Sentencia CIVIL Nº 370/2018, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 4, Rec 425/2018 de 16 de Noviembre de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
A CORUÑA
SENTENCIA: 00370/2018
N10250
DE LAS CIGARRERAS, 1 (A CORUÑA)
-
Tfno.: 981182091 Fax: 981182089
MP
N.I.G. 15030 42 1 2017 0001039
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000425 /2018
Juzgado de procedencia: XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 5 de A CORUÑA
Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000256 /2017
Recurrente: Araceli
Procurador: ALEJANDRO REYES PAZ
Abogado: FRANCISCO PAZOS GONZALEZ
Recurrido: Bernarda , Romulo
Procurador: PAMELA COUSILLAS FERNANDEZ, PAMELA COUSILLAS FERNANDEZ
Abogado: VERONICA URREAGA IZA, VERONICA URREAGA IZA
S E N T E N C I A
Nº 370/18
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCION CUARTA
CIVIL-MERCANTIL
Ilmos Magistrados-Jueces Sres/as.:
JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG
ANTONIO MIGUEL FERNÁNDEZ MONTELLS Y FERNÁNDEZ
PABLO GONZÁLEZ CARRERÓ FOJÓN
En A CORUÑA, a dieciséis de noviembre de dos mil dieciocho

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 004, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los
Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000256 /2017, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N.
5 de A CORUÑA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000425 /2018,
en los que aparece como parte demandante-reconviniente-apelante, Araceli , representado por el Procurador
de los tribunales, Sr./a. ALEJANDRO REYES PAZ, asistido por el Abogado D. FRANCISCO PAZOS
GONZALEZ, y como parte demandante-reconvenido-apelada, Bernarda , representado por el Procurador
de los tribunales, Sr./a. PAMELA COUSILLAS FERNANDEZ, asistido por el Abogado D. VERONICA
URREAGA IZA, demandada-apelada Romulo , representado por el Procurador de los Tribunales DOÑA
PAMELA COUSILLAS FERNANDEZ y asistida por el Letrado DOÑA VERONICA URREAGA IZA, sobre ,
RECLAMACION DE CANTIDAD.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el XDO. DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE A CORUÑA se dictó resolución con fecha 24-05-2018, la expresada resolución contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: 'Se estima parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por la representación de Dña. Araceli frente a Dña. Bernarda y D. Romulo .

Se condena a Dña. Araceli a abonar a Dña. Bernarda la suma de 1.643,11 euros, más intereses legales.

No procede la imposición de costas a ninguna de las partes.'

SEGUNDO.- Contra la referida resolución por DOÑA Araceli se interpuso recurso de apelación para ante esta Audiencia Provincial, que le fue admitido, elevándose los autos a este Tribunal, pasando los autos a ponencia para resolución.



TERCERO.- Ha sido Ponente el Ilmto. Sr. Magistrado DON PABLO GONZÁLEZ CARRERÓ FOJÓN.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Resolución en primera instancia y recurso de apelación .

1. El litigio se inició con demanda de doña Bernarda contra doña Araceli . Su objeto es la reclamación de la devolución de la fianza arrendaticia (1.500,00 €) entregada por la actora y su esposo con ocasión de la celebración del contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de junio de 2012 relativo a la casa unifamiliar nº. NUM000 de la CALLE000 de DIRECCION000 , así como al devolución del aval bancario complementario por importe de 3.000,00 € emitido por BBVA que, de conformidad con lo pactado entre las partes, fue igualmente entregado por los arrendatarios a la actora para garantizar la efectividad de las obligaciones de los primeros. La demanda sostiene que el contrato quedó resuelto en fecha 30 de diciembre de 2016, con el depósito judicial de las llaves.

2. Al contestar a la demanda con oposición, la arrendadora confirmó a la ejecución del aval bancario en mayo de 2017 y formuló reconvención con arreglo a la cual, además de sostener su derecho a retener íntegramente la garantía -4.500,00 €- solicitó la condena de los arrendatarios al pago de la diferencia entre la suma retenida y el importe a que asciende la valoración pericial de las reparaciones impuestas por los daños ocasionados en la vivienda (11.191,55 €, IVA incluido), así como el importe de la mensualidad de renta de enero de 2017 (750,00 €) y el de un recibo de consumo de agua que quedó pendiente (63,36 €). Pretende, en definitiva, la desestimación de la demanda y la condena de los reconvenidos al pago de 7.504,91 €, más intereses y costas.

3. La sentencia que puso fin al litigio en primera instancia estimó parcialmente la demanda y la reconvención, y liquidando mediante compensación judicial las sumas debidas por cada una de las partes fijó en 1.643,11 € la cantidad que la arrendadora, Sra. Araceli , debe reintegrar a la actora, más los intereses legales. La sentencia no hizo especial imposición de costas.

4. El recurso de apelación que trae el litigio a nuestro conocimiento como órgano revisor es el interpuesto por la demandada y reconviniente, doña Araceli . Argumenta la apelante que la sentencia ha valorado incorrectamente la prueba en lo referente a los daños por humedades y desprendimiento del papel que reviste las paredes. Mantiene igualmente que la sentencia incurre en errónea aplicación del derecho cuando sostiene que la propiedad no puede trasladar (a la parte arrendataria) un gasto necesario para el mantenimiento del inmueble, afirmación que, según la apelante, infringe lo dispuesto en el artículo 21 de la LAU y los artículos 1563 y 1564 del Código civil. La errónea aplicación de la Ley equivale, sigue argumentando la apelante, a una ausencia de motivación. Las mismas consideraciones las proyecta la apelante sobre la valoración que la sentencia hace de los daños en el zócalo y del gasto presupuestado para la limpieza generalizada de suelos, puertas, etc. Por último, cuestiona también la conclusión que la sentencia alcanza en cuanto al devengo de la renta del mes de enero de 2017 y el del recibo de consumo de agua.



SEGUNDO.- Daños en la vivienda arrendada. Marco normativo y contractual.

5. Del contrato de arrendamiento de vivienda de 1 de junio de 2012 suscrito por doña Araceli , como arrendadora, y don Romulo y doña Bernarda como arrendatarios reseñamos las siguientes cláusulas: Cuarta: El arrendatario (sic) declara conocer las características y estado de conservación de la vivienda y aceptarlas expresamente, y se obliga a conservarla en perfecto estado.

Sexta: Son de cuenta y cargo del arrendatario los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan, ya sean cristales, cerraduras y demás útiles y utensilios de las instalaciones, así como de su adecuado mantenimiento.

Decimoprimera: El arrendatario además se obliga: c) A abonar el coste de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

6. Dentro del capítulo IV, Derechos y obligaciones de las partes, el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

7. De la regulación del contrato de arrendamiento en el Código civil resulta que el arrendatario está obligado a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado ( artículo 1555 CC); que el arrendatario debe devolver la finca al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1561 CC); que a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario ( artículo 1562 CC); y que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya ( artículo 1563 CC).



TERCERO.- Humedad en paredes y techos . Presupuesto de pintura y sustitución de papel pintado. Valoración del tribunal.

8. Es claro que las partidas principales del presupuesto de reparación elaborado por el perito de la parte actora -la pintura de la práctica totalidad de la vivienda y la sustitución del papel pintado del pasillo, techo del salón y un baño- responden al deterioro de esos elementos a su vez ocasionado de la presencia de un grado elevado y continuado de humedad en el interior de la vivienda. La sentencia apelada excluye la responsabilidad de los arrendatarios por los deterioros a que se refieren esas dos partidas (5.049,85 € y 1.157,64 €, sin IVA).

9. La explicación del informe del perito de la parte reconviniente, Sr. Conrado , es que se trata de manchas 'propias de la escasa o nula ventilación, falta de higiene y de poner la calefacción en la vivienda', con lo que entiende que la solución es el lavado y aplicación de productos fungicidas a todas las paredes y techos para después proceder al pintado de todos los paramentos. Por el contrario, el perito Sr. Demetrio , de la parte reconvenida, con idéntica cualificación profesional, rechaza que pueda alcanzarse tal conclusión sin tener en cuenta el sistema constructivo empleado.

10. No desconocemos que el autor del informe aportado con la contestación a la reconvención no pudo visitar la vivienda, que ya se hallaba ocupada por otros inquilinos cuando en junio de 2017 se le encargó el informe (con lo que, por cierto, cabe suponer que ya habían sido por entonces pintadas de nuevo las paredes y techos de la casa y realizadas las sustituciones del papel pintado). Tampoco cabe desconocer que el perito es sobrino de la Sra. Bernarda , como así lo reconoció al inicio de su intervención en el juicio, con lo que su dictamen debe ser valorado con las precauciones que impone la tacha legal de falta de objetividad que sobre él pesa ( artículo 343 1 1º LEC). Pero no por ello cabe negar todo valor a sus apreciaciones, especialmente cuando describen la causa habitual de presencia de manchas de humedad en paredes y techos del interior de una vivienda.

11. La experiencia de los tribunales, especialmente en el contexto de vicios constructivos, es rica en el análisis de esta clase de patologías. La humedad ambiental, en gran parte generada por las propias actividades humanas en el interior de la vivienda, se condensa en superficies frías cuando su temperatura es inferior al llamado punto de rocío. Cuando las paredes del edificio no cuentan con un aislamiento eficaz, la temperatura exterior se transmite a la cara interior del paramento, en la que se condensará la humedad ambiental. Cabe además que, aun contando los cerramientos del edificio con un aislamiento término correctamente proyectado, su ejecución haya sido defectuosa de modo que se generen puentes térmicos que transmiten la temperatura exterior al interior del paramento. Y también que por haberse producido entradas de agua desde la cubierta o por fisuras exteriores, su acumulación genere la aparición de manchas de humedad incluso con posterioridad al arreglo de la deficiencia.

12. Es evidente que la ventilación inadecuada favorece la condensación y la aparición de las conocidas manchas de humedad en las paredes interiores de una vivienda. Pero también lo es que el grado adecuado de ventilación, y la necesidad de llevar a cabo una limpieza periódica de paredes y techos, está siempre y principalmente en función de la calidad constructiva del edificio. Simplemente no es aceptable que en tan solo cuatro años y medio de ocupación de una vivienda por una familia integrada por una pareja y sus dos hijos menores puedan aparecer humedades tan llamativas como las que muestran las fotografías obrantes en autos, prácticamente generalizadas, y sostener que su única causa, o la principal, es que los moradores no ventilaban adecuadamente la casa o no la ventilaban nunca. Se convendrá que si esta misma situación se presentara en el contexto de un litigio entre el comprador de una vivienda y un promotor difícilmente podría ser atendida una alegación defensiva de este género.

13. Consta, en este caso, que los arrendatarios advirtieron en junio de 2013 que al menos tres dependencias estaban 'en un estado lamentable' por causa de las fugas de agua procedentes de la cubierta del edificio que hizo que corriera el agua por sus paredes (doc. Nº. 3 de la demanda). En enero de 2014 (doc. Nº. 4) advirtieron que el papel de la pared se está desprendiendo y que 'existen filtraciones de agua procedentes de exterior en varias habitaciones de la casa (concretamente el dormitorio principal, dormitorio contiguo a éste, el baño principal y el bajo)'. Por último, en noviembre de 2016, al comunicar los arrendatarios su voluntad de no continuar con el arriendo, hicieron de nuevo referencia al 'gravísimo problema de salubridad que tiene dicho chalet, tanto los dos baños, las tres habitaciones, la entrada principal y la sala' (doc. Nº 5).

Es claro, por lo tanto, que el problema de humedad en la vivienda se mantuvo a lo largo de toda la duración del contrato y motivó las quejas de los arrendatarios.

14. Sentado lo anterior, tampoco podemos compartir la crítica que el recurso hace a la sentencia apelada en cuanto a la aplicación del derecho. Ni el artículo 21. 4 de la LAU ni las previsiones del contrato amparan el derecho de la arrendadora a obtener la condena de los arrendatarios demandados a soportar el coste presupuestado de la limpieza de las paredes, aplicación de fungicida y pintado o sustitución del papel pintado desprendido. En el contexto de una relación arrendaticia en vigor, el arrendador debe realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil, mientras que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. Con ello dice la ley que el arrendatario no puede pretender que el arrendador acometa durante la vigencia del contrato las pequeñas reparaciones cuya necesidad surge por el uso ordinario de una vivienda; si quiere o precisa acometerlas, deberá hacerlo a su costa. Pero en modo alguno cabe extraer de ese precepto -o de las previsiones contractuales paralelas de las cláusula sexta y decimoprimera- que, finalizado el contrato, el coste de la reparación de cualquier desgaste o pérdida derivados de un uso ordinario de la vivienda pueda ser reclamado al inquilino, pues precisamente lo excluye el artículo 1561 del CC. Tras cuatro años y medio de ocupación de una vivienda es claro que el estado de las paredes, suelos y techos ya no será el mismo que tenían al inicio del contrato; pero no se trata de deterioros o pérdidas en el sentido del artículo 1563 del Código civil, sino del efecto propio de un uso normal del edificio según su destino. Y en este caso, además, el resultado de humedades anormales cuyos efectos han padecido, que no causado, los moradores de la vivienda. En este sentido, la ST 320/2013 de la sección 5ª de esta Audiencia Provincial de fecha 24 de octubre de 2013, señala que 'en relación con este deber del arrendatario de devolver la cosa en el mismo estado en que la recibió, conviene precisar que corresponde al arrendador asumir la devaluación de la finca por el transcurso del tiempo de duración del arriendo y por el uso al que fue destinada conforme lo pactado, por ser ambas causas de carácter inevitable (S TS 2 febrero 2005), lo que permite excluir de la responsabilidad del arrendatario los deterioros corrientes y previsibles que son consecuencia natural de la normal utilización de la cosa arrendada (S TS 22 octubre 1993)'.

15. Concluimos, por lo tanto, que la sentencia apelada ha analizado correctamente los hechos y ha aplicado sobre ellos correctamente el derecho sin que, en modo alguno, adolezca de falta de la debida motivación. El recurso debe ser, por ello, desestimado en cuanto a este extremo.



CUARTO.- Sustitución del zócalo en mal estado. Gastos de limpieza 16. Uno de los epígrafes del capítulo 003 'reparación de mobiliario y carpintería de madera' del presupuesto de reparación elaborado por el perito Sr. Conrado contempla la sustitución de sesenta metros lineales de zócalo de madera (270,00 €, más IVA). La sentencia excluye esta partida por entender que este 'es un problema o defecto derivada de la entrada de agua'.

17. En realidad no es así; el informe del perito Sr. Conrado lo atribuye a la condensación generalizada que ha transmitido la humedad a los zócalos, deteriorándolos. La sentencia es, en este punto, contradictoria con el criterio que ha seguido con la sustitución de las puertas del armario principal, que también se han deteriorado por la misma causa y, a pesar de ello, no han sido excluidas como, en nuestro criterio, debieron serlo en coherencia con nuestra conclusión sobre la responsabilidad de las causas de la anormal condensación en el interior de la vivienda.

18. En todo caso, aunque discrepemos, como la apelante, del razonamiento que llevó al Juzgado a rechazar esta partida, el recurso no puede ser acogido en este particular, puesto que no es imputable a los inquilinos la generación de la anormal y continuada acumulación de humedad en el interior de la vivienda que deterioró el zócalo haciendo necesaria su sustitución.

19. En cuanto a los gastos de limpieza 'de suelos, puertas, etc', presupuestados en 450,00 €, aparte el IVA, además de estar desconectados del epígrafe del capítulo en que se contemplan -capítulo 003 'reparación de mobiliario y carpintería de madera'-, tampoco se contiene en el informe descripción alguna de daños que impongan esta partida y que sean diferentes de los que exigen el pintado de las paredes, la limpieza de adhesivos y cinta aislante o la reparación y sustitución de puertas. No hay tampoco en el informe referencia alguna a daños en suelos, ni resulta de las fotografías aportadas que su estado sea anormalmente sucio y, de nuevo, si la necesidad de realizar una limpieza especial procede de la existencia de humedad en el interior de la vivienda, la respuesta no puede ser en este caso diferente.



QUINTO.- Entrega de las llaves. Renta del mes de enero de 2017 y factura por suministro y consumo de agua.

20. Tras convenir las partes la entrega de las llaves de la casa en fecha 29 de diciembre de 2016, la arrendataria Sra. Bernarda se negó a hacerla en vista de que la presentante de la arrendadora opuso su derecho a retener por plazo de un mes la fianza arrendaticia.

21. La oposición de la arrendadora no justifica el incumplimiento por la arrendataria de su compromiso de entrega de las llaves -y con ellas, de la posesión de la vivienda arrendada- en la fecha convenida por las partes.

Ni la ley ni el contrato regulan el plazo durante el cual el arrendador podrá retener la fianza, salvo para advertir que el saldo de la fianza que deba ser restituido al final del arriendo devengará el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución ( artículo 36. 4 LAU). La Ley, y la propia lógica de la función que la garantía ampara, presupone incluso que no habrá entrega simultánea de las llaves y devolución de la fianza y aval complementario, precisamente porque el arrendador habrá de comprobar previamente el estado de la vivienda o local antes de hacer la liquidación.

22. Al día siguiente, día 30 de diciembre, la arrendataria depositó las llaves en el juzgado mediante expediente de consignación fundado en el artículo 1176 del Código civil. En su escrito alegó que la representante de la propietaria 'finalmente no recogió las llaves', cuando lo cierto es que la Sra. Bernarda no las quiso entregar sin antes convenir sobre la devolución de las garantías, como así resulta con claridad del acta notarial aportada con la contestación a la demanda. No consta que la consignación fuera previamente anunciada a la arrendadora, que compareció el día 20 de enero de 2017 en el Juzgado al que por turno correspondió el expediente a retirar las llaves.

23. De lo expuesto se deriva que, si bien es cierto que la ocupación de la vivienda por los arrendatarios finalizó el 30 de diciembre de 2016, también lo es que por causa imputable a los arrendatarios -que se negaron a entregar las llaves a la representante de la propiedad en la ocasión fijada al efecto y que las consignaron sin previo anuncio alegando para ello un motivo falso- la propiedad no pudo recuperar la posesión de la vivienda hasta que pudo recoger las llaves en el Juzgado el día 20 de enero de 2017. La compensación de esa injusta privación temporal de la vivienda puede y debe hacerse tomando como base la renta de un mes, 750,00 €, y asignando al periodo correspondiente -veinte días- la parte proporcional (483,87 €). El recibo de la tasa por suministro de agua potable (63,36 €) aportado con la reconvención contempla precisamente ese mismo periodo (del 19 de octubre de 2016 al 20 de enero de 2017), con lo que debe ser igualmente afrontado por los arrendatarios.

24. Corrigiendo el error aritmético en que incurre la sentencia apelada y que señala la apelante en su alegación preliminar, el resultado de la compensación judicial entre las sumas retenidas por la arrendadora (4.500,00 €) y las que concretan la responsabilidad de los arrendatarios (2.862,89 € + 483,87 € + 63,36 € = 3.410,12 €) es de 1.089,88 €, que será la suma que como principal habrá de pasar a la parte dispositiva de esta resolución.



SEXTO.- Costas y depósito.

25. No es procedente hacer especial imposición de las costas de esta alzada ( artículo 398 2 de la LEC).

26. Al ser el recurso estimado se dispondrá la devolución a la parte apelante del depósito constituido para recurrir ( Disposición adicional decimoquinta de la LOPJ, apartado 8).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Estimamos en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Araceli contra la sentencia de fecha 24 de mayo de 2018 dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Cinco de A Coruña, que revocamos en el único sentido de reducir a 1.089,88 € el importe de la condena que resulta de la compensación judicial derivada de la parcial estimación de la demanda y la reconvención, más los intereses legales ya fijados en la sentencia apelada.

No hacemos especial imposición de las costas de esta alzada.

Devuélvase a la apelante el depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala 1ª del Tribunal Supremo, por razón de interés casacional siempre que concurran los presupuestos legales para su admisión, a interponer en el plazo de veinte días a partir de la notificación de esta resolución.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior resolución de los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo Secretario doy fe.