Sentencia Civil Nº 371/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 586/2008 de 22 de Junio de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Cuarta

ROLLO Nº 586/2008-T

JUICIO VERBAL NÚM. 1133/2007

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 53 BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 371/2009

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RIOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veintidós de junio de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal, número 1133/2007 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 53 Barcelona, a instancia de MEYERLAND, S.L., contra Dª. Teresa ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 26 de marzo de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: QUE ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada a instancia de la mercantil "MEYERLAND, S.L", representada por el procurador de los Tribunales Don Antonio María de Anzizu Furest y asistida por el letrado Dª María del Mar Serrano Nuéz, contra DOÑA Teresa , representada por el procurador de los Tribunales Don Alberto Inguanzo Tena y asistida por la Letrada Dª Susana cruz Pichel, la cual versa sobre desahucio por expiración de término, y, en consecuencia, 1.- DECLARO extinguido y resuelto el contrato de arrendamiento de fecha de 29 de septiembre de 1988 suscrito entre las partes, respecto de la vivienda sita en la CALLE000 , número NUM000 , piso NUM001 - NUM002 , de Barcelona (08003), por finalización de su duración contractual, condenando a la parte demandada a pasar por dicha declaración. 2.- CONDENO a la parte demandada a desalojar la vivienda de autos, dejando la misma libre, vacua, expedita y a disposición de la actora, con apercibimiento de que, de no hacerlo así, se procederá a su lanzamiento. 3.- CONDENO a la parte demandada al pago de las costas procesales.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 28 de mayo de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MIREIA RIOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia estima la demanda deducida por MEYERLAND S.L. contra DOÑA Teresa , declara extinguido y resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 29 de septiembre de 1.988 suscrito entre las partes, respecto de la vivienda sita en la CALLE000 , número NUM000 , piso NUM001 - NUM002 , de Barcelona (08003), por finalización de su duración contractual, condenando a la demandada a pasar por dicha declaración, y condena a dicha demandada a desalojar la vivienda de autos, dejando la misma libre, vacua, expedita y a disposición de la actora, con apercibimiento de que, de no hacerlo así, se procederá a su lanzamiento, imponiendo a la parte demandada las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DOÑA Teresa , interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis: 1) Error en la apreciación de la prueba: 1.- De la relación arrendaticia, por cuanto se ha acreditado por la parte demandada que el contrato aportado por la actora no es el que trae causa de la relación arrendaticia entre las partes, pues la misma, viene derivada del contrato de alquiler de fecha 5 de agosto de 1.972, celebrado entre DON Everardo y DON Lázaro ; así el contrato original de fecha 29 de septiembre de 1.988 contiene una cláusula adicional en la que se establece que es una subrogación del contrato de fecha 5 de agosto de 1.972 ; la actora en ningún momento impugnó o se opuso a dicho documento ni cláusula; la juzgadora no solo omite en su apreciación el reconocimiento por parte de la actora de que el contrato de fecha 29 de septiembre de 1.988 es una mera subrogación del contrato de fecha 5 de agosto de 1.972, sino que además no tiene en cuenta que, aunque dicha cláusula adicional no se encuentre firmada, también se recoge la existencia de subrogación entre ambos contratos en un lateral del contrato de 1.972, firmado por DON Jose Ignacio ; por ello, el contrato se halla sometido a prórroga forzosa y cualquier cláusula en contra deviene nula de pleno derecho; 2.- Pese a que no es de aplicación el Decreto Ley 2/1.985 de 30 de abril pues el contrato es anterior, aunque así fuera, consta acreditado el pacto de prórroga forzosa, no solo de la voluntad de las partes sino del propio contrato que establece un sistema de revisión de la renta sin condicionante alguno.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se deje sin efecto la sentencia de primera instancia y se declare que la situación arrendaticia se encuentra sometida a prórroga forzosa, con condena en costas a la actora.

La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- La parte arrendadora en el escrito de impugnación, denuncia la inadmisibilidad del recurso alegando que la arrendataria no ha consignado ni satisfecho las rentas desde marzo de 2.008, siendo insuficientes los giros postales remitidos que fueron rechazados por la parte demandante.

El artículo 449 de la L.E.C . exige en todos los procesos que lleven aparejado el lanzamiento que el arrendatario debe proceder al pago o consignación de las rentas.

De la documental obrante en autos, se desprende:

* Los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2.007, y enero de 2.008 resultan consignados, según se acredita mediante la documental, obrante a los folios 96, 97 y 98.

* El día 7 de enero de 2.008, se gira la mensualidad correspondiente al mes de enero de 2.008 que es devuelta por el arrendador el día 8 de enero de 2.008 (folio 99) y se consigna (folio 98).

* El día 11 de febrero de 2.008 se libra un giro postal para el pago del mes de febrero (folio 100).

* El día 10 de marzo de 2.008 se libra un giro postal para el pago del mes de marzo.

* El día 26 de marzo se devuelven dos meses (febrero y marzo) (folio 101).

* Indica la actora en su recurso que se ha consignado el mes de febrero de 2.008 (folio 128).

* Se presenta escrito preparando recurso de apelación el día 4 de abril de 2.008.

Por tanto, en el presente caso, se dicta la sentencia de primera instancia el día 26 de marzo de 2.008 , se notifica al día siguiente el 27 de marzo de 2.008.

Finalizaba el plazo para preparar el recurso el día 3 de abril de 2.008 y conforme al artículo 135 de la L.E.C ., en relación con el artículo 182 de la L.O.P.J ., se presenta escrito antes de las quince horas del día siguiente hábil.

En el momento de preparar el recurso, se había devuelto el giro correspondiente al mes de marzo, el día 26 de marzo de 2.008, pero no tenemos constancia de cuando recibió la arrendataria el giro rehusado.

En cuanto al mes de abril, no consta en el contrato pacto alguno relativo al plazo para pagar la renta. No obstante, de conformidad con los artículos 1.574 y 1.128 del Código Civil , no habiéndose expresado el tiempo del pago, conforme a la costumbre vigente, debe entenderse que éste debía efectuarse dentro de los cinco o dentro de los siete días de cada mes, por lo que el día 4 de abril de 2.008, no había transcurrido el plazo para pagar la mensualidad correspondiente al mes de abril.

Por tanto, como señala la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Alicante, sección quinta, de siete de junio de dos mil seis , en el presente supuesto, debe ser rechazada la causa de inadmisión que invoca en el escrito de oposición de la parte apelada.

Así, debemos considerar acreditado al cumplimiento del requisito de admisibilidad citado, por cuanto la demandada presentó giros postales remitidos a la propiedad mes a mes y fueron rehusados, por lo que ha sido la propia parte apelada la que ha provocado que, al tiempo de la preparación del recurso, se hallara pendiente el mes de marzo de 2.008, cuyo importe fue debidamente girado y el giro rehusado por la propiedad.

Pero ello, entendemos no puede dar lugar a la sanción de inadmisión prevista en el artículo 449 de la L.E.C ., teniendo en cuenta que la misma se establece con la finalidad de tratar de evitar que el arrendatario se valga del recurso para dejar de abonar la renta durante su tramitación, que en este caso ha sido cumplida y no lograda por causa solo imputable a la parte que ahora invoca su falta.

TERCERO.- Entrando a resolver los motivos de apelación, como primer motivo de recurso, alega la parte apelante que se ha acreditado que la relación arrendaticia entre las partes, deriva del contrato de alquiler de fecha 5 de agosto de 1.972, celebrado entre DON Everardo y DON Lázaro .

Alega que la duración del contrato suscrito entre las partes, en fecha 29 de septiembre de 1.988, es de plazo indefinido, y que la voluntad de las partes era la de sometimiento a la prórroga forzosa del artículo 57 de la L.A.U, por cuanto el contrato de 29 de septiembre de 1.988 trae causa del contrato de alquiler de fecha 5 de agosto de 1.972 celebrado entre la propiedad y DON Everardo , padre del esposo de la apelante DON Jose Ignacio , y que ello se justifica en el hecho de que el contrato original de fecha 29 de septiembre de 1.988 contiene una cláusula adicional en la que se establece que es una subrogación del contrato de fecha 5 de agosto de 1.972 y que también se recoge la existencia de subrogación en un lateral del contrato de 1.972 firmada por DON Jose Ignacio .

Concluye que, por ello, el contrato se halla sometido a prórroga forzosa y que cualquier cláusula en contra deviene nula de pleno derecho.

Este primer motivo de recurso no puede admitirse.

Así, no podemos considerar probado que DON Jose Ignacio al suscribir el contrato de 29 de septiembre de 1.988 se subrogara en el contrato de alquiler de fecha 5 de agosto de 1.972 celebrado entre la propiedad y DON Everardo , padre del esposo de la apelante, por cuanto la cláusula adicional a la que se hace referencia en el recurso y que consta al folio 79 no se halla firmada por las partes contratantes.

El escrito que se aporta y que obra al folio 79 no está firmado por arrendador y arrendatario y por tanto, no puede darse por probado que se trate de una cláusula adicional del contrato de fecha 29 de septiembre de 1.988 .

Y la declaración que consta en el lateral del contrato de fecha 5 de agosto de 1.972 está exclusivamente firmada por el arrendatario DON Jose Ignacio , por lo que también carece de relevancia alguna y no acredita que DON Jose Ignacio se subrogara en el contrato de alquiler de fecha 5 de agosto de 1.972 sino que el contrato de 29 de septiembre de 1.988 es un contrato nuevo.

En definitiva, el contrato firmado por DON Jose Ignacio es un contrato nuevo y no se ha probado que traiga causa del anterior de fecha 5 de agosto de 1.972.

CUARTO.- Como segundo motivo de recurso, alega la parte apelante que, pese a que no es de aplicación el Real Decreto Ley de 1.985 pues el contrato es anterior, aunque así fuera, consta acreditado el pacto de prórroga forzosa, no solo de la voluntad de las partes sino del propio contrato que establece un sistema de revisión de la renta sin condicionante alguno.

Sentado lo anterior, que el contrato firmado por DON Jose Ignacio es un contrato nuevo y entrando en el segundo motivo, debemos analizar si de las circunstancias concurrentes, se desprende que las partes quisieron pactar un contrato sujeto a prórroga forzosa.

La cláusula segunda del contrato dice "la duració del contracte és per temps indefinit, i per donarlo per acabat s'haurà d'avisar amb un mes d'antelació"

Como señala la sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de treinta y uno de Octubre de dos mil ocho , el artículo 9 del Real Decreto Ley 2/1.985 , no suprime de plano la prórroga forzosa en los arrendamientos.

Lo que hace es liberar a los nuevos arrendadores de la restricción que de forma imperativa sujetaba a los contratos arrendaticios a través de la prórroga forzosa para el arrendador y potestativa para el arrendatario, a que venía respondiendo el artículo 57 LAU , más sin impedir su inclusión en el contrato por voluntad expresa de las partes.

En el caso de autos, en primer término, debemos valorar que en el contrato de fecha 29 de septiembre de 1.988, se prevé una cláusula cuarta de revisión de la renta de carácter anual.

Asimismo, debemos tener en cuenta que no se ha intentado la extinción del contrato por expiración del plazo hasta pasados 19 años de la firma del contrato.

E interpretando la cláusula transcrita conforme a las normas previstas en los artículos 1.281 y concordantes del Código Civil , entendemos que la referida cláusula sólo puede entenderse en el sentido de que se conviene una duración indefinida, esto es, sujeto a prórroga forzosa, siempre que la arrendataria no exprese su deseo de darlo por terminado, avisando con un mes de antelación.

La referida cláusula segunda sólo puede interpretarse en el sentido de que es el arrendatario el que puede desligarse expresando su deseo de dar por terminado el contrato, avisando con un mes de antelación.

Cualquier otra interpretación en el sentido de que cualquiera de las partes puede desligarse del contrato de arrendamiento con un mes de antelación aparece contraria a la voluntad de las partes contratantes, en los términos del artículo 1.281 del Código Civil , pues no parece razonable que el arrendatario inicial DON Jose Ignacio aceptara suscribir un contrato en el que, transcurrido el primer mes, el arrendador pudiera resolver el contrato con un mes de antelación.

Dicha interpretación deviene ilógica y se nos presenta contraria a la intención de los contratantes al suscribir el contrato.

La referida cláusula segunda junto con la cláusula cuarta que fija el sistema de actualización de la renta, revela la voluntad de las partes en cuanto al plazo y entendemos que se pactó un contrato sujeto a la prórroga forzosa para el arrendador y potestativa para el arrendatario, quien podía denunciar el contrato con un mes de antelación.

Y esto, como señala la sentencia Tribunal Supremo Sala Primera, de treinta y uno de Octubre de dos mil ocho , no es incompatible con el carácter temporal consustancial a los arrendamientos puesto que su vigencia es la propia de un contrato celebrado al amparo de un sistema normativamente previsto y jurisprudencialmente aceptado en el que lo que se pacta es la prórroga forzosa, lo cual no supone "perpetuidad" sino sujeción a un periodo cierto condicionado a las causas de resolución legalmente previstas y al cumplimiento de las obligaciones que a cada parte contratante compete, en un sistema que el propio legislador ha respetado y que toma como referencia la unidad del contrato de arrendamiento y la consideración de la totalidad de los derechos y obligaciones que las partes voluntariamente asumieron desde la diversa posición que una y otra tienen dada la particular naturaleza del mismo.

Como dijimos en la sentencia dictada por esta misma sección cuarta en fecha 23 de marzo 2.007, recurso 438/2.006 , somos conscientes que las resoluciones judiciales sobre el particular son contradictorias y de que en el seno de esta misma Audiencia se resuelven en forma discrepante los casos planteados sobre esta cuestión por la Sección 13 y por el tribunal que ahora resuelve.

Pero la Sala está convencida que en una interpretación espiritualista del contrato, amparada por el artículo 1.282 del Código Civil , no puede llegarse a la conclusión a que llega la sentencia apelada.

Máxime teniendo en cuenta que a partir del Real Decreto Ley 2/1.985 se permitía a las partes fijar un plazo determinado de duración del contrato, por ejemplo, de tres, de cinco o de diez años.

En cambio, no lo hicieron, sino que las partes recurrieron a un concepto indeterminado como "indefinido" y que cuando esto sucedía, en aquella época, tras el Real Decreto Ley de 1.985 , pero antes de la entrada en vigor de la L.A.U. de 1.994, recordemos que nos hallamos ente un contrato del año 1.988 , las partes no estaban buscando un contrato perpetuo sino un contrato igual al que en aquellos tiempos (bajo la vigencia del TRLAU de 1.964) era el modelo típico, el sujeto a prórroga forzosa.

Por todo lo expuesto, consideramos que debemos revocar la sentencia de primera instancia.

QUINTO.- Las costas de la primera instancia deben imponerse a la parte demandante conforme al artículo 394.1 de la L.E.C.

Estimando el recurso, no procede hacer expresa imposición de las costas de esta segunda instancia, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.2 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Teresa contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 53 de Barcelona, en los autos de Juicio Verbal de Desahucio por expiración del término contractual número 1.133/2.007, de fecha 26 de marzo de 2.008, debemos REVOCAR y REVOCAMOS dicha sentencia, y en su lugar desestimamos la demanda presentada por la mercantil MEYERLAND S.L. contra DOÑA Teresa , absolviendo a dicha demandada de las pretensiones contenidas en la demanda inicial.

Se imponen a la mercantil MEYERLAND S.L. las costas de la primera instancia, sin que proceda hacer expresa imposición de las costas de esta segunda instancia.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.