadas en esta alzada, no se hace expresa imposición de las costas derivadas del recurso interpuesto habida cuenta su estimación parcial (ex art. 394 y 398 de la LEC).

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación formulado por la representación procesal de la Entidad Religiosa GURUDWARA GURSANGAT SAHIB, y de D. Gustavo, Dª Carla, D. Maximiliano y Dª Felicisima contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Badalona en fecha 8 de marzo de 2019 en los autos de Juicio Ordinario nº 467/2017 de los que dimana el presente rollo de apelación, REVOCAMOS dicha resolución y, en su lugar acordamos, mantener la estimación parcial de la demanda presentada por la representación de la mercantil INMO LOMAR, 2004,S.L. contra la entidad GURUDWARA GURSANGAT SAHIB, contra D. Lázaro, y contra D. Jeronimo, D. Gustavo, Dª Isabel, D. Ezequiel, Dª Carla, D. Maximiliano, Dª Felicisima, D. Arcadio, Dª Bárbara y D. Benjamín, y:

1.- ABSOLVER a D. Jeronimo, D. Gustavo, Dª Isabel, D. Ezequiel, Dª Carla, D. Maximiliano, Dª Felicisima, D. Arcadio, Dª Bárbara y D. Benjamín de cuantos pedimentos se realizaban en su contra con expresa condena a la actora de las cotas procesales causadas en primera instancia por razón de la intervención de estos codemandados.

2.- CONDENAR a la Entidad Religiosa GURUDWARA GURSANGAT SAHIB y a D. Lázaro a abonar a la demandante la cantidad de 4.695,01.- euros ,que se verá incrementada con el interés legal a computar desde la interpelación judicial, sin especial imposición de las restantes costas procesales causadas en primera instancia derivadas de la demanda principal.

3.-Todo ello sin hacer expresa imposición de las costas causadas en esta segunda instancia.

Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con la misma para su cumplimiento.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).

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