Sentencia CIVIL Nº 370/2018, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 903/2017 de 12 de Junio de 2018

Encabezamiento

SECCION Nº 1 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALMERIA
AVDA. REINA REGENTE S/N
Tlf.: 950-03-72-92. Fax: 950-00-50-22
N.I.G. 0407942C20150006585
Nº Procedimiento: Recurso de Apelación Civil 903/2017
Asunto: 101230/2017
Autos de: Juicio Verbal (Desahucio falta pago -250.1.1) 1463/2015
Juzgado de origen: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION Nº 2 DE ROQUETAS DE MAR
Apelante: María , Marisol , Fidel y Gonzalo
Procurador: MARIA NIEVES PEREZ-TEMPLADO MARTINEZ
Abogado: FRANCISCO ANTONIO BONILLA PARRON
Apelado: Adelina
Procurador: MARTA GILABERT MARTIN
Abogado:
SENTENCIA Nº 370/18
ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE
D. LAUREANO MARTINEZ CLEMENTE
MAGISTRADOS
D. ENRIQUE SANJUAN Y MUÑOZ
D. MARIA DEL MAR GUILLEN SOCIAS
En la Ciudad de Almería a doce de junio de dos mil dieciocho.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.



SEGUNDO.- Por la Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción Nº 1 de ROQUETAS DE MAR, en los autos de Juicio Verbal de desahucio por expiración del plazo 902/17 seguidos en ese Juzgado, se ha dictado sentencia de fecha 24 de marzo de 2017 cuyo Fallo dispone; 'Que desestimando la demanda interpuesta por la Procurador de los Tribunales Sra. Pérez-Templado Martínez en nombre y representación de Doña Marisol , Don Severiano , Don Fidel , y Don Gonzalo y Doña María , absuelvo a la demandada Doña Adelina , de todas las pretensiones seguidas en su contra del presente, con imposición de costas a la demandante. '

TERCERO.- Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte demandante se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que la parte demandada apelada impugnó.

Los referidos autos fueron elevados a este Tribunal, donde se formó el rollo correspondiente, y seguido el recurso por sus trámites, se señaló día para la votación, deliberación y fallo, que tuvo lugar el día 12 de junio de 2018.

Ha sido Ponente la Ilma. Sr. Magistrada D. María del Mar Guillén Socías.

Fundamentos

PRIMERO.- Los demandantes hijos y esposa del arrendador fallecido, D. Adrian , solicitaban frente a la demandada arrendataria D. Adelina , la resolución del contrato de arrendamiento rústico suscrito en su día por las partes, en fecha 14 de noviembre de 1979. Todo ello por expiración del plazo contractual, que según alegaron en su demanda, había sido sobrepasado sobradamente Y ello, tanto si se aplicaba la LAR de 1954, desarrollada por Decreto 745/1995 , que en su artículo 10.1 con relación al apartado a.2 de su artículo 9, establece una duración de seis años prorrogables por otros seis mas (un total de 12 años).

Como si se atendiera al plazo máximo de 21 años para el supuesto de considerar a la arrendataria cultivadora personal, , conforme a la Disposición Transitoria , segundo párrafo de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980.

La sentencia desestima la demanda, y acepta la tesis de la demandada arrendataria, según la cual, no son de aplicación los plazos y prorrogas previstas en la normativa sobre arrendamientos rústicos invocada, porque actualmente nos encontramos ante una finca de naturaleza urbana y no rústica, (Certificación del Ayuntamiento de Roquetas de Mar del Plan de Ordenación Urbana de 2009, por el que la finca pasa a ser calificada como urbana). Y por lo tanto, acudiendo a la excepción prevista en el artículo 7.1 de la LAR de 1980, que excluye de su ámbito de aplicación los arrendamiento de suelos rústicos devenidos urbanos por posterior recalificación, ha de estarse a lo dispuesto a su vez en el artículo 83.2 del mismo cuerpo legal, que establece unos requisitos no cumplidos, tales como el plazo de preaviso de 6 meses y la posibilidad de establecer una indemnización a la arrendataria por los perjuicios derivados del cese de la explotación agraria.



SEGUNDO. - El recurso debe ser estimado, con base a la normativa invocada por la parte demandante en su recurso.

En primer lugar hemos de decir que; 1.- El contrato de arrendamiento rústico aportado como documento nº 1 con la demanda, es de fecha 14 de noviembre de 1.979, y preveía una duración de cuatro años prorrogable por otros cuatro. Así parece entenderse de su redacción, especialmente confusa.

A la fecha de interposición de la demanda han transcurrido 36 años desde la fecha del primitivo contrato (14-11-1979).

Y a la fecha en que la finca arrendada es calificada como suelo urbano según el PGOU de 2009), han transcurrido 30 años.

La Disposición Transitoria Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1980, establece que; Quedan sujetos a esta Ley los contratos de arrendamiento o aparcería sobre fincas rústicas, cualquiera que sea la fecha de su celebración, con las salvedades que establecen las siguientes reglas:1.ª Los contratos existentes a la entrada en vigor de esta Ley se regirá n en cuanto a su duración por lo establecido en la legislación anterior.

No obstante, cuando se trate de cultivadores personales en los términos que define el artículo 16 de la presente Ley, éstos tendrán derecho a las prórrogas que la misma determina, hasta el límite de veintiún años, contados desde la iniciación del contrato.

Y conforme a la legislación anterior a la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980, aplicable a contratos anteriores a 27 de mayo de 2004, (Decreto 745/1959 que desarrolla la LAR de 15 de julio de 1954); los contratos de arrendamiento rustico tendrán un a duración mínima de seis años y otra prorroga máxima de 6 años.

A tenor de los plazos expresados y la legislación aplicable en la materia, computados los plazos desde la fecha de contratación, bien hasta la fecha de recalificación del suelo como urbano; bien hasta la fecha de notificación de la comunicación de resolución del contrato (Acta de 14-9-2015), es evidente que todos los plazos y sus prorrogas, se habían extinguido por lo que consideramos, como indica la parte actora, conforme a la doctrina invocada, que debe operar la tácita re conducción prevista en el artículo 1.566 del CC.

Y ello porque, un contrato de arrendamiento rustico, no puede concebirse como un contrato indefinido, que es a lo que se tiende si se desestima la demanda. Y mantener una relación arrendaticia por un periodo superior a los treinta años, como es el caso, convierte al contrato de arrendamiento rústico, en un contrato indefinido, perdiendo un elemento de su naturaleza- la temporalidad- , que es esencial.

Como declaró la sentencia del Pleno del TS de 9 de septiembre de 2009 , de la definición del contrato de arrendamiento que proporciona al artículo 1.543 del Código Civil, (que sirve tanto para arrendamientos rústicos como urbanos), se desprende que la determinación temporal , es uno de sus elementos esenciales, por lo que, en definitiva, el término 'indefinido' resulta contrario a la naturaleza del contrato de arrendamiento, caracterizado por su temporalidad'; en definitiva, 'indefinido' supone 'no definido'. Lógicamente a integrar por el art. 1581 CC.

Y por ello, la tácita reconducción se debe apreciar en los contratos de arrendamiento de plazo indefinido -como es el caso presente- , en que se termina el plazo pactado y sus prorrogas y continúa la relación arrendaticia.

A este respecto el artículo 1566 del Código civil dispone: Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento.

Y el artículo 1581: Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.

Por lo tanto, la comunicación de resolución del contrato, efectuada por Acta Notarial de fecha 14 de septiembre de 2015, antes de iniciarse la vigencia del contrato por el siguiente periodo anual efectuada por los actuales arrendadores, extingue el contrato por expiracón de todos sus plazos y determina la resolución del contrato.

2.- En cuanto a la aplicación de la excepción prevista en el artículo 7.1 de la LAR, que excluye de su ámbito de aplicación los arrendamientos de suelos rústicos devenidos urbanos por posterior recalificación, con relación a lo dispuesto en el artículo 83.2 del mismo cuerpo legal, hemos de decir que; La finca objeto de arrendamiento rústico, sí fue destinado a alguna actividad agrícola, es evidente que ya no es así. Las fotografiás aportadas por la parte demandada, muestran que actualmente esta ocupada por un local destinado a floristería.

El artículo 7 de la LAR de 1980, exceptuá de su texto legal, los contratos de arrendamientos rústicos, que tengan por objeto fincas que inicial o posteriormente, se constituyan como suelo urbano o suelo urbanizable programado.

Y a la fecha en que la finca arrendada es calificada como urbana en el año 2009, ya no regía la LAR de 1980 ni la anterior normativa de arrendamientos rústicos, sino la tácita reconducción a que se refiere el CC.

En todo caso, la LAR de 1980, preveía un supuesto de extinción de contratos cuando el suelo rústico, vigente el contrato, es calificado como urbano, a fin de que el arrendador pueda recuperar la finca, previa compensación al arrendatario, de la doceava parte del precio de la finca en concepto de indemnización por las perturbaciones y gastos que ocasione el cese inmediato del cultivo, y otro tanto por los años que le restarían de vigencia del contrato, ( artículo 83.2 de la LAR). Y exigía del arrendador que lo comunicara al arrendatario con seis meses de antelación, a la vez que permitía al arrendatario entregar la finca arrendada al finalizar el año agrícola y no antes. Precepto al que reconduce el juzgador para desestimar la demanda, cuando han transcurrido 6 años desde que el suelo fue calificado como urbano, que es el periodo previsto para el ejercicio de la resolución del contrato por cambio de calificación de suelo rustico a urbano Y vista la información fotográfica aportada y planos catastrales de la finca en cuestión, es evidente que la finca arrendada, actualmente ya no tiene un destino agrícola sino un uso comercial, y parece ser utilizada por la arrendataria como floristería ( con una superficie construida de 247 m2 sobre una parcela total de 1.499 m2).

De forma que el supuesto contemplado en el artículo 83, no puede ser aplicado sobre una realidad radicalmente distinta a la prevista por el legislador, habiendo dejado de cumplir su función y finalidad, pues como indica el artículo 3 del CC: ' Las normas se interpretaran según el sentido propio de sus palabras , en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas.

En consecuencia, no consideramos pueda ser de aplicación el mecanismo de resolución contractual previsto en el artículo 83 de la LAR, y estimamos extinguido el contrato, por expiración de todos sus plazos y prorrogas.



TERCERO.- No procede la imposición de costas en esta instancia, habida cuenta la estimación del recurso, de conformidad con lo preceptuado en el articulo 398 de la LEC. Procede la imposición de costas de primera instancia a la parte demandada, que ha visto rechazadas todas sus pretensiones, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 394 de la LEC.

Fallo

Que ESTIMAMOS el recurso de apelación deducido contra la sentencia de 24 de marzo de 2017 dictada por la Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción Nº 2 de Roquetas de Mar, en los autos de en los autos de Juicio Verbal de Desahucio por expiración del plazo contractual seguidos en ese Juzgado, del que deriva la presente alzada, revocamos la anterior resolución y acordamos; 1.- Declaramos la RESOLUCIÓN del contrato de arrendamiento de fecha 14 de noviembre de 1979, condenando a la demandada a dejar libre y expedita y a disposición de los demandantes la finca objeto de arrendamiento, sita en AVENIDA000 , NUM000 , CP 04720 de Aguadulce, Roquetas de Mar, que se corresponde con la referencia catastral NUM001 , con apercibimiento de lanzamiento si no lo lo llevara a cabo de forma voluntaria.

2.- No se hace expresa condena en las costas del recurso.

3.- Las costas de primera instancia se imponen a la parte demandada.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación literal de la presente resolución a efectos de ejecución y cumplimiento.

Recursos.-Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal por el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.-es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo con carácter transitorio- la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo. Órgano competente.-es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo con carácter transitorio- la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.-Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Así, lo acordamos, mandamos y firmamos.