Acerca de operadores lógicos
Última revisión
09/04/2014
Sentencia Civil Nº 371/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 402/2013 de 28 de Octubre de 2013
GPT Iberley IA
Copiloto jurídico
Relacionados:
Tiempo de lectura: 44 min
Orden: Civil
Fecha: 28 de Octubre de 2013
Tribunal: AP - Madrid
Ponente: LEGIDO LOPEZ, EPIFANIO
Nº de sentencia: 371/2013
Núm. Cendoj: 28079370192013100367
Encabezamiento
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimonovena
C/ Ferraz, 41 - 28008
Tfno.: 914933816/86/87
37007740
N.I.G.:28.079.00.2-2013/0007026
Recurso de Apelación 402/2013
O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1796/2009
APELANTE:CENTRO MEDICO INFANTA MERCEDES S.L., D./Dña. Maximino y D./Dña. Narciso
PROCURADOR D./Dña. FERNANDO MARIA GARCIA SEVILLA
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NUM000
PROCURADOR D./Dña. MARIA DOLORES DE LA PLATA CORBACHO
SENTENCIA Nº 371
PONENTE ILMO. SR. PRESIDENTE D. EPIFANIO LEGIDO LÓPEZ
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D/Dña. EPIFANIO LEGIDO LÓPEZ
D./Dña. RAMÓN RUIZ JIMÉNEZ
D./Dña. JOSÉ ZARZUELO DESCALZO
En MADRID a 28 de octubre de 2013.
La Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario, 1796/2009, provenientes del Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Madrid y seguidos sobre reclamación de cantidad, entre otros extremos, que han dado lugar en esta alzada al rollo de Sala 402/2013 en el que han sido partes, como apelantes:
a.- Los demandantes D. Maximino y don Narciso y Centro Médico Infanta Mercedes sociedad limitada, que estuvieron representados por el procurador don Fernando García Sevilla y defendidos por letrado, y
b.- La demandada, al tiempo que reconviniente, la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 número NUM000 de Madrid, a la que representó la procuradora doña María Dolores de la Plata Corbacho y que también estuvo defendida por letrado.
VISTO, siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. don EPIFANIO LEGIDO LÓPEZ, que expresa el común parecer de este Tribunal.
Antecedentes
Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto se relacionen con esta resolución y
PRIMERO.-Con fecha 22 marzo 2013 el juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Madrid en los autos de que dimana este rollo de Sala, dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que estimando en parte, la demanda interpuesta por el Procurador de D. FERNANDO GARCÍA SEVILLA en nombre de D. Maximino , D. Narciso , CENTRO MÉDICO INFANTA MERCEDES, SL. contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 , NÚMERO NUM000 DE MADRID: 1.- Debo condenar y condeno a esta demandada, a que pague a la parte demandante, la cantidad de SIETE MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y SEIS EUROS CON NUEVE CÉNTIMOS (7.686,09 Euros) por principal, más los intereses legales a contar de la presentación de la demanda, sin perjuicio de los intereses previstos en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . 2.- Todo ello sin hacer expresa condena en costas a ninguna de las partes.
Que desestimando la demanda Reconvencional interpuesta por la Procuradora Dª MARÍA DOLORES DE LA PLATA CORBACHO en nombre de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 , NÚMERO NUM000 DE MADRID contra D. Maximino , D. Narciso , CENTRO MÉDICO INFANTA MERCEDES, SL: 1.- Debo absolver y absuelvo a estos demandados de las pretensiones contra los mismos deducidas en dicha demanda. 2.- Todo ello con imposición de costas a la parte demandante de la misma.'
SEGUNDO.-Notificada la sentencia a las partes se interpusieron sendos recursos de apelación por las representaciones procesales de demandantes y demandada-reconviniente, que formalizaron adecuadamente (folios 1084 siguientes y 1091 y siguientes, respectivamente), para, tras ser admitidos a trámite dar traslado a la contraparte, que en cada caso formuló la correspondiente oposición, remitiéndose luego los autos principales a este Tribunal en el que de inmediato se abrió el correspondiente rollo de Sala.
TERCERO.- La vista pública se celebró el 21 de los corrientes, con la asistencia de los letrados y procuradores de las partes, quienes, tras valorar la prueba practicada en la alzada, emitieron sus respectivos informes, manteniendo el posicionamiento procesal y sustantivo que habían recogido en sus escritos de apelación y de oposición, en cada caso, habiéndose observado en esta alzada las prescripciones legalmente previstas.
Fundamentos
Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto no se opongan a los que a continuación se insertan y
PRIMERO: Objeto del proceso y sentencia dictada en la instancia:
Los Srs. Maximino Narciso y Centro Médico Infanta Mercedes sociedad limitada, a través de su representación procesal, formularon demanda frente a la comunidad de propietarios de la CALLE000 número NUM000 de Madrid, interesando del juzgador de instancia, fuese condenada la repetida comunidad de propietarios a abonar a los actores 124.880,64 €, que se distribuyen así: 60.000 € por privación del aire acondicionado durante el período que reseñaba y subsidiariamente abono de 31.046,70 € a que asciende el coste del aparato de esta clase instalado en el patio de la comunidad para el servicio del centro médico en cuestión; 54.980,64 € por gastos por daños y perjuicios como consecuencia de la reparación de la clínica tras las obras de pocería; 9000 € por daños y perjuicios por humedades y otros 900 € también por daños y perjuicios por la misma causa.
A la demanda se opuso la comunidad de propietarios solicitando la desestimación de las pretensiones de la actora, al tiempo que reconvino para que se decrete por el órgano jurisdiccional la resolución del contrato de arrendamiento de 8 noviembre 1989 por incumplimientos graves y reiterados de la arrendataria y, subsidiariamente, se declare que el contrato, sujeto al régimen de prórroga forzosa en virtud del traspaso de 1989, quedará extinguido el 1 de enero de 2015 por ser la arrendataria una persona jurídica, concretamente Centro Médico Infanta Mercedes sociedad limitada; que, en ambos casos, se condene a la demandada reconvenida a retirar del patio común todos los aparatos que han sido instalados sin permiso de la comunidad, como son la unidad condensadora de aire acondicionado y los compresores de equipos dentales; en ambos casos también se deberá de condenar a la comunidad de propietarios reconvenida a abonar a la demandada- reconviniente, la cantidad de 7580,70 € más los intereses legales por obras de la inspección técnica de edificios (ITE) así como al reintegro de 3000 € que la comunidad adelantó en su día para la reparación de los daños causados por obras de pocería; todo ello con pago de las costas.
El juzgador de instancia, en su extensa y meditada sentencia, estima tan sólo parcialmente la demanda, reconociendo a los demandantes, y con cargo a la demandada, la cantidad de 7686,09 € por principal más los intereses legales desde la presentación de la demanda y sin perjuicio de los intereses previstos en el artículo 576 de la ley de enjuiciamiento civil , todo ello sin condena en costas, al tiempo que desestimando la demanda reconvencional absuelve de la misma a los reconvenidos con imposición de costas a la reconveniente.
SEGUNDO: Recursos devolutivos interpuestos, con sus motivos específicos, y oposiciones a los mismos:
Se alzan contra la sentencia ambas partes.
Los demandantes hacen descansar su recurso en los motivos siguientes
1.-.La comunidad de propietarios es mandataria de los distintos propietarios, y en tal concepto arrendó los locales a los señores Maximino Narciso , sin ostentar la cualidad de propietaria del inmueble arrendado, como tampoco es representante de la comunidad de bienes de manera que desde este presupuesto no la hubiese sido posible reconvenir, al no haber sido autorizada, por ninguno de los propietarios.
2.- El cambio de cerradura de acceso al patio ha impedido el goce pacífico del aire acondicionado instalado y consentido por la comunidad desde muchos años antes de celebrar el contrato de arrendamiento, y porque se privó de la utilización del aire acondicionado, cerrando el patio e impidiendo el acceso a los demandantes, se han generado unos perjuicios específicos en la medida de que no pudo utilizarse el local pacíficamente, mencionando a estos fines, y a los efectos de explicar la cantidad indemnizatoria que se solicita de 60.000 €, los artículos 116 del texto refundido de la ley de arrendamientos urbanos de 1964 y el artículo 1124 del código civil , con lo que indirectamente se está impugnando la prescripción de la acción que acogió el juzgador de instancia en relación con la reclamación de estos perjuicios que entendía se situaban en sede responsabilidad extracontractual, que no contractual.
3.- Las reparaciones se realizaron y se pagaron por la demandante no sólo en lo relativo a la sustitución del solado, que estaba en mal estado, por tarima flotante sino que también fue necesario pintar los locales y ejecutar, en definitiva, obras necesarias por decisión administrativa, reclamando en tal concepto las cantidades de 15.064,92 € más 4530 €, todo ello desde el contenido del artículo 114 del texto refundido de la ley de arrendamientos urbanos .
Terminaba suplicando se estimasen los tres puntos señalados con costas a la demandada y manteniendo del resto de la sentencia.
Decir que a este recurso se opuso la comunidad de propietarios en la forma que consta en autos.
Por su parte la comunidad de propietarios también formuló el oportuno recurso de apelación contra la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia número 14 de Madrid, que hacía descansar en los siguientes motivos:
1.- Nulidad de la sentencia por reconocimiento de oficio de una falta de legitimación ad causam de la comunidad de propietarios causando a esta una grave indefensión, porque la repetida comunidad actúa no sólo como arrendadora sino también, a través de su presidente, como representante de los titulares del propio local.
2.- Nulidad de la sentencia por falta de pronunciamiento sobre todas las pretensiones de esta parte; incongruencia omisiva y vulneración del artículo 24.1 de la Constitución en la medida de que no hay un pronunciamiento sobre la resolución del contrato por incumplimientos graves y reiterados de los arrendatarios, al tiempo que no se pronunció el juzgado sobre la petición subsidiaria de que el contrato quedase extinguido a partir del uno de enero del año 2015 y en ambos casos, se interesaba también, retirar del patio común todos los aparatos instalados sin permiso de la comunidad más la unidad de aire acondicionado instalado en 2002 (Máquina 2) y los compresores de los equipos dentales que causan molestias a los vecinos.
3.- Dentro ya de los motivos de fondo se resaltaban los siguientes:
3.1.- Contradicción en la propia sentencia cuando se acoge la falta de legitimación pasiva en su modalidad de legitimación ad causan respecto de la comunidad de propietarios y no se estima la falta de legitimación activa de los señores Narciso Maximino .
3.2.- No se tienen en cuenta por el juzgador de instancia los específicos incumplimientos de los demandantes además de las obras inconsentidas, especialmente en lo relativo a la forma en que se han ejecutado las obras; se ha modificado la red fontanería, se han instalado aparatos de aire acondicionado y compresores y se han realizado obras en la clínica en varias ocasiones -1999, 2002 y 2006-, sin haber comunicado que el local está siendo utilizado parcialmente por varias empresas habiéndose, en definitiva, subarrendado del local pero sin notificarlo a los arrendadores.
3.3.- No se le condena a la comunidad de propietarios a retirar todos los elementos instalados en el patio de la comunitario al tener el presidente legitimación ad causam de la comunidad de propietarios para exigir este pedimento
3.4.- No se condena tampoco al abono de los gastos de la inspección técnica del edificio (ITE) desde cuando se establece en la disposición transitoria tercera, letra d) de la ley de arrendamientos urbanos de 1994 .
Terminaba suplicando se acordase la nulidad de la sentencia con retroacción de los trámites hasta el momento anterior a su dictado, debiendo dictarse nueva resolución; subsidiariamente estimación de la demanda reconvencional entrando a examinar cuantas cuestiones se suscitaron en la misma y se deje sin efecto la imposición de costas de la primera instancia a la parte recurrente y se impongan las de la reconvención en ambas instancias a la contraparte para, propio tiempo, interesar el recibimiento del pleito a prueba en la alzada: unión a los autos de acta de junta de propietarios posterior a la reconvención, así como reproducir el requerimiento efectuado a la demandante para que aporten determinados documentos.
A este recurso se opuso también, como el supuesto anterior, la contraparte.
TERCERO: Hechos acreditados:
La prueba práctica, valorada desde las reglas de la sana crítica, permite tener por acreditados los siguientes hechos:
1.- La celebración del contrato de arrendamiento de finca urbana-local de negocio, local tres, finca número siete de la calle de General Orgaz (con entrada por la calle Infanta Mercedes ocho) de Madrid; que se concierta el 8 noviembre 1989, actuando como arrendador el presidente de la comunidad de propietarios y como arrendatarios don Maximino y D. Narciso , especificándose, concretamente, en su cláusula segunda que los arrendatarios destinarán el local objeto de este contrato exclusivamente a policlínica de enfermedades no contagiosas, de especialidades estéticas o de belleza, oficina o comercio, debiendo en caso de dedicarse a comercio, contar con la aprobación expresa de la comunidad de propietarios que podrá denegar tal autorización si el comercio instalado por sus características pudiera ocasionar ruidos, insalubridad con molestias a los vecinos o desdecir de la importancia, categoría y destino del inmueble según opinión del arrendador.
El objeto del contrato de arrendamiento es exclusivamente la superficie del local, situada dentro de las paredes del mismo, reconociendo el arrendatario que recibe el local en perfecto estado de conservación e incluso sus servicios como agua, luz, fuerza, desagüe, alcantarillas, etc. y a su entera satisfacción.
Se establecen en un año la duración del contrato, que una vez expirado el mismo se entenderá prorrogado por periodos iguales elevando a derecho contractual aplicable el artículo 57 del texto refundido de la vigente ley de arrendamientos urbanos , excepto para el caso de subarriendo y cesión, comunicando las partes que no será de aplicación al presente contrato lo dispuesto en el artículo 9 del real decreto ley de 30 abril 1985 .
En la cláusula sexta se establecen las rentas; cláusula que se complementa con la séptima y con la octava, para la cláusula novena, esencial a nuestros efectos, establecer que los arrendatarios quedan autorizados, previa aprobación del proyecto por la propiedad, para realizar las obras e instalaciones necesarias al fin a que se destine local. Posteriormente, excepto en los casos de readaptación de local a las necesidades de modernización técnica de la finalidad a que se destina, no podrá realizarse ninguna otra sin autorización expresa del arrendador. En los casos de readaptación el arrendatario deberá comunicar al arrendador, mediante la entrega del proyecto realizado por el técnico competente y visado por el colegio profesional correspondiente, certificando que las obras a realizar no perjudican en modo alguno a la finca, detallando del mismo modo planos de las modificaciones. Todas y cada una de las obras realizadas quedarán en beneficio de la finca sin derecho alguno de reintegro.
Luego la ejecución de las obras pueden tener un doble origen a saber: a.- Obras que permitan que el local sea destinado al fin pactado y b.- Obras de readaptación del local arrendado a las necesidades de modernización técnica de la finalidad a que se destina.
El arrendatario queda obligado a conservar la realidad de lo arrendado en perfecto estado, a realizar las mejores e instalaciones que requieran el conservar el local en perfecto estado de servir al fin pactado y cualquier otra obra correrá por cuenta del arrendatario sin derecho a reintegro, ni percepción alguna por parte del arrendador; este contrato entra en vigor el 8 noviembre 1989.
Es también preciso resaltar, desde este acuerdo contractual que también corren a cargo del arrendatario las obras de conservación del local en perfecto estado.
2.- Ambas partes reconocen que cuando local es arrendado contaba con un aparato de aire acondicionado en el patio de la comunidad de propietarios, que ya se instaló en su momento por el anterior arrendatario Sr. Iván y Jesús , como se acredita con el acta notarial expedida el 5 mayo del año 2005 donde se deja constancia de que el local se arrendó primitivamente Don. Iván en 20 septiembre 1966, que obtuvo la licencia de policlínica de urgencia en 1967, que realizó las obras de acondicionamiento del local en el propio año 1967 y que siempre se incluyó un aparato de aire acondicionado resaltándose en manifestaciones Don Iván , que las instalaciones incluidas el aire acondicionado y la licencia de actividad se cedieron y traspasaron al señor Maximino y que el acceso al patio fue consentido siempre por el arrendador (folios 1019 y siguientes de los autos principales).
Por tanto siempre estuvo dotado el local arrendado de aire acondicionado, a lo largo del tiempo fue preciso ir sustituyendo la máquina, lo que ocurrió en un primer momento en 1991 y posteriormente en el año 2004, si bien, en este segundo momento no se permitió, tras retirar la llave de acceso al patio común, la entrada de los técnicos para ultimar la instalación, lo que hizo necesario formular el correspondiente procedimiento de protección posesoria en el que recayó sentencia, en primera instancia desestimatoria en 13 marzo del año 2006 (94), que luego se revocó por la Audiencia Provincial el 19 julio del año 2007 (149), acordando la Audiencia reponer en la posesión de la llave a los demandantes para que pudiesen proceder a ultimar la colocación del aire acondicionado.
La problemática del aire acondicionado constituye, en principio, uno de los ejes esenciales del presente proceso y aun cuando (documento número siete de los acompañados a la demanda) se hizo ver a la comunidad en abril del año 2004 la necesidad de cambiar la unidad exterior de aire acondicionado, por tener el aparato colocado más de 14 años de duración, se desoyó la petición por la propia comunidad, que cerró la puerta impidiendo a los empleados el libre acceso para poner en funcionamiento el aparato colocado ex novo, llegando incluso los arrendatarios a formular denuncia que motivó la incoación de juicio de faltas en el que recayó sentencia absolutoria en 20 julio del año 2005 (folio 186).
La problemática del aire acondicionado, dice de la parte demandante ha causado a la clínica unos perjuicios, en el periodo que viene a situar desde el 18 diciembre del año 2004 a 19 julio del 2007, en 60.000 €, si bien este específico extremo carece de soporte probatorio en procedimiento si se exceptúan las manifestaciones del testigo Sr. Raimundo , médico de profesión que trabaja en la repetida clínica y que especificaba las dificultades del desempeño de su profesión en la etapa del verano, si bien no se ha cuantificado económicamente la reducción de consultas para el caso de que la misma hubiese tenido lugar. En lo que se refiere a la problemática del aire acondicionado dio cuenta de la misma el Sr. Samuel que fue el encargado de sustituir el viejo aparato por otro distinto (documento 23 bis a) a bis c)), donde se recogen las facturas del montaje de la unidad de aire acondicionado (183), al igual que la reparación del equipo del documento número 26 (192). Ya anticipamos que con esta petición se viene a impugnar, bien que indirectamente, el pronunciamiento judicial que entiende estar prescrita la acción para reclamar esta cifra dineraria.
3.- Es cierto que se llevaron a cabo determinadas obras por la entidad Goruve, Construcciones y Reformas sociedad limitada, al igual que se procedió a pintar el local (56), al tiempo que también se realizaron labores de limpieza por el mal olor, debido a las obras en pocería, en los aparatos de aire acondicionado (documento 31); reclamando, por este concreto extremo la cantidad de 21.980,64 €, que se recogen, según hemos venido anticipando, en los documentos 26, 27, 29, 30, 31 y 32 de los acompañados a la demanda. Es cierto que las obras de saneamiento tan sólo afectaron a la planta baja, situándose realmente, como concreta el juzgador de instancia, extremo que plenamente acepta esta sala, en 10.686,09 €, de cuya cifra deben reducirse 3000 € al tratarse esta última de la cantidad abonada por la comunidad, quedando esta partida concretada en 7686,09 €.
4.- Los arrendatarios ejecutaron las obras a que se hace mención en el apartado anterior desde el propio contenido de arrendamiento que, como ya dijimos permite ejecutar obras para que pueda el local ser destinado al fin pactado y obras de readaptación del local arrendado a las necesidades de modernización técnica de la finalidad a que se destina; dentro de estos parámetros parece evidente que las obras ejecutadas se adecuan a lo establecido en el contrato, aun cuando el proyecto de ejecución se haya en algún caso, presentado con retraso, pues consta, al menos en dos ocasiones, la autorización del presidente de la comunidad para llevar a cabo las obras en clínica, que al estar dedicada al tratamiento de enfermedades no contagiosas y aquellas otras que aparecen en el propio contrato, necesita, obviamente, de modernización técnica y si existe calor que impide desarrollar la actividad pactada, será preciso el funcionamiento del aire acondicionado o de instrumentos que permitan el desempeño de las labores en materia de estomatología, pues es evidente que cuando se arrienda un local de aquellas características para una clínica, habrá de entenderse que, ciertamente, ha de poder desplegar la actividad que el objeto del contrato comporta y lleva consigo, ejecutando las obras que fuesen necesarias y que no altere ni la configuración del local ni afecten a su estructura o causen daños en la finca.
5.- No se ha acreditado en el procedimiento la concurrencia de causas que puedan dar lugar a la resolución del contrato por incumplimiento de los arrendatarios ni en lo relativo a las obras ejecutadas, como tampoco por el hecho de que en la clínica presten servicio determinadas entidades para concretas y específicas especialidades, siempre desde el contenido del contrato de arrendamiento al que antes nos referimos, y
6.- Ya hemos especificado que el contrato permite la instalación de aparatos de aire acondicionado en el patio de la comunidad, con las necesarias garantías para no molestar a los vecinos, lo que perfectamente puede obtenerse a través de los modernos sistemas de ventilación, sin olvidar que estos aparatos están directa e inmediatamente relacionados con objeto de la clínica, con el uso pacífico de la cosa arrendada, en el que está implicado, ciertamente, la arrendadora, que es la que tiene que asumir los gastos de la inspección técnica del edificio -extremo sobre el que luego se hará la oportuna profundización-.. Recuérdese aquí la sentencia dictada en apelación en el procedimiento de protección posesoria en su parte dispositiva o fallo que damos por reproducido.
CUARTO: Regulación del arrendamiento urbano para local distinto a vivienda en nuestro ordenamiento jurídico; aplicabilidad del texto refundido de 1964 y de las disposiciones transitoria 1ª de la ley de arrendamientos urbanos de 1994 para contratos celebrados a partir del 9 mayo 1985
A nuestros efectos hemos de dejar constancia de que el contrato de arrendamiento que inicia su andadura en 8 noviembre 1989, se ajusta, por decisión de las partes, al texto refundido de la ley de arrendamientos urbanos de 1964, hasta el punto de que, no obstante estar en vigor el real decreto ley de 1985, las partes consintieron la propia prórroga forzosa, con mención expresa del artículo 57 del precitado texto refundido. En este sentido habrá de aplicarse el texto de 1964, siendo complementado con el código civil , en cuanto estas normas recogen las obligaciones y derechos de las partes, dentro del propio contenido del contrato de arrendamiento, sin olvidar el contenido de la disposición transitoria primera pues estamos en presencia de un contrato celebrado a partir del 9 mayo 1985, si bien la introducción de la prórroga forzosa por decisión de las partes permitiría, en este específico extremo en cierta forma también la introducción de la disposición transitoria tercera en relación con la misma transitoria segunda, en los supuestos que la propia transitoria tercera remite a la repetida transitoria segunda.
Decir que en la nueva normativa el arrendamiento para uso distinto de vivienda está sujeto al principio autonomía de la voluntad, según se infiere claramente del artículo cuatro de la ley de arrendamientos urbanos de 1994 , y que en nuestro derecho se recoge en el artículo 1255 del código civil . Es importante, a estos fines, dejar constancia de la remisión que la disposición transitoria primera efectúa al real decreto ley dos/1985, de 30 abril y a lo dispuesto en el texto refundido de la ley de arrendamientos urbanos de 1964 ; pues bien en estas normas, incluso este último texto refundido, realizaba. sin duda, una regulación bien diferenciada para el arrendamiento de vivienda y para el de local de negocio, siempre impregnado de aquel principio de la autonomía de la voluntad.
La conexión o relación que pretende la comunidad el propietarios entre el contrato de 1989 y las disposiciones transitorias de la ley arrendaticia de 1994, para señalar una fecha de extinción futura y condicionada del citado contrato locativo, no puede acogerla este tribunal porque, como luego se verá, de hacerlo así, se introduciría una inseguridad jurídica palmaria, que no tolera nuestra Constitución ( artículo 9.3), como tampoco la propia ley procesal a la hora de determinar el objeto del litigio y la propia causa de pedir ( artículo 218 de la ley de enjuiciamiento civil ). Remitimos, a estos fines, a las consideraciones que efectúa juzgador de instancia en el fundamento jurídico 10º de sentencia que plenamente se ajustan a derecho. Baste decir, a estos específicos fines, que la propia junta de propietarios homologó la actuación del presidente respecto de demanda de juicio de desahucio por falta de pago de la renta, y que de prosperar haría intempestivo un pronunciamiento como el que pretende la parte apelante. No es posible condicionar una resolución judicial cuando desconocemos en qué situación se encontrará el contrato en enero del año 2015, al tiempo que no debe olvidarse que este contrato por decisión de las partes está sujeto a prórroga forzosa, y tiene la misma que ser examinada también, llegado el momento, desde la óptica de la disposición transitoria 3ª de la ley de 1994 que le sean aplicables; pero esta cuestión deberá resolverse en su momento si la comunidad de propietarios decide extinguir el repetido contrato, siendo suficiente, como hizo el iudex a quo con desestimar la repetida extinción contractual, que se pretende hacer descansar en un suceso futuro incierto ( artículo 1113 del código civil ), lo que pugna con la seguridad jurídica que toda sentencia comporta; al propio tiempo también utiliza la parte recurrente al centro médico sociedad limitada como arrendatario, cuando este específico extremo, en modo alguno, está acreditado pues los arrendatarios siguen siendo los señores Maximino Narciso , y si demanda el Centro Médico Infanta Mercedes se debe específicamente a que las facturas aludidas las abonó la repetida sociedad de responsabilidad limitada, que puede ejercer y desempeñar su labor en el centro médico desde el propio contenido del contrato impregnado por el principio de la autonomía de la voluntad, al tratarse, como se trata, en un hecho notorio, que cualquier persona puede contrastar por el solo hecho de conocer la zona en que radica el local.
QUINTO: Cuestiones procesales debatidas en los recursos devolutivos que se resuelven:
De los recursos articulados por demandante y demandada pueden extraerse, para recibir respuesta, las cuestiones procesales que seguidamente se insertan:
1.- La comunidad de propietarios actuó como mandatario de los propietarios a la hora de celebrar el contrato de arrendamiento y, consecuentemente, carece de derecho para reconvenir al no haber sido autorizada por ninguno de los repetidos propietarios (primero de los motivos del recurso de los demandantes Srs. Maximino Narciso y Presidente Centro Médico Infanta Mercedes sociedad limitada).
En este motivo el recurso lo tiene que desestimar ese tribunal porque cuando se demanda a la comunidad de propietarios se hace con todas las consecuencias y si fue arrendadora es porque representaba a los distintos propietarios titulares del local, no siendo posible frenar una reconvención cuando el procedimiento ordinario plenamente la permite para quien ocupa la posición de demandado, según lo evidencia el artículo 406 y concordantes de la ley que enjuiciamiento civil. Estaríamos ante un quebrantamiento flagrante de la doctrina de los actos propios cuando se trae al proceso a la comunidad de propietarios como arrendadora y luego se la impide, en tesis de la recurrente, que pueda reconvenir y reclamar, con independencia de su pertinencia, las pretensiones que tenga por conveniente. En cuanto a la doctrina de los actos propios mencionar aquí las sentencias de 28 enero 2000 , 21 abril 2004 , 9 abril 2007 y 7 julio 2010 , entre otras muchas, pues los repetidos actos propios causan estado definiendo inalterablemente la situación jurídica de su autor, como ya reseñasen las sentencias de 18 febrero y el de octubre de 1988 y 8 abril 1991 ; y es que los repetidos actos propios vinculan y configuran inalterablemente la situación jurídica de su autor ( sentencias de 7 abril y 10 junio 1994 , o, al menos, como actos inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o establecer sin duda alguna una determinada situación jurídica afectante a su autor ( sentencias de 18 enero 1990 , 5 mayo 1991 , 4 junio y 30 diciembre 1992 , 25 julio el 25 noviembre 2000 , 27 febrero , 16 abril y 24 mayo 2001 , entre otras muchas).
Decir, al propio tiempo, que escapa de los criterios de la razonabilidad que se exija a la comunidad de propietarios determinadas cantidades cuando, en tesis de la propia demandante, carece de legitimación, pues en este caso concreto debió dirigir la acción contra los propietarios del local particularizadamente, aun cuando de lo actuado parece inferirse, de manera clara, que el repetido local arrendado es comunitario y pertenece a los propietarios de los pisos en proporción a la cuota de participación de los propios elementos comunes -también respecto de este específico extremo y para probar la repetida falta de legitimación, debió acompañarse por la comunidad de propietarios los gatos registrales de rigor para conocer exactamente quién o quiénes son los propietarios del local a que se definen los autos ( artículos 217 de la ley de enjuiciamiento civil ); y en este sentido es comprensible, y se ajusta plenamente a derecho que si de demanda a la comunidad, es precisamente porque está representando representando a la totalidad de los comuneros propietarios del local, y en ese sentido si se hubiese infringido el propio contrato de arrendamiento podrá la demandada hacer valer los derechos de los propietarios así representados, dando entrada, en su caso, a la normativa reguladora de la ley de propiedad horizontal de 1960, pues lo que se arrienda su local, en un edificio insertado en el régimen de aquella ley, de manera que los elementos comunes, en su relación con los arrendatarios, tiene que sujetarse a la precitada norma como el propietario arrendador también está sujeto a la misma; luego, ya para concluir, habremos de decir que la comunidad de propietarios pudo, perfectamente, reconvenir e interesar lo que su derecho convenga, en definitiva lo que convenga a los derechos de los propietarios a los que representa, actuando en el proceso a través del presidente, al no tener, como lo tiene, la comunidad de propietarios personalidad jurídica propia; véase a estos fines el contenido del artículo 13 de la propia ley de propiedad horizontal .
2.- Nulidad de la sentencia por reconocimiento de oficio de una falta de legitimación ad causan de la comunidad de propietarios causando grave indefensión a la demandada-reconviniente, pues la repetida comunidad de propietarios actúa como arrendadora del local y como comunidad de propietarios en sí, desde el contenido de la ley de propiedad horizontal (motivo primero del recurso de la comunidad de propietarios).
No es posible acceder a la petición de nulidad que postula la parte pues si la sentencia adoleciese de incongruencia, lo que no es el caso, desde el propio contenido del artículo 218 de la ley de enjuiciamiento civil , lo procedente sería, cuando la sentencia está plenamente fundada, pedir al tribunal colegiado, que conoce la apelación, que resuelva el conflicto o problema que se suscite, por razones de economía procesal y porque el órgano colegiado, abierta en plenitud el conocimiento de la apelación por quienes hubiesen recurrido, permite dar respuesta a la totalidad de las cuestiones suscitadas. No es posible, ante una sentencia que se juzgue incompleta o incongruente, acordar su nulidad para que el juzgador de instancia dicte una nueva sentencia, mecanismo este tan sólo establecido para los supuestos en que la sentencia en sí misma no reúna los requisitos que le son propios ( artículos 206 y concordantes de la ley de enjuiciamiento civil en lo que se refiere ya a su estructura externa o interna), como cuando carezca total y absolutamente de fundamentación, pues en este caso concreto se estaría incidiendo negativamente en el derecho a la tutela efectiva a que se refiere el mencionado artículo 24 de la Constitución .. No se reconoce en la sentencia una falta de legitimación de la comunidad de propietarios ad causam sino que se combina la doble cualidad, que ciertamente tiene, de arrendadora, por un lado, moviéndose esta relación jurídica en el campo de la legislación arrendaticia (texto refundido de la ley de arrendamientos urbanos de 1964 y ley del mismo nombre 29/1994, de 24 noviembre), y como representante de los propietarios, siendo específicamente en este concreto extremo en el que se desestiman las peticiones de la reconvención porque no se consideran ajustadas a derecho; régimen jurídico éste último que tiene que reconducirse a la ley de 1960, a conectar con el régimen de la propia comunidad de bienes, como expresa el fundamento jurídico octavo de la sentencia apelada, en la que no se niegue a legitimación a la comunidad de propietarios para activar los derechos que pudiesen derivar de la legislación de la propiedad horizontal sino que, como se verá, no se acogen las peticiones de la reconvención porque el juzgado entiende que no se ajustan a derecho; luego la comunidad de propietarios ha tenido y tiene legitimación pasiva plena para defender su posición jurídica procesal, y aun cuando la actividad del presidente se homologase a posteriori, lo que es perfectamente explicable si se tiene en cuenta que la respuesta de la contestación ha de hacerse en un plazo más que breve, al tiempo que, como hemos anticipado, desde los datos que constan en autos, puede pensarse en que el local pertenece a la totalidad de los comuneros titulares de los pisos en proporción a su cuota de participación en el régimen especial de la propiedad horizontal; y si el presidente de la comunidad tiene que ser un propietario ( artículo 13.2 de la ley de propiedad horizontal ) tendría incluso legitimación personal para activar en beneficio de la comunidad acciones que ser residencien en la citada norma.
3.- Nulidad de la sentencia por falta de pronunciamiento de todas las pretensiones que se formularon por la reconveniente, incongruencia omisiva y vulneración del artículo 24. de la Constitución (motivo segundo del recurso de la comunidad de propietarios.
La sentencia es plenamente congruente y da respuesta individualizada a todos y cada uno de los problemas que suscitaron las partes precisamente, desde su detallada extensión y pertinencia, se estudian una a una las cuestiones suscitadas y se da la respuesta que el juzgado entiende que en derecho es pertinente; no concurren, por tanto, incongruencia omisiva ni vulneración del artículo 24 de la Constitución que consagra, según es sabido, el derecho al juez ordinario predeterminado por la ley y a la tutela efectiva de derechos e intereses legítimos, sin que en ningún caso pueda producirse indefensión, al tiempo que recoge el derecho al proceso debido, como tampoco se da, consecuentemente, infracción del artículo 218 de la ley de enjuiciamiento civil . Y decimos que la sentencia da plena respuesta a la problemática suscitada por la demandada en su reconvención, como lo demuestran los fundamentos jurídicos octavo (disquisiciones sobre la legitimación de la comunidad de propietarios como arrendadora y como representante de los propietarios); desestimación de la resolución de contrato por supuestos incumplimientos de la parte arrendataria en lo relativo a las obras, que se califican como inconsentidas (fundamento jurídico 9º); obras de acondicionamiento del local en los años de 1999, 2002 y 2006 en cuanto a la instalación de aire acondicionado y compresores (fundamento jurídico 10º), petición de que el contrato se declara extinguido el día 1 de enero del año 2015 que se niega por el juzgador a la luz de lo que disponen los artículos 410 y 220 de la ley procesal civil y la jurisprudencia del tribunal supremo que perfectamente menciona (fundamento jurídico 11º), para también denegar la retirada del patio común de los aparatos instalados, tanto la unidad de condensación del año 2002 como los compresores de los equipos dentales (fundamento jurídico duodécimo) y finalmente también desestima en el fundamento jurídico 13º los reintegros que se solicitan como consecuencia de la inspección técnica de edificios; si esto es así, habrá de concluirse que, en modo alguno, puede ser calificada la sentencia de incongruente al cumplir, como cumple, la totalidad de los requisitos que recoge el artículo 218 de la ley de enjuiciamiento , cuando expresa que las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito. Harán las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate, respetando siempre, como puede deducirse del párrafo segundo del repetido artículo, la causa de pedir.
SEXTO: Desestimación de los recursos interpuestos desde la subsunción de los hechos acreditados en la normativa aplicable:
Ambos recursos han de ser desestimados en su integridad.
Así el recurso interpuesto por la parte demandante no lo acoge esta sala por cuanto la comunidad de propietarios, como ya dijimos, es demandada como arrendadora y, al representar su presidente a todos los comuneros (la comunidad de propietarios no tiene personalidad jurídica), pudo, perfectamente, formular reconvención incluso sin la autorización de la junta de la citada comunidad -pues parece evidente, que en no pocos casos no es factible reunir una comunidad de propietarios en el breve plazo en que el demandado ha de responder con la contestación a la demanda-, que luego homologa lo actuado (nos estamos refiriendo a la propia junta) por su presidente -según consta en la documental aporta a la en la alzada y unir a los autos en resolución firme-, pues, ciertamente, el presidente de la comunidad es también arrendador y copropietario de los locales; obsérvese que la parte demandante no señaló quiénes son los propietarios concretos del local, lo que hace pensar que aquella titularidad descansa -como hemos expresado previamente- en una situación de copropiedad generalizada. Se quebrantaría, profundamente, la doctrina de los actos propios si se demanda a la comunidad de propietarios y se la impide luego reconvenir para pedir, como pidió, la resolución de contrato (remitimos a todo lo expuesto en relación con este principio general de derecho de que nadie puede ir contra sus actos propios)
De otra parte el segundo de los motivos del mismo recurso no se puede acogerse no tanto porque este tribunal participe de la doctrina de la sentencia de instancia de que se está en presencia de una responsabilidad extracontractual, pues desde nuestro punto de vista permitir el acceso al patio comunitario, en su caso, para reparar o reponer el aire acondicionado, es una obligación que deriva del contrato de 1989 -y en el que la comunidad de propietarios actúa, como venimos reiterando, como arrendadora y como representante de los propietarios- donde se impone al arrendador la obligación de que el arrendatario pueda disfrutar del goce y uso pacífico de la cosa, removiendo cuantos obstáculos lo impidiera ( Art.- 1554.3º del C. Civil y sus concordantes); pero es que aun cuando la acción no hubiese prescrito, por no descansar en el área de la responsabilidad excontractual, lo cierto es que no se probaron los perjuicios repetidos, ni existe prueba pericial al respecto -lo que era obligación de la demandante desde las normas disciplinadoras de la carga de la prueba a que se refiere el artículo 217 de la ley de enjuiciamiento civil -, por lo que en definitiva los 60.000 € que solicitaron nunca se podrán acoger, como tampoco puede estimarse una cantidad superior a la que recogió juzgador de instancia en relación con las obras ejecutadas en el local a raíz de los trabajos de pocería, pues las mismas corresponden al propio arrendatario cuando las repetidas obras sobrepasaron la zona afectada a que se ciñeron las labores de saneamiento (ver a esos fines el contenido del contrato en materia de obras a ejecutar y la responsabilidad a la hora de llevarlas a cabo), exigidas por la autoridad administrativa, y también esta misma conclusión puede sentarse desde el contenido del contrato, en la medida de que la readaptación del propio local para desempeñar el objeto de plasmado en el contrato, tienen que correr a cargo, obviamente, del arrendatario.
En lo que se refiere al recurso de apelación de la comunidad de propietarios, desestimados que han sido los dos motivos relativos a la nulidad de actuaciones, nos queda tan sólo entrar en el motivo número tercero, donde se pretende que se niegue legitimación activa a los Srs.
Narciso
Maximino para poder reclamar cantidades sobre facturas que se han girado a nombre del Centro Médico Infanta Mercedes sociedad limitada y no respecto de las personas individuales en cuestión, con lo que se está olvidando la posibilidad que reconoce el contrato en la cláusula 11ª y duodécima, pues en el párrafo segundo de la undécima se deja constancia de que los arrendatarios podrán compartir la utilización parcial del local con empresas en la que los arrendatarios participen en su capital social, o que pertenezcan a los arrendatarios, sin contraprestación para la arrendadora, y sin otro requisito de comunicación a éste para su conocimiento -invocación puramente formal-, al tiempo que la persona menos diligente puede perfectamente comprobar que el local arrendado está rotulado con el nombre de Centro Médico Infanta Mercedes-; y la duodécima resalta que se autoriza a los arrendatarios a cambiar su propio nombre por el de una sociedad mercantil o civil de acuerdo con el
apartado cuarto del artículo 31 del texto refundido de la ley de arrendamientos urbanos , con independencia de la fecha de entrada en vigor de la
No se han dado, en consecuencia, incumplimientos en el contrato arrendamiento que pudieran permitir decretar su resolución, ni en lo que se refiere a las obras de acondicionamiento del local, como tampoco respecto de las obras necesarias de modernización técnica en razón de la finalidad a la que se destina, y menos aún puede hablarse de infracciones o de quebrantamiento del propio contrato en lo relativo al aire acondicionado, pues a nadie se le oculta que existiendo, como existía un aparato de aire instalado en 1967, pudiese continuar, sin ser sustituido, al año 2004, máxime, teniendo cuenta el objeto del propio contrato, todo ello con independencia de que la comunidad pueda exigir que aquellos aparatos de aire acondicionado se instalen adecuadamente sin causar molestias o daños a los vecinos; debe de tenerse presente, a estos fines, el contenido de la sentencia de 19 julio del año 2007, dictada por la Audiencia Provincial de Madrid (folio 149), donde se manda reponer en la posesión de la llave del patio común a los arrendatarios para que puedan proceder a la instalación del repetido al aire acondicionado.
De otra parte no puede olvidarse que la resolución a que se refiere el artículo 1124 del C. Civil como los artículos 114 del texto refundido de 1964 y la ley 29/1994, de 24 noviembre , en su artículo 27, tiene que sujetarse a lo que la doctrina jurisprudencial ha establecido al respecto. Y así abundando en lo que se refiere a la propia resolución del contrato como remedio excepcional que es al principio de conservación del negocio ( sentencia del Tribunal Supremo, entre otras, de de 8 julio 1954 , 25 noviembre 1983 , 22 marzo 1993 o 18 noviembre 1994 ), la jurisprudencia ha venido exigiendo, además del cumplimiento de quien interesa la resolución de sus propias obligaciones, la apreciación en el acreedor que peticiona la resolución de un 'interés atendible'; el incumplimiento ha de tener cierta entidad de manera que pueda ser caracterizado como 'un incumplimiento verdadero y propio' ( sentencias de 15 noviembre 1994 , 7 marzo y 19 junio 1995 , entre otras), 'grave' (sentencias de 23 enero y 10 diciembre 1996 , y 30 abril y 18 noviembre 1994 ), ' esencial' (sentencias de 26 septiembre 1994 , 26 enero 1996 , 6 octubre 1997 y 11 abril 2003 entre otras muchas), debiendo tener el repetido incumplimiento una trascendencia económica para los interesados ( sentencias de 25 noviembre 1983 y 19 abril 1989 ), que genere 'la frustración del fin del contrato' (sentencias de 10 mayo 2000 , y 25 febrero , 11 marzo y 15 octubre del año 2002 ).
No es posible señalar una fecha de extinción del repetido contrato cuando propiamente el contrato como tal al día de hoy (no constan otros datos en los autos) está plenamente en vigor y desplegando todos sus efectos, sin que sea posible, como hemos anticipado, predecir cuál sea la situación del contrato al mes de enero del año 2015, a menos que nos pronunciemos sobre pretensiones futuras, condicionales e inciertas con lo que el contenido de la sentencia que pudiera dictarse - que no se olvide que de adquirir firmeza produciría los efectos de cosa juzgada ( artículo 222 del enjuiciamiento civil)- quedaría al arbitrio de los propios contratantes; todo lo cual pugnaría, indudablemente, con lo que el proceso es y con la función que la Constitución , en su artículo 117, encomienda a los jueces y magistrados, que no es otra que juzgar y hacer ejecutar lo juzgado.
Se comprenderá desde todo lo expuesto la imposibilidad de mandar retirar los aparatos de aire acondicionado imprescindibles para el funcionamiento de la propia clínica instalada en el local, como tampoco es posible repercutir a los arrendatarios el coste de la inspección técnica de edificios, según recoge la sentencia dictada la instancia; con argumentación damos por reproducida en su integridad, y específicamente su fundamento jurídico decimotercero, para añadir, como expresa la propia sentencia, que con anterior la repercusión hubiera sido necesario acudir al contenido de los artículos 101 y 109 de la ley de arrendamientos urbanos de 1964 ; cuestión esta última sobre la que, como ya recoge la sentencia de instancia, las partes discrepan sobre cual ha de ser la disposición transitoria aplicable, si la primera o la tercera en relación con la segunda; derecho transitorio que tiene, como es sabido, una importancia decisiva en el campo relativiza especialmente para contratos anteriores a 1985. . Si no se cumple el procedimiento para la exigencia de aquella cantidad, quedamos relevados de ponerla a cargo, de ser procedente, de los arrendatarios.
Desde cuanto queda expuesto podemos afirmar que los recursos repetidos lo que pretenden es, sin más, sustituir el criterio imparcial del juzgador gestado ex artículo 117 de la Constitución por el propio de cada recurrente, sin soporte fáctico- jurídico que pueda acoger esta Sala.
SÉPTIMO: Régimen de costas:
Las costas producidas en la alzada se imponen a sus promotores desde cuanto establece el artículo 398 de la ley de enjuiciamiento civil , de manera que cada parte deberá asumir las causadas a su instancia.
Fallo
Que desestimando los recursos de apelación interpuestos por: a.- los demandantes D. Maximino y don Narciso y Centro Médico Infanta Mercedes sociedad limitada, que estuvieron representados por el procurador don Fernando García Sevilla y .b.- la demandada, al tiempo que reconviniente, Comunidad de Propietarios de la CALLE000 número NUM000 de Madrid, a la que representó la procuradora doña María Dolores de la Plata Corbacho, a los que, en cada caso, se opusieron quienes hoy litigan, contra la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia número 14 de Madrid (juicio ordinario 1796/2009) en 22 marzo 2013, debemos confirmar, como desde la argumentación expuesta confirmamos, la repetida resolución, con expresa imposición de las costas producidas en cada uno de los recursos a quienes los promovieron.
MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en la Oficina num. 1036 de la entidad Banesto S.A., con el número de cuenta 2837-0000-00-0161-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.
A los efectos previstos en los artículos 471 y 481-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se hace saber a la parte que, de necesitarla, podrá solicitar de este Tribunal la certificación de la sentencia que previenen tales preceptos. De no verificarlo así se entregará al recurrente, en su caso con el emplazamiento para ante el Tribunal Supremo.
Asimismo se deberá aportar debidamente diligenciado el modelo 696 relativo a la tasa judicial correspondiente a los recursos de que se trate, en los casos en que proceda.
Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe