Sentencia Civil Nº 370/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 284/2014 de 24 de Octubre de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933893,3828

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0041261

Recurso de Apelación 284/2014

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1453/2012

APELANTE:CASTELLANA PROYECTOS INMOBILIARIOS SA

PROCURADOR D./Dña. MARIA DEL CARMEN ORTIZ CORNAGO

APELADO:D./Dña. Erasmo y D./Dña. Yolanda

PROCURADOR D./Dña. MARIA LOURDES REDONDO GARCIA

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. PABLO QUECEDO ARACIL

D. JUAN UCEDA OJEDA

Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En Madrid, a veinticuatro de octubre de dos mil catorce.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JUAN UCEDA OJEDA

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1453/2012 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Madrid, en los que aparece como parte apelante CASTELLANA PROYECTOS INMOBILIARIOS SA representado por el/la Procurador Dña. MARIA DEL CARMEN ORTIZ CORNAGO y defendido por el/la Letrado D. JOSE FRANCISCO MONTORO DIAZ, y como parte apelada D. Erasmo y Dña. Yolanda , representado por el/la Procurador Dña. MARIA LOURDES REDONDO GARCIA y defendido por el/la Letrado D. FRANCISCO JAVIER LOZOYA ALGORA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 05/03/2014 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 05/03/2014 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dª LOURDES REDONDO GARCIA en nombre de D. Erasmo Y Dª Yolanda contra CASTELLANA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS S.A.: 1 Debo condenar y condeno a esta demandada a que pague a la parte demandante, la cantidad de DIEZ MIL EUROS (10.000 Euros) por principal, más el interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la fecha de la sentencia, conforme el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . 2- Todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada.'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada Castellana de Proyectos Inmobiliarios S.A., al que se opuso la parte apelada don Erasmo y doña Yolanda , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 15 de Octubre de 2014.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución que ha sido apelada.

PRIMERO.-Don Erasmo y doña Yolanda presentaron demanda en reclamación de la suma de 10.000 euros contra la compañía CASTELLANA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS S.A. con quienes suscribieron con fecha 15 de diciembre de 2010 un contrato de arrendamiento con opción de compra.

En la demanda se exige el importe de la prima entregada en el momento de celebrarse el contrato de arrendamiento con opción de compra ya que los actores decidieron no ejercitar la opción de compra lo que debe conducirse a la devolución del importe de la prima ya que la misma formaba parte del precio de la compraventa en caso de hacerse efectivo el derecho de opción y nada se regulaba sobre su destino en supuestos en que no se hiciera efectivo el derecho de opción.

Rechazando los argumentos de la sociedad demandada, que desarrollaremos a continuación al analizar el recurso de apelación, la sentencia de instancia admitió la pretensión de la parte actora ya que, tras interpretar las clausulas de contrato, consideró que la misma venía apoyaba en las cláusulas pactadas para el ejercicio del derecho de opción en especial en la tercera que tras fijar el precio de la compra de la finca en la suma de 184.000 euros al ocuparse de la prima de la opción indica que la 'citada entrega, se entiende bajo buen fin, se descontará del precio final incluyendo la parte proporcional del IVA de la prima de opción', pues la citada expresión 'resta el carácter oneroso a la opción de compra, pues literalmente( artículo 1281 del Código Civil ), lo que significa es que la entrega se encuentra sujeta al efectivo ejercicio de la acción, y si la opción no se ejercita entonces pierde sentido la entrega de ese dinero, esto es, no resulta justificada la entrega de esa suma dineraria en concepto de prima de la opción de compra'.

SEGUNDO.-Contra la sentencia apelada la demandada CASTELLANA DE PRODUCTOS INMOBILIARIOS S.A. presento el recurso de apelación que nos corresponde analizar en este momento y que fundamento en los siguientes motivos que resumimos como indicamos a continuación.

A-Errónea interpretación del contrato por parte de la sentencia apelada. Análisis de la fundamentación de la misma.

El único elemento en el que basan los demandantes su pretensión es que el contrato de 15 de diciembre de 2010 no establece las consecuencias del no ejercicio de la opción de la compra. Pero el hecho de que el contrato se denomine opción de compra, ya determina en si mismo las consecuencias de su no ejercicio. De otro modo, quedaría vació de contenido. Si a eso añadimos, que todo el resto de elementos del contrato son los elementos naturales del contrato de opción, hace que los efectos del mismo sean claros. En este sentido debe tenerse presente que el artículo 1258 del Código Civil establece que 'los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces, obligan, no sólo al cumplimiento de los expresamente pactado, sino también atodas las consecuencias que según su naturalezasean conformes a la buena fe, al uso y a la ley'.

No se trata por tanto del mismo supuesto de hecho el examinado en la sentencia de Tribunal Supremo de 11 de noviembre de 2013 y en la recurrida. En aquella las partes califican expresamente el supuesto de hecho de un contrato en que las partes lo califican de gratuito pero a la vez establecen una cláusula penal que debe abonar el optante en caso de no ejercicio de la opción, como indemnización de daños y perjuicios. En el caso presente, se trata de una opción de compra, al uso, con todos los elementos esenciales e incluso naturales. Las intenciones de las partes son claras, y no existe ninguna afirmación del contrato que contradiga la denominación del contrato ni ninguno de sus elementos esenciales ni naturales. Cuando un contrato de opción establece una prima es necesariamente oneroso.

La frase bajo bien fin se refiere al supuesto de que el pago de la prima, que se entrega en ese acto, se pudiera instrumentalizar en uno o varios pagos aplazados de los que no se sabe si se harán efectivos o mediante un cheque o instrumento financiero análogo que pudiera devenir ineficaz.

Debe entenderse que a la demandada no le constaba en el momento de la firma del contrato el ingreso efectivo del importe. Piénsese a mayor abundamiento que las empresas establecen contratos marcos, donde los comercializadores van variando los datos de los contratantes, objeto de arrendamiento y forma de pago pactada para la prima, debiendo contener los elementos necesarios para salvaguardar los intereses del vendedor, sea cual sea la forma de pago.

B-La correcta interpretación de la intención de las partes y del contenido del contrato de opción de compra debe conducir a la revocación de la sentencia.

1) Según los artículos 1.281 al 1.287 del Código Civil , la interpretación del contrato efectuada por el juzgado de instancia no se ajusta a la lógica y es contraria a los criterios interpretativos regulados en los citados preceptos. En el presente caso la intención de los contratantes se adivina clara al haberse acordados una opción de compra onerosa, con entrega por parte deloptante de cantidad en concepto de prima de la opción (art 1.281).

Por ello, la consecuencia natural de la ausencia de ejercicio de la opción de compra es la perdida de la prima, haciéndola suya el concedente de la opción de compra, pues lo que remunera la prima en el presente caso no solo es la facultad de comprar el inmueble en los términos y precio pactados, sino de imputar al precio las cantidades entregadas en concepto de rentas del arrendamiento. La interpretación contraria infringe, por ello, los artículos 1282 al 1284 del Código Civil , y adicionalmente carece de toda lógica.

2) A la luz de los artículos 1282 y 1283 del Código Civil , no podemos dejar de preguntarnos cual era la intención de los contratantes y el objeto contratado. Y esta era sin duda conceder al arrendatario la posibilidad de comprar el inmueble en precio cierto, imputando las rentas pagadas al precio de la compraventa, a cambio del pago de 10.000 euros en concepto de prima de la opción de compra, también imputable al precio en caso de ejercerse la opción. En función del artículo 1284 del Código Civil ¿cual es el sentido del contrato más adecuado para que produzca sus efectos? entender que, siendo la opción de compra remunerada, y por tanto onerosa, la ausencia de ejercicio de la opción y caducidad de la misma conlleva la pérdida de la prima.

Por último, según el artículo 1285 del CC , de la interpretación sistemática de las cláusulas del contrato se debe hacer a la luz de una mayor efectividad. De hacerse en el sentido contrario, se deja al arbitrio de una de las partes el cumplimiento del contrato, o la eficacia de la consecuencia natural que se deriva del incumplimiento ( art 1.256 del C.civil ). En este caso la consecuencia natural de no ejercitar la prima de la opción es la caducidad de la opción de compra y la pérdida de la cantidad entregada en concepto de a prima de la opción (art 1.258).

3) La sentencia hace un gran hincapié en que la cláusula 6° del contrato de opción de compra regula las consecuencias de incumplimiento en la formalización de la compraventa, sin tener aquello relación ninguna con los efectos del no ejercicio de la opción, pero que sin embargo revelan con claridad la intención de los contratantes, al establecer la perdida de la prima de la opción incluso en el caso de que ejercitada esta, en la forma regulada en la cláusula 4°, no se procediera por el optante al pago del precio en el plazo fijado.

4) Téngase en cuenta, que el optante tiene el derecho, a utilizar el piso de manera gratuita si al final acaba comprando, no paga el IBI, ni la cuota de comunidad, ni el seguro de continente, ni paga intereses de préstamos hipotecario, (en el caso de que lo necesitara tras el ejercicio de la opción), y adicionalmente tiene el derecho a comprar a un precio determinado a futuro, que puede ser ventajoso o desventajoso según la evolución del mercado.

Si pasado el plazo de ejercicio de la opción, el precio de compra no le compensa, porque los precios han bajado más que el ahorro de las cantidades entregadas como opción y como renta que se le descuenta, o el piso ha dejado de interesarle, da por aplicadas las rentas al derecho de uso y pierde el importe entregado por opción.

Téngase también en cuenta, que el demandante se garantizó un precio de compra en medio de la incertidumbre del mercado inmobiliario de este país, para el supuesto de que los precios hubiesen tocado fondo, y el mercado inmobiliario se hubiese recuperado en esos dos años.

5) Pero es que, no sólo los cláusulas del contrato son claras, y por tanto las intenciones de las partes evidentes en el momento de suscripción del contrato, sino que como señalábamos en la contestación a la demanda, los hechos posteriores, hasta la recepción del burofax previo a la demanda, también daban por hecho la pérdida de la opción. ¿No hubiera sido más lógico comunicar a la comercializadora PROMOCASA la solicitud de devolución de la prima a la vez que se rescindía el contrato de arrendamiento? No, en aquel momento sabían que habían perdido ese importe, porque su apuesta de que las condiciones ventajosas de la opción compensaran la evolución del mercado había sido infructuosa.

6) Volvemos a insistir sobre el hecho de que no se establezca de manera expresa cuales son las consecuencias del no ejercicio de la opción, no es óbice para que las intenciones de las partes fueran cristalinamente claras, ya que, el derecho de opción, es un contrato cuyo contenido es conocido por la mayoría de los legos en Derecho, al ser un contrato de uso muy frecuente, sobre todos en los últimos años en el sector inmobiliario. Se concede un derecho a comprar a un precio determinado mediante el pago de una cantidad. Ese derecho tiene un precio. Si no usa ese derecho, evidentemente se pierde el pago que se hizo para disfrutar de él. El hecho que no fuera así desnaturalizaría el contrato.

7) Si seguimos el razonamiento de la sentencia recurrida hasta sus últimas consecuencias, y vamos más allá, puesto que según la sentencia el contrato de opción es gratuito, ¿para que se entrega la prima?. ¿O no es una prima?. Podríamos llegar a la ilógica conclusión que el importe otorgado se habría entregado como ¿depósito?, y ¡sometido a IVA!. Y todo ello para que el optante gratuito entregue al concedente 10.000 €, ¿ para su guarda y custodia?. No tiene ningún sentido considerar dicha opción como gratuita.

TERCERO.-Como ya ha sido analizado con detenimiento la figura de la opción de compra por la sentencia apelada en función de la doctrina jurisprudencial que se ha ocupado de tal figura, simplemente para centrar mejor el análisis que vamos a realizar recogeremos algunos aspectos de tal doctrina del Tribunal Supremo.

La sentencia del Tribunal Supremo de 17 de septiembre de 2010 nos indica que se trata de contrato atípico y carente de regulación en nuestro Derecho positivo, aunque el artículo 14 del Reglamento Hipotecario regule los requisitos necesarios para que el derecho pueda ser inscrito, bilateral cuando media prima, que consiste en un 'convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima'(por todas, sentencia núm. 638/2008 de 2 julio )'.

Por su parte, la sentencia de 6 de abril de 2011 abundando en su carácter atípico de este contrato nos indica que ' Es lo cierto, por el contrario, que el contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado esta Sala que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil . De ahí que sean las propias partes las que determinan las condiciones en que la opción ha de entenderse ejercida y, en consecuencia, perfeccionado el contrato mediante el consentimiento prestado por el comprador que se une al adelantado por el vendedor mediante la concesión del derecho de opción. Es por ello que, en definitiva, la cuestión se reconduce a la interpretación del contrato y a la forma en que las partes que lo otorgan han configurado tal derecho, siendo las mismas libres a la hora de establecer las condiciones para el ejercicio de tal opción'.

CUARTO.-Para abordar este recurso de apelación lo que debemos decidir es que si media la entrega de una prima necesariamente será oneroso el contrato de opción en las condiciones defendidas por la parte apelante, es decir que es el precio abonado por la optante para remunerar la reserva que hace el concedente a favor del optante y que le impide disponer de la vivienda en ese periodo, o podemos discrepar de tal criterio o de la extensión de la onerosidad del contrato en función de lo pactado por las partes.

Como regla general aceptamos que la entrega de la prima conduce a un contrato oneroso pero, pero siendo las partes libres a la hora de establecer las condiciones para el ejercicio de tal opción debemos atender a como han configurado tal derecho en función de la pactos suscritos por las mismas.

Es indudable que la solución nos la debe ofrecer la frase contenida en la cláusula tercera que regula la opción de compra e indica que 'la citada entrega ( de la prima), se entiende bajo buen fin, se descontará del precio final, incluyendo la parte proporcional del IVA de la prima de opción'. La explicación que nos da la parte demandada-apelante, es decir que tales efectos quedaban condicionados a que se hiciese efectivo definitivamente el pago de la prima, es inaceptable en este supuesto pues el optante cuando firma el contrato ha hecho entrega del dinero en efectivo (ver documento 3 de la demanda, folio 21). Se indica por la parte apelante que es un contrato marco que pretende regular las diversas situaciones que pueden producirse en la contratación con distintas personas y en condiciones diversas, pero ello no puede condicionar la lógica interpretación que haga cada contratante en función del modo en que ejercitó la opción y del momento en que hizo entrega del dinero de la prima. Por tanto la interpretación que nos ofrece la parte apelante ante una persona que ya ha hecho entrega del importe de la prima de la opción en el momento de la firma del contrato no puede mantenerse.

Por el contrario la tesis de la Juzgadora de Instancia, es decir que la entrega de ese dinero se encuentra sujeta al efectivo ejercicio de la opción por lo que si la opción no se ejercita pierde sentido y causa la indicada entrega y debe devolverse al optante, no encuentra, en principio, ningún obstáculo para que sea admitida.

Ahora bien, como podemos aceptar que la expresión literal nos deja algunas dudas sobre la verdadera intención de las partes nos ayudaremos de los criterios contenidos en el Código Civil para la interpretación de las cláusulas contractuales, normas que la parte apelante consideran que conducen necesariamente a aceptar la posición que la misma mantiene sobre este contrato.

El artículo 1282 del C.C . indica que para juzgar la intención de los contratante debe atenderse a los actos coetáneos y posteriores, también a los anteriores como interpreta este precepto una constante doctrina jurisprudencial a partir de las sentencias de 20 abril de 1944 , 16 de octubre de 1957 , 2 marzo y 7 noviembre de 1959 . Consideramos que estos actos no nos llevan a ninguna conclusión ya que aunque la parte apelante no exigiera la devolución de la prima cuando decidió dar por finalizado el contrato de arrendamiento, en función de los pactos contenidos en el contrato de arrendamiento, no debemos olvidar que presentó su reclamación exigiendo la devolución de la prima antes del tiempo concedido para el ejercicio del derecho de opción y nada se indicaba en el contrato sobre que se perdiese el derecho a la opción por extinguirse el contrato de arrendamiento.

Ni el artículo 1283 que indica que cualquiera que sea la generalidad de los términos del contrato no se comprenderán en el mismo cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieran contratar, ni el artículo 1287 que refiere a que el uso y costumbre del país se tendrán en cuenta para interpretar las ambigüedades del contrato nos pueden servir para solucionar este conflicto ya que no nos encontramos ante una clausula de contenido general e indeterminada y no se ha demostrado ni alegado cuales fueran los usos o costumbres del país en esta materia.

Tampoco creemos, discrepando de la opinión de la parte apelante, que sean determinantes los artículos 1284 y 1286 del C.C . que apuntan a que debe primar aquella interpretación que sea más adecuada para que la estipulación dudosa produzca efecto y sea acorde con la naturaleza y objeto del contrato, pues debemos recordar que nos encontramos ante un contrato atípico por lo que las partes pueden modelarlo a su conveniencia y cualquier interpretación será valida siempre que se respeten de las elementos esenciales del contrato, tal como los ha fijado la doctrina jurisprudencial a la que nos hemos referido en el anterior fundamento de derecho y que ha sido analizada con detenimiento en la sentencia apelada, y cualquiera de las interpretaciones que estamos barajando respetan la esencia del contrato de opción.

En cambio los artículos 1285 y 1288 que indican que debe analizarse en su conjunto las cláusulas del contrato, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte de las restantes y que la oscuridad de un contrato no puede favorecer a la parte que lo hubiera ocasionado, nos pueden dar luz e inclinarnos por la tesis de la sentencia que ha sido apelada. Así en la clausula sexta se recoge que, cuando se ejercitase el derecho de opción y no se consumara el pago en el plazo de un mes, la prima quedará en poder de la concedente de la opción en concepto de indemnización de daños y perjuicios, estipulación que resultaría innecesaria si siguiéramos la tesis defendida por la parte apelante ya que la prima remuneraría la reserva de la finca a favor del optante que impedía al concedente disponer de la misma durante el plazo de la opción de compra por lo que no era necesario acudir a los daños y perjuicios causados por el ejercicio frustrado de la opción de compra. Por otro lado, como la parte apelante reconoció en el recurso de apelación que nos encontramos ante un contrato marco redactado por CASTELLANA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS S.A., la oscuridad de sus cláusulas nunca puede favorecer a la parte que hubiera redactado el contrato.

No puede decirse que carezca de todo sentido e interés económico la entrega de la prima en estas condiciones pues es un dinero del que disfrutaría el concedente de la opción, pudiendo disponer del mismo y percibir sus frutos que no estaría obligado a devolver, durante el periodo de vigencia de la opción. Existe onerosidad pero no en las condiciones pretendidas por la entidad demandada.

QUINTO.-A pesar de haberse desestimado el recurso de apelación, no hacemos pronunciamiento alguno en materia de costas procesales al apreciar la concurrencia de circunstancias especiales que aconsejen abandonar el criterio objetivo del vencimiento como son las dudas que nos dejan la estipulación tercera del contrato de opción de compra ( artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

En cambio no podemos alterar la condena impuesta en la primera instancia al no haber sido recurrido el citado pronunciamiento.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por CASTELLANA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS S.A., que viene representada ante esta Audiencia Provincial por la procuradora doña María del Carmen Ortiz Cornago, contra la sentencia dictada el día 5 de marzo de 2014 por el Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Madrid en el procedimiento de juicio ordinario registrado con el número 1453/2012, debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, sin hacer pronunciamiento expreso sobre las costas en esta segunda instancia.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en la Oficina num. 1036 de la entidad Banesto S.A., con el número de cuenta 2649-0000-12-0284-14, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a 18 de noviembre de 2014.